Иск арендодателя о плате за просрочку возврата помещения: образец

Когда применяется документ

Образец рассчитан на представителя арендодателя в ситуации, когда договор аренды нежилого помещения уже прекращён, а арендатор помещение не вернул: продолжает торговать, хранит товар, держит офис или просто не подписывает акт возврата. Иск подаётся в арбитражный суд первой инстанции и объединяет три требования: обязать возвратить помещение по акту, взыскать арендную плату за всё время просрочки возврата по ставке договора и взыскать договорную неустойку за несвоевременный возврат. Дополнительно заявлена судебная неустойка на случай неисполнения решения в части возврата.

В образце договор прекратился с истечением срока. Если основание другое, меняется дата, с которой считается просрочка:

• односторонний отказ от договора — договор прекращается с момента получения уведомления об отказе, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ);
• соглашение о расторжении — обязательства прекращаются с момента заключения соглашения, если иное не вытекает из него (п. 3 ст. 453 ГК РФ);
• расторжение в суде — с момента вступления решения в законную силу, если решением не предусмотрена иная дата (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Пока договор действует, долг взыскивается обычным иском о задолженности по арендной плате (образец — в разделе «Связанные документы»). Если договор ещё нужно прекратить из-за неплатежей, сначала нужен иск о досрочном расторжении договора аренды по ст. 619 ГК РФ.

Правовое основание

• Абзац первый ст. 622 ГК РФ — при прекращении договора арендатор обязан вернуть имущество в том состоянии, в котором получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
• Абзац второй ст. 622 ГК РФ — при невозврате или несвоевременном возврате арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за всё время просрочки; если плата не покрывает убытков, можно требовать их возмещения.
• Абзац третий ст. 622 ГК РФ — если договором предусмотрена неустойка за несвоевременный возврат, убытки взыскиваются в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
• П. 2 ст. 655 ГК РФ — здание или сооружение возвращается по передаточному акту; уклонение от подписания документа о передаче рассматривается как отказ от исполнения обязанности (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Для помещения порядок возврата по акту обычно закреплён в самом договоре — в иске на это условие нужна прямая ссылка.
• П. 2 ст. 621 ГК РФ — если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока при отсутствии возражений арендодателя, договор возобновляется на неопределённый срок.
• П. 1 ст. 308.3 ГК РФ, ч. 4 ст. 174 АПК РФ — судебная неустойка на случай неисполнения решения.
• Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», п. 13, 14, 37–39.

Сроки и досудебный порядок

Специального срока для такого иска нет, действует общая исковая давность. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах, включая арендную плату, исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу (п. 24 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43). Если стороны прибегли к претензионному порядку, течение давности приостанавливается на срок, установленный для процедуры, а при его отсутствии — на шесть месяцев со дня её начала (п. 3 ст. 202 ГК РФ, п. 16 того же постановления).

Требования о взыскании денег из договора передаются в арбитражный суд после принятия мер по досудебному урегулированию по истечении 30 календарных дней со дня направления претензии, если иные срок и порядок не установлены законом или договором (абзац первый ч. 5 ст. 4 АПК РФ). Для неимущественного требования о возврате помещения досудебный порядок обязателен, только если он установлен федеральным законом или договором (абзац второй ч. 5 ст. 4 АПК РФ). Практичнее заявить все требования в одной претензии — в образце так и сделано. Если нужен шаблон, подойдёт претензия арендатору о погашении задолженности по арендной плате — её достаточно дополнить требованием о возврате помещения.

Подсудность

Иск предъявляется по адресу ответчика (ст. 35 АПК РФ), если договором не установлена иная подсудность (ст. 37 АПК РФ). Для исков о правах на недвижимое имущество действует исключительная подсудность по месту его нахождения (ч. 1 ст. 38 АПК РФ); перечень таких исков приведён в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 54. Если помещение и ответчик находятся в разных субъектах, сверьте с этими правилами условие договора о подсудности; подробнее — в статье об ошибках при выборе суда по ст. 36–37 АПК РФ.

Госпошлина

Иск содержит одновременно имущественные требования (плата и неустойка) и требование о возврате помещения, поэтому пошлина уплачивается по каждому виду (подп. 1 п. 1 ст. 333.22 НК РФ):

• по имущественным требованиям — от цены иска по подп. 1 п. 1 ст. 333.21 НК РФ; в цену иска включаются суммы неустойки (подп. 2 п. 1 ст. 333.22 НК РФ);
• по требованию о возврате помещения — по подп. 4 п. 1 ст. 333.21 НК РФ: для организаций 50 000 руб., для физических лиц 15 000 руб.

Что обязательно указать

• Основание и дату прекращения договора. От неё считается период платы по абзацу второму ст. 622 ГК РФ. При истечении срока нужно показать, что договор не возобновился.
• Возражения против продления. Письмо арендатору до истечения срока и доказательство его получения закрывают довод о возобновлении договора на неопределённый срок по п. 2 ст. 621 ГК РФ. При этом такое уведомление само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок (п. 33 Обзора № 66, п. 1 ст. 621 ГК РФ).
• Факт пользования после прекращения. Акт осмотра, фотографии, работа торговой точки, имущество арендатора в помещении.
• Отсутствие уклонения от приёмки. Уведомления о дате приёмки и акты о неявке арендатора.
• Ставку платы и расчёт по договору с разбивкой по периодам, а также отдельный расчёт неустойки.

Типичные ошибки и основания для отказа

• Арендодатель сам уклонялся от приёмки. Если арендатор освободил помещение и неоднократно извещал о готовности передать его по акту, а акт не оформлен по вине арендодателя, в плате за период просрочки отказывают (п. 37 Обзора № 66). Не начисляйте плату за период, когда арендатор предлагал сдать помещение, а вы не являлись.
• Не доказано, что договор прекратился. Без возражений арендодателя договор, по которому арендатор продолжает пользоваться имуществом, считается возобновлённым на неопределённый срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Тогда для его прекращения нужен отказ с предупреждением арендатора за три месяца при аренде недвижимости (абзац второй п. 2 ст. 610 ГК РФ), а плата до этого момента взыскивается как плата по действующему договору.
• Плата по «рыночной» ставке без оснований. Плата за время просрочки взыскивается в размере, определённом договором (п. 38 Обзора № 66). Если ставка договора не покрывает потерь, разницу заявляют как убытки с их доказыванием (абзац второй ст. 622 ГК РФ).
• Нет расчёта или документов о досудебном порядке. Это основания для оставления заявления без движения (ч. 1 ст. 128, п. 7 ч. 2 ст. 125, п. 7 ст. 126 АПК РФ). Иск без соблюдения обязательного претензионного порядка возвращается или оставляется без рассмотрения (п. 5 ч. 1 ст. 129, п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ).
• Неустойка и проценты по ст. 395 ГК РФ за одну и ту же просрочку денежного обязательства. Если договор устанавливает неустойку за просрочку денежного обязательства, проценты по ст. 395 ГК РФ не взыскиваются, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 4 ст. 395 ГК РФ, п. 42 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7).

Позиция судов

Ключевые ориентиры собраны в Обзоре практики разрешения споров, связанных с арендой (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66, текст на vsrf.ru):

• п. 38 — прекращение договора аренды само по себе не прекращает обязательство по внесению арендной платы: оно прекращается надлежащим исполнением обязательства по возврату имущества. Довод арендатора о прекращении обязательств по п. 3 ст. 453 ГК РФ суд отклонил и взыскал плату по ставке договора;
• п. 37 — арендодатель, уклонявшийся от приёмки, не вправе требовать плату за период просрочки возврата;
• п. 39 — на плату за период с прекращения договора до возврата имущества могут быть начислены проценты по ст. 395 ГК РФ: обязательство по её внесению денежное;
• п. 14 — арендодатель вправе удерживать оборудование арендатора, оставшееся в помещении после прекращения договора, в обеспечение обязательства по внесению арендной платы (п. 1 ст. 359 ГК РФ).

По неустойке за невозврат: истец вправе требовать её присуждения по день фактического исполнения обязательства (п. 65 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7). Поэтому в просительной части неустойка заявлена и в твёрдой сумме на дату расчёта, и на будущее — до дня фактического возврата.

Связанные документы

• Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения с актом возврата — если с арендатором удаётся договориться без суда.
• Иск о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки — для долга, возникшего до прекращения договора; его можно заявить в том же иске отдельным требованием.

Подготовить иск под ваше дело

Соберите иск о взыскании платы за просрочку возврата помещения по материалам вашего дела в «Документы Про»: с нормами, расчётом платы и неустойки по периодам и ссылками на практику. Результат в Word. Уже есть черновик? Сервис доработает документ и усилит аргументацию.