Разногласия о нотариальной продаже залоговой квартиры: образец

Заявление подаёт финансовый управляющий в деле о банкротстве гражданина, когда заложенная квартира принадлежит по 1/4 должнику, супруге и двум несовершеннолетним детям, а условия продажи, определённые банком, предусматривают простую письменную форму договора с победителем торгов. Со ссылкой на ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ и Определение ВС РФ № 307-ЭС26-5225 предлагается новый раздел условий: нотариус, дата удостоверения в пределах 5 дней по п. 16 ст. 110 Закона о банкротстве, документы, позиция органа опеки, перечисление остатка выручки по долям детей на их счета. Спорный с банком пункт о расходах на нотариуса обоснован п. 6 ст. 138 и п. 5 ст. 213.27: тариф покрывается из выручки, а не сверх цены. Совет: подайте заявление до объявления торгов.

DOCX, 14 КБ, обновлён 28 октября 2026 г.

Скачать .docx бесплатно

Когда применяется заявление

Заявление подаёт финансовый управляющий в деле о банкротстве гражданина, когда заложенная квартира принадлежит должнику вместе с несовершеннолетними детьми, а порядок продажи, определённый банком, предусматривает подписание договора с победителем торгов в простой письменной форме. После Определения СКЭС Верховного Суда РФ от 17.09.2026 № 307-ЭС26-5225 такой договор не будет зарегистрирован: Росреестр приостановит регистрацию, и суд признает приостановление законным.

Образец рассчитан на типичную ситуацию: квартира по 1/4 доли принадлежит должнику, его супруге и двум детям 8 и 12 лет, целиком находится в ипотеке банка, торги ещё не объявлены. Управляющий предложил банку дополнить условия продажи разделом о нотариальном удостоверении. Банк согласился с нотариальной формой, сроками, перечнем документов и распределением выручки, но требует, чтобы расходы на нотариуса нёс покупатель сверх цены. Этот пункт и выносится на суд.

Лучшее время для заявления: до публикации сообщения о торгах. Если договор уже подписан без нотариуса, заявление о разногласиях не решит проблему; нужно удостоверять договор у нотариуса с тем же покупателем.

Правовое основание

  • ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ: сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, подлежат нотариальному удостоверению.
  • п. 1 ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ: исключение для отчуждения всеми участниками долевой собственности по одной сделке. ВС РФ указал, что оно не отменяет специальную ч. 2 ст. 54.
  • п. 3 ст. 163 ГК РФ: несоблюдение обязательной нотариальной формы влечёт ничтожность сделки.
  • п. 4 ст. 213.26 Закона о банкротстве: порядок и условия торгов по предмету залога определяет залоговый кредитор, разногласия с управляющим разрешает суд определением об утверждении порядка и условий торгов.
  • п. 16 и 19 ст. 110 Закона о банкротстве: сроки направления предложения, подписания договора и оплаты.
  • п. 6 ст. 138 и п. 5 ст. 213.27 Закона о банкротстве (в ред. Закона от 23.03.2026 № 62-ФЗ): расходы на реализацию предмета залога покрываются из выручки до расчётов с залоговым кредитором.
  • ст. 20, 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ: предварительное разрешение органа опеки на сделки с недвижимостью подопечного, включая обращение взыскания на предмет залога.
  • ст. 60 Закона о банкротстве, ст. 223 АПК РФ: порядок рассмотрения разногласий в деле о банкротстве.

Почему заявление о разногласиях, а не ходатайство об утверждении

С 2024 года (Закон от 29.05.2024 № 107-ФЗ) общее положение о продаже имущества гражданина утверждает собрание или комитет кредиторов, а условия продажи предмета залога определяет залоговый кредитор. Отдельной процедуры «утверждения изменений» судом закон не содержит. Если банк согласен со всеми изменениями, суд не нужен: банк меняет условия, управляющий раскрывает их в сообщении о торгах. Если по какому-то пункту есть спор, подаётся заявление о разрешении разногласий, и суд утверждает порядок и условия торгов в своей редакции. Поэтому в образце спорный пункт выделен отдельно, а согласованные пункты перечислены как часть общей редакции.

Сроки и последствия пропуска

Специального срока для заявления о разногласиях по предмету залога закон не устанавливает, но подавать его разумно до объявления торгов. Если торги пройдут по старым условиям, победитель подпишет договор в простой форме, а переоформление потребует его согласия.

Внутри процедуры важны два срока из п. 16 ст. 110 Закона о банкротстве: 5 дней с даты подписания протокола на направление предложения заключить договор и 5 дней с даты получения предложения на подписание. В образце дата у нотариуса назначается в пределах второго срока; собственный более длинный срок явки к нотариусу закону не соответствует. Цена оплачивается в течение 30 дней со дня подписания договора (п. 19 ст. 110).

Госпошлина

По обособленным спорам в деле о банкротстве пошлина исчисляется по подп. 9 п. 1 ст. 333.21 НК РФ: 50% от пошлины, определяемой исходя из существа требования. Требование о разрешении разногласий имущественной оценке не подлежит, поэтому ориентир дают ставки подп. 4 п. 1 ст. 333.21 НК РФ. Перед подачей проверьте подход суда, рассматривающего дело.

Что обязательно указать

  1. Состав собственников и размер долей по выписке ЕГРН, возраст детей, факт залога всей квартиры.
  2. Реквизиты определения о включении требования банка в реестр как обеспеченного залогом и реквизиты действующих условий продажи с номером сообщения в ЕФРСБ.
  3. Позицию ВС РФ: определения № 307-ЭС26-5225 и № 16-КАД26-4-К4.
  4. Полную редакцию нового раздела: нотариус, сроки по п. 16 ст. 110, документы, расходы, распределение выручки.
  5. Что именно согласовал банк и в чём разногласие; приложить переписку.
  6. Привлечение органа опеки и его позицию: по п. 2 ст. 213.6 Закона о банкротстве он участвует в деле, если затрагиваются права несовершеннолетнего.

Типичные ошибки

  • Ссылка на п. 1 ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ как на основание обойтись без нотариуса. ВС РФ этот довод отклонил.
  • «Ходатайство об утверждении изменений» без спора с банком. Суд может указать, что вопрос относится к компетенции залогового кредитора.
  • Срок явки к нотариусу 10 рабочих дней и более, не согласованный с п. 16 ст. 110.
  • Нет условия о расходах на нотариуса. Победитель узнаёт о тарифе после торгов и отказывается от сделки.
  • Перечисление долей детей в конкурсную массу. Остаток выручки после погашения требования залогового кредитора распределяется с учётом долей детей (Определение ВС РФ № 307-ЭС24-19017).
  • Отсутствие позиции органа опеки. Нотариус может отложить удостоверение, ссылаясь на ч. 2 ст. 20 Закона № 48-ФЗ.

Позиция судов

СКЭС ВС РФ в Определении от 17.09.2026 № 307-ЭС26-5225 (дело № А13-1530/2025) отменила акты трёх инстанций, признавших незаконным уведомление Росреестра, и отказала финансовому управляющему: договор по итогам торгов при доле несовершеннолетнего требует нотариальной формы, торги на форму сделки не влияют.

Судебная коллегия по административным делам ВС РФ в Определении от 19.08.2026 № 16-КАД26-4-К4 пришла к тому же выводу по иску покупательницы квартиры с банкротных торгов из Волгограда. Ранее, в Определении от 17.11.2021 № 75-КАД21-1-К3, ВС РФ применил к продаже доли в здании на торгах в банкротстве разъяснение Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2020): Закон о банкротстве не меняет требований ГК РФ к форме сделки.

О распределении выручки: в Определении от 12.02.2025 № 307-ЭС24-19017 СКЭС указала, что доли детей без выдела в натуре не препятствуют продаже целиком заложенной квартиры, а учитываются при распределении средств, оставшихся после погашения требования залогового кредитора.

Связанные документы

  • Заявление финансового управляющего о разрешении разногласий с залоговым кредитором о начальной цене и виде торгов.
  • Запрос финансового управляющего в орган опеки и попечительства о позиции по продаже квартиры с долями детей.
  • Предложение победителю торгов заключить договор купли-продажи с указанием даты у нотариуса.
  • Заявление о признании торгов недействительными в деле о банкротстве.

Статья по теме

Разбор Определения № 307-ЭС26-5225, практики по нотариальной форме и того, что делать с уже подписанными договорами, смотрите в статье «Продажа квартиры с долей ребёнка на банкротных торгах: нужен нотариус».

Подготовить документ под ваше дело

Соберите заявление о разногласиях в «Документы Про» по материалам дела о банкротстве: с нормами, позицией ВС РФ и редакцией изменений в порядок продажи. Результат в Word. Уже есть черновик или условия банка? Загрузите их, и сервис доработает документ и усилит аргументацию. Представление позиции в суде остаётся за юристом.

Похожие образцы

Все: документы по банкротству

  • Апелляционная жалоба по субсидиарной ответственности: образец

    Апелляционная жалоба бывшего директора на определение арбитражного суда о привлечении к субсидиарной ответственности по обязательствам должника и приостановлении рассмотрения до окончания расчётов. Доводы: не установлен момент объективного банкротства и период контроля; сделка не была значимой и существенно убыточной, не стала необходимой причиной банкротства; документация передана управляющему; дата обязанности по ст. 9 определена без учёта плана выхода из кризиса; пропущена давность по п. 5 ст. 61.14; размер вреда меньше реестра. С учётом редакции Пленума № 53 после постановления № 42.

    DOCX43 КБобновлён 29 окт. 2026 г.

    Скачать

  • Возражения должника на продление реализации имущества: образец

    Возражения подаёт гражданин-банкрот, у которого реализация имущества введена в 2021 г. и продлена 9 раз: единственная квартира продана в 2022 г., а с 2024 г. в деле остаются только два заявления кредитора-цессионария об оспаривании сделок родственников, отложенные 14 раз по его же ходатайствам. Документ построен на Определении СКЭС ВС РФ от 03.09.2026 № 301-ЭС21-23756(4): разумный срок обязателен для всего дела о банкротстве, процедура, утратившая цели, завершается, а споры можно рассмотреть после завершения по п. 53 Пленума ВАС № 35. Отдельные блоки посвящены поведению кредитора (неявки, поздние дополнения), добросовестности должника для освобождения по ст. 213.28 Закона о банкротстве и мерам по ч. 5 ст. 119, ч. 2 ст. 111 АПК РФ. В просительной части: отказ в продлении, завершение, освобождение, штраф, сроки раскрытия позиций. Совет: приложите хронологию продлений с реквизитами определений.

    DOCX13 КБобновлён 28 окт. 2026 г.

    Скачать

  • Апелляционная жалоба потерпевшего по ст. 14.13 КоАП: образец

    Жалобу подаёт гражданин-банкрот, по жалобе которого Управление Росреестра составило протокол по ч. 3.1 ст. 14.13 КоАП РФ на финансового управляющего, а арбитражный суд признал нарушения малозначительными. В образце три эпизода: собрание кредиторов не проведено в трёхнедельный срок по п. 3 ст. 14 Закона о банкротстве, продажа автомобиля не отражена в отчёте, сообщение о результатах торгов включено в ЕФРСБ с опозданием; управляющий ранее наказан по ч. 3 ст. 14.13. Первым идёт ходатайство о восстановлении 10-дневного срока ч. 4 ст. 206 АПК РФ из-за неизвещения. Право на жалобу обосновано ст. 25.2, 30.1 КоАП РФ и п. 50 Обзора ВС РФ № 3 (2026), а не ст. 42 АПК РФ. Против малозначительности: системность, вред, повторность, п. 18, 18.1 Пленума ВАС № 10. Совет: все доводы заявляйте в апелляции, кассация малозначительность не переоценивает.

    DOCX14 КБобновлён 25 окт. 2026 г.

    Скачать

  • Отзыв на оспаривание дарения по ст. 61.2 ЗоБ: образец

    Отзыв родственника должника-гражданина на заявление финансового управляющего о признании недействительным договора дарения доли в квартире и взыскании её стоимости в конкурсную массу. Главный довод — отсутствие вреда кредиторам: подарено единственное жильё, защищённое иммунитетом по абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ и п. 3 ст. 213.25 Закона о банкротстве, с опорой на определение СКЭС ВС РФ от 05.10.2026 № 305-ЭС25-11954(2). Запасные доводы: сделка за пределами трёхлетнего периода п. 2 ст. 61.2, недопустимость обхода его через ст. 10, 168 ГК РФ, недоказанность неплатёжеспособности, годичная давность и неверный расчёт стоимости по п. 1 ст. 61.6 Закона о банкротстве.

    DOCX43 КБобновлён 23 окт. 2026 г.

    Скачать

  • Апелляционная жалоба на включение требования в реестр: образец

    Апелляционная жалоба независимого конкурсного кредитора на определение арбитражного суда о включении в третью очередь реестра требования аффилированного займодавца. Довод о мнимости займа построен на транзите денег по кругу, нетипичных условиях и отсутствии у займодавца собственных средств, с опорой на п. 1 ст. 170 ГК РФ, п. 4 Постановления Пленума ВС РФ № 41 и п. 27 Постановления № 40. Запасной довод — компенсационное финансирование в период имущественного кризиса и понижение очерёдности. Учтены месячный срок по п. 1 ст. 61 Закона о банкротстве, повторное ходатайство об истребовании выписки по ч. 3 ст. 268 АПК РФ и пошлина по подп. 19 п. 1 ст. 333.21 НК РФ.

    DOCX43 КБобновлён 23 окт. 2026 г.

    Скачать

  • Взыскание расходов по делу о банкротстве с заявителя: образец

    Заявление арбитражного управляющего в деле о банкротстве о взыскании с кредитора, по заявлению которого возбуждено дело, непогашенной фиксированной суммы вознаграждения и расходов на процедуру при недостаточности имущества должника. Обоснование: п. 1, 3, 5 ст. 59 и ст. 20.6 Закона о банкротстве, исключение процентов по вознаграждению, п. 12, 15, 17 постановления Пленума ВАС № 91 и п. 2, 4 постановления Пленума ВАС № 97. Отдельно показаны своевременность ходатайства о прекращении производства по абз. 8 п. 1 ст. 57, соблюдение очерёдности ст. 134 и порядок рассмотрения по п. 2 ст. 60 Закона о банкротстве. В тексте — расчёт вознаграждения по периодам и перечень доказательств.

    DOCX40 КБобновлён 23 окт. 2026 г.

    Скачать
Скачать .docx · 14 КБ