Продажа квартиры с долей ребёнка на банкротных торгах: нужен нотариус

Если заложенная квартира банкрота принадлежит ему вместе с несовершеннолетними детьми, договор с победителем торгов нужно удостоверять у нотариуса. Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ (СКЭС ВС РФ) 17.09.2026 по делу № А13-1530/2025 признала законным приостановление регистрации договора, подписанного финансовым управляющим в простой письменной форме. Значит, условие о нотариальной форме надо вписать в порядок продажи до объявления торгов, а не исправлять после отказа Росреестра.

Образец заявления о разногласиях с залоговым кредитором о нотариальной форме продажи квартиры

Шаблон в Word: подставьте данные дела в поля в квадратных скобках.

Соберите заявление по материалам вашего дела о банкротстве в «Документы Про»: с нормами, позицией ВС РФ и редакцией изменений в порядок продажи. Результат в Word.

Коротко: нотариальная форма при продаже квартиры с долей ребёнка

Правовая основа

• ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, подлежат нотариальному удостоверению.
• п. 1 ч. 1.1 ст. 42 того же закона (введена Законом от 30.04.2021 № 120-ФЗ): не удостоверяются сделки, по которым все участники долевой собственности отчуждают доли по одной сделке.
• ст. 163 ГК РФ: при обязательной нотариальной форме её несоблюдение влечёт ничтожность.
• п. 4 ст. 213.26, ст. 110, 138 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»: продажа предмета залога в банкротстве гражданина.
• ст. 20, 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»: отчуждение недвижимости подопечного, в том числе при обращении взыскания на предмет залога.

Что решил ВС РФ по делу № А13-1530/2025

Квартира в Вологодской области принадлежала в равных долях должнику, его супруге и двум несовершеннолетним детям и с 2015 г. находилась в ипотеке у ПАО Сбербанк. В деле о банкротстве № А13-14409/2021 финансовый управляющий продал её на открытых торгах и 16.08.2024 подписал договор с победителем в простой письменной форме. Управление Росреестра приостановило регистрацию и сообщило о неустранении причин из-за несоблюдения нотариальной формы.

Арбитражный суд Вологодской области (решение от 16.05.2025), апелляционный суд, перешедший к рассмотрению по правилам первой инстанции (постановление от 15.09.2025), и Арбитражный суд Северо-Западного округа (04.03.2026) признали уведомление незаконным. По их мнению, нотариус нужен, только когда долю отчуждает сам несовершеннолетний.

СКЭС ВС РФ (Определение от 17.09.2026 № 307-ЭС26-5225) акты отменила и в требовании отказала:

1. ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ является специальной нормой и не противоречит п. 1 ч. 1.1 ст. 42; дополняя ст. 42, законодатель ст. 54 не менял.
2. Закон о банкротстве не устанавливает иных требований к форме сделки (со ссылкой на Обзор судебной практики ВС РФ № 4 (2020)).
3. Заключение договора по итогам торгов на форму сделки не влияет.

Месяцем раньше ту же позицию заняла Судебная коллегия по административным делам ВС РФ (Определение от 19.08.2026 № 16-КАД26-4-К4), так что вопрос закрыт и для судов общей юрисдикции.

Что изменить в порядке продажи заложенной квартиры

Порядок и условия торгов по предмету залога определяет залоговый кредитор (п. 4 ст. 213.26 Закона о банкротстве). Управляющему стоит направить банку проект изменений до публикации сообщения о торгах.

Нотариус и срок подписания

Укажите, что договор с победителем подлежит нотариальному удостоверению, и назовите нотариуса. Не устанавливайте собственный срок явки сверх закона: по п. 16 ст. 110 предложение заключить договор направляется в течение 5 дней с даты подписания протокола, а победитель подписывает договор в течение 5 дней с даты получения предложения. В предложении сразу укажите дату и время у нотариуса в пределах этого срока; неявка означает уклонение с потерей задатка.

Документы для нотариуса

Решение о признании банкротом, определение об утверждении управляющего, протокол торгов, выписка из ЕГРН, документы о залоге, свидетельства о рождении детей.

Разрешение органа опеки

ВС РФ этот вопрос не рассматривал. Но по ч. 2 ст. 20 Закона № 48-ФЗ предварительное разрешение нужно для всех сделок из ч. 1, включая обращение взыскания на предмет залога. Орган опеки привлекается к делу о банкротстве, если затронуты права несовершеннолетнего (п. 2 ст. 213.6 Закона о банкротстве). Запросите у него позицию заранее, чтобы нотариус не отложил удостоверение.

Расходы на нотариуса

Нотариальный тариф и услуги правового и технического характера можно возложить на покупателя (это нужно раскрыть в сообщении о торгах) либо отнести к расходам на реализацию предмета залога. Такие расходы покрываются из выручки до расчётов с залоговым кредитором (п. 6 ст. 138, последний абзац п. 5 ст. 213.27 в ред. Закона от 23.03.2026 № 62-ФЗ). Практики ВС РФ по этому вопросу пока нет.

Выручка по долям детей

СКЭС в Определении от 12.02.2025 № 307-ЭС24-19017 указала: доли детей без выдела в натуре не мешают продать заложенную квартиру целиком, их учитывают при распределении средств, оставшихся после погашения требования залогового кредитора. В порядке продажи пропишите перечисление этих сумм на счета, открытые на имя детей. Если квартира единственное жильё семьи, учитывайте ст. 213.27-1 Закона о банкротстве, введённую Законом № 62-ФЗ.

Как оформить изменения через суд

После Закона от 29.05.2024 № 107-ФЗ общее положение о продаже утверждает собрание или комитет кредиторов (п. 1 ст. 213.26), а по залогу условия определяет банк. Отдельного «ходатайства об утверждении изменений» закон не предусматривает. Суд подключается, когда управляющий и залоговый кредитор не согласны: каждый вправе подать заявление о разрешении разногласий, и суд выносит определение об утверждении порядка и условий торгов (п. 4 ст. 213.26). Если банк согласен со всеми пунктами, суд не нужен: изменения принимает кредитор, а управляющий раскрывает их в сообщении о торгах.

Договор уже подписан без нотариуса: что делать

Такой договор ничтожен (п. 3 ст. 163 ГК РФ), регистрацию приостановят по п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ. Рабочий выход: удостоверить у нотариуса договор с тем же покупателем на условиях протокола торгов. Признать сделку действительной по п. 1 ст. 165 ГК РФ можно, только если исполнившая сторона докажет уклонение другой стороны от нотариального удостоверения; срок давности 1 год (п. 4 ст. 165).

Судебная практика

1. Определение СКЭС ВС РФ от 17.09.2026 № 307-ЭС26-5225 (дело № А13-1530/2025). Договор по итогам торгов в банкротстве при доле детей требует нотариального удостоверения; три инстанции отменены, в требовании управляющего отказано.
2. Определение СКАД ВС РФ от 19.08.2026 № 16-КАД26-4-К4. Покупательница квартиры с долями детей с банкротных торгов оспорила приостановление регистрации; ВС РФ оставил в силе апелляционное определение Волгоградского областного суда об отказе: торги не меняют форму сделки.
3. Определение СКАД ВС РФ от 17.11.2021 № 75-КАД21-1-К3. Продажа финансовым управляющим 1/2 доли в здании на торгах также требует нотариальной формы по ст. 42 Закона № 218-ФЗ; ВС РФ применил Обзор № 4 (2020) и оставил в силе решение об отказе покупателю.
4. Определение СКЭС ВС РФ от 12.02.2025 № 307-ЭС24-19017 (дело № А56-119617/2019). Квартиру, целиком заложенную банку, где по 1/4 у должника, супруги и двух детей, можно продать в банкротстве как единый объект; доли детей учитываются при распределении остатка выручки.
5. Постановление АС Уральского округа от 29.09.2023 № Ф09-5585/23 (дело № А71-19718/2022). Суды обязали Росреестр зарегистрировать переход права по договору без нотариуса, сочтя, что ч. 2 ст. 54 касается только сделок самого несовершеннолетнего. После позиции ВС РФ 2026 года этот подход неприменим.

Цену ошибки показывает постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2025 по делу № А75-12191/2024: регистрацию права покупателя квартиры с долями детей приостановили в ноябре 2022 г. из-за отсутствия нотариальной формы, а иск к Российской Федерации о взыскании 824 855 руб. упущенной выгоды отклонён.

Заявление о разногласиях: что в образце

Образец составлен для дела в Арбитражном суде Вологодской области: квартира по 1/4 у должника, супруги и детей 8 и 12 лет, ипотека банка, торги ещё не объявлены. Банк согласился на нотариальную форму, но требует возложить расходы на нотариуса на покупателя сверх цены. В заявлении: обстоятельства, позиция ВС РФ, редакция нового раздела порядка продажи (нотариус, сроки по п. 16 ст. 110, документы, запрос в орган опеки, расходы, выручка по долям детей), обоснование спорного пункта и просьба рассмотреть без участия управляющего (ч. 2 ст. 156 АПК РФ).

Вопросы и ответы

Нужен ли нотариус, если на торгах продают всю квартиру, а не долю?

Да. п. 1 ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ освобождает от нотариуса отчуждение всех долей по одной сделке, но при доле несовершеннолетнего действует специальная ч. 2 ст. 54 (Определение ВС РФ № 307-ЭС26-5225).

Кто утверждает изменения в порядок продажи залога?

Залоговый кредитор. Суд вмешивается по заявлению управляющего или банка о разногласиях и утверждает порядок и условия торгов определением (п. 4 ст. 213.26 Закона о банкротстве).

Сколько дней даётся на подписание договора у нотариуса?

Пять дней с даты получения победителем предложения управляющего (п. 16 ст. 110 Закона о банкротстве). Дату у нотариуса назначайте внутри этого срока.

Частые ошибки

• Простая письменная форма договора в положении о продаже при доле ребёнка.
• Ссылка на п. 1 ч. 1.1 ст. 42 как на основание обойтись без нотариуса.
• Собственный срок явки к нотариусу, расходящийся с п. 16 ст. 110.
• «Ходатайство об утверждении изменений» без спора с банком вместо заявления о разногласиях.
• Молчание о расходах на нотариуса в сообщении о торгах.
• Перечисление долей детей в конкурсную массу вместо их счетов.

Чек-лист

1. Выписка ЕГРН: есть ли доли несовершеннолетних.
2. Проект изменений направлен залоговому кредитору до публикации торгов.
3. В порядке продажи: нотариальная форма, нотариус, сроки по п. 16 ст. 110.
4. Позиция органа опеки запрошена.
5. Определено, кто платит тариф нотариуса.
6. Прописано распределение выручки по долям детей.
7. При споре с банком подано заявление о разногласиях.

Вывод для практики

После определений № 307-ЭС26-5225 и № 16-КАД26-4-К4 спорить с Росреестром о форме договора бесполезно. Управляющему нужно закладывать нотариальное удостоверение в условия продажи до торгов, а покупателю проверять сообщение о торгах на это условие. Общие правила спора с банком о порядке продажи разобраны в статье о разногласиях по продаже заложенной квартиры банкрота, основания отмены торгов в обзоре об оспаривании торгов по ст. 449 ГК, а о судьбе жилья должника читайте разбор ВС о дарении единственного жилья до банкротства.

Соберите заявление о разногласиях по материалам дела в «Документы Про»: с нормами, практикой ВС РФ и редакцией изменений, результат в Word. Уже есть черновик? Сервис доработает документ и усилит аргументацию.

Источники

• Определение ВС РФ от 17.09.2026 № 307-ЭС26-5225
• Определение ВС РФ от 19.08.2026 № 16-КАД26-4-К4
• Определение ВС РФ от 17.11.2021 № 75-КАД21-1-К3
• Определение ВС РФ от 12.02.2025 № 307-ЭС24-19017
• Обзор судебной практики ВС РФ № 4 (2020), разъяснение о нотариальной форме
• Закон № 218-ФЗ, ст. 54
• Закон № 218-ФЗ, ст. 42
• Закон о банкротстве, ст. 213.26
• Закон о банкротстве, ст. 213.27
• Закон № 48-ФЗ, ст. 20

Статья носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста: порядок продажи и распределения выручки зависит от условий залога, состава собственников и позиции суда по конкретному делу.