Банк занизил цену ипотечной квартиры банкрота: заявление должника о разногласиях по продаже залога, образец 2026 в Word

Ипотечная квартира гражданина-банкрота идёт на торги. В ЕФРСБ появляются условия продажи, определённые банком-залогодержателем: начальная цена равна залоговой стоимости из договора ипотеки пятилетней давности, предложения о цене подаются в закрытой форме. Финансовый управляющий не возражает. Должнику остаётся заявление о разногласиях по начальной цене и порядку продажи залога, образец которого можно скачать ниже. Главное правило: срок на такое заявление по абз. 3 п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве составляет 10 дней со дня включения условий банка в ЕФРСБ.

Коротко: разногласия по продаже залога в банкротстве гражданина

Правовая основа

• п. 4 ст. 213.26 Закона о банкротстве — залог гражданина продаётся по п. 4, 5, 8–19 ст. 110 и п. 3 ст. 111 с учётом ст. 138; цену и условия торгов определяет залоговый кредитор.
• п. 4 ст. 138 — публикация условий в ЕФРСБ не позднее чем за 15 дней до торгов; 10 дней на разногласия для управляющего и лиц, участвующих в деле.
• п. 1 ст. 34 — должник является лицом, участвующим в деле; п. 2 ст. 213.26 — гражданин вправе оспорить оценку своего имущества.
• п. 3 ст. 213.26 — недвижимость продаётся только на открытых торгах; абз. 2 п. 13 ст. 110 — шаг аукциона 5–10%.
• ст. 213.27-1 (Федеральный закон от 23.03.2026 № 62-ФЗ, в силе с 03.04.2026) — распределение выручки от продажи единственного ипотечного жилья.
• ст. 60, 61 Закона о банкротстве; ст. 82, 108 АПК РФ — рассмотрение, обжалование, экспертиза; подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке — 80% рыночной стоимости по отчёту оценщика.

Что изменилось за последние два года. Федеральный закон от 29.05.2024 № 107-ФЗ передал утверждение положения о продаже имущества гражданина от суда собранию кредиторов, а разногласия по нему заявляются в течение двух месяцев после публикации в ЕФРСБ (п. 1 ст. 213.26). Для залога это не работает: его условия определяет залоговый кредитор, а не собрание (абз. 2 п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 58). Поэтому действует 10-дневный срок ст. 138. Закон от 26.07.2026 № 253-ФЗ о реформе банкротства в основной части вступает в силу 27.07.2027, поэтому на торги 2026 года он не влияет.

Может ли должник заявить разногласия, если в ст. 213.26 он не назван

В абз. 3 п. 4 ст. 213.26 спор двусторонний: залоговый кредитор против управляющего. Банк может оспорить само право должника на заявление. Ответ — четыре довода.

1. Отсылка к ст. 138. Залог продаётся «с учетом положений статьи 138» (п. 4 ст. 213.26), а абз. 3 п. 4 ст. 138 даёт право на разногласия и лицам, участвующим в деле, к которым относится должник (п. 1 ст. 34).
2. Пленум ВАС. По абз. 5 п. 9 постановления № 58 право управляющего и залогового кредитора на разногласия не исключает возражений иных лиц, участвующих в деле.
3. Право оспорить оценку дано гражданину п. 2 ст. 213.26, а начальная цена залога — та же оценка, только от кредитора.
4. Прямой экономический интерес. Если квартира — единственное жильё должника и его семьи, с 03.04.2026 выручку распределяют по ст. 213.27-1. Залоговый кредитор получает 80% выручки за вычетом расходов по п. 6 ст. 138, но не больше своего требования. Десять процентов идут на первую и вторую очередь. Ещё 10%, но не больше первоначального взноса и платежей по ипотеке, получает должник. Остаток сначала гасит непогашенную часть требования банка, а затем тоже передаётся должнику. Заниженная цена отнимает у гражданина деньги, предназначенные ему законом, и увеличивает непогашенный долг, освобождение от которого не гарантировано, см. «Освобождение от долгов в банкротстве гражданина в 2026 году: неосвобождение, частичный отказ и практика СКЭС».

Если квартира общая, супруга привлекают к спору о её реализации (абз. 3 п. 7 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 48). Укажите его в заявлении, иначе определение уязвимо в апелляции.

Как доказать, что начальная цена занижена

Что считает нормой ВС

По ответу на вопрос 1 раздела разъяснений Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (2019) (утв. Президиумом 27.11.2019), по общему правилу в деле о банкротстве гражданина залоговый кредитор определяет начальную цену исходя из стоимости, указанной в договоре ипотеки. При разногласиях суд определяет её в размере 80% рыночной стоимости по результатам оценки со ссылкой на подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке.

Отсюда тактика: договорная стоимость действует, пока никто не возражает, а при разногласиях ориентиром становится актуальный рынок. Реалистично просить 80% свежей оценки. При росте цен на жильё это обычно выше договорной стоимости пятилетней давности.

СКЭС ВС РФ в определении от 23.12.2022 № 305-ЭС22-17419 (дело № А40-140548/2021) указала: при споре залогодателя и залогодержателя цену устанавливает суд исходя из рыночной стоимости, договорная стоимость его не связывает, а возражения о занижении проверяются, при необходимости экспертизой. Дело исковое, но логика переносится и на банкротство.

Доказательства

• Отчёт оценщика должника со свежей датой оценки и аналогами из того же района и сегмента. По ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая стоимость в отчёте признаётся достоверной и рекомендуемой для сделки, если в установленном порядке или судом не установлено иное. Опровергать его придётся банку.
• Сравнение с договорной стоимостью: дата договора ипотеки и изменение рынка с тех пор.
• Ходатайство о судебной оценочной экспертизе (ст. 82 АПК). Заявляйте его сразу, как резервное. Деньги на неё вносит на депозит суда тот, кто её просит (ч. 1 ст. 108 АПК), поэтому подготовьте их заранее.
• Расчёт по ст. 213.27-1: сколько теряют должник и кредиторы первой и второй очереди при цене банка.

Порядок торгов: открытая форма и шаг 5%

Кроме цены, банк определяет форму подачи предложений, шаг, задаток и снижение цены на публичном предложении. Не путайте понятия: «открытые торги» по п. 3 ст. 213.26 — это открытый состав участников. Форма подачи предложений — отдельный параметр. При открытой форме идёт аукцион с повышением на шаг, при закрытой участники подают единственное предложение вместе с заявкой или в день подведения итогов (абз. 2 и 4 п. 13 ст. 110).

Закрытая форма ограничивает конкуренцию: участник не видит чужих ставок и не может их перебить. Довод опирается на абз. 6 п. 9 постановления Пленума ВАС № 58: суд меняет условия, способные помешать получению максимальной цены.

Шаг закон допускает от 5 до 10%. Шаг 10% может остановить торг: проще не повышать, чем добавлять сразу десятую часть цены. Шаг 5%, нижняя граница по закону, позволяет торговаться дольше.

Проверьте и рамки п. 8–9 ст. 110: задаток не больше 20% начальной цены, приём заявок не меньше 25 рабочих дней, публикация не позднее чем за 30 дней до торгов. Нарушения тоже включайте в разногласия.

Как подать и что делает суд

1. Оценка заранее. Заказывайте отчёт, как только станет ясно, что банк готовит условия продажи: десяти дней на него мало.
2. Срок. 10 дней считаются с даты включения условий банка в ЕФРСБ.
3. Копии заявления направьте банку, управляющему и, если квартира общая, супругу.
4. Подача через «Мой арбитр» в дело о банкротстве. Пошлина по подп. 9 п. 1 ст. 333.21 НК РФ — 50% от пошлины по существу требования. Если требование считать неимущественным, это 7 500 руб. (половина от 15 000 руб. по подп. 4 п. 1 ст. 333.21).
5. Обеспечительная мера. По ст. 46 Закона о банкротстве и ст. 90–91 АПК суд может запретить торги до разрешения разногласий. Иначе торги могут пройти раньше заседания.
6. Рассмотрение — не позднее месяца с даты поступления заявления (п. 1 ст. 60). Суд определяет начальную цену и утверждает порядок торгов (абз. 3 п. 4 ст. 138).
7. Обжалование — апелляция в течение месяца со дня вынесения определения, кассация в течение месяца со дня вступления постановления апелляции в силу (п. 1, 2 ст. 61).

Если срок пропущен по уважительной причине, приложите ходатайство о его восстановлении по ст. 117 АПК. Если торги уже прошли по заниженной цене, остаются оспаривание торгов и требование к управляющему. См. «Жалоба на действия арбитражного управляющего: образец 2026 в Word, ст. 60 Закона о банкротстве, рассмотрение за месяц и отстранение по ст. 145» и, о том, когда ипотечное жильё вообще можно продать, «Могут ли забрать единственное жильё за долги в 2026 году: ипотека, «роскошная» квартира, доля и жильё супругов».

Позиция высших судов

• Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 58, п. 9: собрание кредиторов не определяет условия продажи залога (абз. 2); иные лица, участвующие в деле, вправе возражать (абз. 5); суд меняет условия, мешающие получить максимальную цену или ограничивающие доступ публики к торгам (абз. 6).
• Обзор судебной практики ВС РФ № 3 (2019), вопрос 1 раздела разъяснений: при разногласиях цена заложенной недвижимости гражданина — 80% рыночной стоимости по оценке.
• Определение СКЭС ВС РФ от 23.12.2022 № 305-ЭС22-17419: договорная залоговая стоимость суд не связывает.
• Постановление Пленума ВС РФ от 13.10.2015 № 45: п. 39 — баланс интересов кредиторов и прав должника; п. 40 (положение утверждает суд) написан под прежнюю редакцию п. 1 ст. 213.26.
• Постановление Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 48: п. 5 — особенности залогового единственного жилья, п. 7 — участие супруга в спорах о реализации общего имущества.
• Обзор судебной практики по делам о банкротстве граждан (утв. Президиумом ВС РФ 18.06.2025, с изменениями от 29.04.2026): по п. 12 суд вправе утвердить экономически обоснованный план реструктуризации без согласия большинства кредиторов, если он не хуже для них продажи имущества, и здесь реалистичная оценка квартиры тоже решает. Пункты 14–15 посвящены отдельному мировому соглашению с ипотечным кредитором: если цель — сохранить квартиру, этот инструмент стоит рассмотреть до торгов.

Заявление о разногласиях по продаже залога: образец, что в нём и как заполнить

1. Шапка: суд, номер дела, должник-заявитель; банк, финансовый управляющий и при общей собственности супруг.
2. Фабула: решение о банкротстве, определение о включении банка в реестр как залогового, номер и дата сообщения ЕФРСБ, спорные условия.
3. Право на заявление и срок: абз. 3 п. 4 ст. 138, п. 1 ст. 34, абз. 5 п. 9 Пленума ВАС № 58, ст. 213.27-1, расчёт 10 дней.
4. Цена: дата договора ипотеки, отчёт должника, 80% рынка по Обзору № 3 (2019), резервная экспертиза.
5. Порядок торгов: открытая форма и шаг 5% (абз. 2 п. 13 ст. 110, абз. 6 п. 9 Пленума № 58).
6. Просительная часть: конкретная цена и условия, экспертиза, запрет торгов до вступления определения в силу.
7. Приложения: отчёт, распечатка ЕФРСБ, договор ипотеки, расчёт по ст. 213.27-1, доказательства направления копий, пошлина.

Частые ошибки

• Пропуск 10 дней. Должник ждёт, пока финансовый управляющий сам заявит разногласия, а тот соглашается с банком. Срок истекает, торги объявлены.
• Спор только о цене. Закрытая форма подачи предложений и шаг 10% снижают выручку не меньше, чем заниженная стартовая цена.
• Отчёт без экспертизы в резерве. Банк представит свою оценку, и суд окажется между двумя отчётами. Выход — ходатайство об экспертизе с готовностью внести депозит.
• Супруг не привлечён. Если квартира общая, определение без участия супруга рискует быть отменённым.
• Ссылка на двухмесячный срок п. 1 ст. 213.26. Он касается положения о продаже, утверждённого собранием кредиторов, а не условий залогового кредитора.

Чек-лист

1. Найти в ЕФРСБ сообщение с условиями банка и посчитать 10 дней.
2. Получить отчёт оценщика с актуальной датой оценки.
3. Проверить форму подачи предложений, шаг, задаток, сроки приёма заявок и публикации по ст. 110.
4. Посчитать потери должника и кредиторов по ст. 213.27-1, если квартира — единственное жильё.
5. Направить копии банку, финансовому управляющему и, если квартира общая, супругу.
6. Подать заявление с ходатайством об экспертизе и обеспечительной мерой, уплатить пошлину, при необходимости обжаловать определение в течение месяца.

Статья носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста: право должника заявлять разногласия о продаже залога выводится из системного толкования ст. 138 и 213.26, поэтому перед подачей проверьте практику вашего округа.