Пункт 44.2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, по которому при затратном подходе справочные показатели без НДС корректируются на величину налога, признан законным в двух инстанциях ВС, и оспаривать его в порядке абстрактного нормоконтроля по тем же доводам бесперспективно. Но Апелляционная коллегия ВС РФ одновременно дала толкование, которое пригодится в индивидуальных спорах о кадастровой стоимости. Норма допускает корректировку отдельных элементов затрат, не делает её обязательной для всех затрат и не предусматривает включения НДС в итоговую кадастровую стоимость. Отсюда следует, что механическое повышение всей суммы затрат на коэффициент 1,2 сам по себе п. 44.2 не предписывает.
Речь об апелляционном определении Апелляционной коллегии ВС РФ от 29 сентября 2026 г. по делу № АПЛ26-235 (председательствующий Зайцев В.Ю., члены коллегии Вавилычева Т.Ю. и Зинченко И.Н. (докладчик)). Коллегия оставила без изменения решение ВС РФ от 16 июля 2026 г. по делу № АКПИ26-382, которым ООО «СП ВИС-МОС» отказано в признании п. 44.2 частично недействующим.
Суть спора
Методические указания о государственной кадастровой оценке утверждены приказом Росреестра от 4 августа 2021 г. № П/0336 (зарегистрирован в Минюсте 17 декабря 2021 г., рег. № 66421). Пункт 44.2 описывает затратный подход: он применяется к зданиям, сооружениям и объектам незавершённого строительства, а к земельным участкам — только в двух случаях (участки для обороны и безопасности и под памятники). Спор касался абзаца шестого:
- при определении зависимости затрат от удельных показателей затрат на создание (замещение, воспроизводство) аналогичных объектов производятся корректировки на величину НДС в сторону увеличения, если справочные показатели определены без учёта НДС;
- если типичные для рынка элементы затрат не содержат НДС, корректировка по этим элементам не производится.
Административный истец — собственник административного здания, здания кафе и здания гостиницы — просил признать п. 44.2 недействующим в части, которая, по его мнению, предусматривает обязательное увеличение расчётной величины на сумму НДС при использовании справочных показателей без налога. Доводы:
- противоречие ч. 3 ст. 55 и ст. 57 Конституции, п. 1 ст. 38, п. 1 ст. 39, подп. 1 п. 1 ст. 146 и ст. 378.2 НК РФ, ч. 2 ст. 3, п. 3 ч. 2 ст. 5, ч. 2 и 4 ст. 14 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»;
- правовая неопределённость: субъекты РФ по-разному учитывают НДС при кадастровой оценке;
- нарушение равенства налогообложения: налог на имущество организаций един, а разные способы определения базы допускают включение в стоимость элементов, не предусмотренных законом;
- расчёт по укрупнённым нормативам цены строительства с НДС необоснованно увеличивает налоговую базу.
Росреестр и Минюст (заинтересованное лицо) иск не признали.
Позиция суда первой инстанции
Решением от 16 июля 2026 г. (дело № АКПИ26-382) ВС РФ отказал в иске. Суд признал, что приказ издан уполномоченным органом с соблюдением процедуры принятия, регистрации и опубликования. По существу п. 44.2 не противоречит актам большей юридической силы, не допускает неоднозначного толкования и не препятствует справедливому налогообложению. Понятия «затратный подход» и «типичные рыночные затраты» суд раскрыл через федеральные стандарты оценки и сметную методику (подробнее ниже).
В апелляционной жалобе общество настаивало, что суд:
- не выявил правильное толкование п. 44.2 в части поэлементной корректировки и не сопоставил его с фактическим способом применения нормы;
- не проверил экономическую обоснованность коэффициента 1,2, применённого к справочному показателю;
- не учёл, что на практике норму толкуют как безусловную обязанность применять максимальный повышающий коэффициент ко всей сумме затрат;
- не применил п. 35 постановления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 50 и ч. 3 ст. 215 КАС РФ;
- не раскрыл смысл формулы «типичные для рынка элементы затрат не содержат НДС» и не оценил доказательства различной практики.
Выводы Апелляционной коллегии ВС
Компетенция и процедура
Коллегия согласилась, что приказ принят полномочным органом в пределах полномочий (п. 3 ч. 2 ст. 5 Закона № 237-ФЗ, Положение о Росреестре, утверждённое постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. № 457) с соблюдением Указа Президента РФ от 23 мая 1996 г. № 763 и Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13 августа 1997 г. № 1009. Обстоятельства, перечисленные в ч. 8 ст. 213 КАС РФ, суд первой инстанции выяснил.
НДС — часть типичных рыночных затрат
Коллегия опёрлась на определение кадастровой стоимости в п. 2 ч. 1 ст. 3 Закона № 237-ФЗ (результат оценки на основе ценообразующих факторов по закону и методическим указаниям) и на принципы ст. 4: единство методологии, экономическая обоснованность и проверяемость результатов.
Содержание затратного подхода суд вывел из федеральных стандартов оценки:
- «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200 (п. 29, 31, 32);
- «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 (подп. «ж» п. 24);
- Методики определения сметной стоимости строительства, утверждённой приказом Минстроя России от 4 августа 2020 г. № 421/пр (п. 180, 181).
Эти акты предписывают учитывать в затратном подходе любые прямые и косвенные затраты на воспроизводство или замещение объекта. Строительные, монтажные, ремонтные и иные работы, связанные с недвижимостью, облагаются НДС (п. 1 ст. 146, п. 1 ст. 148 НК РФ). При этом НК РФ порядок определения кадастровой стоимости не регулирует. Вывод: затратный подход предполагает учёт реальной рыночной стоимости работ и материалов, в которую может входить НДС как часть типичных рыночных затрат.
Ключевое толкование: поэлементно, не для всех затрат, не в итоговую величину
Довод об «обязательном увеличении расчётной величины на сумму НДС» коллегия назвала основанным на неверном толковании. Норма:
- предусматривает возможность корректировки отдельных элементов затрат на величину НДС в сторону увеличения при использовании справочных показателей без налога;
- не предусматривает включения НДС в итоговую величину кадастровой стоимости;
- не закрепляет обязательность такой корректировки в отношении всех затрат.
Следовательно, НДС отдельно из итоговой кадастровой стоимости не выделяется. Норма не возлагает на правообладателя дополнительного налогового бремени, а обеспечивает соотносимость кадастровой стоимости с реальными рыночными показателями.
Равенство налогообложения и позиция КС
С учётом Постановления КС РФ от 11 июля 2017 г. № 20-П коллегия признала регулирование соответствующим принципу экономической обоснованности (ст. 4 Закона № 237-ФЗ) и направленным на реализацию ст. 6–8 этого закона. Равенство налогообложения не нарушено: различий при определении стоимости затратным подходом в зависимости от принадлежности объекта норма не устанавливает. Вопросов исчисления, уплаты и возмещения НДС п. 44.2 не затрагивает — у него иной предмет регулирования.
Почему не применена ч. 3 ст. 215 КАС
Суд может указать в решении на выявленное им правильное толкование нормы, если практика её применения расходится с этим толкованием (ч. 3 ст. 215 КАС РФ, п. 35 постановления Пленума № 50). Коллегия сочла, что оснований нет: норма отвечает критерию определённости, а данных о том, что практика применения не соответствует толкованию, выявленному судом по этому делу, не установлено. Доводы о неучтённой различной практике «не нашли подтверждения».
Нормоконтроль не место для спора о конкретной оценке
Доводы общества, по оценке коллегии, сводятся к несогласию с результатами определения кадастровой стоимости его объектов областным ГБУ и с судебными актами по его административному иску о признании незаконными решений учреждения об отказе в перерасчёте. Действия бюджетного учреждения не могут быть предметом проверки в абстрактном нормоконтроле: фактические обстоятельства конкретной ситуации в таких делах не устанавливаются и не оцениваются. Ссылки на определение ВС РФ от 15 февраля 2018 г. № 5-ГК17-258 и определения КС РФ от 23 апреля 2020 г. № 818-О и от 28 мая 2020 г. № 1110-О решению не противоречат.
Итог: оснований для отмены по ст. 310 КАС РФ нет, решение оставлено без изменения (ст. 308–311 КАС РФ).
Что это меняет для практики
Нормоконтроль по п. 44.2 в части НДС бесперспективен. Норма проверена ВС в двух инстанциях. Повторный иск с теми же доводами (ст. 38, 39, 146, 378.2 НК РФ, равенство налогообложения, региональные различия) вряд ли приведёт к иному результату.
Толкование ВС — аргумент в конкретном споре. Вывод, ради которого стоит читать определение, — норма не обязывает корректировать на НДС все затраты и не включает НДС в итоговую величину. Если ГБУ применило коэффициент 1,2 ко всему справочному показателю без анализа отдельных элементов, ссылка на п. 44.2 сама по себе такой расчёт не обосновывает. Учреждение должно показать, по каким элементам справочный показатель не содержал НДС и почему эти элементы на рынке типично включают налог. По элементам, где типичные рыночные затраты НДС не содержат, корректировка прямо запрещена абзацем шестым п. 44.2.
Довод о налоговой нагрузке не работает. Коллегия разделила кадастровую оценку и налогообложение: НК РФ не регулирует определение кадастровой стоимости, а учёт НДС как части рыночных затрат не равен «налогу на налог». Строить позицию на том, что НДС увеличивает базу по налогу на имущество, неэффективно. Спорить нужно об экономической обоснованности и проверяемости расчёта (ст. 4 Закона № 237-ФЗ).
Как использовать определение в своих документах
Индивидуальный спор о кадастровой стоимости
Коллегия прямо указала: проверка действий ГБУ — предмет индивидуального спора. Основные инструменты Закона № 237-ФЗ:
- заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (ст. 21), — если некорректна методика расчёта по конкретному объекту, включая корректировку на НДС;
- заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной (ст. 22.1) — если проще доказать рыночную стоимость отчётом оценщика. Пригодится образец заявления в ГБУ об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной;
- административный иск об оспаривании решения ГБУ — после отказа учреждения.
Порядок и сроки каждого пути разобраны в статье о снижении кадастровой стоимости: заявление в ГБУ, суд и исправление ошибок.
Как сформулировать довод об НДС
В заявлении об исправлении ошибки или в административном иске:
- Процитируйте вывод АПЛ26-235: п. 44.2 предусматривает возможность корректировки отдельных элементов затрат, не закрепляет обязательность корректировки всех затрат и не предусматривает включения НДС в итоговую кадастровую стоимость.
- Покажите, как ГБУ применило корректировку: ко всему показателю или поэлементно. Это видно из отчёта об итогах ГКО или из расчёта, приложенного к ответу учреждения.
- Выделите элементы затрат, по которым типичные рыночные цены НДС не содержат или по которым справочный показатель уже включал налог. В первом случае корректировка запрещена абзацем шестым п. 44.2, во втором — двойной учёт.
- Свяжите это с принципами экономической обоснованности и проверяемости (ст. 4 Закона № 237-ФЗ): учреждение должно обосновать каждую корректировку.
Если всё же оспаривать нормативный акт
Урок дела — ч. 3 ст. 215 КАС РФ требует доказательств того, что практика расходится с толкованием, которое выявил суд, а не просто разной практики в регионах. Если планируется нормоконтроль иных пунктов Методических указаний, соберите решения ГБУ и судебные акты, где норму применяют вопреки её буквальному смыслу, и прямо попросите суд указать правильное толкование. Общие правила оспаривания нормативных актов в суде разобраны в статье об оспаривании актов госорганов. Другой пример того, как ВС разграничивает проверку нормы и спор о конкретном налоговом расчёте, — разбор определения № 306-ЭС26-9421 о коэффициентах по земельному налогу.
Вывод для практики
- Абзац шестой п. 44.2 Методических указаний (приказ Росреестра № П/0336) законен; повторный нормоконтроль по тем же доводам бесперспективен.
- По толкованию Апелляционной коллегии ВС корректировка на НДС поэлементная, не обязательная для всех затрат и не означает включения НДС в итоговую кадастровую стоимость.
- Применение коэффициента 1,2 ко всей сумме затрат без анализа элементов — предмет индивидуального спора с ГБУ (ст. 21, 22.1 Закона № 237-ФЗ, оспаривание решений учреждения в суде), где определение № АПЛ26-235 работает как аргумент.
- Доводы о «налоге на налог» и неравенстве налогообложения суд не принимает; спорить нужно об экономической обоснованности и проверяемости расчёта.
- Для применения ч. 3 ст. 215 КАС нужны доказательства расхождения практики с толкованием, выявленным судом.
Подготовьте заявление об исправлении ошибки в кадастровой стоимости или административный иск к ГБУ в «Документы Про»: сервис поможет выстроить довод о корректировке на НДС с опорой на п. 44.2 Методических указаний, Закон № 237-ФЗ и определение № АПЛ26-235. Результат в Word, представление позиции в суде остаётся за юристом. Перейти в сервис.
Источники
- Апелляционное определение Апелляционной коллегии ВС РФ от 29 сентября 2026 г. по делу № АПЛ26-235 — vsrf.ru
- Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» — consultant.ru
- Методические указания о государственной кадастровой оценке, утв. приказом Росреестра от 4 августа 2021 г. № П/0336 — publication.pravo.gov.ru (опубликован 20 декабря 2021 г.)
- Кодекс административного судопроизводства РФ, ст. 180, 213, 215, 308–311 — consultant.ru
- Налоговый кодекс РФ (часть вторая), ст. 146, 148 — consultant.ru
- Постановление Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 50, п. 35 — legalacts.ru
