ВС: коэффициенты к ставке 1,5% по ИЖС отменены для дел в суде

СКЭС ВС № 306-ЭС26-9421: по 52-П коэффициенты к ставке 1,5% по ИЖС отменены для споров, начатых до 21.07.2026; для блокированной застройки — ставка 1,5%.

ВС: коэффициенты к ставке 1,5% по ИЖС отменены для дел в суде
Содержание
  1. Суть спора
  2. Позиции нижестоящих судов
  3. Что решил ВС
  4. Что это меняет для практики
  5. Как использовать в своих документах
  6. Вывод для практики
  7. Источники

Повышающие коэффициенты 2 и 4 по п. 15 ст. 396 НК РФ нельзя применять к ставке 1,5% по участкам под ИЖС, которые организация использует в предпринимательской деятельности, если налогоплательщик обратился в суд до Постановления КС РФ от 21 июля 2026 г. № 52-П и к этому моменту не исчерпал средства защиты. Так Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ решила в определении от 15 октября 2026 г. № 306-ЭС26-9421: акты трёх инстанций в части коэффициентов отменены, требование застройщика удовлетворено без направления дела на новое рассмотрение.

Второй вывод работает против застройщиков: по участкам с ВРИ 2.3 (блокированная жилая застройка), используемым в предпринимательских целях, льготный предел 0,3% не применяется, и ставка 1,5% законна. Тот же состав в тот же день вынес идентичное по выводам определение № 306-ЭС26-9423 по делу другой компании той же группы.

Суть спора

ООО «Корнер Агент» владеет в Казани участками двух видов разрешённого использования:

  • «Для индивидуального жилищного строительства» (код ВРИ 2.1);
  • «Индивидуальные блоки в блокированных жилых домах (индивидуальные дома блокированной жилой застройки) не более 6 блоков» (код ВРИ 2.3).

На участках строится коттеджный посёлок. Часть объектов ИЖС возведена в 2021–2022 гг., на часть участков права зарегистрированы менее трёх лет назад. Построенное предназначено для продажи гражданам; суды установили, что общество использует землю как актив в предпринимательской деятельности.

В Казани действует решение Казанской городской Думы от 11 ноября 2013 г. № 5-26 «О земельном налоге»: 0,3% — для участков под жилищное строительство (за исключением участков под ИЖС, используемых в предпринимательской деятельности), 1,5% — для прочих участков.

При исчислении налога за 2023 г. МИФНС № 4 по Республике Татарстан применила:

  • к участкам ВРИ 2.1 — ставку 1,5% с коэффициентами 2 и 4 (то есть фактически 3% и 6% кадастровой стоимости);
  • к участкам ВРИ 2.3 — ставку 1,5%.

Инспекция направила сообщение об исчисленных суммах налогов от 20 мая 2024 г. № 4927237, а после исправления обществом ошибок — уточнённое сообщение от 30 сентября 2024 г. № 4976905. Жалобы общества УФНС по Республике Татарстан (решение от 7 октября 2024 г. № 2.7-18/029528@) и ФНС России (решение от 13 февраля 2025 г. № БВ-2-9/1864@) в спорной части оставили без удовлетворения. Общество оспорило сообщение от 30 сентября 2024 г. в арбитражном суде в части земельного налога за 2023 г.

Позиции нижестоящих судов

АС Республики Татарстан решением от 11 июня 2025 г. отказал в удовлетворении требований. Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд (постановление от 9 февраля 2026 г.) и АС Поволжского округа (постановление от 29 мая 2026 г.) оставили решение без изменения.

Логика трёх инстанций:

  1. Для участков под ИЖС, используемых юрлицами в предпринимательской деятельности, ставка устанавливается по подп. 2 п. 1 ст. 394 НК РФ — не выше 1,5%, и к ней применяются коэффициенты п. 15 ст. 396 НК РФ.
  2. ВРИ 2.1 и 2.3 входят в обобщённый вид «Жилая застройка» (код 2.0) по Классификатору видов разрешённого использования. К ним применяются единые правила, поэтому льготная ставка для коммерческого использования исключена и для блокированной застройки.

Деталь, которую стоит знать: постановление АС Поволжского округа от 29 мая 2026 г. № Ф06-2176/2026 по этому самому делу КС РФ в Постановлении № 52-П привёл как пример одного из двух противоречивых подходов в практике — того, что допускал коэффициенты к ставке 1,5%.

Дело передано в СКЭС определением судьи ВС РФ Т.В. Завьяловой от 17 сентября 2026 г. Инспекции № 4 и № 6 в отзывах настаивали на законности актов.

Что решил ВС

Коллегия в составе председательствующего Т.В. Завьяловой, судей М.К. Антоновой и И.Л. Грачевой разделила спор на два самостоятельных вопроса.

Коэффициенты к ставке 1,5%: акты отменены

ВС восстановил историю регулирования:

  • до 1 января 2020 г. ст. 394 НК РФ предусматривала предел 0,3% для всех участков под жилищное строительство и 1,5% для прочих;
  • Федеральный закон от 29 сентября 2019 г. № 325-ФЗ исключил из сферы льготного предела участки под ИЖС, используемые в предпринимательской деятельности. С 2020 г. девелоперы, земельные банки и инвесторы не вправе применять 0,3% даже при строительстве домов для продажи гражданам (эта позиция закреплена в п. 24 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2023), утв. 19 июля 2023 г., и п. 26 Обзора № 4 (2025), утв. 22 декабря 2025 г.);
  • п. 15 ст. 396 НК РФ при этом не скорректирован. До 2020 г. коэффициенты применялись только к льготной ставке и давали эффективную ставку не выше 1,2%, то есть в пределах максимума ст. 394 НК РФ. Коэффициенты к ставке 1,5% дают 3% и 6%, что «существенно превысило установленный законом максимум».

Далее ВС сослался на Постановление КС РФ от 21 июля 2026 г. № 52-П (по жалобе ООО «Корнер Казань»), которым п. 1 ст. 394 и п. 15 ст. 396 НК РФ признаны не соответствующими Конституции РФ в той мере, в какой они порождают правовую неопределённость и противоречивую практику применения повышающих коэффициентов к участкам под ИЖС, используемым в предпринимательской деятельности.

Ключевой для практики фрагмент — применение оговорки об обратной силе. Постановление № 52-П не имеет обратной силы и не является основанием для пересмотра исполненных обязательств за прошлые периоды и текущий период, за исключением обязательств заявителя и налогоплательщиков, которые обратились за судебной защитой до его вынесения и чьи дела или жалобы на этот момент поданы и (или) находятся на рассмотрении (изучении) судов, в том числе высшей инстанции. В таких делах неустранимые сомнения толкуются в пользу налогоплательщика (п. 7 ст. 3 НК РФ).

ВС признал, что общество подпадает под исключение, и сформулировал критерий так: общество

  1. своевременно обратилось в арбитражный суд до принятия Постановления № 52-П;
  2. к моменту его принятия не исчерпало средства защиты, сохранив право на обжалование актов в ВС РФ;
  3. реализовало это право, подав жалобу в СКЭС в установленный срок.

Вывод: акты трёх инстанций в части коэффициентов отменены «как основанные на толковании норм, не обеспечивающем правовой определенности». ВС не стал направлять дело на новое рассмотрение и сам удовлетворил требование о признании сообщения от 30 сентября 2024 г. № 4976905 незаконным в части налога за 2023 г. с коэффициентами 2 и 4 к ставке 1,5%.

Блокированная застройка: ставка 1,5% законна

Здесь ВС поддержал инспекцию и нижестоящие суды, но по собственной мотивировке.

Отправная точка — определение СКЭС от 28 марта 2023 г. № 305-ЭС22-27530 (дело № А41-94065/2021): с 2020 г. льготный предел для ИЖС адресован гражданам, строящим для собственных нужд; сам факт принадлежности коммерческой организации участка под ИЖС исключает применение ставки по абз. 3 подп. 1 п. 1 ст. 394 НК РФ.

Формально дом блокированной застройки (п. 40 ст. 1 ГрК РФ) не отвечает признаку «отдельно стоящего здания» из определения объекта ИЖС (п. 39 ст. 1 ГрК РФ). Но ВС указал, что в налоговом споре определяющее значение имеет не совпадение технических признаков, а экономическая и правовая цель льготы (п. 1 и 3 ст. 3, подп. 3 п. 1 ст. 21, п. 1 ст. 56 НК РФ):

  • блок предназначен для проживания одной семьи, конструктивно и юридически обособлен, имеет отдельный вход, обособленный участок и самостоятельные коммуникации;
  • у него нет признаков многоквартирного дома (общих лестниц, лифтов, коридоров, техэтажей);
  • различия в градостроительном оформлении и архитектурных решениях не указывают ни на разную платёжеспособность коммерческих владельцев (п. 1 ст. 3 НК РФ), ни на особые цели господдержки (п. 1 ст. 56 НК РФ).

Итог: исключение из льготного предела распространяется и на блокированную застройку, если она ведётся в предпринимательских целях. Ставка 1,5% по подп. 2 п. 1 ст. 394 НК РФ к участкам ВРИ 2.3 применена правомерно, в этой части акты оставлены без изменения.

Парное дело № 306-ЭС26-9423

Определение СКЭС от 15 октября 2026 г. № 306-ЭС26-9423 (дело № А65-42007/2024) вынесено тем же составом по жалобе ООО «Корнер Констракшн-1». Оспаривалось сообщение МИФНС № 4 по Республике Татарстан от 28 марта 2024 г. о налоге за 2023 г.; нижестоящие акты — решение АС Республики Татарстан от 16 мая 2025 г., постановления 11 ААС от 9 февраля 2026 г. и АС Поволжского округа от 4 июня 2026 г. Мотивировка и резолютивная часть по обоим вопросам совпадают: в части коэффициентов требование удовлетворено, в части ставки 1,5% для ВРИ 2.3 акты оставлены без изменения. При цитировании проверьте номер сообщения: в описательной части определения он указан как № 4266763, в резолютивной — как № 4466763.

Что это меняет для практики

Судьба текущих споров за 2023–2026 гг.

Определения показывают, как СКЭС читает оговорку п. 2 резолютивной части Постановления № 52-П. Значение имеет не стадия, на которой дело находилось 21 июля 2026 г., а три обстоятельства: обращение в суд до этой даты, неисчерпанность средств защиты и своевременное использование следующей инстанции. Для споров, которые на 21 июля 2026 г. были в любой инстанции либо ждали подачи кассационной жалобы в ВС в пределах срока, это прямой аргумент.

Для налогоплательщиков, которые в суд до 21 июля 2026 г. не обращались, ситуация иная. Оговорка прямо исключает пересмотр исполненных обязательств за периоды до вынесения постановления и за текущий период. Досудебная жалоба в УФНС или ФНС под исключение по буквальному тексту не подпадает: речь идёт об обращении «за судебной защитой». Как суды будут подходить к неуплаченному налогу за прошлые периоды у лиц, не обращавшихся в суд, ни Постановление № 52-П, ни определения ВС прямо не разрешают — этот вопрос пока открыт.

Почему нельзя было прекращать обжалование

Общество проиграло в трёх инстанциях, а Постановление № 52-П вынесено уже после постановления округа. Если бы компания не подала жалобу в ВС, акты вступили бы в силу, средства защиты были бы исчерпаны, и оговорка об обратной силе отсекла бы её от результата. Здесь же ВС прямо положил в основу то, что общество сохранило и реализовало право на обжалование.

Вывод шире налоговых споров: если в КС рассматривается жалоба по норме, применённой в вашем деле, проигрыш в округе — не повод останавливаться. Подробнее о том, как сохранить для клиента эффект постановления КС без обратной силы, — в материале о тактике по делам в производстве при оговорке КС об обратной силе. Ещё один пример работы с постановлением КС в текущем деле — разбор Постановления КС № 60-П об уступке права на судебные расходы юристу.

Налог с 2027 г.

Пункт 2 резолютивной части Постановления № 52-П содержит прямое правило на будущее: коэффициенты п. 15 ст. 396 НК РФ не применяются при исчислении налога по участкам под ИЖС, используемым в предпринимательской деятельности и облагаемым по ставкам в пределах 1,5% (подп. 2 п. 1 ст. 394 НК РФ), начиная с нового налогового периода, если федеральный законодатель с соблюдением ст. 5 НК РФ не установит иное. Новый налоговый период после 21 июля 2026 г. — 2027 г. 2026 г. для Постановления № 52-П — текущий период: оно не является основанием для пересмотра исполненных обязательств за него, кроме случаев исключения для обратившихся в суд. Перед консультацией клиента проверьте, не внесены ли к этому моменту изменения в ст. 394 и 396 НК РФ.

Блокированная застройка — без иллюзий

Для девелоперов, которые переоформляли участки с ВРИ 2.1 на 2.3 в расчёте на ставку 0,3%, определения закрывают этот путь при предпринимательском использовании. Обратите внимание на нюанс: КС в п. 5.1 мотивировочной части Постановления № 52-П упоминал участки под блокированную застройку среди «других участков для жилищного строительства», сравнивая налоговую нагрузку. Ссылаться на этот фрагмент как на довод о ставке 0,3% для ВРИ 2.3 после определений СКЭС малоперспективно: КС ставку для таких участков не разрешал, а ВС ответил на вопрос прямо.

Отдельно определения не разрешают вопрос о коэффициентах к ставке 1,5% по участкам ВРИ 2.3: по материалам дела инспекция применила к ним только ставку 1,5%, и предметом спора коэффициенты по этим участкам не были.

Как использовать в своих документах

Заявление об оспаривании сообщения об исчисленном налоге

Предмет требования формулируйте так, как его сформулировал ВС: признание незаконным сообщения об исчисленной сумме земельного налога за конкретный период «с учётом применения повышающих коэффициентов 2 и 4 к ставке 1,5%». Это позволяет суду удовлетворить требование в части, не отменяя расчёт целиком. Структура документа — в образце заявления об оспаривании сообщения об исчисленном земельном налоге.

В обосновании для споров, возбуждённых до 21 июля 2026 г.:

  1. Ссылка на п. 1 и 2 резолютивной части Постановления № 52-П и п. 7 ст. 3 НК РФ.
  2. Хронология, доказывающая подпадание под исключение: дата подачи заявления в суд, движение дела по инстанциям, даты и сроки подачи жалоб.
  3. Ссылка на определения СКЭС от 15 октября 2026 г. № 306-ЭС26-9421 и № 306-ЭС26-9423 как на подтверждение того, что исключение применяется и тогда, когда к 21 июля 2026 г. дело прошло округ, но срок на обращение в ВС не истёк.

Досудебная стадия

Досудебный порядок обязателен, поэтому цепочка «сообщение — жалоба в УФНС — жалоба в ФНС — суд» неизбежна. Её построение и типичные ошибки разобраны в материале о возражениях и обжаловании по итогам налоговой проверки. Для периодов с 2027 г. ссылка на п. 2 резолютивной части Постановления № 52-П уместна уже в пояснениях на сообщение и в жалобе в вышестоящий налоговый орган.

Позиция инспекции и отзывы

Если вы на стороне налогового органа или муниципалитета, определения дают две опоры: по ВРИ 2.3 — развёрнутая мотивировка о цели льготы и равенстве налогообложения; по ВРИ 2.1 — строгая проверка, подпадает ли налогоплательщик под исключение (когда подано заявление, не вступили ли акты в силу до 21 июля 2026 г., соблюдены ли сроки обжалования).

Вывод для практики

  1. Коэффициенты 2 и 4 к ставке 1,5% по участкам под ИЖС в предпринимательском использовании отменяются для налогоплательщиков, обратившихся в суд до 21 июля 2026 г. и не исчерпавших к этой дате средств защиты, при условии своевременной подачи следующей жалобы (определения СКЭС ВС РФ от 15 октября 2026 г. № 306-ЭС26-9421 и № 306-ЭС26-9423).
  2. С 2027 налогового периода коэффициенты к таким участкам не применяются для всех, если законодатель не установит иное (п. 2 резолютивной части Постановления КС РФ № 52-П).
  3. Для блокированной застройки (ВРИ 2.3) в предпринимательских целях льготный предел 0,3% не применяется: ставка 1,5% законна.
  4. Текущие споры за 2023–2026 гг. доводите до ВС в срок: исчерпание средств защиты лишает клиента эффекта Постановления № 52-П.

Готовите заявление в арбитражный суд или жалобу в СКЭС по земельному налогу? Соберите документ по материалам дела в «Документы Про»: с нормами НК РФ, позицией КС и ссылками на определения ВС. Результат в Word. ИИ помогает проработать и обосновать позицию, а представление её в суде остаётся за юристом.

Источники

Читайте также

Все статьи