От кадастровой стоимости зависят налог на квартиру, дом и землю, налог на офисы и торговые центры, арендная плата за государственную и муниципальную землю, выкупная цена участков. Если кадастровая стоимость завышена, человек или компания годами переплачивают.
Хорошая новость: снизить кадастровую стоимость можно, и в 2026 году для этого есть несколько способов. Разбираем каждый.
Три способа снизить кадастровую стоимость
- Установить кадастровую стоимость в размере рыночной через бюджетное учреждение (ГБУ) — ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ о кадастровой оценке.
- Исправить ошибку, допущенную при определении стоимости, — ст. 21 того же закона.
- Оспорить «архивную» стоимость по временному порядку из Постановления КС от 14.07.2026 № 48-П (только для граждан).
Способ 1. Рыночная стоимость через ГБУ (ст. 22.1)
Где действует
Регионы постепенно переходили на новый порядок с 2021 года, и сейчас его применяет подавляющее большинство. В регионе, перешедшем на ст. 22.1, оспаривание через комиссию при Росреестре (старая ст. 22) не применяется.
Изначально планировалось, что все регионы перейдут на ст. 22.1 к 1 января 2026 года. Но закон от 28.12.2025 № 513-ФЗ убрал эту дату: теперь регион сам решает, когда переходить. Поэтому первым делом проверьте, с какой даты ваш регион применяет ст. 22.1. Это указано в постановлении регионального правительства. Например, Ивановская область перешла с 1 марта 2023 года.
Порядок
- Закажите отчёт об оценке рыночной стоимости у оценщика. Отчёт должен быть в электронной форме.
- Подайте заявление в региональное ГБУ (учреждение по кадастровой оценке) — лично, через МФЦ или онлайн. Приложите отчёт.
- Срок подачи: не позднее 6 месяцев с даты оценки, указанной в отчёте (не с даты составления отчёта). Если опоздать — заявление вернут.
- Срок рассмотрения — 30 календарных дней.
Подать заявление может не только собственник, но и арендатор или другое лицо, чьи права затронуты. С 2026 года несобственнику нужно согласие собственника.
Почему ГБУ может отказать
Отказ возможен только по трём основаниям:
- в отчёте неполные или недостоверные сведения;
- расчётные или методологические ошибки;
- нарушение законодательства об оценке.
В отказе должны быть перечислены все причины.
Если ГБУ отказало — суд
Решение ГБУ обжалуется в суде по правилам административного судопроизводства (глава 25 КАС РФ). В том же иске можно заявить требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Обычно суд назначает судебную экспертизу.
Важно: обращаться напрямую в суд, минуя ГБУ, нельзя. Верховный Суд подтвердил, что в регионах, перешедших на ст. 22.1, это обязательный досудебный порядок (Определение ВС от 20.08.2025 № 7-КАД25-2-К2). Если заявление в ГБУ вернули из-за пропуска шестимесячного срока, досудебный порядок тоже считается несоблюдённым (Определение ВС от 17.09.2025 № 20-КАД25-8-К5).
С какой даты применяется новая стоимость
Новая стоимость применяется с 1 января года, в котором подано заявление в ГБУ, но не раньше постановки объекта на учёт и начала применения оспариваемой стоимости (п. 6 ч. 2 ст. 18 Закона № 237-ФЗ).
Практический вывод: подайте заявление до 31 декабря. Тогда новая стоимость применится ко всему текущему году. Подав в январе, вы «потеряете» год.
Способ 2. Исправление ошибки (ст. 21)
Это часто недооценённый способ. Ошибка может быть:
- технической — неверная площадь, этаж, год постройки, материал стен, назначение объекта, категория земли;
- методологической — объект отнесён не к той группе, неправильно применены коэффициенты.
Плюсы этого способа:
- не нужен отчёт оценщика — достаточно доказательств ошибки (выписка из ЕГРН, техпаспорт);
- заявление можно подать в течение 5 лет с даты внесения стоимости в ЕГРН;
- срок рассмотрения — 30 календарных дней;
- главное: если исправление снижает стоимость, новая стоимость применяется с даты начала применения ошибочной. Это даёт перерасчёт налога за несколько прошлых лет.
Отказ ГБУ в исправлении ошибки тоже обжалуется по КАС.
Способ 3. «Архивная» стоимость: новая позиция КС
14 июля 2026 года Конституционный Суд принял Постановление № 48-П. Ситуация, которую оно решает: гражданину продолжают начислять налог по старой («архивной») кадастровой стоимости, которая уже заменена новой. Оспорить её через ГБУ было невозможно — ГБУ рассматривает только действующую стоимость.
КС признал ст. 22.1 неконституционной в этой части и до внесения поправок установил временный порядок для граждан (не для ИП):
- заявление подаётся в ГБУ в течение 1 года с момента, когда человек узнал о налоговых последствиях — например, получил налоговое уведомление;
- рыночная стоимость устанавливается на 1 января предыдущего года;
- пересмотр возможен только за периоды в пределах 3 лет до года подачи.
ФНС довела этот порядок до налоговых инспекций письмом от 03.09.2026 № БС-36-21/7738@.
Это особенно актуально сейчас, когда приходят налоговые уведомления за 2025 год: если вы видите, что налог посчитан по завышенной старой стоимости, у вас есть год на обращение.
Сколько это стоит
| Расход | Ориентир |
|---|---|
| Отчёт оценщика для квартиры | 30–40 тыс. ₽ |
| Отчёт для коммерческого объекта | 120–200 тыс. ₽ и выше |
| Госпошлина в суде (физлица / организации) | 3 000 ₽ / 15 000–20 000 ₽ (зависит от квалификации требования) |
| Судебная экспертиза | 80–300 тыс. ₽ |
Общее правило практиков: оспаривать имеет смысл, если кадастровая стоимость выше рыночной хотя бы на 15–20%, а экономия на налоге за несколько лет покрывает расходы на оценку и юриста.
Кому это выгодно в первую очередь
- Собственникам офисов, торговых центров и иной коммерческой недвижимости из регионального перечня: налог считается от кадастровой стоимости, и ограничение роста на 10% в год на них не распространяется.
- Владельцам земли — налог, аренда, выкупная цена.
- Арендаторам государственной и муниципальной земли, если плата считается от кадастровой стоимости. Учтите: плата за прошлые периоды не пересчитывается.
- Гражданам с дорогими объектами, а также тем, кому начисляют налог по «архивной» стоимости.
Для граждан действует дополнительная защита: налог на имущество и земельный налог не может вырасти более чем на 10% в год (коэффициент 1,1 — п. 8.1 ст. 408 и п. 17 ст. 396 НК). Но это ограничение не снижает саму стоимость, а только сглаживает рост налога.
Новые туры оценки
- Земельные участки оцениваются в 2026 году. Результаты утверждаются до конца ноября, новая стоимость применяется с 1 января 2027 года. Налоговые уведомления с ней придут в 2028 году.
- Здания и помещения будут переоцениваться в 2027 году, новая стоимость — с 2028 года.
Совет: когда регион опубликует проект отчёта об оценке, у вас будет время подать замечания. Это самый ранний и бесплатный способ исправить ошибку до того, как стоимость утвердят.
Пошаговый план
- Проверьте кадастровую стоимость в выписке из ЕГРН или на сайте Росреестра.
- Сравните её с рыночной: объявления о продаже, оценка риелтора.
- Проверьте характеристики объекта в ЕГРН. Если есть ошибка — подавайте заявление об исправлении по ст. 21: это дешевле и даёт перерасчёт за прошлые годы.
- Если ошибок нет, но стоимость завышена — заказывайте отчёт и подавайте заявление в ГБУ по ст. 22.1 до конца года.
- Если налог начислен по «архивной» стоимости — используйте временный порядок КС (1 год с момента получения уведомления).
- Получили отказ — административный иск по главе 25 КАС.
Статья носит информационный характер. Перед подачей заявления уточните, перешёл ли ваш регион на ст. 22.1 и какие сроки установлены для текущего тура оценки.
