Суд не может обязать публичного собственника продать арендатору — субъекту МСП здание по Закону № 159-ФЗ отдельно от земельного участка и по цене, которая не учитывает права на землю, не выяснив, почему участок не сформирован. Убытки в виде арендной платы за период «затянувшегося» выкупа взыскиваются, только если арендатор докажет противоправность бездействия органа. Такие выводы сделала Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ в определении от 10 июля 2026 г. № 305-ЭС26-3581 по делу № А40-52577/2024, отменив акты трёх инстанций.
Для юристов арендаторов это сигнал: иск о понуждении к заключению договора купли-продажи по 159-ФЗ нужно строить с учётом земли, а требование об убытках — с доказательствами нарушения сроков и недобросовестности органа. Для представителей публичных собственников — готовый набор доводов против выкупа «голого» здания.
Суть спора
ООО, арендатор федерального имущества по договору с ТУ Росимущества в г. Москве от 23 июня 2020 г. № Р20-А/143, арендовало нежилое здание площадью 300,1 кв. м (подземное, один подземный этаж) в г. Москве. 3 февраля 2023 г. общество подало в Росимущество заявление о реализации преимущественного права на приобретение здания по ст. 3 и 9 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ. Повторные заявления по существу не рассматривались.
Общество предъявило иск к ТУ Росимущества в г. Москве:
- о возложении обязанности заключить договор купли-продажи здания;
- о возмещении убытков — арендной платы за период с 1 июня 2023 г. по 31 июля 2024 г. в размере 1 694 576,66 руб.
Третьими лицами привлечены Росимущество и Департамент городского имущества г. Москвы. Возражая против кассационных жалоб, общество указывало, что принцип единства судьбы здания и участка неприменим: объект и участок принадлежат разным собственникам, приобрести их в одной процедуре невозможно.
Позиции нижестоящих судов
Арбитражный суд г. Москвы решением от 2 апреля 2025 г., оставленным без изменения постановлениями Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 сентября 2025 г. и Арбитражного суда Московского округа от 26 января 2026 г., удовлетворил иск в части:
- обязал управление заключить договор купли-продажи здания на условиях резолютивной части решения;
- взыскал убытки 1 694 576 руб.;
- отказал во взыскании расходов на досудебную оценку.
Суды сослались на ст. 10, 12, 15, 217, 393, 421, 445, 446 ГК РФ, Закон № 159-ФЗ, Закон № 135-ФЗ и п. 1, 2, 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 г. № 134. Ключевые выводы:
- Общество соответствует всем критериям для преимущественного права.
- Отсутствие сформированного под зданием участка не препятствует заключению договора: такого основания для отказа Закон № 159-ФЗ не содержит.
- Цена определена по судебной экспертизе — 13 165 000 руб., причём оценивалось только здание, без стоимости земельного участка или прав на него.
- Управление уклонилось от заключения договора, что свидетельствует о противоправном поведении, поэтому убытки взысканы по ст. 15, 16, 1069 ГК РФ.
Вывод Верховного суда
Определением судьи ВС РФ от 8 июня 2026 г. кассационные жалобы Росимущества и управления переданы в коллегию. СКЭС ВС РФ (председательствующий Якимов А.А., судьи Завьялова Т.В., Тютин Д.В.) отменила все акты и направила дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.
Здание не приватизируется без участка
Коллегия выстроила цепочку норм:
- ст. 217 ГК РФ — публичное имущество передаётся в частную собственность в порядке законов о приватизации;
- ч. 1 ст. 3 Закона № 159-ФЗ — преимущественное право по рыночной цене, определённой независимым оценщиком;
- абз. 5 подп. 4 п. 1 информационного письма ВАС № 134 — Закон № 159-ФЗ не распространяется на выкуп земельных участков, но это не исключает их приобретения субъектами МСП по земельному законодательству и законодательству о приватизации;
- п. 3 ст. 1 Закона № 159-ФЗ — неурегулированные им отношения регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ;
- ст. 3 и 28 Закона № 178-ФЗ — приватизация зданий без одновременной приватизации участков под ними не допускается, кроме участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, и случаев, предусмотренных федеральными законами;
- п. 7 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ — аналогичное правило;
- п. 4 ст. 35 ЗК РФ — отчуждение здания, принадлежащего одному лицу с участком, проводится вместе с участком; последствия нарушения разъяснены в п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11.
Вывод: передача в собственность только здания без участка при неустановлении исключений из п. 4 ст. 35 ЗК РФ противоречит закону и нарушает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
Довод «участок не сформирован» требует проверки причин
Ссылку общества на то, что отсутствие сформированного участка не является основанием для отказа по Закону № 159-ФЗ, ВС не принял без проверки конкретных причин, по которым уполномоченный орган не обеспечил формирование участка (ст. 11.3 ЗК РФ).
Цена должна учитывать земельные права
Со ссылкой на п. 2 ст. 555 ГК РФ (цена здания включает цену соответствующей части участка или права на неё, если иное не предусмотрено законом или договором) и п. 2 ст. 271 ГК РФ (покупатель недвижимости на чужом участке приобретает право пользования им на тех же условиях) коллегия указала: продажа здания без участка или без определения стоимости земельных прав существенно повлияла на выкупную цену. Это не обеспечивает целей приватизации по Закону № 178-ФЗ и создаёт правовую неопределённость в соотношении прав на здание и участок либо лишает публичное образование соразмерной компенсации.
Убытки: бремя доказывания на арендаторе
Опираясь на п. 12 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 и п. 5 постановления Пленума ВС РФ от 24 марта 2016 г. № 7, коллегия указала, что арендная плата может быть возмещена субъекту МСП как убытки, если установлено, что орган:
- безосновательно уклонялся от предоставления преимущественного права;
- незаконно отказал в его реализации;
- не соблюдал сроки действий по ч. 3 и 4 ст. 9 Закона № 159-ФЗ: заключение договора на оценку — в двухмесячный срок с даты получения заявления, решение об условиях приватизации — в двухнедельный срок с даты принятия отчёта, направление проекта договора — в десятидневный срок с даты решения, либо мотивированный отказ.
На общество как истца возлагается бремя доказывания не только факта пролонгации аренды, но и недобросовестности поведения другой стороны, в том числе при споре о цене. Суды противоправность действий органа применительно к продаже здания без участка не устанавливали, причины непринятия мер по формированию участка не выясняли. Оспаривание оценки по Закону № 135-ФЗ — право обеих сторон.
Позиция КС № 22-П как предмет доказывания
ВС напомнил о постановлении КС РФ от 20 декабря 2010 г. № 22-П: при судебном контроле за применением Закона № 159-ФЗ нужно оценивать целевое назначение имущества, планируемое использование объекта, основания возникновения публичной собственности, последствия отчуждения для собственника и действия органа по использованию имущества для публичных функций. Эти обстоятельства суды на обсуждение сторон не выносили.
Что это меняет для практики
Иск о выкупе «голого» здания под угрозой
Если под арендуемым зданием участок не сформирован, требование заключить договор только в отношении здания и по цене без учёта земли теперь уязвимо. Суд должен проверить, применимо ли исключение из п. 4 ст. 35 ЗК РФ и ст. 28 Закона № 178-ФЗ, и почему участок не сформирован.
Довод общества о том, что здание и участок принадлежат разным собственникам, ВС прямо не отверг, но и не принял: решение о том, возможна ли продажа, суд должен принимать после исследования этих обстоятельств. Как минимум цена должна включать стоимость прав на землю, следующих за зданием (п. 2 ст. 271, п. 2 ст. 555 ГК РФ).
Оценка без земли — повод для повторной экспертизы
Экспертиза, оценивающая только здание, после этого определения не может служить надёжной основой цены. Это касается и отчёта, подготовленного по заказу органа, и судебной экспертизы.
Убытки из арендной платы — не автоматические
Сам факт того, что арендатор продолжал платить аренду, пока шёл спор о выкупе, убытков не доказывает. Нужны конкретные нарушения сроков ст. 9 Закона № 159-ФЗ или незаконный отказ, а при споре о цене — недобросовестность органа.
Как использовать в своих документах
Для арендатора — субъекта МСП
- До суда. В заявлении о реализации преимущественного права и в последующей переписке просить уполномоченный орган обеспечить формирование земельного участка (ст. 11.3 ЗК РФ) или сообщить причины невозможности. Ответ или молчание станут доказательством для требования об убытках. Параллельно стоит изучить порядок выкупа земельного участка без торгов.
- Предмет иска. Формулировать требование о понуждении к заключению договора с условием о передаче прав на землю либо с ценой, включающей стоимость земельных прав. Если участок принадлежит другому публичному собственнику, обосновать в иске, почему продажа в одной процедуре невозможна и как в цене учтено право пользования участком по п. 2 ст. 271 ГК РФ.
- Экспертиза. Ставить перед экспертом вопрос о рыночной стоимости здания с учётом прав на земельный участок, а не только здания.
- Убытки. Строить расчёт от даты, когда истёк конкретный срок по ч. 3 или 4 ст. 9 Закона № 159-ФЗ, и прикладывать хронологию: дата получения заявления, дата договора на оценку, дата принятия отчёта, дата решения об условиях приватизации. Отдельно доказывать недобросовестность органа.
- Обстоятельства по № 22-П. Заранее собрать доказательства того, что объект не нужен для публичных функций и не планируется к использованию собственником.
Структуру требования о понуждении к заключению договора в арбитражном суде можно взять из образца иска о понуждении к заключению основного договора купли-продажи нежилого помещения.
Для представителя публичного собственника
В отзыве и жалобах опираться на подп. 5 п. 1 ст. 1, п. 4 ст. 35 ЗК РФ, ст. 28 Закона № 178-ФЗ, п. 7 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, п. 2 ст. 555 ГК РФ и на определение № 305-ЭС26-3581. Против требования об убытках — на распределение бремени доказывания (п. 12 Пленума № 25, п. 5 Пленума № 7) и на то, что спор о цене сам по себе не означает противоправности. Обстоятельства по постановлению КС № 22-П (целевое назначение, планы использования) нужно заявлять активно: суды обязаны включить их в предмет доказывания.
В кассационной жалобе
Если суды обязали заключить договор только на здание по цене без учёта земли, основание для отмены по ч. 1 ст. 291.11 АПК РФ — существенное нарушение норм материального права со ссылкой на это определение. Структуру доводов можно взять из образца кассационной жалобы в арбитражный суд округа по делу о взыскании убытков. Смежные вопросы предоставления публичных земель разобраны в статье об аренде публичных земель по ЗК РФ.
Вывод для практики
- Преимущественное право по Закону № 159-ФЗ не позволяет выкупить здание отдельно от участка, если не установлены исключения из п. 4 ст. 35 ЗК РФ и ст. 28 Закона № 178-ФЗ.
- Отсутствие сформированного участка не снимает вопрос: суд обязан выяснить причины (ст. 11.3 ЗК РФ).
- Выкупная цена должна учитывать стоимость земельных прав (п. 2 ст. 555, п. 2 ст. 271 ГК РФ); оценка «только здания» уязвима.
- Арендная плата как убытки взыскивается при доказанном нарушении сроков ст. 9 Закона № 159-ФЗ, незаконном отказе или недобросовестности органа; бремя доказывания — на арендаторе.
- Обстоятельства из постановления КС № 22-П входят в предмет доказывания и должны обсуждаться сторонами.
Подготовьте иск о понуждении к заключению договора по Закону № 159-ФЗ, отзыв органа или кассационную жалобу по материалам вашего дела в «Документы Про»: сервис поможет обосновать позицию с учётом определения № 305-ЭС26-3581 и отразить её в документе с нормами и расчётами. Результат в Word, представление позиции в суде остаётся за юристом.
Источники
- Определение СКЭС ВС РФ от 10 июля 2026 г. № 305-ЭС26-3581 по делу № А40-52577/2024 — vsrf.ru
- Картотека арбитражных дел: дело № А40-52577/2024 — kad.arbitr.ru
- Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ — legalacts.ru
- Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» — consultant.ru
- Земельный кодекс РФ, ст. 1, 11.3, 35 — consultant.ru
- Гражданский кодекс РФ (часть первая), ст. 217, 271 — consultant.ru
- Гражданский кодекс РФ (часть вторая), ст. 555 — consultant.ru
