Аренда и выкуп публичных земель в 2026 году: новый договор без торгов, выкуп под зданием и споры о цене

По умолчанию публичный земельный участок предоставляется на торгах. Предоставление без торгов допускается лишь по закрытым перечням ст. 39.3 и 39.6 ЗК РФ. Споры в этой сфере повторяются из года в год: истёк договор аренды, и арендатор пытается получить новый без аукциона; собственник небольшого здания добивается выкупа гектара земли; орган отказал в выкупе, и стороны спорят о цене и арендной плате за период спора. В 2025–2026 годах к этому прибавились электронные аукционы, новые ставки аренды федеральной земли и окончание «антикризисного» ПП № 629. Ниже разобраны нормы и практика ВС, которые важны для позиции в суде.

1. Нормативная база: что изменилось к октябрю 2026 года

Общие правила остались в гл. V.1 ЗК РФ. Торги регулируются ст. 39.11–39.13, исключения для продажи без торгов перечислены в п. 2 ст. 39.3, для аренды без торгов — в п. 2 ст. 39.6. Сроки аренды установлены ст. 39.8, плата — ст. 39.7, цена выкупа — ст. 39.4, исключительное право собственника здания — ст. 39.20, основания для отказа — ст. 39.16.

Изменение	Акт	Действует с	Суть для практика
Ускорение аукционов	Федеральный закон от 28.12.2024 № 538-ФЗ	01.03.2025	Решение о проведении аукциона принимается за 30 дней вместо двух месяцев. Извещение на сайте органа размещается не позднее чем за 10 рабочих дней. Новый п. 19.1 ст. 39.11 даёт 3 месяца на публикацию извещения. Шаг электронного аукциона — 1–5 %.
Единая электронная форма торгов	Федеральный закон от 29.12.2025 № 577-ФЗ	01.07.2026	Аукционы по продаже и аренде проводятся на электронных площадках. Задаток вносится на счёт оператора, плату за участие не берут (п. 3.2 ст. 39.13 исключён). Оператор возвращает задаток в течение 3 рабочих дней (новые п. 6.1, 6.2, 10.1 ст. 39.13).
Новые ставки аренды федеральной земли	ПП РФ от 01.12.2025 № 1974 (изменения в ПП № 582)	01.01.2026	Пункты 3(1)–3(5) Правил устанавливают фиксированные проценты от кадастровой стоимости, п. 5 Правил (расчёт от рыночной стоимости) утратил силу.
Окончание ПП № 629	ст. 8 Федерального закона № 58-ФЗ	до 31.12.2024	Специальные основания продажи и аренды без торгов с 2025 года не применяются к новым заявлениям.

Переходные правила. Если решение о проведении торгов принято до 01.07.2026, торги проводятся по редакции ЗК РФ, действовавшей на 30.06.2026 (п. 3 ст. 14 Федерального закона № 577-ФЗ). Новые ставки ПП № 1974 применяются только к договорам аренды федеральных участков, заключённым после 01.01.2026. На ранее заключённые договоры их перенос не распространяется. Проверяйте, кто собственник земли: по участкам субъекта, муниципалитета и неразграниченной собственности порядок расчёта платы устанавливают регион или ОМС (п. 3 ст. 39.7 ЗК).

2. Новый договор аренды без торгов: п. 3–4 ст. 39.6 ЗК

Конструкция

Пункт 15 ст. 39.8 ЗК прямо говорит, что арендатор публичного участка не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок без торгов. Поэтому ст. 621 ГК здесь не помогает. Работает только специальный механизм п. 3–4 ст. 39.6 ЗК в связке с подп. 32 п. 2 той же статьи.

Право на новый договор возникает, если участок был предоставлен без торгов (за исключением случаев, предусмотренных подп. 13, 14 и 20 ст. 39.12) или гражданину для садоводства. При этом одновременно должны выполняться четыре условия (п. 4 ст. 39.6):

1. заявление подано до дня истечения срока действующего договора;
2. ни у кого нет исключительного права на приобретение участка;
3. прежний договор не расторгнут по основаниям п. 1 и 2 ст. 46 ЗК;
4. на дату заключения нового договора есть самостоятельное основание из подп. 1–30 п. 2 ст. 39.6. Для гражданина-садовода из подп. 2 п. 3 это условие не применяется.

Четвёртое условие на практике чаще всего недооценивают. Сам факт аренды не даёт права на новый договор. Нужно показать, что основание, по которому участок изначально предоставили без торгов (инвестпроект, объект местного значения, КФХ и т. п.), сохраняется на момент нового договора.

Позиции ВС

Обзор судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и КФХ, утверждён Президиумом ВС РФ 23.12.2020. Хотя он посвящён сельхозземлям, его выводы применяются шире:

• п. 2: если арендатор надлежащим образом использует участок и подал заявление до окончания срока договора, новый договор заключается без торгов, а извещение по ст. 39.18 не публикуется. Суды обязаны проверить все условия п. 4 ст. 39.6, в том числе отсутствие неустранённых нарушений;
• п. 3: договор, заключённый до 01.03.2015 и возобновлённый на неопределённый срок (п. 2 ст. 621 ГК), не лишает арендатора права требовать нового договора по подп. 31 п. 2 ст. 39.6.

Незавершённое строительство

Участок под объектом незавершённого строительства предоставляется без торгов однократно, на срок до трёх лет (подп. 10 п. 2 ст. 39.6, подп. 6 п. 8 ст. 39.8, п. 5 ст. 39.6). По делу № А05-2878/2024 (определение ВС от 23.10.2025 № 307-ЭС25-10210, отказ в передаче) суды изъяли объект степенью готовности 27 % для продажи с публичных торгов (ст. 239.1 ГК). Основание: однократная аренда для завершения строительства истекла, а арендатор не доказал, что просрочка вызвана действиями органов власти или сетевых организаций. Отсюда практический вывод: доказательства вины публичной стороны (затянутые ТУ, разрешения, технологическое присоединение) нужно собирать на протяжении всего срока аренды, а не после иска об изъятии.

3. Выкуп и аренда «под объект»: ст. 39.20 ЗК и проблема площади

Норма

Исключительное право на приобретение участка в собственность или аренду принадлежит собственникам расположенных на нём зданий и сооружений (п. 1 ст. 39.20; подп. 6 п. 2 ст. 39.3; подп. 9 п. 2 ст. 39.6). При множественности лиц на неделимом участке возможны общая долевая собственность или аренда с множественностью лиц на стороне арендатора (п. 2–3). Для выкупа собственники обращаются совместно (п. 5). Для аренды достаточно заявления одного из них. Орган в течение 30 дней рассылает остальным проект договора, у них есть 30 дней на подписание, а затем в течение трёх месяцев орган обязан обратиться в суд с иском о понуждении (п. 6–7).

Соразмерность площади

В ст. 39.16 ЗК нет отдельного основания для отказа «в связи с несоразмерностью площади». Однако ВС последовательно выводит такое основание из ст. 39.20 ЗК и ст. 217 ГК: исключительное право распространяется только на участок, необходимый для эксплуатации объекта.

• Определение СКЭС ВС от 25.12.2024 № 304-ЭС24-17140 (дело № А45-26765/2023). Участок предоставили в аренду для строительства складов в два этапа, построен только первый. Суды трёх инстанций обязали мэрию продать весь участок, ВС отменил их акты. Площадь участка определяется функциональным использованием и должна быть соразмерна объекту. Выкуп участка, который значительно превышает потребность, — это обход процедуры приватизации. Закон не позволяет приватизировать весь участок, если на одной его части объект введён в эксплуатацию, а на другой строительство только запланировано. ВС сослался на определение от 06.03.2017 № 305-КГ16-16409 и постановление Президиума ВАС РФ от 19.03.2013 № 12668/12.
• Бремя доказывания необходимой площади лежит на заявителе. Эта позиция повторяется в определениях ВС от 26.04.2016 № 64-КГ16-2, от 16.01.2018 № 310-ЭС17-20379 и от 21.11.2023 № 58-КГ23-15-К9 (по данным статьи в «АГ» от 27.08.2025).
• «Вспомогательные» объекты и площадь. По делу № А63-11303/2022 КФХ требовало выкупить 85 259 кв. м под шестью объектами. Апелляция отказала: заявитель не доказал, что для эксплуатации нужен весь участок, и не доказал, что объекты вместе со вспомогательными сооружениями образуют единый имущественный комплекс. ВС отказал в передаче жалобы (определение от 18.02.2025 № 308-ЭС24-21365).
• Контраргумент для сельхозземель. В п. 6 Обзора от 23.12.2020 сказано, что площадь выкупаемого участка сельхозназначения по подп. 9 п. 2 ст. 39.3 определяется правилами образования участков и не ограничена площадью, необходимой для эксплуатации расположенного на нём объекта (склада). Это другое основание выкупа: добросовестная аренда более трёх лет. Если ваш доверитель подходит под подп. 9, не стоит сводить спор к ст. 39.20.

Профессиональное сообщество эту линию в целом поддерживает. В комментариях к делу № А45-26765/2023 в «АГ» её называют ответом на злоупотребления при выкупе публичной земли. Одновременно эксперты отмечают, что законопроект о возвращении в ст. 39.16 прямого основания для отказа по площади пока не принят. Поэтому орган формально отказывает со ссылкой на подп. 1 ст. 39.16 (нет права на приобретение без торгов), а исход спора зависит от экспертизы.

Момент возникновения права и регистрация

В том же определении № 304-ЭС24-17140 ВС указал: правоотношение по выкупу возникает с подачи заявления с полным пакетом документов. На эту дату у заявителя должно быть зарегистрированное право на объект, а цена определяется по кадастровой стоимости на ту же дату. Регистрация, полученная после подачи заявления, исключительного права «задним числом» не создаёт. Лучше подать заявление повторно.

Выкуп и антимонопольный контроль

Несоразмерный выкуп оценивается и с позиции законодательства о конкуренции. По делу № А40-125042/2015 (Дубна) торговый центр площадью 796 кв. м стоял на участке 10 000 кв. м. Экономколлегия признала законным решение УФАС о нарушении: орган власти обязан учитывать потребность в участке. Для покупателя это означает риск оспаривания сделки после её исполнения, не только риск отказа.

4. Цена выкупа и арендная плата

Цена

При продаже без торгов цена определяется в порядке, установленном Правительством, субъектом или ОМС, в зависимости от собственника земли (п. 2 ст. 39.4 ЗК), и не может превышать кадастровую стоимость, если федеральный закон не устанавливает иной размер (п. 3 ст. 39.4). Регионы обычно устанавливают проценты от кадастровой стоимости, дифференцированные по основаниям. Спор часто сводится к тому, какой процент применить. Для лиц, переоформивших право бессрочного пользования в аренду, специальное правило п. 3.2 ст. 3 Вводного закона. По п. 7 Обзора от 23.12.2020 цена в этом случае не превышает 15 % кадастровой стоимости, установленных законом субъекта.

Взыскание «переплаты» после исполненного договора — рискованная стратегия. По делу № А07-23736/2021 покупатель после выкупа требовал применить ставку 25 % кадастровой стоимости. ВС оставил в силе отказ первой инстанции: само наличие построек не порождает исключительного права, значительная разница между площадью участка и площадью здания может повлечь ничтожность договора, а законный порядок расчёта цены не становится незаконным оттого, что покупатель не добился выгодных ему условий («Право.ru», 12.02.2024). Перед иском о переплате оцените риск встречного требования о недействительности самой сделки.

Плата за период незаконного отказа

• П. 1 Обзора судебной практики ВС № 4 (2025), дело № 5-КГ24-146-К2. Орган не может извлекать выгоду из своего незаконного отказа в выкупе. Пользование остаётся платным, но плата за этот период не может превышать земельный налог, который заявитель платил бы как собственник.
• Определение СКГД ВС № 14-КГ26-7-К1 (Сочи, публикация «АГ» 19.08.2026). Арендатор, которому незаконно отказали в выкупе, вправе требовать возврата уже уплаченной арендной платы за период оспаривания отказа в части превышения земельного налога. Неуплаченная плата за этот период сверх налога не начисляется. ВС одновременно указал проверить, сохранилось ли право на выкуп, если позднее вступил в силу акт об отсутствии у арендатора права на дом.

Вывод для тактики: требование об оспаривании отказа стоит сразу дополнять встречной позицией по арендной плате (или самостоятельным иском о неосновательном обогащении). Цену выкупа фиксируйте по кадастровой стоимости на дату первоначального заявления.

Регулируемая арендная плата

Размер платы при аренде без торгов определяется по основным принципам, утверждённым ПП РФ от 16.07.2009 № 582: экономическая обоснованность, предсказуемость расчёта, предельно допустимая простота расчёта, недопущение ухудшения экономического положения землепользователей при переоформлении прав, учёт поддержки социально значимых видов деятельности и запрет необоснованных предпочтений. Региональные и муниципальные методики, которые им противоречат, можно оспорить в порядке нормоконтроля или преодолеть в конкретном споре.

С 01.01.2026 для федеральных участков, по договорам, заключённым после этой даты, действует шкала п. 3(1) Правил. Например: 0,01 % — для льготников по земельному налогу и ряда инфраструктурных объектов; 0,6 % — ИЖС, ЛПХ, садоводство, КФХ, сельхозпроизводство; 1,5 % — договоры по п. 5 ст. 39.7 ЗК (не выше земельного налога); 2 % — недропользователи и участки без зданий в прочих случаях; 3 % — участки со зданиями, сооружениями и объектами незавершённого строительства в прочих случаях. Для собственника здания на федеральной земле это заметно предсказуемее, чем прежний расчёт от рыночной стоимости. Однако 3 % от кадастровой стоимости — ощутимая нагрузка, и это дополнительный аргумент в пользу выкупа.

Пункт 5 ст. 39.7 ЗК ограничивает плату размером земельного налога, в частности для лиц с правом на первоочередное или внеочередное приобретение участков и для обладателей оперативного управления на неделимом участке (п. 3–4 ст. 39.20). О льготах в зоне ОКН см. п. 18 Обзора ВС № 4 (2025) (дело № А40-69563/2023): арендатор, использующий здание в коммерческих целях, не вправе претендовать на ставку 0,01 %.

5. ПП № 629: что осталось от упрощённого порядка

ПП РФ от 09.04.2022 № 629 устанавливало дополнительные случаи продажи без торгов (в том числе арендаторам участков для ЛПХ, садоводства, огородничества и производственной деятельности при отсутствии неустранённых нарушений) и аренды без торгов. Первоначально оно действовало на 2022 год, затем ПП от 30.12.2022 № 2536 продлило его на 2023 год, а ПП от 02.02.2024 № 102 — на 2024 год. ПП от 02.11.2024 № 1483 добавило требование о соответствии вида разрешённого использования градостроительному регламенту и отменило п. 3–4 (аренда без торгов под импортозамещение). Решением ВС от 28.01.2025 № АКПИ24-1024 эти изменения признаны законными.

С 01.01.2025 ПП № 629 не действует. Росреестр в письме от 17.04.2025 № 11-00947/25 указал, что ст. 8 Федерального закона № 58-ФЗ и ПП № 629 действовали до 31.12.2024. Однако заявления, поданные в период действия ПП № 629, рассматриваются по нему. В определении ВС № 33-КАД26-4-К3 (Выборгский район, публикация «АГ» 17.08.2026) заявление о выкупе садового участка было подано 14.10.2024. Областной суд отказал со ссылкой на окончание срока действия постановления, но ВС применил ч. 5 ст. 15 КАС: применяется материальный закон, действовавший при возникновении правоотношения. ВС сам обязал администрацию заключить договор купли-продажи. Если в 2024 году ваш доверитель подавал заявление и получил отказ, этот спор ещё можно выиграть.

6. Противоречия и открытые вопросы

• Площадь против подп. 9 п. 2 ст. 39.3. Для выкупа по ст. 39.20 действует жёсткий критерий соразмерности, а для «трёхлетнего» выкупа сельхозземли площадь объектом не ограничена (п. 6 Обзора от 23.12.2020). Граница между этими основаниями не всегда очевидна, особенно если на сельхозучастке есть капитальные постройки.
• Поэтапное строительство. После определения № 304-ЭС24-17140 выкупить весь участок при незавершённой второй очереди не получится. Порядок раздела участка и судьба аренды под второй очередью в практике не урегулированы.
• Отказ без формального основания. Отказ «по площади» опирается на подп. 1 ст. 39.16, а не на специальную норму. Это расширяет усмотрение органа и повышает значение землеустроительной экспертизы.
• Охотпользователи и иные «отраслевые» основания аренды без торгов. Определение СКЭС от 25.03.2026 № 308-ЭС25-10481 (дело № А32-71856/2023): право охотпользователя на аренду без торгов не безусловно. Заявитель обязан обосновать площадь, согласовать размещение объектов на землях сельхозназначения и подтвердить соответствие цели виду разрешённого использования. Суды трёх инстанций, которые этого не проверили, нарушили ст. 71 АПК.

7. Тактика

1. До подачи заявления проведите ревизию: зарегистрированы ли права на все объекты, соответствует ли вид разрешённого использования цели, не выявлены ли неустранённые нарушения. Отдельно оцените соотношение площади застройки и площади участка.
2. Обоснование площади готовьте заранее: нормативы СП и местных НГП, проект, схема функциональных зон (подъезды, разворотные площадки, санитарные разрывы, места накопления отходов). В суде заявляйте ходатайство о землеустроительной или строительно-технической экспертизе. Бремя доказывания на вас.
3. Если участок явно избыточен, сначала инициируйте раздел участка (ст. 11.4 ЗК) с согласия органа, затем выкупайте часть под объектом. Остаток оставьте в аренде. Это лучше, чем проиграть всё.
4. Новый договор аренды. Заявление подавайте заранее, но строго до истечения срока, с доказательствами того, что основание из подп. 1–30 п. 2 ст. 39.6 сохраняется. Входящий номер и дату получения сохраняйте.
5. Оспаривание отказа. В арбитраже — по гл. 24 АПК (три месяца, ч. 4 ст. 198), у граждан — по КАС. Требуйте не повторного рассмотрения, а обязания направить проект договора: в деле № 33-КАД26-4-К3 ВС сам обязал администрацию заключить договор.
6. Арендная плата за период спора. Заявляйте позицию об ограничении платы земельным налогом (п. 1 Обзора № 4 (2025); № 14-КГ26-7-К1).
7. Торги после 01.07.2026. Проверяйте дату решения о проведении аукциона: от неё зависит применимая редакция ст. 39.11–39.13. Особенно это важно при оспаривании итогов торгов и возврата задатка.

Частые ошибки

• Ссылка на ст. 621 ГК вместо п. 3–4 ст. 39.6 ЗК при «продлении» аренды публичного участка.
• Заявление подано в последний день срока договора или после него.
• Заявление о выкупе подано до регистрации права на объект.
• Требование выкупить весь участок при незавершённой очереди строительства.
• Иск о «переплате» выкупной цены без оценки риска признания договора недействительным.
• Ссылка на ПП № 629 по заявлению, поданному в 2025–2026 годах.

Чек-лист для практика

• Собственник земли и применимая методика цены или платы (РФ, субъект, ОМС).
• Основание без торгов: конкретный подпункт п. 2 ст. 39.3 или 39.6.
• Для нового договора — все условия п. 4 ст. 39.6, включая дату заявления.
• Зарегистрированное право на объект на дату заявления.
• Расчёт и обоснование площади, готовность к экспертизе.
• Кадастровая стоимость на дату заявления.
• Если был отказ — оспаривание плюс требование об ограничении платы налогом.
• Дата решения о торгах (до или после 01.07.2026) и дата договора федеральной аренды (до или после 01.01.2026).

Статья носит информационный характер и отражает нормы и практику по состоянию на октябрь 2026 года. Перед подачей заявления или иска сверяйте актуальную редакцию ЗК РФ, региональные акты о цене и арендной плате и тексты цитируемых судебных актов.