Сособственник жилого дома, который получил долю от лиц, владевших участком на праве пожизненного наследуемого владения, вправе требовать в суде признания права собственности на долю участка пропорционально доле в доме. Отсутствие решения органа о предоставлении участка само по себе не основание для отказа в иске: решение суда лишь констатирует возникшее право. Суд обязан исследовать весь комплекс обстоятельств, а не ограничиться формальным отсутствием административной процедуры.
Такую позицию заняла Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ в определении от 22 сентября 2026 г. № 19-КГ26-22-К5 (председательствующий Петрушкин В.А., судьи Киселёв А.П. и Назаренко Т.Н. (докладчик)). ВС отменил апелляционное определение Ставропольского краевого суда и определение Пятого КСОЮ и направил дело на новое рассмотрение в апелляцию.
Суть спора
Сафарян М.Я. по договору дарения от 22 июля 2023 г. и договору купли-продажи от 11 августа 2023 г. стала собственником 2/3 доли в праве на жилой дом площадью 75,6 кв. м в г. Пятигорске. Ещё 1/3 доли принадлежит Лукьянцеву В.В.
Дом стоит на участке площадью 489,69 кв. м (земли населённых пунктов, под жилую застройку). На момент сделок участок принадлежал на праве пожизненного наследуемого владения обоим правопредшественникам истца и Лукьянцеву В.В.; права были зарегистрированы в Росреестре.
После отчуждения долей в доме правопредшественники отказались от ПНВ — это оформлено постановлениями администрации г. Пятигорска от 28 июля 2023 г. № 2808 и от 13 сентября 2023 г. № 3397. В результате по выписке из ЕГРН от 15 сентября 2023 г. ПНВ на весь участок оказалось зарегистрировано только за Лукьянцевым В.В., собственником 1/3 дома.
Истец обратилась в администрацию за разъяснением порядка оформления прав на землю и получила ответ от 18 октября 2023 г. с рекомендацией обратиться в суд. Первая попытка — иск о признании права ПНВ — закончилась отказом: решение Пятигорского городского суда от 27 ноября 2023 г. вступило в силу.
Второй иск — о признании права долевой собственности (2/3 доли) на участок — был предъявлен к администрации г. Пятигорска. По заключению специалиста от 17 февраля 2025 г. № 07 участок неделим: дом состоит из трёх изолированных помещений с отдельными выходами, доступ к ним — через проход шириной 1,22–1,66 м, изолированные проходы организовать невозможно.
Позиции нижестоящих судов
Первая инстанция. Пятигорский городской суд решением от 14 апреля 2025 г. иск удовлетворил на основании ст. 35 ЗК РФ: правопредшественники истца имели право бесплатно получить в собственность свою долю участка в силу закона, как и Лукьянцев В.В.; администрация не заявляла требований об освобождении участка и не оспаривала права истца.
Апелляция. Ставропольский краевой суд определением от 6 августа 2025 г. решение отменил и в иске отказал. Участок находится в муниципальной собственности, а решение о его предоставлении истцу по основаниям ст. 39.1 ЗК РФ администрация не принимала. Апелляция также сослалась на обязательность выводов решения от 27 ноября 2023 г. по иску о ПНВ.
Кассация. Пятый КСОЮ определением от 9 декабря 2025 г. с апелляцией согласился.
Определением судьи ВС от 5 июня 2026 г. истцу восстановлен срок на кассационную жалобу, 24 августа 2026 г. жалоба передана в коллегию.
Выводы Верховного суда
Право на долю участка возникает в силу закона, суд его констатирует
Коллегия построила позицию на совокупности норм:
- ст. 18 и 36 Конституции РФ — права непосредственно действуют, граждане вправе иметь землю в частной собственности;
- ст. 8 ГК РФ — основания возникновения гражданских прав;
- ст. 59 ЗК РФ — признание права на землю осуществляется в судебном порядке, а решение суда является основанием для государственной регистрации;
- подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ — принцип единства судьбы участка и прочно связанных с ним объектов;
- п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ — приобретатель здания получает право на соответствующую часть участка на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник;
- п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ — исключительное право собственников зданий на приобретение участков в собственность или аренду;
- п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ — участок, предоставленный гражданину до введения в действие ЗК РФ на праве ПНВ или постоянного (бессрочного) пользования, считается предоставленным ему на праве собственности, если он не изъят из оборота для частной собственности.
Вывод: гражданину, которому участок предоставлен на праве ПНВ или ПБП до введения в действие ЗК РФ, гарантировано исключительное право на его приобретение в собственность. При наличии установленной законом совокупности условий право собственности может возникнуть и в судебном порядке, а решение суда «будет лишь констатировать законно возникшее у истца право собственности на земельный участок либо на долю земельного участка пропорционально доле в праве собственности на здание».
Апелляция эти положения не учла, ограничившись отсутствием решения органа о предоставлении участка.
Отказ в иске о ПНВ не создаёт преюдиции для иска о собственности
Ссылку апелляции на решение от 27 ноября 2023 г. ВС отклонил: в новом деле заявлены иные материально-правовые требования, основанные на п. 1 ст. 35 ЗК РФ, ст. 39.20 ЗК РФ и п. 9.1 ст. 3 Закона № 137-ФЗ. Проигрыш по иску о признании одного вещного права не блокирует иск о признании другого права на тот же участок.
Отказ правопредшественников от ПНВ и добросовестность
Коллегия напомнила: по п. 1 ст. 45 ЗК РФ ПНВ прекращается при отказе землевладельца от права в порядке ст. 53 ЗК РФ. Поскольку участок в ПНВ не выбывает из публичной собственности, при прекращении права он остаётся в государственной или муниципальной собственности и может быть отведён другим лицам.
Сразу за этим ВС привёл п. 3 и 4 ст. 1, п. 1 ст. 10 ГК РФ и п. 1 постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 о недобросовестном поведении. В определении прямо не сказано, чьё именно поведение суд должен оценить с этой точки зрения. Но контекст понятен: ситуация, при которой отчуждение долей в доме сопровождается отказом от ПНВ, а всё право на участок концентрируется у одного сособственника, требует проверки на добросовестность, а не механического применения ст. 45 и 53 ЗК РФ.
Совместное обращение сособственников — не формальный барьер
ВС процитировал определение Конституционного Суда РФ от 5 марта 2004 г. № 82-О о проверке п. 5 ст. 36 ЗК РФ (в прежней редакции). Право на судебную защиту существенно ущемлено, когда суд не исследует фактические обстоятельства, ограничиваясь формальными условиями применения нормы. В делах о приобретении прав на участки сособственниками зданий суд не должен ограничиваться констатацией наличия или отсутствия совместного обращения в орган, а обязан исследовать весь комплекс вопросов, обеспечивая защиту прав всех участников отношений. Требование о совместном обращении — лишь организационно-правовой порядок; сама возможность приобрести права на участок закреплялась материальными нормами (тогда — п. 3 и 4 ст. 36 ЗК РФ).
Неопределённость с правом второго сособственника
В заседании ВС представитель Лукьянцева В.В. заявил, что его доверитель не возражает против признания за истцом права пропорционально её доле в доме при условии раздела участка в натуре. Он указал, что вывод специалиста о неделимости суд не исследовал, а решение первой инстанции содержит неопределённость: за Лукьянцевым В.В. сохранилось ПНВ на весь участок.
Коллегия эти пояснения привела в мотивировке и направила дело на новое рассмотрение в апелляцию. Значит, при новом рассмотрении суд должен будет разрешить и вопрос о соотношении признаваемой доли в собственности с зарегистрированным ПНВ на весь участок.
Что это меняет для практики
Иск о признании права на долю участка — допустимый способ защиты. Апелляционные суды нередко отказывают по формуле «нет решения органа — иди в административную процедуру по ст. 39.20 ЗК РФ». Определение показывает, что при переходе прав на здание от владельцев ПНВ/ПБП право на долю участка можно признать в суде по ст. 59 ЗК РФ, а ответчиком выступает орган местного самоуправления.
Неделимость участка и отсутствие совместного обращения не освобождают суд от рассмотрения спора по существу. Ссылка на определение КС № 82-О и её воспроизведение в акте ВС 2026 г. дают аргумент против формальных отказов в ситуациях, когда второй сособственник не участвует в оформлении земли или препятствует ему.
Отказ правопредшественника от ПНВ — не тупик. Довод «участок вернулся в муниципальную собственность, значит, у покупателя дома нет прав» не стал для ВС решающим, указав одновременно на принцип единства судьбы и на проверку добросовестности.
Результат должен быть исполнимым. Обратная сторона определения: решение, которое признаёт за одним сособственником долю в собственности и оставляет за другим зарегистрированное ПНВ на весь участок, уязвимо. Это нужно учитывать уже при формулировании требований.
Как использовать определение в своих документах
Исковое заявление сособственника дома
- Ответчик и третьи лица. Иск предъявляется к ОМСУ (или органу, распоряжающемуся участком); второго сособственника, за которым зарегистрировано право на землю, нужно привлекать к участию, а при необходимости — и Росреестр как третье лицо.
- Цепочка прав. Покажите, когда и на каком основании правопредшественникам предоставлено ПНВ или ПБП (до введения ЗК РФ), регистрацию этих прав и переход долей в доме. Это основание применения п. 9.1 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.
- Обращение в орган. Приложите обращение и ответ органа. В деле ВС ответ администрации с рекомендацией обратиться в суд был в материалах — это снимает довод о несоблюдении внесудебного порядка.
- Неделимость участка. Заключение специалиста о невозможности раздела аргументирует требование именно о доле в праве, а не о выделе части участка.
- Просительная часть. Помимо признания права на долю пропорционально доле в доме, продумайте требование, устраняющее конфликт с зарегистрированным правом второго сособственника (например, о признании отсутствующим или прекращении его права в соответствующей части). В определении ВС такой формулировки нет, но именно отсутствие ясности в этом вопросе было предметом возражений третьего лица.
Если участок предоставляется в административном порядке, пригодится образец заявления собственника дома о предоставлении участка без торгов. Порядок пользования общим участком сособственники могут закрепить соглашением о порядке пользования земельным участком.
Апелляционная и кассационная жалоба
Если в иске отказано со ссылкой на отсутствие решения органа или совместного обращения, используйте три тезиса определения: решение суда констатирует возникшее в силу закона право (ст. 59 ЗК РФ, п. 9.1 ст. 3 Закона № 137-ФЗ); отказ в иске о другом вещном праве не преюдициален; суд обязан исследовать весь комплекс обстоятельств (определение КС РФ № 82-О). Связь между правами на здание и на землю при отчуждении публичных объектов ВС ранее разбирал и в арбитражном деле — см. разбор определения № 305-ЭС26-3581 о выкупе арендованного здания без земли. Общие правила приобретения публичных участков разобраны в статье об аренде публичных земель по ЗК РФ. Для участков под гаражами та же логика ст. 39.20 ЗК РФ и Закона № 137-ФЗ действует через ст. 3.7 этого закона — см. разбор Закона № 305-ФЗ о продлении гаражной амнистии до 2031 года.
Позиция органа и второго сособственника
Определение не означает, что такой иск удовлетворяется автоматически. Возражения стоит строить на неисполнимости и неопределённости решения при сохранении зарегистрированного права другого лица, на необходимости исследовать возможность раздела, а также на проверке добросовестности участников цепочки сделок.
Вывод для практики
- Право на долю участка, ранее предоставленного правопредшественникам на ПНВ или ПБП до введения ЗК РФ, можно признать в суде пропорционально доле в доме; отсутствие решения органа не основание для отказа.
- Решение по иску о признании ПНВ не преюдициально для иска о признании права собственности на тот же участок.
- Отказ правопредшественника от ПНВ при продаже доли дома суд должен оценить с учётом единства судьбы земли и строения и добросовестности сторон.
- Неделимость участка и отсутствие совместного обращения сособственников не освобождают суд от рассмотрения спора по существу.
- Формулируйте требования так, чтобы решение было исполнимым с учётом зарегистрированного права второго сособственника.
Подготовьте исковое заявление о признании права на долю земельного участка или апелляционную жалобу на отказ в «Документы Про»: сервис поможет выстроить позицию с опорой на ст. 59 ЗК РФ, Закон № 137-ФЗ и определение № 19-КГ26-22-К5. Результат в Word, представление позиции в суде остаётся за юристом. Перейти в сервис.
Источники
- Определение СКГД ВС РФ от 22 сентября 2026 г. № 19-КГ26-22-К5 — vsrf.ru
- Конституция Российской Федерации, ст. 18, 36 — pravo.gov.ru
- Земельный кодекс РФ, ст. 1, 35, 39.20, 45, 53, 59 — consultant.ru
- Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» — consultant.ru
- Гражданский кодекс РФ (часть первая), ст. 1, 8, 10 — consultant.ru
- Гражданский кодекс РФ (часть вторая), ст. 552 — consultant.ru
- Постановление Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 — consultant.ru
