Перенаём льготного земельного участка без согласия: 37-П и практика ВС

Перенаём льготного участка по аренде свыше 5 лет без согласия администрации: п. 9 ст. 22 ЗК, Постановление КС № 37-П, п. 7 ст. 448 ГК, практика ВС 2024–2026.

Перенаём льготного земельного участка без согласия: 37-П и практика ВС
Содержание
  1. Коротко: перенаём льготного участка после 37-П
  2. Правовая основа
  3. Что решил Конституционный Суд в Постановлении № 37-П
  4. Чем льготный участок отличается от участка с торгов
  5. Как опровергнуть довод о злоупотреблении правом
  6. Почему договор нельзя расторгнуть за «нарушение запрета»
  7. Преюдиция: если администрация проиграла первый спор
  8. Судебная практика
  9. Возражения на иск о перенайме: образец и как его заполнить
  10. Вопросы и ответы
  11. Частые ошибки
  12. Чек-лист
  13. Вывод для практики
  14. Источники

Администрация не может отменить перенаём публичного земельного участка, полученного льготником без торгов, если договор аренды заключён на срок более пяти лет: согласие арендодателя не требуется, достаточно уведомления (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ). Конституционный Суд РФ подтвердил это Постановлением от 04.06.2026 № 37-П, а Верховный Суд РФ 16.06.2026 распространил тот же подход на участок под ИЖС, полученный на аукционе. Ниже доводы нового арендатора против иска о недействительности передачи прав и расторжении договора и практика 2024–2026 годов.

Скачать образец возражений нового арендатора на иск администрации о перенайме льготного участка

Готовый шаблон: подставьте свои данные вместо полей в квадратных скобках.

Соберите возражения по материалам вашего дела в «Документах Про»: с нормами, ссылками на практику и расчётом сроков. Результат в Word.

Коротко: перенаём льготного участка после 37-П

Вопрос Ответ (по состоянию на октябрь 2026 г.)
Нужно ли согласие арендодателя Нет, если договор заключён на срок более 5 лет; нужно уведомление (п. 9 ст. 22 ЗК РФ)
Действует ли договорный запрет Нет: стороны не вправе ограничить это право (п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11)
Важен ли льготный статус нового арендатора Нет, ограничения может ввести только федеральный закон (Постановление КС РФ № 37-П)
Когда запрет перенайма есть Договор, заключение которого по закону возможно только на торгах (п. 7 ст. 448 ГК РФ); прямые запреты федеральных законов
Можно ли расторгнуть договор за «нарушение запрета» Нет: условие, противоречащее закону, не создаёт обязанности; досрочное расторжение возможно только по суду при существенном нарушении (п. 9 ст. 22 ЗК РФ)
Если спор уже был Выводы вступившего в силу решения обязательны (ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, ч. 2 ст. 69 АПК РФ)
Форма защиты Письменные возражения (п. 2 ч. 2 ст. 149 ГПК РФ)

Правовая основа

Перенаём (передача арендатором своих прав и обязанностей другому лицу) по общему правилу требует согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Для публичных земель действует специальное правило: при аренде на срок более пяти лет арендатор вправе передать права и обязанности третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не установлено федеральными законами (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).

  • ЗК РФ: п. 9 ст. 22; подп. 14 и 15 п. 2 ст. 39.6 (аренда без торгов льготникам и гражданам под ИЖС); ст. 39.18; подп. 3 п. 8 ст. 39.8 (срок аренды под ИЖС 20 лет); абз. 2 п. 6 ст. 39.14 (однократность льготы).
  • ГК РФ: ст. 10, п. 5 ст. 166, ст. 168, 173.1, 422, п. 7 ст. 448, ст. 450, 452, п. 2 ст. 615, ст. 619.
  • Разъяснения: п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ № 11; п. 22 Обзора судебной практики ВС РФ № 4 (2021), утв. Президиумом ВС РФ 16.02.2022; п. 70 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25; п. 9 Постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017 № 54.

Что решил Конституционный Суд в Постановлении № 37-П

Жалобу подал муниципалитет «Кемеровский городской округ»: он считал, что льготник не вправе передать аренду лицу без льготы без согласия арендодателя.

Выводы КС РФ:

  1. Право аренды не связано неразрывно с личностью арендатора (ст. 383 ГК РФ, п. 9 Пленума № 54). Личность льготника важна только при заключении договора; дальнейшее осуществление прав по нему этим статусом не ограничено.
  2. Ограничить передачу прав, круг приобретателей или сохранение льготной арендной платы может только федеральный закон или акт, принятый в соответствии с ним. Сейчас таких ограничений для льготников нет.
  3. Перенаём не причиняет муниципалитету ущерба, а льгота считается реализованной и повторно не предоставляется.
  4. Федеральный законодатель вправе ввести исключения из п. 9 ст. 22 ЗК РФ.

Важная оговорка резолютивной части: договор аренды должен быть «заключен в соответствии с предусмотренным законодательством порядком». Законность предоставления участка доказывайте отдельным блоком.

Чем льготный участок отличается от участка с торгов

Запрет уступки по п. 7 ст. 448 ГК РФ касается договоров, которые по закону можно заключить только на торгах. Участок под ИЖС гражданину можно получить и без торгов, если на извещение не поступили заявления других граждан (п. 4, 5, 7 ст. 39.18 ЗК РФ). Поэтому ВС РФ не применяет п. 7 ст. 448 ГК РФ к аренде под ИЖС, даже если договор заключён по итогам аукциона.

Исключения из п. 9 ст. 22 ЗК РФ, которые КС РФ перечислил в п. 5 Постановления № 37-П:

  • подп. 2 п. 5 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ (унитарные предприятия);
  • п. 9 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ (земли сельхозназначения);
  • ч. 6 ст. 71 Лесного кодекса РФ (лесные участки);
  • п. 7 ст. 448 ГК РФ (договоры, заключаемые только на торгах).

Ограничения прав арендаторов отнесены к полномочиям Российской Федерации (подп. 2 п. 1 ст. 9 ЗК РФ). Региональный аспект КС РФ по жалобе муниципалитета не оценивал, поэтому покажите, что и региональный закон, по которому выдан участок, запрета не содержит.

Как опровергнуть довод о злоупотреблении правом

Администрация обычно пишет, что льготник получил участок только чтобы перепродать право аренды, и тем обошёл торги (ст. 10 ГК РФ). Добросовестность участников оборота предполагается (п. 5 ст. 10 ГК РФ), а сама передача прав разрешена законом.

Что противопоставить:

  • законность предоставления: постановление о предоставлении, учётные документы льготника, соблюдение очерёдности; КС РФ прямо называет эти обстоятельства значимыми;
  • срок и оплата: договор на срок более 5 лет, задолженности по арендной плате нет;
  • целевое использование: уведомление о соответствии параметров объекта ИЖС, начатое строительство;
  • уведомление и регистрация: письмо арендодателю с отметкой о получении, запись в ЕГРН о переходе прав;
  • поведение арендодателя: получил уведомление, принимал платежи от нового арендатора; это повод сослаться на п. 5 ст. 166 ГК РФ и п. 70 Пленума № 25.

Быстрая передача прав сама по себе не доказывает обход торгов: добросовестность приобретателя оценивается на момент приобретения прав.

Почему договор нельзя расторгнуть за «нарушение запрета»

Условие о согласии арендодателя противоречит императивной норме п. 9 ст. 22 ЗК РФ (п. 1 ст. 422 ГК РФ) и применению не подлежит. Нарушить несуществующую обязанность нельзя, поэтому основание из п. 2 ст. 450 и ст. 619 ГК РФ отсутствует. Кроме того, договор на срок более 5 лет расторгается по требованию арендодателя только по решению суда и только при существенном нарушении (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Проверьте и процедуру: требовать расторжения можно лишь после письменного предупреждения об исполнении обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ) и предложения расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Ст. 173.1 ГК РФ тоже неприменима: она касается сделок без согласия, необходимость которого предусмотрена законом, а здесь закон от согласия освобождает.

Преюдиция: если администрация проиграла первый спор

Кемеровский комитет, проиграв спор о передаче прав, предъявил иск о расторжении договора и снова проиграл из-за преюдиции. Если спор о действительности передачи уже разрешён между теми же лицами, приложите решение и апелляционное определение и сошлитесь на ч. 2 ст. 61 ГПК РФ (в арбитражном суде на ч. 2 ст. 69 АПК РФ). Об объёме преюдиции подробнее в материале «Преюдиция по ст. 69 АПК и ст. 61 ГПК: пределы законной силы».

Судебная практика

  1. Кемеровское дело, из которого вышло Постановление № 37-П. Участок под ИЖС в 2021 году предоставлен ветерану труда Р. на 15 лет без торгов, в 2023 году права переданы Н. с уведомлением комитета и регистрацией в ЕГРН. Рудничный районный суд г. Кемерово 12.10.2023 отказал в иске о недействительности передачи; апелляция (01.02.2024), Восьмой КСОЮ (23.05.2024) и судья ВС РФ (19.08.2024) с этим согласились. Иск о расторжении договора отклонён решением от 20.01.2025 (апелляция 17.04.2025) с опорой на преюдицию.
  2. Постановление КС РФ от 04.06.2026 № 37-П. П. 9 ст. 22 ЗК РФ признан соответствующим Конституции РФ в смысле, допускающем перенаём без согласия арендодателя по договору, заключённому без торгов с льготником, если договор заключён в установленном порядке.
  3. Определение СКГД ВС РФ от 16.06.2026 № 48-КГ26-10-К7. Участок под ИЖС получен на аукционе на 20 лет, договор запрещал передачу прав, арендатор уступила право за 300 000 руб. с уведомлением администрации. Апелляция признала уступку недействительной по п. 7 ст. 448 ГК РФ. ВС РФ указал, что договорный запрет противоречит закону, а п. 7 ст. 448 ГК РФ не применяется к договорам под ИЖС, и оставил в силе решение Увельского районного суда Челябинской области от 04.03.2025 об отказе в иске.
  4. Определение СКГД ВС РФ от 12.11.2024 № 18-КГ24-267-К4. Прокурор требовал признать ничтожными договор аренды с инвалидом и последующую передачу прав как обход торгов. ВС РФ указал, что препятствий распорядиться правом аренды не было, суды не оценили добросовестность приобретателя и поведение администрации, которая знала о передаче и строительстве; дело направлено на новое рассмотрение в апелляцию.
  5. Определение СКГД ВС РФ от 03.09.2024 № 18-КГ24-144-К4. Право аренды участка под ИЖС передано через две недели после заключения договора, затем ещё дважды. Суды трёх инстанций сочли это злоупотреблением правом. ВС РФ отменил все акты: добросовестность оценивается на момент приобретения прав, с учётом записи в ЕГРН и уведомления о допустимости размещения объекта ИЖС.

Дела 4 и 5 показывают риск: если оспаривается само предоставление участка, защита строится на добросовестности приобретателя.

Возражения на иск о перенайме: образец и как его заполнить

Образец рассчитан на типовую ситуацию: участок под ИЖС предоставлен ветерану труда без торгов на 20 лет, права переданы ответчику с уведомлением арендодателя и регистрацией в ЕГРН. Структура: шапка (суд, номер дела, стороны); обстоятельства с реквизитами постановления, договора, соглашения о передаче, уведомления и записи ЕГРН; четыре довода (запрет противоречит закону, п. 7 ст. 448 и ст. 173.1 ГК РФ неприменимы, злоупотребления нет, оснований для расторжения нет); просьба отказать в иске полностью.

Связанные материалы: заявление о предоставлении земельного участка в аренду без торгов, аренда и выкуп публичных земель в 2026 году, иск о расторжении договора аренды с предупреждением по ст. 619 ГК.

Вопросы и ответы

Нужно ли согласие администрации на передачу прав по льготному договору аренды?

Нет, если договор заключён на срок более пяти лет. Арендатор только уведомляет арендодателя (п. 9 ст. 22 ЗК РФ), и это правило распространяется на договоры с льготниками (Постановление КС РФ от 04.06.2026 № 37-П).

Сохраняется ли льготная арендная плата у нового арендатора?

Закон не требует менять условия договора при перенайме, а изменение условий без согласия арендатора по договору на срок более 5 лет не допускается (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). КС РФ отметил, что ограничения о сохранении льготной платы может ввести только федеральный закон.

Может ли региональный закон запретить перенаём льготного участка?

Ограничения прав арендаторов устанавливает Российская Федерация (подп. 2 п. 1 ст. 9 ЗК РФ), а п. 9 ст. 22 ЗК РФ допускает исключения только федеральными законами. КС РФ этот аспект прямо не проверял, поэтому сошлитесь и на содержание конкретного регионального закона.

Частые ошибки

  • Спорить только о запрете в договоре. Без доказательств законности первоначального предоставления остаётся уязвимым весь договор.
  • Не приложить уведомление арендодателя. Это условие п. 9 ст. 22 ЗК РФ; нужна отметка о получении или почтовые документы.
  • Не проверить исключения. Для сельхозземель, лесных участков и договоров, заключаемых только на торгах, действуют специальные запреты.

Чек-лист

  1. Срок договора аренды больше 5 лет.
  2. Постановление о предоставлении и документы о льготе приложены.
  3. Есть уведомление арендодателя с датой получения.
  4. Переход прав зарегистрирован в ЕГРН.
  5. Подтверждено целевое использование участка.
  6. Проверены запреты федеральных законов, преюдиция и досудебный порядок.

Вывод для практики

После Постановления № 37-П и Определения № 48-КГ26-10-К7 договорный запрет перенайма по долгосрочной аренде публичной земли практически не работает, если федеральный закон не устанавливает иное. Основной риск сместился: администрация или прокурор будут проверять законность первоначального предоставления участка, поэтому в возражениях доказывайте и право передать аренду, и законность её возникновения.

Подготовьте возражения по материалам дела в «Документах Про»: сервис соберёт документ с нормами и практикой, а уже готовый черновик доработает и усилит аргументацию. Представление позиции в суде остаётся за юристом.

Источники

Статья носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста: перспективы спора зависят от документов о предоставлении участка.

Читайте также

Все статьи