Иск о расторжении договора аренды: образец 2026 в Word, предупреждение по ст. 619 ГК, 30 дней по ст. 452 и возврат помещения

Иск о расторжении договора аренды — главный инструмент арендодателя, когда арендатор перестал платить, но съезжать не собирается, а права на внесудебный отказ договор не даёт. Основание — ст. 619 ГК РФ: суд может досрочно расторгнуть договор, если арендатор, в частности, «более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату» (п. 3 абз. 1 ст. 619 ГК РФ). Требовать расторжения можно «только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок» (абз. 3 ст. 619 ГК РФ). Плюс общее правило п. 2 ст. 452 ГК РФ о предложении расторгнуть договор.

На этих двух досудебных шагах иски и проваливаются: суд возвращает заявление или оставляет его без рассмотрения. Ниже разберём, что должно быть в предупреждении и предложении, как считать «разумный срок» и 30 дней, что будет, если арендатор погасит долг после предупреждения, сколько платить пошлины и как сформулировать просительную часть, чтобы решение реально вернуло помещение. Основной сценарий — иск ООО-арендодателя в арбитражный суд к арендатору нежилого помещения, который три месяца подряд не платит.

Коротко

Правовая основа: ст. 619 ГК и что из неё следует

Статья 619 ГК РФ состоит из трёх абзацев, и для иска важен каждый.

Абзац первый — четыре законных основания: существенное нарушение условий договора или назначения имущества либо неоднократные нарушения; существенное ухудшение имущества; невнесение платы более двух раз подряд; непроведение капремонта, если он на арендаторе. Для неплатежа работает третье.

Абзац второй — договор может установить «и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450». Президиум ВАС ещё в 2002 году указал, что эти основания могут быть не связаны с нарушениями арендатора (п. 25 Обзора № 66), а договор может разрешить требовать расторжения за однократную просрочку платежа (п. 26). Апелляция в том деле разложила основание закона на три элемента: «просрочка уплаты», «более двух раз» и «подряд». Условие об однократной просрочке — уже другое основание, и оно допустимо.

Абзац третий — обязательное письменное предупреждение. Это процедурное условие, без которого права на иск нет.

К ним добавляются нормы общей части:

• п. 2 ст. 452 ГК РФ: требование о расторжении можно заявить в суд «только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок»;
• подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ — существенное нарушение как самостоятельное основание. Оно выручает, когда буква ст. 619 не подходит. Например, арендатор платит, но не полностью: такое нарушение суд может признать существенным и расторгнуть договор по ст. 450 (п. 28 Обзора № 66);
• п. 3 ст. 453 ГК РФ в редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 347-ФЗ: при расторжении в суде обязательства прекращаются со вступления решения в силу, «если этим решением не предусмотрена дата», при этом дата «не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием» для расторжения.

Срок договора не мешает. Договор, заключённый или возобновлённый на неопределённый срок, тоже можно расторгнуть по ст. 619. Арендодатель не обязан ждать трёх месяцев по п. 2 ст. 610 ГК РФ, он вправе ориентироваться на 30 дней п. 2 ст. 452 (п. 5 Обзора № 66). Правда, у бессрочного договора есть более простой путь — односторонний отказ с предупреждением за три месяца для недвижимости. Если долг не главная проблема, сравните оба варианта.

Если договор даёт арендодателю право на внесудебный отказ при просрочке, иск о расторжении не нужен. Договор прекращается уведомлением, а в суд идут уже с иском о возврате помещения (п. 27 Обзора № 66; ст. 450.1 ГК РФ). Об этом механизме — в статье об одностороннем отказе от договора и в материале про уведомление о расторжении договора аренды. Иск по ст. 619 — для срочного договора, где права на отказ нет.

Досудебный порядок: предупреждение и предложение расторгнуть

Пленум ВС от 22.06.2021 № 18 прямо относит к спорам с обязательным досудебным порядком споры «о расторжении договора аренды, проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, финансовой аренды (часть третья статьи 619 и статья 625 ГК РФ)» и отдельно споры о расторжении договора по п. 2 ст. 452 ГК РФ (п. 3). Спор о расторжении суд рассматривает по существу «только после соблюдения обязательного досудебного порядка» (п. 29).

Два шага, которые часто путают

Президиум ВАС разобрал типовую ошибку (п. 29 Обзора № 66). Комитет-арендодатель направил арендатору предупреждение о погашении долга и подал иск о расторжении и выселении. Иск оставили без рассмотрения. Предупреждение по абз. 3 ст. 619 «само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды». Право требовать расторжения возникает, только если арендатор не устранит нарушение в разумный срок, а процедуру расторжения ст. 619 не регулирует. Поэтому действует п. 2 ст. 452 ГК РФ. Суд обратил внимание, что в предупреждении речь шла только о погашении долга: «предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок в данном предупреждении не содержалось».

Отсюда два рабочих варианта:

1. Одно письмо с двумя блоками. Требование погасить долг в конкретный срок и предложение подписать соглашение о расторжении, если долг не будет погашен. Срок ответа на предложение лучше указать. Если его нет, ждите 30 дней.
2. Два письма. Сначала предупреждение, затем, после истечения разумного срока, отдельное предложение расторгнуть договор с проектом соглашения. Дольше, но спорить с таким порядком труднее.

Разумный срок

Закон его не определяет. Ориентиры дают объём нарушения и то, что нужно сделать, чтобы его устранить. Для погашения денежного долга мы рекомендуем давать 10–15 дней с момента получения письма. Несколько дней с даты отправки — зона риска: письмо может даже не дойти. Если суд сочтёт срок неразумным, он может признать досудебный порядок несоблюдённым: предупреждение должно дать арендатору реальную возможность исполнить обязательство (п. 30 Обзора № 66). Если нарушение требует работ (вернуть перепланировку, провести ремонт), срок должен быть соразмерен работам.

Получение предупреждения доказывает арендодатель

«Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения» (п. 30 Обзора № 66). В том деле истец не принял мер, «которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении)», и иск оставили без рассмотрения.

Сегодня это смягчают ст. 165.1 и п. 3 ст. 54 ГК РФ. Сообщение, доставленное по адресу из ЕГРЮЛ, считается полученным, даже если организации там нет. Сообщение, которое адресат не забрал на почте, считается доставленным (п. 67 Пленума ВС от 23.06.2015 № 25). Бремя доказать направление и доставку лежит на отправителе (там же; п. 12 Пленума № 18). Обращение можно направить заказным или ценным письмом с описью (п. 12 Пленума № 18). Электронная почта и мессенджеры годятся, только если это «явно и недвусмысленно» предусмотрено договором или сложилось в деловой практике сторон (п. 13 Пленума № 18).

Практический минимум: письмо по адресу из ЕГРЮЛ и по адресу самого помещения, ценным письмом с описью вложения. Если договор называет e-mail для уведомлений — дубль туда со скриншотом.

Когда подавать иск

Иск подаётся после отказа арендатора или после истечения срока ответа. Если ко дню подачи (сдачи на почту, загрузки в «Мой арбитр») срок не истёк и ответа нет, иск вернут по п. 5 ч. 1 ст. 129 АПК РФ (п. 22 Пленума № 18). Если в иске вообще нет сведений о досудебном порядке и документов о нём — тоже возврат (п. 21). Если сведения есть, а документы не приложены — оставление без движения.

Ответчику Пленум оставил узкое окно: ходатайство об оставлении без рассмотрения подаётся не позднее первого заявления по существу, с намерением урегулировать спор и пока не истёк срок досудебного урегулирования. В апелляции и кассации этот довод уже не сработает (п. 28 Пленума № 18).

Подробнее об общих правилах — в разборе досудебного претензионного порядка по ч. 5 ст. 4 АПК.

«Более двух раз подряд»: как считать

Основание п. 3 абз. 1 ст. 619 ГК РФ — это невнесение платы по истечении срока платежа три раза и более и именно подряд. Два неоплаченных месяца, затем оплаченный, затем снова неоплаченный не дают этого основания. Здесь придётся доказывать существенное нарушение по ст. 450 или основание из договора.

В иске покажите таблицу: месяц, срок платежа, начислено, оплачено, остаток. Три строки подряд с нулём в графе «оплачено» — основание доказано.

Частичная оплата — серая зона. Буквально «не вносит» означает отсутствие платежа. Если арендатор платит по 10–20 %, безопаснее заявлять расторжение одновременно по п. 3 абз. 1 ст. 619 и по подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ (существенное нарушение). Обзор № 66 допускает расторжение за неполное внесение платы, если суд признает нарушение существенным (п. 28).

Арендатор погасил долг после предупреждения

Это самый частый поворот. Пленум ВАС № 73 в п. 23 (введён постановлением Пленума ВАС от 25.01.2013 № 13) разъясняет: «даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением».

При этом по логике абз. 3 ст. 619 и п. 29 Обзора № 66 право на расторжение возникает, только если арендатор не устранил нарушение в разумный срок после предупреждения. Совмещать эти позиции можно так (это наше толкование). Погашение долга в пределах срока, данного в предупреждении, лишает основания для расторжения: предупреждение для того и направляется. Погашение после истечения этого срока основание не устраняет, но запускает новый «разумный срок» на подачу иска. Затянете — потеряете основание.

Тактика для арендодателя:

• фиксируйте в предупреждении конкретную дату, до которой долг должен быть погашен;
• не принимайте поздний платёж как «закрывающий вопрос». В переписке укажите, что платёж зачтён в счёт долга, но предложение о расторжении остаётся в силе;
• подавайте иск сразу после истечения срока ответа на предложение.

Тактика для арендатора — обратная: погасить долг в срок из предупреждения и сохранить платёжки с датами.

Практика ВС и ВАС: что реально важно

Постановлений КС именно о ст. 619 ГК РФ мы не нашли. Применимые позиции высших судов такие.

П. 19 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2025), утв. Президиумом ВС 18.06.2025, определение № 304-ЭС24-12917. Уполномоченный орган взыскивал с арендатора-недропользователя долг, просил расторгнуть договор аренды земельных участков и обязать их вернуть. Основание расторжения — невнесение платы более двух раз подряд (п. 3 абз. 1 ст. 619 ГК РФ). Апелляция и кассация отказали в возврате участков из-за действующей лицензии на недра. Коллегия эти акты отменила. После расторжения у арендатора возникает обязанность вернуть имущество по ст. 622 ГК РФ, а «специальных гарантий сохранения договора аренды в силе, несмотря на неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора арендатором-недропользователем, в действующем законодательстве не предусмотрено». Вывод для практики: связка «долг + расторжение + возврат» — нормальная конструкция иска, а требование о возврате следует из расторжения.

П. 26 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2018), определение № 303-ЭС17-13540. Арендодатель «отозвал» согласие на субаренду, данное в самом договоре, и потребовал расторжения. ВС отказал: такое согласие нельзя отозвать в одностороннем порядке, значит, нарушения нет. Расторгают за нарушение действующего условия договора, а не одностороннего «нового правила».

П. 4 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2016). Статьи 619 и 620 ГК РФ «не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям» — договорные основания по абз. 2 ст. 619 работают.

Пленум ВАС № 35 от 06.06.2014. После расторжения аренды арендатор обязан в разумный срок вернуть имущество и платить за пользование «до дня фактического возвращения имущества» (п. 8). Соглашения о подсудности и условия о возврате предмета аренды переживают расторжение (п. 3). Но соглашение о подсудности не отменяет исключительную подсудность по ч. 1 ст. 38 АПК РФ (ст. 37 АПК РФ).

Пошаговый порядок

1. Проверьте договор. Есть ли право на внесудебный отказ (тогда иск о расторжении не нужен)? Есть ли договорные основания расторжения, срок ответа на предложение, порядок обмена сообщениями? Зарегистрирован ли договор в ЕГРН — от этого зависит подсудность.
2. Сделайте расчёт долга по месяцам и убедитесь, что пропусков платежа три и более подряд.
3. Направьте предупреждение с предложением расторгнуть. Укажите срок погашения (10–15 дней с получения), срок ответа на предложение и приложите проект соглашения о расторжении. Отправьте по адресу из ЕГРЮЛ, по адресу помещения и способом из договора. Сохраните опись, чек и трек-номер.
4. Дождитесь истечения срока погашения и срока ответа. Нет оплаты и ответа — можно в суд.
5. Получите выписку из ЕГРЮЛ на ответчика и истца не ранее чем за 30 дней до подачи (п. 9 ч. 1 ст. 126 АПК РФ) и выписку из ЕГРН на помещение.
6. Направьте ответчику копию иска с приложениями заказным письмом с уведомлением или в электронном виде (ч. 3 ст. 125 АПК РФ).
7. Уплатите пошлину. Наша позиция — 100 000 ₽ за два требования, если заявляете расторжение и возврат: требование о возврате мы считаем самостоятельным неимущественным (подп. 4 п. 1 ст. 333.21 НК РФ, п. 22 Пленума ВАС № 46). Прямого разъяснения ВС именно по возврату арендованного помещения мы не нашли; суд может счесть это требование производным от расторжения. Тогда излишне уплаченная пошлина подлежит возврату, а недоплата обернулась бы оставлением иска без движения. Долг заявляете в том же иске — плюс пошлина от цены иска по подп. 1 п. 1 ст. 333.21 НК РФ. Требования разного характера оплачиваются одновременно (подп. 1 п. 1 ст. 333.22 НК РФ).
8. Подайте иск в надлежащий суд. Иски о правах на недвижимое имущество предъявляются по месту его нахождения (ч. 1 ст. 38 АПК РФ). Пленум ВАС от 12.10.2006 № 54 относит к ним и дела, в которых удовлетворение требования «повлечет необходимость государственной регистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода, прекращения прав на недвижимое имущество» (абз. 2 п. 1). Расторжение зарегистрированного договора аренды влечёт погашение записи об обременении. Поэтому для зарегистрированного договора подавайте иск в арбитражный суд по месту нахождения помещения. Исключительную подсудность соглашением сторон не изменить: ст. 37 АПК РФ позволяет менять только подсудность по ст. 35 и 36. Если договор не регистрировался (срок менее года), суд определяется по адресу ответчика (ст. 35 АПК РФ) или по договорной подсудности. Оговорка: прямо иск о возврате арендованного помещения в перечне п. 1 Пленума № 54 не назван, и единообразного подхода, относится ли он к искам о правах на недвижимость, мы не нашли. Если помещение и ответчик находятся в разных регионах, надёжнее подавать по месту нахождения помещения. После решения обратитесь в Росреестр за погашением записи об аренде, если договор был зарегистрирован. Сохранение записи в ЕГРН не означает, что договор не прекратился (п. 6 Пленума ВАС № 73).

Иск о расторжении договора аренды в арбитражный суд: просительная часть

Ошибка, которая обнуляет победу, — просить только «расторгнуть договор». Решение о расторжении не выселяет арендатора: исполнительный лист на возврат помещения выдают только по требованию о возврате. Поэтому заявляйте три требования:

1. Расторгнуть договор аренды (реквизиты, объект с кадастровым номером).
2. Обязать ответчика возвратить помещение по акту приёма-передачи в определённый срок после вступления решения в силу, освободив его от своего имущества. Основание — ст. 622 ГК РФ, п. 8 Пленума ВАС № 35. Если требование о возврате не заявить, придётся подавать второй иск и платить вторую пошлину.
3. Присудить судебную неустойку на случай неисполнения решения в части возврата (п. 1 ст. 308.3 ГК РФ). Пленум ВС от 24.03.2016 № 7 допускает её для понуждения к исполнению обязательства в натуре (п. 28). Суд не вправе отказать в ней, если иск о понуждении к исполнению в натуре удовлетворён (п. 31), и указывает её размер или порядок определения (п. 32). Разумная конструкция — фиксированная сумма за каждый день просрочки, сопоставимая с дневной арендной ставкой. Тогда арендатору невыгодно сидеть в помещении.

Долг можно добавить четвёртым пунктом, но спор о расчёте затянет и расторжение. Часто проще взыскать его отдельным иском.

Дата расторжения. По умолчанию — вступление решения в силу. Суд может установить иную дату, но не ранее обстоятельств, послуживших основанием (п. 3 ст. 453 ГК РФ). Арендодателю ранняя дата почти ничего не даёт: плата за пользование всё равно идёт до возврата (ст. 622 ГК РФ).

Обеспечительный платёж. Он не мешает иску. Если договор позволяет засчитывать его в счёт долга, сделайте это до иска и отразите в расчёте. Иначе арендатор заявит, что долг «покрыт» депозитом.

Образец иска о расторжении договора аренды: что в нём

Шапка. Суд, стороны с ИНН/ОГРН и адресами из ЕГРЮЛ, размер пошлины; цены иска нет.

Договор и объект. Реквизиты, срок, госрегистрация, кадастровый номер, акт приёма-передачи.

Неплатежи. Таблица по периодам: срок, начислено, оплачено, остаток. Видно, что платежи пропущены подряд не менее трёх раз.

Досудебный порядок. Отдельный раздел с датами: письмо-предупреждение с предложением расторгнуть (дата, способ отправки, трек-номер, дата получения или возврата за истечением срока хранения), срок погашения, срок ответа, результат. Это исполнение п. 8 ч. 2 ст. 125 АПК РФ и п. 21 Пленума № 18.

Правовое обоснование. Абз. 1 и 3 ст. 619, п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 452, ст. 622 ГК РФ, п. 23 Пленума ВАС № 73, пп. 29–30 Обзора № 66, п. 8 Пленума ВАС № 35. Отдельный абзац на случай частичного погашения после предупреждения: почему основание сохраняется.

Судебная неустойка. Обоснование размера через дневную ставку аренды.

Просительная часть. Три требования: расторгнуть; обязать вернуть по акту в 10 дней со вступления решения в силу; взыскать судебную неустойку за каждый день неисполнения, а также расходы по пошлине.

Приложения. По ст. 126 АПК РФ, включая письмо с описью и отчётом о доставке и выписки ЕГРЮЛ не старше 30 дней.

Частые ошибки

• Предупреждение без предложения расторгнуть. Классическое основание для оставления без рассмотрения (п. 29 Обзора № 66).
• Иск до истечения срока ответа. Тридцать дней (или срок из письма) считаются до дня подачи, а не до заседания. Ранний иск вернут (п. 22 Пленума № 18).
• Нет доказательств получения. Простое письмо без описи, e-mail, не предусмотренный договором, письмо не по адресу из ЕГРЮЛ (п. 30 Обзора № 66; п. 13 Пленума № 18).
• Нереальный срок на погашение. Три дня с даты отправки суд может не признать разумным.
• Счёт «не подряд». Два пропуска, оплата, пропуск — это не п. 3 абз. 1 ст. 619. Нужна ссылка на ст. 450 или на договорное основание.
• Промедление после оплаты долга. Разумный срок на иск после погашения не бесконечен (п. 23 Пленума ВАС № 73).
• Только «расторгнуть». Без требования о возврате помещения решение не исполнить.
• Мало пошлины. По нашей оценке, за расторжение и за возврат пошлина платится отдельно, как за самостоятельные неимущественные требования (п. 22 Пленума ВАС № 46). Недоплата — риск оставления без движения.
• Не тот суд. Зарегистрированный договор — иск по месту нахождения помещения (ч. 1 ст. 38 АПК РФ, п. 1 Пленума ВАС № 54), а не по адресу ответчика или договорной подсудности. Неподсудный иск вернут (п. 1 ч. 1 ст. 129 АПК РФ).

Чек-лист

• В договоре нет права на внесудебный отказ (иначе — отказ и иск о возврате).
• Платежи пропущены подряд не менее трёх раз; расчёт по месяцам готов.
• Письмо содержит и требование погасить долг в разумный срок, и предложение расторгнуть договор с проектом соглашения и сроком ответа.
• Письмо отправлено по адресу из ЕГРЮЛ и способом из договора; есть опись, чек, трек и отчёт о доставке.
• Истекли срок погашения и срок ответа (или 30 дней); если долг погашен поздно, иск подаётся без промедления.
• В просительной части — расторжение, возврат по акту в срок и судебная неустойка.
• Иск подаётся по месту нахождения помещения, если договор зарегистрирован.
• Пошлина 100 000 ₽ по нашей оценке (плюс по долгу, если он заявлен); выписки ЕГРЮЛ не старше 30 дней; копия иска направлена ответчику.
• После решения — заявление в Росреестр о погашении записи об аренде.

Отмечено 0 из 9

Статья отражает законодательство на 18 октября 2026 года. Источники: ГК РФ (ст. 54, 165.1, 308.3, 450, 450.1, 452, 453, 610, 619, 622), АПК РФ (ст. 4, 35, 37, 38, 125, 126, 129, 148), НК РФ (ст. 333.21, 333.22) — КонсультантПлюс; постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 и от 12.10.2006 № 54 — КонсультантПлюс; информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 — arbitr.ru; постановления Пленума ВС РФ от 22.06.2021 № 18, от 23.06.2015 № 25, от 24.03.2016 № 7, постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35, от 11.07.2014 № 46; Обзоры судебной практики ВС РФ № 1 (2016), № 2 (2018), № 2 (2025).