Если квартира собственника продана с публичных торгов по решению об обращении взыскания на предмет поддельной ипотеки, вернуть её через реституцию по п. 2 ст. 167 ГК РФ нельзя: ни заём, ни ипотека не передавали квартиру «заимодавцу». Так решила Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ в определении от 1 сентября 2026 г. № 5-КГ26-84-К2. Признание сделок недействительными устояло, а последствия в виде возврата квартиры отменены. Покупатель с торгов участвовал в деле только третьим лицом, и обязанность вернуть квартиру не могла быть фактически возложена на него.
Суть спора
Трое сособственников квартиры узнали от судебного пристава-исполнителя, что квартира передана на торги. Основанием было решение Коптевского районного суда г. Москвы от 18 мая 2021 г. По иску Слижевского М.А. с них солидарно взысканы долг, проценты и пени по договору займа от 22 июля 2020 г. и обращено взыскание на заложенную квартиру. По договору займа значилось 2 800 000 руб. на 12 месяцев под 42% годовых на капитальный ремонт квартиры, в обеспечение был заключён договор ипотеки.
Сособственники заявили, что ни займа, ни ипотеки не заключали, и предъявили к Слижевскому иск о признании обоих договоров недействительными и о применении последствий недействительности. К этому моменту квартира уже была продана: торги проведены 27 января 2023 г., договор купли-продажи с покупателем Сидоровым А.Г. заключён 7 февраля 2023 г.
Почерковедческая экспертиза, назначенная районным судом, показала, что подписи и краткие рукописные записи от имени истцов в договоре займа, договоре ипотеки и расписке выполнены иными лицами.
Позиции нижестоящих судов
| Инстанция | Дата | Результат |
|---|---|---|
| Головинский районный суд г. Москвы | 17.10.2024 | Договоры займа и ипотеки недействительны; последствия: возврат квартиры в долевую собственность истцов (по 1/3), решение — основание для изменения сведений о собственнике в ЕГРН |
| Мосгорсуд (апелляция) | 30.06.2025 | Решение без изменения |
| Второй КСОЮ | 23.12.2025 | Акты без изменения |
Первая инстанция
Суд опирался на заключение экспертизы: договоры сторонами не подписывались, деньги истцы не получали, обязательств перед ответчиком на себя не принимали. Отсюда сделан вывод о недействительности сделок и о возврате квартиры истцам.
Апелляция
Ответчик просил назначить повторную почерковедческую и портретную экспертизы и ссылался на видеозапись, на которой, по его словам, зафиксированы передача денег и подписание документов 22 июля 2020 г. Мосгорсуд отказал.
Мотивы такие:
- выводы проведённой экспертизы сомнений не вызывают и надлежащими доказательствами не опровергнуты;
- запись вёл и деньги передавал не ответчик, а его знакомый, данные о котором ответчик не привёл;
- по записи нельзя установить, какие именно документы подписаны;
- мужчина на записи, выступающий от имени одного из истцов, не ограничен в движениях, тогда как сам истец, явившийся в заседание, имеет неустранимое ограничение подвижности суставов правой руки.
Апелляция указала, что портретная экспертиза даже при установлении личности людей на записи не подтвердила бы заключение спорных договоров.
Кассация
Второй кассационный суд общей юрисдикции согласился с нижестоящими судами.
Вывод ВС
Дело передано в коллегию определением судьи ВС Асташова С.В. от 21 июля 2026 г. по кассационной жалобе Слижевского. Коллегия разделила акты на две части.
Недействительность займа и ипотеки: акты устояли
В части признания договоров недействительными коллегия признала выводы судов законными. Доводы жалобы, по оценке ВС, сводились к иной оценке доказательств, а полномочий переоценивать их у кассационной инстанции нет в силу запрета, содержащегося в ст. 390.15 ГПК РФ.
Для стороны, которая проиграла спор о подлинности подписи в первой инстанции, это повторное напоминание: экспертизу и видеозапись нужно отрабатывать до апелляции включительно. В ВС спор о фактах не переносится.
Последствия недействительности: выход за пределы доводов жалобы
Нарушение, связанное с последствиями недействительности, в кассационной жалобе указано не было. Коллегия применила ч. 2 ст. 390.13 ГПК РФ: в интересах законности она вправе выйти за пределы доводов кассационной жалобы, но не вправе проверять необжалованные части актов и необжалованные акты.
По существу ВС указал следующее.
- По п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая сторона возвращает другой всё полученное по сделке.
- По договору займа (п. 1 ст. 807 ГК РФ) передаются деньги или вещи заёмщику. По договору ипотеки (п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке № 102-ФЗ) залогодержатель получает право на удовлетворение требований из стоимости предмета залога.
- Ни одна из этих сделок не является основанием перехода права собственности на недвижимость. Квартира истцов по ним никому не передавалась.
- Взыскание на квартиру обращено решением Коптевского районного суда от 18 мая 2021 г., квартира продана с публичных торгов покупателю Сидорову А.Г.
- Покупатель, на которого фактически возложена обязанность вернуть квартиру истцам, был привлечён к участию в деле третьим лицом, а не ответчиком.
«…ни договор займа, ни договор ипотеки не являются основанием для перехода права собственности на недвижимое имущество…»
Акты всех трёх инстанций в части возврата квартиры в долевую собственность истцов и в части указания, что решение является основанием для изменения сведений о собственнике в ЕГРН, отменены. В этой части дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В остальной части акты оставлены без изменения.
Что это меняет для практики
Реституция не годится, если вещь ушла не по оспариваемой сделке
Позиция ВС прямо следует из конструкции п. 2 ст. 167 ГК РФ: реституция возвращает только то, что одна сторона получила от другой по недействительной сделке. Если квартира выбыла из собственности через исполнительное производство и торги, между истцами и «заимодавцем» нет предмета реституции в виде квартиры.
Тот же подход заложен в п. 34–35 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010. Если имущество приобретено у лица, не имевшего права его отчуждать, собственник защищается иском об истребовании имущества по ст. 301, 302 ГК РФ. При иске о признании недействительными сделок по отчуждению суд учитывает правила ст. 301, 302 ГК РФ.
Требование к покупателю — только как к ответчику
Решение, которым квартира фактически изымается у покупателя с торгов, не может быть принято, когда покупатель участвует третьим лицом. У третьего лица нет процессуального положения стороны, к нему не предъявлено требование, и он не защищается от иска.
Для истца из этого следует простое правило: требование о возврате квартиры адресуется тому, за кем зарегистрировано право и кто владеет квартирой. Если покупатель уже участвует в деле, истцу нужно заявить ходатайство о привлечении его соответчиком (ст. 40 ГПК РФ) и сформулировать к нему самостоятельное требование. После привлечения соответчика подготовка и рассмотрение дела производятся с самого начала (ч. 3 ст. 40 ГПК РФ).
Запись в ЕГРН требует правильно сформулированного требования
По п. 52 постановления Пленума № 10/22 основанием для внесения записи в реестр служит решение, в резолютивной части которого решён вопрос о праве, о возврате имущества во владение собственника или о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимости одной из сторон. Решение о признании сделки недействительной без применения последствий таким основанием не является. В разобранном деле указание на изменение ЕГРН отменено вместе с последствиями, поэтому требование о праве или об истребовании нужно заявлять отдельно и к надлежащему лицу.
Какие способы защиты остаются у собственника
На новом рассмотрении и в аналогичных делах выбор способа защиты зависит от того, где сейчас квартира и что уже исполнено.
Истребование квартиры у покупателя с торгов
Иск по ст. 301 ГК РФ к покупателю как к ответчику. Ключевой вопрос — ст. 302 ГК РФ; общие правила доказывания разобраны в материале о виндикации недвижимости у добросовестного приобретателя. Добросовестный приобретатель по возмездной сделке защищён, если имущество не выбыло из владения собственника помимо его воли.
Что придётся доказывать:
- право собственности истца (до отчуждения на торгах);
- выбытие квартиры помимо воли собственника. По п. 39 постановления Пленума № 10/22 недействительность сделки сама по себе не означает выбытия помимо воли, суд устанавливает, была ли воля собственника на передачу владения;
- если покупатель ссылается на добросовестность — обстоятельства, при которых он должен был усомниться в праве на отчуждение (п. 37–38 постановления Пленума № 10/22).
Особенность ситуации в том, что квартира продана не самим «заимодавцем», а с публичных торгов на основании вступившего в силу решения суда. Подложность подписей в договорах займа и ипотеки установлена, но торги проведены во исполнение судебного акта, который на момент торгов не был отменён. Как суд квалифицирует такое выбытие — вопрос, который предстоит решить на новом рассмотрении. Позицию по воле собственника стоит строить на фактах, установленных экспертизой: истцы договоры не подписывали и обременение не устанавливали.
Оспаривание торгов по ст. 449 ГК РФ
Торги, проведённые с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов (п. 1 ст. 449 ГК РФ). Признание торгов недействительными влечёт недействительность договора с победителем и последствия по ст. 167 ГК РФ (п. 2 ст. 449 ГК РФ).
Ограничения этого пути:
- годичный срок считается со дня торгов, а не со дня, когда установлена подделка;
- основания ст. 449 ГК РФ связаны с нарушением правил проведения торгов. Подложность договора ипотеки — порок основания обращения взыскания, а не процедуры торгов;
- требование предъявляется к организатору торгов и победителю, а не к «заимодавцу».
Подробнее об основаниях и сроках — в разборе оспаривания торгов по ст. 449 ГК РФ.
Пересмотр решения об обращении взыскания
Решение Коптевского районного суда о взыскании долга и обращении взыскания на квартиру сохраняет силу, пока его не отменят. Признание вступившим в силу судебным постановлением недействительной сделки, повлекшей за собой принятие незаконного или необоснованного судебного постановления, — новое обстоятельство (п. 2 ч. 4 ст. 392 ГПК РФ).
Срок — три месяца (ч. 1 ст. 394 ГПК РФ), по этому основанию он исчисляется со дня вступления в законную силу судебного постановления о недействительности сделки (п. 4 ст. 395 ГПК РФ). Заявление подаётся в суд, принявший пересматриваемое решение. В разобранном деле часть о недействительности займа и ипотеки оставлена ВС без изменения, поэтому вопрос о дате вступления в силу и об исчислении срока нужно проверить по материалам дела сразу.
Практический ориентир для заявления — образец заявления о пересмотре решения по новым обстоятельствам.
Поворот исполнения и денежные требования к «заимодавцу»
Если решение об обращении взыскания будет отменено и в иске откажут, ответчику по нему должно быть возвращено всё, что было с него взыскано по отменённому решению (ст. 443 ГПК РФ). Когда квартира реализована и уже принадлежит третьему лицу, поворот исполнения переводит спор в денежную плоскость: возврату подлежит взысканное, а не сама квартира. Процессуально это оформляется заявлением в суд, о чём см. образец заявления о повороте исполнения решения.
Параллельно возможно требование к лицу, получившему денежные средства от реализации квартиры, по правилам гл. 60 ГК РФ: по пп. 1 ст. 1103 ГК РФ правила о неосновательном обогащении применяются и к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.
Как использовать в своих документах
Если вы представляете собственника
- В исковом заявлении разведите требования: о недействительности займа и ипотеки — к «заимодавцу»; об истребовании квартиры — к покупателю с торгов как к ответчику по ст. 301, 302 ГК РФ; денежные требования — к получателю средств от реализации.
- Если покупатель уже участвует третьим лицом, заявите ходатайство о его привлечении соответчиком; см. разбор ходатайства о привлечении соответчика.
- Проверьте годичный срок по п. 1 ст. 449 ГК РФ с даты торгов и трёхмесячный срок по ч. 1 ст. 394 ГПК РФ.
- В просительной части требование о внесении изменений в ЕГРН связывайте с требованием о праве или об истребовании, а не с одной недействительностью сделки.
Если вы представляете покупателя с торгов
- При привлечении третьим лицом без самостоятельных требований возражайте против разрешения вопроса о возврате квартиры без предъявления требования к покупателю. Ссылайтесь на определение ВС от 01.09.2026 № 5-КГ26-84-К2 и п. 2 ст. 167 ГК РФ.
- По иску об истребовании собирайте доказательства добросовестности: публичный характер торгов, отсутствие отметок о судебном споре в реестре на дату сделки, полная оплата цены до того, как стало известно о споре (п. 37–38 постановления Пленума № 10/22).
Если вы представляете «заимодавца»
- Доводы о переоценке экспертизы в ВС не работают (ст. 390.15 ГПК РФ). Ходатайства о повторной экспертизе и об исследовании видеозаписи нужно мотивировать в первой инстанции и в апелляции.
- В кассационной жалобе проверяйте, не применена ли реституция к имуществу, которое по оспоренной сделке не передавалось. Это довод о нарушении норм материального права, а не о фактах.
Вывод для практики
Признание поддельных займа и ипотеки недействительными не возвращает квартиру, проданную с торгов. Реституция по п. 2 ст. 167 ГК РФ работает только в отношении полученного по самой сделке, а квартира ушла через исполнительное производство. Для возврата квартиры нужен иск к её нынешнему собственнику как к ответчику, с учётом ст. 301, 302 ГК РФ и разъяснений п. 34–39 постановления Пленума № 10/22, или оспаривание торгов в пределах годичного срока ст. 449 ГК РФ. Решение об обращении взыскания пересматривается по новым обстоятельствам (п. 2 ч. 4 ст. 392 ГПК РФ), после чего возможен поворот исполнения. Процессуальная ошибка, которую ВС исправил по собственной инициативе, — разрешение вопроса о вещи покупателя, когда он участвует лишь третьим лицом.
Готовите иск об истребовании квартиры, ходатайство о привлечении покупателя соответчиком или заявление о пересмотре решения об обращении взыскания? Соберите документ по материалам вашего дела в «Документы Про»: с нормами, позицией ВС по делу № 5-КГ26-84-К2 и выбором надлежащего ответчика. Результат в Word. Уже есть черновик — сервис доработает его и усилит аргументацию.
