Земельный участок, границы которого не установлены в ЕГРН, нельзя передавать на торги в исполнительном производстве: до вынесения постановления о передаче на реализацию межевание должен организовать судебный пристав-исполнитель, а не Росимущество. Так решила Судебная коллегия по административным делам ВС РФ в кассационном определении от 12.08.2026 № 15-КАД26-3-К1, признав незаконным требование пристава к Росимуществу реализовать доли в доме и участке без границ. Для взыскателя это основание требовать от пристава кадастровых работ, для должника и сособственников — довод против торгов неподготовленного объекта.
Суть спора
В отделении судебных приставов по Октябрьскому району г. Саранска велось сводное исполнительное производство, в которое входило производство № 339391/23/13017-ИП о возмещении ущерба, причинённого преступлением. По акту от 18.10.2024 арестованы 1/5 доли в праве на жилой дом площадью 39 кв. м и 1/5 доли в праве на земельный участок площадью 3600 кв. м. Оценка проведена 29.11.2024; 19.12.2024 пристав направил сособственникам уведомление о преимущественном праве покупки и в тот же день вынес постановление о передаче имущества на торги. Решением Атяшевского районного суда Республики Мордовия от 18.02.2025 удовлетворён иск пристава об обращении взыскания на это имущество путём продажи с публичных торгов.
07.04.2025 УФССП по Республике Мордовия уведомило МТУ Росимущества о готовности имущества к реализации. 10.04.2025 Росимущество ответило отказом: межевание участка не проведено, по п. 21.1 и 21.2 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ регистрационные действия при отсутствии в ЕГРН сведений о границах невозможны, покупатель долей не сможет зарегистрировать право. 17.04.2025 пристав выставил Росимуществу требование № 13017/25/248626 до 21.04.2025 сообщить о решении реализовать имущество самостоятельно или через специализированную организацию. МТУ Росимущества оспорило это требование по КАС РФ.
Позиции нижестоящих судов
| Инстанция | Результат | Мотив |
|---|---|---|
| Октябрьский районный суд г. Саранска, решение от 05.08.2025 | В иске отказано | Совокупности условий для признания требования незаконным нет; невозможность принятия имущества на реализацию не подтверждена; доводы о невозможности регистрации права покупателя основаны на предположениях |
| ВС Республики Мордовия, апелляционное определение от 11.11.2025 | Решение оставлено без изменения | Росимущество — специальный субъект, обязанный организовать реализацию; отсутствие сведений о границах с 01.03.2025 — лишь основание приостановления регистрации, а не запрет сделок |
| Первый КСОЮ, кассационное определение от 28.01.2026 | Акты оставлены в силе | Согласился с апелляцией |
Административное дело № 2а-1184/2025 истребовано в ВС 05.06.2026, определением судьи ВС от 24.07.2026 передано в коллегию. Дело рассмотрено в составе: председательствующий Александров В.Н., судьи Абакумова И.Д. и Кирейкова Г.Г.
Вывод ВС
Коллегия отменила все три акта и, не передавая дело на новое рассмотрение, приняла новое решение: административный иск Росимущества удовлетворён, требование пристава от 17.04.2025 признано незаконным. Рассуждение выстроено в три шага.
Участок без границ — не индивидуально-определённая вещь
Земельный участок как объект права собственности — недвижимая вещь, имеющая характеристики, позволяющие определить её в качестве индивидуально определённой (п. 3 ст. 6 ЗК РФ). Закон № 218-ФЗ относит к основным сведениям об участке описание местоположения и площадь (п. 3 и 9 ч. 4 ст. 8), а местоположение границ устанавливается через координаты характерных точек (ч. 8 ст. 22). Коллегия сослалась и на п. 4 постановления КС РФ от 28.05.2010 № 12-П: признание участка объектом гражданских прав невозможно без точного определения его границ.
«…само по себе обстоятельство, что спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет и имеет кадастровый номер, не позволяет его идентифицировать как индивидуально-определенную вещь, поскольку границы у такого участка не определены…»
Отсюда вывод о договоре: договор купли-продажи доли в участке, заключённый по результатам торгов, должен содержать данные о границах. Без них условие о предмете не согласовано, а договор не считается заключённым (ст. 554 ГК РФ).
С 01.03.2025 регистрация права покупателя невозможна
Федеральный закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ, вступивший в силу с 01.03.2025, дополнил ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ двумя основаниями приостановления:
- п. 21.1 — в ЕГРН нет сведений о местоположении границ участка, являющегося предметом договора, на основании которого регистрируются права (кроме регистрации сервитута);
- п. 21.2 — в ЕГРН нет сведений о границах участка, на котором расположены здание, сооружение или объект незавершённого строительства, права на которые регистрируются (с исключениями для линейных объектов и прекращения существования объекта).
ВС подчеркнул, что исключений по категории земель, виду разрешённого использования или способу сделки, включая обязательные публичные торги, ст. 26 не содержит. Следовательно, покупатель не оформит право ни на участок, ни на постройки на нём. Довод апелляции о том, что приостановление «не запрещает сделку», коллегия фактически отвергла: продать по договору, который не считается заключённым и право по которому не зарегистрировать, Росимущество не может.
Подготовка к торгам — зона ответственности пристава
При передаче недвижимости на реализацию к постановлению пристава и акту приёма-передачи прилагаются правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект (п. 2 ч. 8 ст. 89 Закона № 229-ФЗ). По п. 2.1 и 2.3 Соглашения ФССП России № 0001/13, Росимущества № 01-12/65 от 30.04.2015 пакет документов собирает пристав до вынесения постановления о передаче на реализацию, а обязанности продавца у Росимущества возникают только после получения постановления с полным пакетом.
«…все действия, связанные с подготовкой недвижимого имущества к реализации на торгах, в том числе определение его характеристик (местоположение), включая установление границ земельного участка, осуществляются службой судебных приставов, а не Росимуществом…»
Коллегия указала и на инструмент: в отсутствие границ пристав должен принять комплекс мер по уточнению местоположения участка, он вправе сам заключать государственные контракты, в том числе на землеустроительные работы, и затем взыскать расходы с должника (ст. 116, 117 Закона № 229-ФЗ). Направив Росимуществу неполный комплект и требование о реализации, пристав переложил на него собственную обязанность, поэтому требование незаконно.
Что это меняет для практики
Дело касается спора Росимущества с приставом, но выводы работают для всех участников исполнительного производства.
Взыскатель
Отказ Росимущества принять участок без границ теперь не тупик и не повод оспаривать сам отказ. Правильный адресат — пристав: взыскатель вправе ходатайствовать об организации кадастровых работ по ст. 64.1 Закона № 229-ФЗ, требовать постановления в десятидневный срок и обжаловать бездействие. Расходы на межевание относятся к расходам по совершению исполнительных действий (п. 2 и 6 ч. 2 ст. 116) и возмещаются за счёт должника (ч. 1 ст. 117).
Готовый документ для этого шага — образец заявления взыскателя приставу о межевании арестованного участка. Если заявление не рассмотрено или меры не приняты, далее — жалоба на бездействие пристава в порядке подчинённости либо административный иск (ч. 3 ст. 219 КАС РФ, десять дней).
Должник и сособственники
Для стороны должника определение даёт довод против торгов: постановление о передаче на реализацию участка без установленных границ вынесено без документов, характеризующих объект (п. 2 ч. 8 ст. 89 Закона № 229-ФЗ), и до совершения действий, которые по позиции ВС должны ему предшествовать. Это основание оспаривать постановление о передаче имущества на реализацию; см. образец административного иска об оспаривании передачи имущества на реализацию. Для сособственников, не являющихся должниками, межевание затрагивает их интересы напрямую: границы устанавливаются для участка в целом, а не для доли.
Росимущество и специализированные организации
Позиция ВС подтверждает: участок без установленных границ без полного пакета документов к реализации можно не принимать. Требования пристава о реализации такого имущества можно оспаривать по главе 22 КАС РФ со ссылкой на определение № 15-КАД26-3-К1.
Покупатели на торгах
Для покупателя ключевой риск — неисполнимость результата: право на участок без границ и на постройки на нём не будет зарегистрировано (п. 21.1, 21.2 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ). До подачи заявки проверяйте выписку ЕГРН на наличие сведений о границах.
Как использовать в своих документах
Заявление взыскателя приставу. Довод: подготовка объекта к торгам, включая установление границ, возложена на пристава и должна быть завершена до постановления о передаче на реализацию (п. 2 ч. 8 ст. 89 Закона № 229-ФЗ, п. 2.1, 2.3 Соглашения, определение № 15-КАД26-3-К1). Просьбы — конкретные: привлечь кадастрового инженера или заключить контракт, предъявить требование должнику обеспечить доступ на участок, внести сведения в ЕГРН, отнести расходы на должника.
Жалоба старшему приставу и административный иск о бездействии. Фиксируйте даты: поступление заявления, истечение десяти дней по ч. 5 ст. 64.1, отсутствие постановления. Ссылка на определение ВС показывает, что требуемое действие входит в полномочия пристава, а не является «пожеланием» взыскателя. Порядок выбора суда и процедуры разобран в статье об обжаловании постановлений пристава в арбитражном суде или по КАС, структура иска — в материале об административном иске на бездействие пристава.
Позиция должника. В иске об оспаривании постановления о передаче на торги или в возражениях — тройка доводов: участок не индивидуализирован (п. 3 ст. 6 ЗК РФ, ч. 4 ст. 8, ч. 8 ст. 22 Закона № 218-ФЗ), договор по итогам торгов не будет заключён (ст. 554 ГК РФ), регистрация права покупателя невозможна (п. 21.1, 21.2 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ).
Цитировать стоит дословно два фрагмента: о том, что кадастровый номер не индивидуализирует участок без границ, и о том, что подготовка к торгам, включая установление границ, осуществляется службой судебных приставов до постановления о передаче на реализацию.
Вывод для практики
- Участок без установленных в ЕГРН границ не готов к торгам: с 01.03.2025 регистрация права покупателя на него и на постройки на нём приостанавливается.
- Межевание до передачи на реализацию организует пристав; расходы взыскиваются с должника по ст. 116, 117 Закона № 229-ФЗ.
- Взыскателю — заявление по ст. 64.1 с конкретными действиями и контроль десятидневного срока; при бездействии — жалоба или иск в течение десяти дней.
- Должнику — довод для оспаривания постановления о передаче на торги неподготовленного объекта.
- Требование пристава к Росимуществу реализовать участок без границ незаконно — ссылка на кассационное определение ВС РФ от 12.08.2026 № 15-КАД26-3-К1.
Подготовьте заявление приставу или административный иск о бездействии с учётом определения № 15-КАД26-3-К1 в «Документы Про»: по материалам вашего исполнительного производства, с нормами Закона № 229-ФЗ и Закона № 218-ФЗ и ссылками на практику. Результат в Word. Уже есть черновик — сервис доработает документ и усилит аргументацию; позицию перед приставом и в суде представляет юрист. Перейти в сервис.
Источники
- Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 12.08.2026 № 15-КАД26-3-К1
- Ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (п. 21.1, 21.2 ч. 1 в ред. Закона № 487-ФЗ)
- Ст. 15 Федерального закона № 218-ФЗ
- Ст. 64.1 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»
- Ст. 89 Закона № 229-ФЗ
- Ст. 116 Закона № 229-ФЗ
- Ст. 117 Закона № 229-ФЗ
- Ст. 219 КАС РФ
