Расписка о сдаче квартиры в аренду: образец 2026 без договора

Расписка о сдаче квартиры в аренду, образец которой можно скачать ниже, выручает, когда собственник и жилец не хотят оформлять многостраничный договор, но и на словах договариваться опасаются. Если в расписке есть адрес квартиры, срок, размер платы и подписи обеих сторон, она закрывает основные риски: жилец подтверждает условия и оплату, собственник подтверждает, кому и на каких условиях сдал жильё.

Коротко: что нужно знать

• Как это называется по закону. Когда гражданин сдаёт квартиру гражданину для проживания, это договор найма жилого помещения (ст. 671 ГК РФ). «Аренда» в быту означает то же самое.
• Обязательна ли письменная форма. Да, договор найма заключается в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ).
• Может ли расписка заменить договор. Может, если в ней есть условия найма и подписи обеих сторон: договор в письменной форме можно заключить составлением одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).
• Нужна ли регистрация. Только если срок найма год и больше: тогда регистрируется обременение права собственности (п. 2 ст. 674 ГК РФ). При сроке до года регистрация не нужна.
• Кто хранит. Оба, в двух экземплярах.
• Налоги. Доход от сдачи квартиры облагается НДФЛ или налогом на профессиональный доход, расписка этого не отменяет.

Расписка о сдаче квартиры в аренду, образец без договора: когда этого достаточно

Закон не требует, чтобы документ назывался «договором». Важно содержание. Если расписка фиксирует, какая квартира передаётся, кому, на какой срок и за какую плату, и её подписали обе стороны, суд вправе оценить её как письменный договор найма. Если же расписку подписал только собственник и в ней сказано лишь «получил 30 000 рублей», это доказательство оплаты, но не условий найма.

Отсутствие письменной формы не делает найм недействительным, но лишает стороны права ссылаться в споре на свидетелей (п. 1 ст. 162 ГК РФ). Остаются переписка, переводы, фотографии. Для собственника это означает трудности с доказыванием срока и размера платы, для жильца сложности с доказыванием того, что он вообще платил и за какой период.

Расписка уместна для простых ситуаций: квартира сдаётся знакомым или на небольшой срок, имущества немного, стороны доверяют друг другу. Если в квартире дорогая техника, жильцов много или сдача планируется на годы, лучше оформить полноценный договор с описью имущества. Как составить такую опись, мы разбирали в статье «Опись имущества к договору аренды квартиры: образец».

Что говорит закон о найме квартиры

Стороны. Наймодатель — собственник или уполномоченное им лицо, нанимателем по договору найма может быть только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК РФ). Если квартиру снимает компания для сотрудника, это уже аренда по ст. 606 ГК РФ, и расписка тут не подходит.

Кто будет жить. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие с нанимателем (п. 2 ст. 677 ГК РФ). Для краткосрочного найма это правило формально не обязательно (п. 2 ст. 683 ГК РФ), но перечень жильцов всё равно стоит указать: это защищает собственника от неожиданных жильцов и облегчает выселение по окончании срока.

Срок. Договор найма заключается на срок не более пяти лет; если срок не указан, договор считается заключённым на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ). Договор на срок до года считается краткосрочным: к нему по общему правилу не применяются, в частности, преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684) и правила о поднайме и временных жильцах (ст. 680, 685), если договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 683 ГК РФ). Поэтому на практике квартиру чаще всего сдают на 11 месяцев.

Плата. Размер платы устанавливается соглашением сторон (п. 1 ст. 682 ГК РФ). Одностороннее изменение платы не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом или договором.

Расторжение. Наниматель вправе в любое время расторгнуть договор с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Наймодатель может расторгнуть договор только в судебном порядке и по основаниям, указанным в п. 2 ст. 687 ГК РФ, например при невнесении платы за шесть месяцев (для краткосрочного найма — более двух раз по истечении установленного срока) или при разрушении жилья.

Обеспечительный платёж. «Залог» за квартиру юридически является обеспечительным платежом (ст. 381.1 ГК РФ): он обеспечивает возмещение ущерба и долгов и возвращается, если таких обязательств не возникло. Если собственник отказывается возвращать деньги без оснований, жилец может направить претензию; образец есть в статье «Претензия арендодателю о возврате залога: образец».

Расписка о сдаче квартиры в аренду образец: что в нём и как заполнить

Наш образец рассчитан на самую частую ситуацию: собственник сдаёт квартиру с мебелью гражданину на срок до года, жилец платит ежемесячно переводом, первый платёж и обеспечительный платёж передаёт наличными при заселении.

Заголовок, место и дата. Дата совпадает с днём передачи ключей и первого платежа.

Данные собственника. ФИО, дата рождения, паспорт с кодом подразделения, адрес регистрации, адрес и кадастровый номер квартиры, реквизиты выписки из ЕГРН. Жильцу стоит попросить показать выписку: так он убедится, что сдаёт квартиру именно собственник. Если собственников несколько, расписку подписывают все или один по доверенности остальных.

Данные жильца. ФИО, дата рождения, паспорт, адрес регистрации и телефон.

Пункт 1: квартира и имущество. Количество комнат, площадь, этаж, перечень мебели и техники. Перечень пригодится при выезде: без него трудно доказать, что пропал или сломан конкретный предмет.

Пункт 2: срок. Конкретные даты начала и окончания. Если указать срок год и больше, придётся регистрировать обременение.

Пункт 3: кто будет жить. Все постоянные жильцы с датами рождения, включая детей.

Пункты 4–5: плата и коммунальные платежи. Сумма в месяц цифрами и прописью, день оплаты, способ оплаты. Отдельно указано, кто платит за свет, воду и газ по счётчикам, а кто за содержание жилья и капремонт: это самый частый источник споров.

Пункт 6: обязанности жильца. Использовать квартиру только для проживания, беречь имущество, платить вовремя, не делать перепланировку, не пересдавать. Это базовые обязанности нанимателя по ст. 678 ГК РФ.

Пункт 7: расторжение. Право жильца уйти с предупреждением за три месяца по закону и возможность расторгнуть договор по соглашению. Одностороннее право собственника выселить жильца «по звонку» в расписку не включено: такое условие противоречило бы ст. 687 ГК РФ, которая допускает расторжение по инициативе наймодателя только через суд, и п. 1 ст. 310 ГК РФ о недопустимости одностороннего отказа от обязательства, если он не предусмотрен законом.

Пункт 8: полученные деньги. Плата за первый месяц и обеспечительный платёж отдельно, итог цифрами и прописью.

Пункт 9: обеспечительный платёж. Что он обеспечивает, когда и за вычетом чего возвращается.

Пункт 10: ключи и счётчики. Количество комплектов и показания приборов учёта на день заселения.

Подписи. Собственник подтверждает передачу квартиры и получение денег, жилец подтверждает получение квартиры, ключей и согласие с условиями.

Последующие ежемесячные платежи удобно подтверждать отдельными расписками или переводами с назначением платежа. Шаблон для этого есть в статье «Расписка о получении арендной платы: образец».

Пошаговый порядок

1. Проверьте документы. Жилец смотрит паспорт собственника и выписку из ЕГРН, собственник смотрит паспорт жильца.
2. Осмотрите квартиру вместе. Сфотографируйте комнаты, технику, показания счётчиков.
3. Заполните расписку. Впишите данные, перечень имущества, сроки и суммы.
4. Передайте деньги и ключи. Пересчитайте наличные при обеих сторонах.
5. Подпишите два экземпляра. По одному для каждой стороны.
6. Подтверждайте каждый следующий платёж. Переводом с назначением платежа или распиской.
7. При выезде составьте акт возврата. Укажите состояние квартиры, показания счётчиков, сумму возвращённого обеспечительного платежа.

Если жилец перестал платить или не съезжает

Расписка с подписью жильца серьёзно облегчает защиту собственника. В ней зафиксированы размер платы, день оплаты и срок, поэтому долг можно посчитать без споров о том, «сколько договаривались». Начните с письменной претензии с расчётом долга и сроком погашения. Если жилец не реагирует, долг взыскивается в суде: при сумме до 50 000 рублей дело рассматривает мировой судья, при большей районный суд.

Выселить жильца самовольно, сменив замки или вынеся вещи, нельзя, даже если он не платит. Наймодатель расторгает договор через суд по основаниям ст. 687 ГК РФ. Если же срок найма истёк, а жилец не выезжает, его право пользования прекращено и собственник вправе требовать выселения в судебном порядке. Чтобы не доводить до этого, заранее, лучше за месяц до окончания срока, напомните жильцу дату выезда письменно, например в мессенджере, и сохраните переписку.

Для жильца расписка тоже работает как защита. Если собственник хочет досрочно выселить его без оснований или поднять плату посреди срока, жилец может сослаться на согласованные условия: одностороннее изменение платы не допускается (п. 1 ст. 682 ГК РФ), а расторжение по инициативе наймодателя возможно только в суде.

Регистрация жильца по месту пребывания

Граждане, которые живут в квартире дольше 90 дней, по общему правилу обязаны зарегистрироваться по месту пребывания. Для этого понадобится согласие собственника и документ-основание, которым может служить и расписка с условиями найма. Регистрация по месту пребывания не даёт жильцу права на квартиру и прекращается по окончании указанного срока. Обсудите вопрос регистрации до заселения, чтобы он не стал поводом для конфликта.

Налоги собственника

Расписка фиксирует доход, а значит, при проверке или споре она может стать доказательством получения денег. Собственник-гражданин платит НДФЛ: 13% с доходов до 2,4 млн рублей за год и 15% с суммы превышения в пределах 5 млн рублей (ст. 224 НК РФ). Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года, а налог платят до 15 июля (ст. 228, 229 НК РФ). Альтернатива — режим самозанятого: 4% с доходов от физических лиц, при годовом доходе не более 2,4 млн рублей. Самозанятый формирует чек в приложении «Мой налог» и отдаёт его жильцу.

Продление и окончание срока

Когда срок, указанный в расписке, подходит к концу, стороны либо расстаются, либо договариваются о продлении. Продление лучше оформить новой распиской на следующий срок с актуальной платой: так не возникнет вопроса, продлён ли найм автоматически и на каких условиях. При выезде жильца составьте короткий акт возврата квартиры, где перечислите состояние комнат и техники, показания счётчиков и сумму возвращённого обеспечительного платежа. Если из обеспечительного платежа что-то удержано, укажите, за что именно и в какой сумме, и приложите чеки или фотографии. Такой акт, подписанный обеими сторонами, закрывает взаимные претензии так же, как расписка закрыла вопрос о заселении.

Частые ошибки

• Подпись только собственника. Такая расписка подтверждает оплату, но не условия найма.
• Нет адреса квартиры или срока. Без них непонятно, за что получены деньги.
• «Залог» без условий возврата. Возникают споры, можно ли удержать его за грязные шторы и засчитать ли в последний месяц.
• Не указаны проживающие. Собственник не может доказать, что согласия на вселение третьих лиц не давал.
• Срок больше года без регистрации. Сам договор сторон связывает, но обременение не будет зарегистрировано, что создаёт риски при продаже квартиры и в спорах с третьими лицами.
• Квартиру сдаёт не собственник. Родственник или «старый жилец» без доверенности не вправе сдавать чужую квартиру.

Чек-лист

• Выписка из ЕГРН проверена, наймодатель — собственник.
• В расписке адрес и кадастровый номер квартиры, перечень имущества.
• Указаны срок найма с датами и все постоянные жильцы.
• Плата, день оплаты и распределение коммунальных платежей прописаны.
• Обеспечительный платёж указан отдельно с условиями возврата.
• Записаны количество ключей и показания счётчиков.
• Суммы указаны цифрами и прописью.
• Расписку подписали обе стороны, у каждой свой экземпляр.

Отмечено 0 из 8

Статья носит информационный характер и отражает нормы ГК РФ и НК РФ по состоянию на октябрь 2026 года. Если квартира сдаётся надолго или в ней проживает много людей, надёжнее оформить полноценный договор найма.