Выкуп помещения МСП по 159-ФЗ: запрет отчуждения на 2 года с 2027 года

Закон № 216-ФЗ с 01.03.2027 запрещает отчуждать выкупленное по 159-ФЗ помещение 2 года после оплаты и снятия залога. Переходный период, рассрочка, практика ВС.

Выкуп помещения МСП по 159-ФЗ: запрет отчуждения на 2 года с 2027 года
Содержание
  1. Коротко: выкуп помещения МСП и мораторий на отчуждение
  2. Правовая основа
  3. Что меняется с 1 марта 2027 года
  4. Распространяется ли запрет на сделки до 1 марта 2027 года
  5. Что считать отчуждением
  6. Условия договора купли-продажи: что проверить
  7. Позиция ВС РФ: практика по выкупу
  8. Договор купли-продажи арендуемого помещения: что в образце
  9. Вопросы и ответы
  10. Частые ошибки
  11. Чек-лист
  12. Вывод для практики
  13. Источники

С 1 марта 2027 года помещение, выкупленное субъектом МСП у государства или муниципалитета по Закону № 159-ФЗ, нельзя будет отчудить два года, а при рассрочке два года после полной оплаты и погашения залога в ЕГРН. Так установил Федеральный закон от 26.06.2026 № 216-ФЗ; сделки в нарушение запрета ничтожны. Переходных положений нет, поэтому решающими становятся дата регистрации права и условия договора купли-продажи.

Образец договора купли-продажи арендуемого помещения по 159-ФЗ с рассрочкой и условием о запрете отчуждения

Шаблон в Word: подставьте данные сделки в поля в квадратных скобках.

Соберите договор по материалам вашей сделки в «Документы Про»: с ценой по отчёту оценщика, графиком рассрочки и ссылками на нормы. Результат в Word.

Коротко: выкуп помещения МСП и мораторий на отчуждение

Вопрос Ответ Норма
Срок запрета 2 года со дня регистрации права покупателя ч. 6 ст. 2 Закона № 159-ФЗ (с 01.03.2027)
Срок при рассрочке 2 года с даты полной оплаты и погашения записи о залоге в ЕГРН там же
Последствие нарушения Сделка ничтожна ч. 6 ст. 2 Закона № 159-ФЗ
Регистрация ограничения Одновременно с правом покупателя, по заявлению органа или покупателя ч. 7 ст. 2 Закона № 159-ФЗ, ч. 5 ст. 57 Закона № 218-ФЗ
Снятие ограничения По заявлению собственника после истечения срока ч. 6 ст. 57 Закона № 218-ФЗ
Рассрочка Не менее 5 лет для недвижимости, ежемесячно или ежеквартально равными долями ч. 1 ст. 5 Закона № 159-ФЗ
Проценты 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ на дату опубликования объявления о продаже ч. 3 ст. 5 Закона № 159-ФЗ
Залог У продавца до полной оплаты, иное условие ничтожно ч. 5 ст. 5 Закона № 159-ФЗ

Правовая основа

Запрет отчуждения выкупленного имущества это ограничение права собственности субъекта МСП, который приобрёл арендуемую недвижимость в порядке Закона № 159-ФЗ: в течение установленного срока он не может передать её в собственность другому лицу (ч. 6 ст. 2 Закона № 159-ФЗ в ред. Закона № 216-ФЗ).

  • Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ (далее: Закон № 159-ФЗ): ст. 3, 4, 5, 9.
  • Федеральный закон от 26.06.2026 № 216-ФЗ (принят Госдумой 09.06.2026, одобрен Советом Федерации 17.06.2026): ст. 3 дополнила ст. 2 Закона № 159-ФЗ частями 6 и 7, ст. 4 дополнила ст. 57 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» частями 5 и 6. Они вступают в силу с 01.03.2027 (ст. 6).
  • ГК РФ: ст. 4, 422 (действие закона во времени), п. 5 ст. 488, ст. 346 (залог проданного в кредит товара), ст. 489.

Нормы приведены по состоянию на октябрь 2026 г.

Что меняется с 1 марта 2027 года

Сейчас покупатель, оплативший цену сразу, может продать помещение сразу после регистрации, а при рассрочке с согласия органа-залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК РФ) или после досрочного погашения (ч. 4 ст. 5 Закона № 159-ФЗ).

С 01.03.2027 появляется императивное ограничение, которое не снимается ни согласием органа, ни условием договора. Оно отражается в ЕГРН одновременно с правом покупателя.

Ст. 1 Закона № 216-ФЗ убрала упоминание Корпорации МСП из подп. 15 п. 2 ст. 3 Закона № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»; на выкуп по Закону № 159-ФЗ эта правка не влияет.

Распространяется ли запрет на сделки до 1 марта 2027 года

Закон № 216-ФЗ переходных положений не содержит. Официальных разъяснений Минэкономразвития России и Росреестра на конец октября 2026 г. мы не нашли, ориентир дают ст. 4 и 422 ГК РФ.

Право зарегистрировано до 01.03.2027, цена оплачена полностью. Закон обратной силы не имеет (п. 1 ст. 4 ГК РФ), право собственности возникло до введения запрета, а ограничение регистрируется только одновременно с правом покупателя (ч. 5 ст. 57 Закона № 218-ФЗ). Довод о неприменении запрета сильный.

Договор с рассрочкой заключён и право зарегистрировано до 01.03.2027, оплата завершится позже. Буквально ч. 6 ст. 2 считает срок от погашения залога, и в этом зона риска: по п. 2 ст. 4 ГК РФ к ранее возникшим отношениям новый закон применяется в части прав и обязанностей, возникших после его введения. Против применения говорят п. 2 ст. 422 ГК РФ и отсутствие процедуры регистрации ограничения для уже зарегистрированного права. Пока практики нет, закладывайте этот риск в сделку с контрагентом.

Договор подписан до 01.03.2027, регистрация после. Право собственности на недвижимость возникает с момента регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ), а ограничение регистрируется одновременно с ним. Исходите из того, что запрет применится. В деле № 301-ЭС24-12888 ВС РФ напомнил: условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора. Значит, в преддоговорном споре, решённом после 01.03.2027, запрет войдёт в договор.

Вывод для планирования: клиенту, который рассчитывает перепродать помещение или привлечь финансирование под его продажу, нужно успеть с регистрацией права до 01.03.2027 и по возможности с единовременной оплатой. Иначе двухлетний мораторий закладывается в бизнес-план.

Что считать отчуждением

Под запрет подпадает любая сделка, переносящая право собственности: купля-продажа, мена, дарение, вклад в уставный капитал, отступное. Сдавать помещение в аренду закон не запрещает.

Открыты два вопроса: реорганизация (право переходит в порядке универсального правопреемства, а не по сделке) и обращение взыскания на помещение, заложенное банку. Санкция ч. 6 ст. 2 сформулирована через ничтожность сделок, прямого ответа для этих случаев закон не даёт. Влияние моратория на залог обсудите с банком до выкупа.

Условия договора купли-продажи: что проверить

  1. Цена. Рыночная стоимость по отчёту независимого оценщика (ст. 3 Закона № 159-ФЗ). Её достоверность покупатель вправе оспорить в суде, и на это время 30-дневный срок подписания приостанавливается (ч. 4.1, п. 2 ч. 8 ст. 4).
  2. Рассрочка. Срок выбирает покупатель в пределах акта Правительства РФ, субъекта или муниципалитета, но не менее 5 лет; если акт срок не установил, 5 лет (ч. 1, 2 ст. 5, ч. 1 ст. 9).
  3. Проценты. 1/3 ставки рефинансирования на дату опубликования объявления о продаже (ч. 3 ст. 5).
  4. Залог. Возникает в силу закона до полной оплаты (ч. 5 ст. 5). Пропишите срок подачи продавцом заявления о погашении записи (п. 1 ст. 25 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке»): от этой даты зависит окончание моратория.
  5. Досрочная оплата. Право покупателя (ч. 4 ст. 5).
  6. Запрет отчуждения. Ссылка на ч. 6 ст. 2 и обязанность органа подать заявление о регистрации ограничения одновременно с правом.
  7. Заверения о статусе. По ч. 11 ст. 4 стороны подтверждают соблюдение условий ст. 3: имущество не включено в перечень по ч. 4 ст. 18 Закона № 209-ФЗ и находится в аренде непрерывно один год и более, задолженности по аренде нет на день заключения договора, сведения о покупателе не исключены из реестра МСП.

Позиция ВС РФ: практика по выкупу

Практики по ч. 6 ст. 2 Закона № 159-ФЗ ещё нет: норма вступит в силу 01.03.2027. Ниже дела, определяющие содержание договора выкупа.

  1. Определение СКЭС ВС РФ от 25.11.2024 № 301-ЭС24-12888 (дело № А17-3262/2022). Арендатор федеральных зданий в Иванове требовал рассрочку на 5 лет на всю цену, включая участки; суд округа исключил из неё участки. ВС РФ оставил в силе акты первой и апелляционной инстанций: порядок оплаты по ст. 5 Закона № 159-ФЗ распространяется и на участок, а выбор рассрочки принадлежит покупателю.
  2. Определение СКЭС ВС РФ от 31.10.2024 № 305-ЭС24-12864 (дело № А40-191684/2022). Апелляция приняла договор в типовой форме Департамента городского имущества Москвы, разрешив покупателю спорить только о цене и рассрочке. ВС РФ указал, что покупатель вправе урегулировать в суде любые условия, типовая форма не обязательна (п. 3 ст. 427 ГК РФ), и направил дело на новое рассмотрение.
  3. Определение СКЭС ВС РФ от 10.07.2026 № 305-ЭС26-3581 (дело № А40-52577/2024). Суды обязали ТУ Росимущества в Москве продать арендованное здание без участка и взыскали убытки. ВС РФ отменил акты и направил дело на новое рассмотрение: приватизация здания без участка не допускается (ст. 28 Закона № 178-ФЗ). Подробнее в разборе о выкупе арендованного здания без земли.
  4. Определение ВС РФ от 06.05.2020 № 306-ЭС20-2483 (дело № А55-4108/2019). Покупатель зданий и участка в Самаре в рассрочку по Закону № 159-ФЗ допускал просрочки. Суды расторгли договор (п. 2 ст. 450, ст. 489 ГК РФ) и обязали вернуть имущество, ВС РФ отказал в передаче жалобы.

Для помещения в многоквартирном доме проблема участка из дела № 305-ЭС26-3581 не возникает: участок под домом входит в общее имущество собственников помещений (ст. 36 ЖК РФ).

Договор купли-продажи арендуемого помещения: что в образце

Образец составлен для выкупа муниципального помещения 180 кв. м под кафе, которое ООО арендует с 2019 г., по заявлению арендатора (ч. 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ). В нём: заверения по ч. 11 ст. 4, цена по отчёту оценщика, 60 ежемесячных платежей равными долями с процентами по ч. 3 ст. 5, залог в силу закона с обязанностью продавца подать заявление о погашении записи в течение 5 рабочих дней после полной оплаты, отдельный раздел о запрете отчуждения с оговоркой о применении ч. 6 ст. 2 при регистрации с 01.03.2027, расторжение по ст. 450, 489 ГК РФ. Чем рассрочка по ст. 5 отличается от частноправовой, видно при сравнении с общим договором купли-продажи с рассрочкой платежа.

Вопросы и ответы

С какой даты действует запрет перепродажи выкупленного помещения?

С 01.03.2027 (ч. 2 ст. 6 Закона № 216-ФЗ). Запрет длится 2 года со дня регистрации права покупателя, а при рассрочке 2 года с даты полной оплаты и погашения записи о залоге в ЕГРН.

Можно ли продать помещение с согласия муниципалитета?

До 01.03.2027 при рассрочке можно с согласия залогодержателя (п. 2 ст. 346 ГК РФ). После этой даты нет: сделка в период моратория ничтожна (ч. 6 ст. 2 Закона № 159-ФЗ).

Кто подаёт заявление о регистрации ограничения?

Продавец-орган в рамках обязанности по ч. 2 ст. 19 Закона № 218-ФЗ либо покупатель (ч. 5 ст. 57 Закона № 218-ФЗ). Снять ограничение собственник просит сам, подав заявление после истечения срока.

Какой минимальный срок рассрочки при выкупе помещения?

Не менее 5 лет для недвижимости (ч. 1 ст. 5 Закона № 159-ФЗ); срок выбирает покупатель (ч. 2 ст. 5).

Частые ошибки

  • Ссылка на двухлетний срок аренды как условие выкупа. Для имущества вне перечня по ч. 4 ст. 18 Закона № 209-ФЗ достаточно одного года непрерывной аренды (п. 1 ст. 3 Закона № 159-ФЗ), два года нужны для имущества из перечня (п. 1 ч. 2.1 ст. 9).
  • Нет условия о погашении записи о залоге. Пока запись в ЕГРН, двухлетний срок не начинает течь.
  • Подписание договора в редакции органа без протокола разногласий. По делу № 305-ЭС24-12864 покупатель вправе спорить о любых условиях, а не только о цене.
  • Пропуск 30 дней на подписание. Преимущественное право утрачивается (п. 2 ч. 9 ст. 4 Закона № 159-ФЗ), если течение срока не приостановлено оспариванием оценки.

Чек-лист

Отмечено 0 из 6

Вывод для практики

Закон № 216-ФЗ делает выкуп по Закону № 159-ФЗ приобретением для собственной деятельности, а не для быстрой перепродажи. До 01.03.2027 задача юриста: довести клиента до регистрации права и, если планируется продажа, до полной оплаты. Для сделок после этой даты договор должен описывать мораторий, погашение залога и регистрацию ограничения так, чтобы срок запрета можно было точно рассчитать. Если клиент только готовит выкуп и параллельно продлевает аренду, пригодится образец договора аренды нежилого помещения, а при выкупе здания с участком смотрите разбор об аренде и выкупе публичных земель.

Соберите договор купли-продажи арендуемого помещения по материалам сделки в «Документы Про»: с нормами и графиком рассрочки, результат в Word. Уже есть проект органа? Сервис доработает его и усилит аргументацию.

Источники

Статья носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста: применение запрета к сделкам переходного периода суды ещё не оценивали, решение по конкретной сделке зависит от дат договора, оплаты и регистрации.

Читайте также

Все статьи