Договор аренды нежилого помещения: образец ниже подойдёт для сдачи офиса, магазина, склада или кабинета между организациями, ИП и гражданами. В нём уже есть все условия, без которых договор признают незаключённым: точное описание помещения и размер арендной платы, а также акт приёма-передачи. Ниже разбираем, как его заполнить, когда нужна регистрация в Росреестре и какие налоги возникают у сторон в 2026 году.
Скачать образец договора аренды нежилого помещения в Word
Готовый шаблон: подставьте свои данные вместо полей в квадратных скобках.
Не хотите заполнять вручную? В «Документах Про» этот документ можно сгенерировать целиком под вашу ситуацию: с вашими данными, расчётами и ссылками на нормы. Готовый документ скачивается в Word и сразу готов к подаче.
Коротко: что важно знать до подписания
| Вопрос | Ответ |
|---|---|
| Форма договора | Письменная, один документ, подписанный обеими сторонами (п. 1 ст. 651 ГК РФ) |
| Без чего договор не заключён | Без данных, позволяющих точно определить помещение (п. 3 ст. 607 ГК РФ), и без размера арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ) |
| Регистрация в ЕГРН | Нужна, если срок аренды один год и более (п. 2 ст. 651 ГК РФ); договор на 11 месяцев не регистрируется |
| Госпошлина за регистрацию | С 2025 года 4 000 ₽ для граждан и 44 000 ₽ для организаций (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ); при кадастровой стоимости больше 20 млн ₽ (для граждан) или 22 млн ₽ (для организаций) пошлина составит 0,2 % стоимости |
| Передача помещения | Только по передаточному акту (ст. 655 ГК РФ) |
| Изменение арендной платы | Не чаще одного раза в год, если договором не предусмотрено иное (п. 3 ст. 614 ГК РФ) |
Правовая основа
Общие правила аренды содержатся в ст. 606–625 ГК РФ, специальные правила об аренде зданий и сооружений даны в ст. 650–655 ГК РФ. Отдельного параграфа о нежилых помещениях в кодексе нет, поэтому суды давно применяют к ним нормы об аренде зданий. На этом стоит и практика Высшего Арбитражного Суда (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53), и постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», которое суды продолжают цитировать.
Ключевые последствия:
- нарушение письменной формы делает договор недействительным (п. 1 ст. 651 ГК РФ), а не просто лишает стороны права ссылаться на свидетелей;
- если срок аренды один год и более, договор регистрируется в ЕГРН. Для третьих лиц такой договор заключён только с момента регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ);
- переход права собственности на помещение к новому владельцу не прекращает аренду (п. 1 ст. 617 ГК РФ).
Сдавать помещение может собственник или лицо, которое закон или собственник уполномочили на это (ст. 608 ГК РФ). Перед подписанием запросите свежую выписку из ЕГРН: она покажет собственника, кадастровый номер, площадь и обременения.
Договор аренды нежилого помещения образец 2026: какие условия обязательны
Предмет: помещение должно быть описано однозначно
Пункт 3 ст. 607 ГК РФ требует указать данные, по которым помещение можно точно определить. Минимальный набор: адрес, кадастровый номер, этаж, номер помещения и площадь по ЕГРН. Если сдаётся часть помещения (например, 20 кв. м из зала в 100 кв. м), приложите план с выделенной зоной. Без такого плана арендатор рискует получить отказ в иске, если арендодатель займёт «лишние» метры: суд не сможет понять, что именно было предметом аренды.
Арендная плата
Для аренды зданий и помещений размер платы является существенным условием. Если его нет, договор считается незаключённым (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Сразу определите в договоре:
- размер платы в месяц цифрами и прописью;
- входят ли в неё коммунальные услуги или они компенсируются отдельно по счётчикам;
- срок оплаты и порядок первого платежа;
- обеспечительный платёж и случаи его удержания (ст. 381.1 ГК РФ).
Срок
Если срок не указан, договор считается заключённым на неопределённый срок. Тогда любая сторона вправе отказаться от него, предупредив другую за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Если арендатор продолжает пользоваться помещением после окончания срока и арендодатель не возражает, договор возобновляется на неопределённый срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
Регистрация договора аренды в Росреестре
Регистрацию проходит договор, заключённый на срок не менее одного года. Подать документы можно через МФЦ, личный кабинет на сайте Росреестра или через нотариуса. На практике заявление подаёт одна из сторон, а пошлину платит та сторона, которую назначил договор.
Что изменилось с 2025 года. Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ поднял пошлину за регистрацию прав и сделок с недвижимостью. Согласно пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, теперь граждане платят 4 000 ₽, а организации 44 000 ₽. Если кадастровая стоимость объекта превышает 20 млн ₽ (для граждан) или 22 млн ₽ (для организаций), пошлина составляет 0,2 % этой стоимости. Минфин в письме от 03.10.2024 № 03-05-06-03/95518 разъяснил, что верхний предел в 500 000 ₽ и 1 000 000 ₽ при регистрации аренды не применяется: право собственности ведь не переходит. Перед подачей сверьте размер пошлины с действующей редакцией НК: в Госдуме рассматривались поправки об упрощении этого правила.
Если не зарегистрировать договор, это не освобождает арендатора от уплаты. Президиум ВАС РФ указал, что незарегистрированный договор аренды связывает стороны, которые согласовали все его условия и приступили к исполнению (п. 14 информационного письма от 25.02.2014 № 165). Однако новый собственник или кредиторы арендодателя такой договор могут не учитывать. Поэтому арендатору, который вкладывается в ремонт, выгоднее заключить договор на год и более и зарегистрировать его.
Именно поэтому на практике так распространены договоры на 11 месяцев с условием о продлении. Регистрация для них не нужна, а продление на неопределённый срок по п. 2 ст. 621 ГК РФ тоже не требует регистрации.
Договор аренды нежилого помещения между физическими лицами
Когда сдают гараж, кладовую или небольшое помещение под мастерскую, обе стороны часто оказываются гражданами. Договор аренды нежилого помещения между физическими лицами подчиняется тем же правилам ст. 651 ГК РФ: только письменная форма, только акт приёма-передачи, регистрация при сроке от года.
Налоги в этом случае платит арендодатель сам: подаёт декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и платит НДФЛ по ставке 13 % (с годового дохода свыше 2,4 млн ₽ ставка повышается по прогрессивной шкале ст. 224 НК РФ). Налог на профессиональный доход здесь не поможет: доходы от передачи прав на недвижимость, кроме аренды жилья, под этот режим не подпадают (п. 3 ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ). Поэтому самозанятый не может сдавать нежилое помещение в рамках НПД.
Договор аренды нежилого помещения между ИП и физ лицом
Самая распространённая ситуация выглядит так: гражданин владеет помещением и сдаёт его предпринимателю под магазин или офис. Договор аренды нежилого помещения между ИП и физ лицом имеет налоговую особенность. ИП-арендатор становится налоговым агентом: при каждой выплате он удерживает НДФЛ из арендной платы и перечисляет его в бюджет (п. 1 ст. 226 НК РФ). Если стороны договорились о сумме «на руки», это нужно прямо указать в договоре. Иначе арендодатель получит сумму за вычетом налога.
В образце использована нейтральная формулировка: арендная плата включает все налоги, связанные с её получением, в том числе удерживаемые арендатором как налоговым агентом. Она одинаково работает при любом статусе арендодателя.
Договор аренды нежилого помещения между ИП и ИП: образец и особенности
Когда обе стороны являются предпринимателями, налогового агента нет: арендодатель-ИП платит налог по своему режиму, например по УСН. Договор аренды нежилого помещения между ИП и ИП (образец по ссылке выше подходит без изменений) должен содержать ОГРНИП, ИНН и банковские реквизиты обеих сторон. Споры между предпринимателями по такому договору рассматривает арбитражный суд. Перед иском обязательна претензия: по ч. 5 ст. 4 АПК РФ спор передаётся в суд через 30 календарных дней после её направления, если договор не устанавливает иной срок. В образце этот срок сокращён до 10 рабочих дней.
Договор аренды нежилого помещения по доверенности: образец и полномочия
Подписать договор за собственника может представитель. Договор аренды нежилого помещения по доверенности (образец тот же, меняется только преамбула) оформляют так: в преамбуле указывают, что арендодатель действует «в лице [ФИО представителя], действующего на основании доверенности от [дата] № [номер]», а копию доверенности прикладывают к договору.
Что проверить:
- в доверенности прямо названо право сдавать в аренду конкретное помещение и подписывать акт приёма-передачи;
- если представитель будет подавать договор на регистрацию, доверенность гражданина нужна нотариальная (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ);
- доверенность от организации подписывает её руководитель (п. 4 ст. 185.1 ГК РФ), срок действия не истёк;
- доверенность не отменена: нотариальную можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты.
Договор аренды нежилого помещения образец: что в нём и как заполнить
Образец рассчитан на самую частую ситуацию: собственник сдаёт помещение арендатору для работы, коммунальные услуги оплачиваются сверх арендной платы, при подписании вносится обеспечительный платёж.
Преамбула и стороны. Укажите полное наименование или ФИО сторон, ОГРН/ОГРНИП, а для гражданина паспортные данные. Обязательно отметьте, на каком основании действует подписант: на основании устава, листа записи ЕГРИП или доверенности.
Раздел 1 «Предмет договора». Сюда переносятся данные из выписки ЕГРН: адрес, кадастровый номер, площадь, этаж. Также укажите цель использования (офис, магазин, склад) и документ о праве собственности. Пункт об отсутствии обременений защищает арендатора: если помещение окажется в залоге или под арестом, он сможет требовать уменьшения платы или расторжения (ст. 613 ГК РФ).
Раздел 2 «Срок аренды». Срок исчисляется с даты подписания акта приёма-передачи. Если вы указываете срок от года, не забудьте про регистрацию. Если указываете 11 месяцев, включите условие о продлении.
Раздел 3 «Арендная плата и порядок расчётов». Укажите сумму в месяц, срок оплаты (в образце до 10-го числа текущего месяца), обеспечительный платёж и правило о коммунальных платежах. Здесь же стоит условие о том, что плата меняется не чаще раза в год и только по соглашению сторон.
Разделы 4 и 5 «Права и обязанности сторон». Распределение ремонта соответствует ст. 616 ГК РФ: капитальный ремонт делает арендодатель, текущий выполняет арендатор. Перепланировку и неотделимые улучшения арендатор проводит только с письменного согласия арендодателя. Без такого согласия их стоимость не возмещается (п. 3 ст. 623 ГК РФ). Субаренда также требует согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Раздел 6 «Ответственность». В разделе установлены пени 0,1 % за день просрочки оплаты и плата за всё время просрочки возврата помещения (ст. 622 ГК РФ).
Раздел 7 «Изменение и расторжение». Здесь закреплён односторонний отказ: арендодатель может отказаться от договора при просрочке оплаты более чем на 30 дней два раза подряд, арендатор может выйти из договора, предупредив за два месяца. Такие условия допускаются ст. 450.1 ГК РФ и избавляют от суда по ст. 619–620 ГК РФ.
Раздел 8, реквизиты и Приложение № 2. В разделах закреплены претензионный порядок, подсудность и юридически значимые сообщения по электронной почте. Таблица с реквизитами и подписями сторон и акт приёма-передачи (Приложение № 2) уже свёрстаны. В акт впишите показания счётчиков, состояние отделки и переданные ключи: при возврате помещения этот документ станет главным доказательством.
Договор аренды нежилого помещения: скачать бланк самый простой или заполненный?
Многие ищут, где договор аренды нежилого помещения скачать бланком «самым простым», на одну страницу. Короткий договор опасен тем, что в нём нет пунктов, которые потом приходится доказывать в суде: кто платит за коммунальные услуги, кто делает ремонт, как вернуть обеспечительный платёж, можно ли выйти из договора без суда. В нашем образце нет лишних вариантов и сносок, но все эти вопросы решены.
Договор аренды нежилого помещения образец заполненный (с вымышленными данными) удобен для ознакомления, но заполнять по нему рискованно: в документе остаются чужие площади, суммы и даты. Удобнее взять пустой шаблон, где каждая переменная выделена квадратными скобками.
Образцы 2019 и 2025 года, РБ и РК: почему они не подойдут
Если вы нашли договор аренды нежилого помещения, образец 2019 года, проверьте его по трём пунктам: размер пошлины за регистрацию с 2025 года вырос, ставки НДФЛ с 2025 года стали прогрессивными, а в старых формах часто нет обеспечительного платежа и одностороннего отказа по ст. 450.1 ГК РФ. Договор аренды нежилого помещения образец 2025 скачать бесплатно можно, но к 2026 году его тоже нужно сверить с актуальными нормами. Наш договор аренды нежилого помещения образец 2026 скачать можно по ссылке в начале статьи, он составлен по действующим нормам.
Договор аренды нежилого помещения образец РБ (Беларусь) или договор аренды нежилого помещения образец скачать бесплатно в ворде РК (Казахстан) составлены по другому законодательству: там свои правила регистрации, налогообложения и существенных условий. Для помещения в России используйте российский образец, а для помещения в Беларуси или Казахстане обратитесь к юристу соответствующей страны.
Частые ошибки
- Нет кадастрового номера и плана. Арендодатель потом заявляет, что договор не заключён, и требует неосновательное обогащение по рыночной ставке.
- Помещение передали без акта. Даты начала аренды и состояние помещения потом приходится доказывать перепиской и свидетелями.
- Договор на год без регистрации. Новый собственник помещения не обязан его соблюдать.
- Не определена судьба коммунальных платежей. Типичный спор: арендодатель выставляет счета, арендатор считает, что всё входит в арендную плату.
- Ремонт без письменного согласия. Затраты на улучшения не возмещаются.
- Подпись представителя без проверки доверенности. Договор можно оспорить как подписанный неуполномоченным лицом (ст. 183 ГК РФ).
Подробнее о спорах арендатора и арендодателя читайте в материале об аренде коммерческого помещения. Если нужно изменить сумму или срок, оформите дополнительное соглашение к договору аренды, а для выхода из договора направьте уведомление о расторжении договора аренды.
Чек-лист перед подписанием
- Получить свежую выписку ЕГРН и сверить собственника, площадь и обременения.
- Проверить полномочия подписанта: устав, лист записи ЕГРИП или доверенность.
- Вписать кадастровый номер, этаж, номер и площадь помещения, приложить план.
- Указать арендную плату, срок оплаты и порядок оплаты коммунальных услуг.
- Определить срок: до года без регистрации или от года с регистрацией и пошлиной.
- Согласовать, кто и в какой срок подаёт договор на регистрацию.
- Подписать акт приёма-передачи с показаниями счётчиков и описанием состояния.
- Сохранить экземпляр договора с подлинными подписями у каждой стороны.
Статья носит информационный характер и отражает законодательство по состоянию на октябрь 2026 года. Перед подписанием договора на крупную сумму или длительный срок проверьте актуальную редакцию норм или обратитесь к юристу.
