Договор купли-продажи арендуемого помещения по 159-ФЗ: образец

Когда применяется договор

Договор купли-продажи арендуемого помещения заключается, когда субъект малого или среднего предпринимательства реализует преимущественное право на выкуп государственного или муниципального имущества по Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Образец рассчитан на выкуп по заявлению арендатора (ч. 2 ст. 9 Закона № 159-ФЗ): ООО с 2019 г. арендует у муниципалитета помещение 180 кв. м в многоквартирном доме под кафе, выбирает рассрочку на 5 лет и хочет, чтобы договор заранее учитывал двухлетний запрет отчуждения, который вводится с 01.03.2027.

Документ используют юристы обеих сторон. Юрист покупателя сверяет с образцом проект, полученный от комитета по управлению имуществом, и готовит протокол разногласий. Юрист органа берёт за основу разделы о залоге, запрете отчуждения и регистрации, которых нет во многих типовых формах, утверждённых до принятия Федерального закона от 26.06.2026 № 216-ФЗ.

Правовое основание

• ст. 3 Закона № 159-ФЗ: условия преимущественного права (аренда непрерывно один год и более для имущества вне перечня по ч. 4 ст. 18 Федерального закона № 209-ФЗ, отсутствие задолженности на день заключения договора, сведения о покупателе в реестре МСП), цена по рыночной стоимости, определённой независимым оценщиком;
• ст. 4 Закона № 159-ФЗ: 30 дней на подписание договора, приостановление этого срока при оспаривании оценки (ч. 4.1), подтверждение условий ст. 3 в договоре (ч. 11);
• ст. 5 Закона № 159-ФЗ: рассрочка не менее 5 лет для недвижимости ежемесячными или ежеквартальными платежами в равных долях, проценты в размере 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ, право досрочной оплаты, залог у продавца до полной оплаты;
• ч. 6 и 7 ст. 2 Закона № 159-ФЗ (с 01.03.2027): запрет отчуждения на 2 года со дня регистрации права, а при рассрочке на 2 года с даты полной оплаты и погашения записи о залоге в ЕГРН; сделки с нарушением запрета ничтожны;
• ч. 5 и 6 ст. 57 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (с 01.03.2027): регистрация ограничения одновременно с правом покупателя по заявлению органа или покупателя, прекращение по заявлению собственника;
• ч. 2 ст. 19 Закона № 218-ФЗ: орган подаёт заявление о регистрации по сделке с ним не позднее 5 рабочих дней;
• ст. 346, 450, 488, 489 Гражданского кодекса РФ: залог проданного в кредит товара, отчуждение заложенного имущества с согласия залогодержателя, расторжение при неоплате.

Сроки и последствия пропуска

После получения предложения и проекта договора у покупателя 30 дней на подписание (ч. 4 ст. 4 Закона № 159-ФЗ). Если он не подписал договор в этот срок, преимущественное право утрачивается (п. 2 ч. 9 ст. 4). Исключение: покупатель оспаривает в суде достоверность рыночной стоимости, тогда срок приостанавливается до вступления решения в законную силу.

При выкупе по заявлению арендатора орган обязан заключить договор на оценку в течение 2 месяцев, принять решение об условиях приватизации в течение 2 недель после принятия отчёта и направить проект договора в течение 10 дней (ч. 3 ст. 9). Подписанный договор орган направляет на регистрацию не позднее 5 рабочих дней (ч. 2 ст. 19 Закона № 218-ФЗ).

Для запрета отчуждения ключевая дата: 01.03.2027. Если право покупателя будет зарегистрировано в эту дату или позже, ограничение регистрируется одновременно с правом. Для договоров с рассрочкой, по которым право зарегистрировано раньше, а оплата завершится после 01.03.2027, закон ответа не даёт: переходных положений в Законе № 216-ФЗ нет.

Госпошлина

Государственная пошлина уплачивается за регистрацию перехода права собственности по правилам главы 25.3 НК РФ. Органы местного самоуправления при обращении за юридически значимыми действиями освобождены от её уплаты (подп. 4 п. 1 ст. 333.35 НК РФ), поэтому порядок несения расходов на регистрацию лучше прямо указать в договоре.

Что обязательно указать

1. Реквизиты решения об условиях приватизации и отчёта оценщика: без них цену не проверить.
2. Заверения по ч. 11 ст. 4 Закона № 159-ФЗ: срок аренды, отсутствие задолженности, статус МСП, невключение помещения в перечень.
3. Цену, срок рассрочки, сумму ежемесячного платежа и ставку процентов с датой, на которую она определена.
4. Порядок погашения записи об ипотеке: кто и в какой срок подаёт заявление. От этой даты зависит окончание двухлетнего запрета.
5. Раздел о запрете отчуждения и о регистрации ограничения.
6. Судьбу договора аренды: он прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице (ст. 413 ГК РФ).

Типичные ошибки

• Требование органа о двухлетнем сроке аренды для имущества вне перечня: закон требует одного года (п. 1 ст. 3 Закона № 159-ФЗ), два года нужны только для имущества из перечня (п. 1 ч. 2.1 ст. 9).
• Срок рассрочки меньше 5 лет или навязанный органом: выбор срока в установленных пределах принадлежит покупателю (ч. 2 ст. 5).
• Условие о том, что залог не возникает: такое условие ничтожно (ч. 5 ст. 5).
• Отсутствие условия о погашении записи о залоге: покупатель полностью оплатил помещение, а запрет так и не начал течь.
• Расчёт на перепродажу с согласия органа после 01.03.2027: мораторий императивен, согласие залогодержателя его не снимает.

Позиция судов

Практики по ч. 6 ст. 2 Закона № 159-ФЗ пока нет. По содержанию договора выкупа ориентиром служат определения Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ.

• Определение от 31.10.2024 № 305-ЭС24-12864: покупатель вправе урегулировать в суде любые условия договора, а не только цену и рассрочку; типовая форма органа обязательной не является.
• Определение от 25.11.2024 № 301-ЭС24-12888: выбор рассрочки принадлежит покупателю, порядок оплаты по ст. 5 Закона № 159-ФЗ распространяется на всю выкупную цену; условия, на которых суд обязывает заключить договор, должны соответствовать закону на момент рассмотрения спора.
• Определение от 10.07.2026 № 305-ЭС26-3581: приватизация здания без участка под ним не допускается, дело направлено на новое рассмотрение. Для помещения в многоквартирном доме эта проблема не возникает.
• Определение от 06.05.2020 № 306-ЭС20-2483: при систематической неоплате суды расторгают договор и возвращают имущество продавцу.

Связанные документы

• Протокол разногласий к проекту договора купли-продажи, если орган отклонил редакцию покупателя.
• Иск об урегулировании разногласий при заключении договора (ст. 445, 446 ГК РФ).
• Заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке после полной оплаты.
• Заявление о прекращении ограничения права собственности после истечения двухлетнего срока.

Статья по теме

Подробный разбор переходного периода, того, что считать отчуждением, и практики ВС РФ по выкупу смотрите в статье «Выкуп помещения МСП по 159-ФЗ: запрет отчуждения на 2 года с 2027 года».

Подготовить документ под вашу сделку

Соберите договор купли-продажи арендуемого помещения в «Документы Про» по материалам вашей сделки: с ценой из отчёта оценщика, графиком рассрочки и ссылками на нормы. Результат в Word. Уже есть проект от комитета по имуществу? Загрузите его, и сервис подготовит замечания и протокол разногласий. Представление позиции перед органом и в суде остаётся за юристом.