Отказ в аренде для завершения стройки без иска об изъятии: позиция ВС

Если публичный участок предоставлен в аренду до 1 марта 2015 года, на нём стоит объект незавершённого строительства, а уполномоченный орган не заявил иск об изъятии этого объекта, отказать собственнику в аренде на три года для завершения строительства нельзя. Так Судебная коллегия по административным делам ВС решила в кассационном определении от 14.10.2026 № 49-КАД26-12-К6. Фундамент коллегия признала достаточным признаком объекта незавершённого строительства. Довод органа о том, что договор истёк, а объекта «по сути нет», после этого определения работает заметно хуже.

Суть спора

В 2003 году сельская администрация разрешила гражданке проектировать индивидуальный жилой дом. Участок поставлен на кадастровый учёт 14.11.2005, категория земель — «земли населённых пунктов», вид разрешённого использования — «под индивидуальную жилую застройку». На участке с 2005 года стоит фундамент площадью застройки 81 кв. м.

24.08.2025 гражданка обратилась в Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан с заявлением о предоставлении участка в аренду на три года для завершения строительства. 11.09.2025 министерство отказало. Гражданка оспорила отказ по правилам КАС РФ и просила обязать орган заключить договор аренды.

Как решали нижестоящие суды

Мотивы районного суда и кассационного суда в определении ВС не воспроизведены, поэтому реконструировать их по тексту акта нельзя. Важно другое: в итоге в силе осталось апелляционное определение, которое признало отказ незаконным и обязало орган повторно рассмотреть заявление, а не заключить договор.

Позиция ВС

Коллегия построила вывод на трёх опорах: специальная норма переходного закона, общий механизм ст. 39.6 ЗК РФ и доказанность объекта.

Два основания для аренды без торгов

Первое основание — п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Собственник объекта незавершённого строительства вправе однократно приобрести публичный участок в аренду на три года без торгов в порядке ст. 39.14–39.17 ЗК РФ, если выполнено одно из двух условий:

• право собственности на объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года;
• участок предоставлен в аренду до 1 марта 2015 года.

Дополнительное условие: ранее участок по этому пункту не предоставлялся ни одному из предыдущих собственников объекта.

Второе основание — подп. 10 п. 2 и подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ. Участок с объектом незавершённого строительства предоставляется без торгов однократно для завершения строительства, если уполномоченный орган в течение шести месяцев со дня истечения срока ранее заключённого договора аренды не заявил в суд требование об изъятии объекта путём продажи с публичных торгов, либо суд в таком требовании отказал, либо объект не продан с торгов из-за отсутствия участников.

ВС сослался на позицию Конституционного Суда: п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ основан на балансе публичных и частных интересов и даёт собственникам незавершённых объектов гарантию использовать публичный участок три года для завершения строительства (определения КС РФ от 28.03.2017 № 622-О, от 29.09.2022 № 2406-О, от 28.02.2023 № 337-О). По выводу коллегии, той же цели служит подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Фундамент — достаточный признак объекта

Коллегия применила абз. 1 и 5 п. 38 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25: чтобы признать правомерно строящийся объект недвижимой вещью, достаточно установить, что полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные работы.

Наличие фундамента площадью застройки 81 кв. м, год застройки 2005, подтвердили технический паспорт и акт обследования от 05.09.2025 с фотоматериалами. Этого коллегии хватило.

Орган не реализовал право на изъятие

Ключевой фактический вывод: с иском об изъятии объекта министерство не обращалось. ВС соотнёс это с п. 12 Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства (утв. Президиумом ВС РФ 19.11.2025):

если уполномоченный орган не реализовал право на изъятие объекта незавершенного строительства в течение установленного законом срока, собственнику этого объекта недвижимости не может быть отказано в заключении договора аренды на новый срок для завершения строительства.

Какие обстоятельства коллегия сочла установленными

ВС перечислил факты, из которых сложился вывод о праве на новый договор:

• участок предоставлен для строительства индивидуального жилого дома до 01.03.2015;
• для завершения строительства участок ранее не предоставлялся;
• арендатор с 2003 года надлежаще исполняет договор и продолжает пользоваться участком, что министерство не оспаривало;
• это подтверждено сведениями филиала ППК «Роскадастр» по Республике Башкортостан от 12.12.2025 о фактическом правообладателе, договором подряда от 17.11.2025 на межевой план и кадастровые работы, сведениями о неоднократных обращениях в министерство в 2021–2025 годах;
• на участке есть объект незавершённого строительства, иск о его изъятии не заявлялся.

Отдельно коллегия указала, что кассационное определение создаёт неопределённость судьбы участка, влечёт риски для имущественных прав истца и членов её многодетной семьи и не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности правоотношений.

Что это меняет для практики

Определение закрепляет логику п. 12 Обзора от 19.11.2025 на уровне конкретного дела: бездействие органа по изъятию объекта оборачивается против органа. Орган, который не подал иск об изъятии в установленный срок, не может затем отказать собственнику объекта в аренде для завершения строительства со ссылкой на истечение договора.

Практическое значение выходит за пределы ИЖС. Нормы п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ и ст. 39.6 ЗК РФ не ограничены видом разрешённого использования, поэтому довод применим и к другим объектам на публичной земле, если участок предоставлен до 01.03.2015 или право на объект зарегистрировано до этой даты.

Три аргумента органов теперь слабее:

1. «Договор истёк, оснований для нового нет». Для участков, предоставленных до 01.03.2015, есть самостоятельное основание — п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ. Для остальных — подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ при условии, что шестимесячный срок для иска об изъятии прошёл.
2. «На участке нет объекта». Если фундамент полностью завершён, это объект незавершённого строительства по смыслу п. 38 постановления Пленума № 25. Спор переходит в плоскость доказательств: техпаспорт, акт обследования, фото.
3. «Строительство идёт 20 лет, заявитель недобросовестен». Длительность стройки сама по себе в определении ВС не стала основанием для отказа. Механизм реакции на долгострой у органа есть — иск об изъятии объекта с публичных торгов по ст. 239.1 ГК РФ. Не воспользовавшись им, орган не может заменить его отказом в аренде.

Ограничение тоже важно: право однократное. Если участок уже предоставлялся «для завершения строительства» этому или предыдущему собственнику объекта, ни п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, ни подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ не помогут.

С вопросом об аренде публичного участка граничит и спор о регистрации дома после окончания договора. Он строится на других нормах и практике: см. разбор оспаривания отказа в регистрации дома после истечения аренды участка.

Как использовать в своих документах

Заявление в уполномоченный орган

Заявление подаётся по правилам ст. 39.14–39.17 ЗК РФ. В нём стоит прямо назвать основание предоставления участка без торгов: п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, а при наличии оснований — дополнительно подп. 10 п. 2 и подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ. Цель — «для завершения строительства объекта незавершённого строительства», срок — три года.

Орган рассматривает заявление не более 20 дней. По итогам он либо направляет проект договора, либо принимает решение об отказе, в котором должны быть указаны все основания отказа (п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ). Заявление, не соответствующее требованиям или поданное без необходимых документов, возвращается в течение 10 дней с указанием причин (п. 3 ст. 39.17 ЗК РФ). Основания для отказа исчерпывающе перечислены в ст. 39.16 ЗК РФ.

Базовую структуру заявления можно взять из образца заявления о предоставлении земельного участка в аренду без торгов под ИЖС и адаптировать: заменить основание и цель, добавить сведения об объекте незавершённого строительства.

Доказательства, которые стоит собрать заранее

По делу № 49-КАД26-12-К6 видно, какие документы убедили коллегию:

• договор аренды или иной документ о предоставлении участка с датой до 01.03.2015;
• технический паспорт объекта незавершённого строительства;
• акт обследования участка с фотоматериалами, подтверждающий завершённый фундамент;
• выписка из ЕГРН на участок;
• сведения Роскадастра о фактическом правообладателе;
• документы о том, что арендатор продолжает пользоваться участком: договоры на кадастровые работы, платёжные документы по арендной плате, переписка с органом;
• подтверждение, что участок ранее не предоставлялся для завершения строительства.

Вопрос о государственной регистрации права собственности на объект незавершённого строительства в определении не обсуждался. Норма п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ адресована собственнику объекта, поэтому орган может сослаться на отсутствие зарегистрированного права. Безопаснее урегулировать регистрацию до подачи заявления или заранее подготовить обоснование.

Отсутствие иска об изъятии объекта — отрицательный факт. Его удобно зафиксировать запросом в орган и проверкой картотеки суда по месту нахождения участка, а в административном иске сослаться на то, что орган не представил доказательств обращения в суд.

Административный иск об оспаривании отказа

Отказ оспаривается по гл. 22 КАС РФ. Срок — три месяца со дня, когда заявителю стало известно о нарушении права (ч. 1 ст. 219 КАС РФ). О том, как суды считают этот срок и когда его восстанавливают, — в статье о сроке административного иска по ст. 219 КАС.

Госпошлина для физического лица — 3000 рублей, для организации — 15 000 рублей (подп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

В просительной части обычно заявляют два требования: признать отказ незаконным и возложить обязанность. Здесь пригодится итог дела. Истец просил обязать заключить договор, но в силе осталось апелляционное определение, которое обязало орган повторно рассмотреть заявление в течение 30 дней. Суд выбирает способ устранения нарушения сам (п. 1 ч. 3 ст. 227 КАС РФ). Поэтому разумно сформулировать основное требование о заключении договора и альтернативное — о повторном рассмотрении заявления в установленный судом срок.

Каркас документа по спору с органом о предоставлении участка есть в образце административного иска об оспаривании отказа в выкупе участка арендатору: блоки о сроке, о незаконности отказа и о способе восстановления права переносятся с заменой материально-правовой части.

Доводы, которые стоит включить

• Право на аренду без торгов по п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ: участок предоставлен до 01.03.2015, ранее для завершения строительства не предоставлялся.
• Совпадающая цель подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ и гарантийный характер нормы со ссылкой на определения КС РФ № 622-О, № 2406-О, № 337-О.
• Фундамент как объект незавершённого строительства: абз. 1 и 5 п. 38 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25.
• Невозможность отказа при нереализованном праве органа на изъятие: п. 12 Обзора от 19.11.2025 и кассационное определение ВС РФ от 14.10.2026 № 49-КАД26-12-К6.
• Отказ не основан ни на одном из оснований ст. 39.16 ЗК РФ либо основание указано формально, без связи с фактическими обстоятельствами.

Вывод для практики

Для участка, предоставленного до 01.03.2015, с завершённым фундаментом и без иска органа об изъятии объекта, у клиента есть сильная позиция на получение аренды на три года без торгов. Перед подачей заявления проверьте однократность, соберите техпаспорт и акт обследования с фото и зафиксируйте отсутствие иска об изъятии. В административном иске опирайтесь на п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, ст. 39.6 ЗК РФ, п. 12 Обзора от 19.11.2025 и определение № 49-КАД26-12-К6, а требование о возложении обязанности формулируйте с альтернативой о повторном рассмотрении заявления.

Соберите административный иск об оспаривании отказа в аренде для завершения строительства по материалам вашего дела в «Документы Про»: с нормами ЗК РФ и Закона № 137-ФЗ, ссылками на позицию ВС и расчётом срока по ст. 219 КАС РФ. Результат в Word. Уже есть черновик? Сервис доработает документ и усилит аргументацию.

Источники

• Кассационное определение СКАД ВС РФ от 14.10.2026 № 49-КАД26-12-К6
• Обзор судебной практики по делам, связанным с предоставлением и использованием публичных земельных участков для целей строительства (утв. Президиумом ВС РФ 19.11.2025) — опубликован на vsrf.ru
• Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», ст. 3
• Земельный кодекс РФ, ст. 39.6, ст. 39.16, ст. 39.17
• Гражданский кодекс РФ, ст. 239.1
• КАС РФ, ст. 219, ст. 227
• Налоговый кодекс РФ, ст. 333.19