Арендодатель затеял ремонт фасада: леса, сетка, ограждение. Вход в магазин на два месяца превратился в узкий проход между щитами, покупатели идут мимо, а счёт на аренду приходит прежний. Пункт 4 статьи 614 ГК РФ позволяет арендатору потребовать соразмерного уменьшения арендной платы, и претензия об уменьшении арендной платы, образец которой можно скачать ниже, построена именно под этот случай. Главное правило такое: снижение не наступает само собой. Его нужно заявить, обосновать цифрами и подкрепить доказательствами, собранными, пока леса ещё стоят.
Образец претензии арендатора об уменьшении арендной платы в Word
Готовый шаблон: подставьте свои данные вместо полей в квадратных скобках.
Не хотите заполнять вручную?
В «Документах Про» этот документ можно сгенерировать целиком под вашу ситуацию: с вашими данными, расчётами и ссылками на нормы. Готовый документ скачивается в Word и сразу готов к подаче.
Коротко: уменьшение арендной платы из-за ремонта арендодателя
| Вопрос | Ответ |
|---|---|
| Основная норма | п. 4 ст. 614 ГК РФ: соответственное уменьшение платы при существенном ухудшении условий пользования |
| Смежные нормы | п. 1 ст. 611, п. 1 ст. 612, ст. 616, п. 1 ст. 620, ст. 328 ГК РФ |
| Нужна ли вина арендодателя | Нет. Достаточно, что арендатор не отвечает за ухудшение |
| Полная невозможность пользоваться | Плата не взыскивается за этот период (позиция ВС, п. 5 Обзора № 3 (2017)) |
| Частичное ухудшение | Плата снижается соразмерно, процент обосновывает арендатор |
| Досудебный порядок | Претензия, 30 календарных дней до иска о взыскании денег (ч. 5 ст. 4 АПК РФ), если договор не установил иное |
| Куда в суд | Арбитражный суд (если обе стороны предприниматели), иначе суд общей юрисдикции |
| Госпошлина в арбитраже | До 100 000 руб. — 10 000 руб.; от 100 001 до 1 000 000 руб. — 10 000 руб. + 5 % суммы свыше 100 000 руб. (подп. 1 п. 1 ст. 333.21 НК РФ) |
| Срок исковой давности | Общий, три года (ст. 196 ГК РФ) |
Правовая основа
Пункт 4 статьи 614 ГК РФ: если иное не предусмотрено законом, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Вина арендодателя не нужна: важны ухудшение, его существенность и то, что арендатор за него не отвечает.
Пункт 1 статьи 611 ГК РФ обязывает арендодателя предоставить имущество в состоянии, соответствующем договору и назначению. Для магазина свободный вход покупателей — часть назначения.
Пункт 1 статьи 612 ГК РФ при недостатках, препятствующих пользованию полностью или частично, позволяет требовать в том числе соразмерного уменьшения платы. Ремонт фасада — не классический «недостаток» вещи, поэтому опорной остаётся п. 4 ст. 614, а ст. 612 работает как довод о распределении риска.
Статья 616 ГК РФ: капитальный ремонт по общему правилу лежит на арендодателе. Если он ремонтирует фасад, это его обязанность и его риск.
Статья 620 ГК РФ: если арендодатель создаёт препятствия пользованию имуществом (п. 1), арендатор вправе требовать досрочного расторжения в суде. Упоминание этого права в претензии повышает готовность к компромиссу.
Статья 328 ГК РФ: аренда — взаимный договор. При частичном исполнении сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение или отказаться от него в части, соответствующей непредоставленному (абз. 2 п. 2). Договор может это правило исключить (п. 4), поэтому до претензии перечитайте условия о ремонте и платежах.
Когда ремонт фасада даёт право на уменьшение арендной платы
Значение имеет не сам ремонт, а его влияние на пользование помещением по назначению:
- доступ покупателей: вход перекрыт, сужен, перенесён во двор, вывеска и витрина закрыты сеткой;
- длительность: несколько дней работ с вышки и два месяца лесов с ограждением дают разный результат;
- последствия в цифрах: падение трафика и выручки по сравнению с тем же периодом до ремонта;
- отсутствие вклада арендатора: он не соглашался на такие условия и не отвечает за график работ.
Неважно, кто ведёт работы: арендодатель, управляющая компания или подрядчик по городской программе. Пункт 4 ст. 614 ГК РФ говорит об обстоятельствах, за которые не отвечает арендатор, а не о вине арендодателя.
Если вход перекрыт полностью
Если покупатели физически не могут попасть в магазин, это уже невозможность пользования: по позиции ВС плата за этот период не взыскивается вовсе. Даты такого периода закрепите актом.
Если магазин работал, но трафик упал
Самый частый сценарий. Арендодатель скажет: «Вы же торговали». Но п. 4 ст. 614 ГК РФ не требует полной невозможности, достаточно существенного ухудшения. Размер соразмерного снижения обосновывает арендатор.
Как обосновать процент снижения
Претензия «снизить на 50 % в связи с неудобствами» слаба: непонятно, откуда 50 %. Рабочие подходы:
- Трафик. Счётчик посетителей за период ремонта против двух месяцев до него и того же периода прошлого года.
- Выручка. Отчёты ККТ и эквайринга; из-за сезонности убедительнее сравнение с прошлым годом.
- Условия договора. Если помещение передано «для розничной торговли с отдельным входом с улицы», а вход закрыт, утрачена основная ценность объекта.
- Рыночная оценка. Заключение оценщика о ставке аренды помещения с закрытым входом — для крупных сумм.
Процент не должен превышать падение показателей: «минус 100 %» при открытом магазине почти наверняка проиграет.
Доказательства: что собрать, пока стоят леса
После демонтажа лесов доказать это будет сложно. Поэтому сразу:
- фото- и видеофиксация с датой и геометкой, общий план фасада и путь покупателя от тротуара до двери;
- акт осмотра с участием представителя арендодателя или, если он не пришёл, с двумя незаинтересованными лицами;
- осмотр у нотариуса в порядке обеспечения доказательств — если сумма спора крупная;
- переписка: уведомление арендодателя о начале работ (или его отсутствие), жалобы арендатора, ответы управляющей компании;
- выгрузка счётчика посетителей и ККТ за период ремонта и сопоставимые периоды.
Даты начала и окончания ограничений определяют сумму требования.
Порядок действий арендатора
- Сразу направить уведомление об ухудшении условий пользования с фотографиями. Требование задним числом после долгого молчания выглядит слабее.
- Продолжать платить или удерживать часть? Удержание по ст. 328 ГК РФ рискованно: если суд признает снижение меньшим, на разницу начислят неустойку. Надёжнее платить полностью и требовать вернуть или зачесть переплату.
- Направить претензию после окончания ремонта, когда известны точные даты и цифры падения трафика. Срок ответа — 30 календарных дней, если договор не устанавливает иной.
- Предложить дополнительное соглашение. Снижение удобно оформить доп. соглашением на конкретный период, см. «Дополнительное соглашение к договору аренды: образец 2026 об изменении арендной платы в Word».
- Зачесть переплату. Требование о возврате переплаты однородно с требованием арендодателя о внесении будущей платы, его можно прекратить зачётом (ст. 410 ГК РФ), подробнее — в материале «Заявление о зачете встречных однородных требований: образец 2026 в Word, сроки и ограничения».
- Если отказ — в суд: иск о соразмерном уменьшении платы и взыскании переплаты как неосновательного обогащения либо возражения и встречный иск, если арендодатель первым подаст на взыскание долга.
Тонкость с зачётом будущих платежей
По п. 13 Постановления Пленума ВС от 11.06.2020 № 6 срок пассивного требования (арендной платы) может не наступить, если плату разрешено внести досрочно. В предпринимательских отношениях досрочное исполнение возможно, только если это предусмотрено законом, договором, обычаями или существом обязательства (ст. 315 ГК РФ). Иначе зачёт состоится в момент наступления срока очередного платежа, поэтому в претензии называйте конкретные месяцы.
Если арендодатель подал иск о взыскании долга
Если арендатор сам уменьшил платёж, ответом часто становится иск о долге и неустойке (см. «Исковое заявление о взыскании задолженности по арендной плате: образец 2026 в Word с неустойкой»). В отзыве стоит:
- сослаться на п. 4 ст. 614 и ст. 328 ГК РФ и позицию ВС о взаимном характере аренды;
- приложить претензию и доказательства ухудшения условий;
- заявить встречный иск о соразмерном уменьшении платы за конкретный период: так вопрос о размере снижения будет решён прямо, а не только в мотивировочной части;
- оспорить неустойку на сумму, на которую плата подлежит уменьшению.
Для собственного иска о взыскании переплаты действует 30-дневный претензионный порядок, см. «Досудебный претензионный порядок в 2026 году: ч. 5 ст. 4 АПК, 30 дней, претензия по e-mail и последствия несоблюдения».
Чем отличается от «ковидного» снижения
Часть 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ давала арендатору право потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества из-за введённого в регионе режима повышенной готовности или ЧС. Это разовая норма, привязанная к 2020 году и мерам властей; к ремонту фасада она не применяется. Опора здесь — общие нормы ГК.
Позиция высших судов
Обзор судебной практики ВС РФ № 3 (2017), утв. Президиумом ВС РФ 12.07.2017, п. 5 (Определение СКГД № 89-КГ16-7): договор аренды носит взаимный характер, поэтому невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает его от обязанности вносить арендную плату.
Определение СКЭС ВС РФ от 18.05.2021 № 305-ЭС20-7170 (дело № А40-297162/2018): коллегия указала, что общее правило ст. 328 ГК РФ специально оговорено в п. 4 ст. 614 ГК РФ, риск невозможности использования имущества по назначению лежит на арендодателе, а если невозможность возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, он не обязан вносить плату. В том же определении перечислены источники этой позиции: п. 4 Обзора № 2 (2015), п. 5 Обзора № 3 (2017), п. 27 Обзора № 3 (2020) и Определение СКЭС от 20.02.2018 № 305-ЭС17-17952.
Определение СКГД ВС РФ от 18.02.2025 № 41-КГ24-64-К4: та же формула о риске арендодателя; передача объекта по акту подтверждает лишь переход владения и не исключает проверки реальной возможности пользоваться им.
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66: п. 8 (имущество передано без документов, без которых его нельзя эксплуатировать, — плата не взыскивается) и п. 10 (аренда — встречное исполнение; при неполной передаче арендатор платит только за то, что фактически получил, со ссылкой на п. 2 ст. 328 ГК РФ). Пункт 10 работает как аналогия: плата соответствует реально предоставленному пользованию.
Обратная сторона: окружные суды отказывают, если арендатор знал о состоянии объекта при заключении договора или не пользуется площадью по собственному решению. Покажите, что ремонт начался после передачи помещения и не был условием договора.
Претензия об уменьшении арендной платы: образец, что в нём и как заполнить
Шапка. Стороны с ОГРН/ИНН и адресами. Отправляйте по адресу из договора и из ЕГРЮЛ.
Описательная часть. Реквизиты договора, адрес и площадь помещения, назначение по договору («розничная торговля», «отдельный вход с улицы»), размер платы. Затем факты: даты установки и демонтажа лесов, что именно перекрыто, были ли уведомления арендодателя.
Расчёт ухудшения. Трафик и выручка за период ремонта против сопоставимых периодов, нумерованными пунктами.
Правовое обоснование. п. 4 ст. 614, п. 1 ст. 611, ст. 616, ст. 328 ГК РФ, позиция ВС о взаимном характере аренды. Упоминание права на досрочное расторжение по п. 1 ст. 620 ГК РФ — как сигнал, а не угроза.
Требования. Уменьшить плату на конкретный процент за конкретные месяцы, оформить доп. соглашение, засчитать переплату в счёт ближайших платежей, а при несогласии — вернуть её.
Приложения. Фото, акт осмотра, выгрузки трафика и ККТ, платёжные поручения о внесении платы за спорные месяцы.
Частые ошибки
- Требование без цифр. Процент «с потолка» суд не примет, его надо вывести из трафика, выручки или оценки.
- Одностороннее удержание платы. Если суд признает снижение меньшим, на разницу начислят неустойку, а при систематической неуплате арендодатель может потребовать расторжения.
- Доказательства собраны после демонтажа лесов. Восстановить картину задним числом почти невозможно.
- Ссылка на ст. 19 закона № 98-ФЗ. Ковидная норма касалась 2020 года и к ремонту фасада отношения не имеет.
- Игнорирование условий договора. Пункт 4 ст. 328 ГК РФ позволяет договору ограничить приостановление исполнения; оговорки о ремонте тоже надо разобрать в претензии.
Чек-лист
- Зафиксированы даты начала и окончания работ и перекрытия входа.
- Есть фото и видео, акт осмотра, переписка с арендодателем.
- Собраны данные трафика и ККТ за период ремонта и сопоставимые периоды.
- Процент снижения выведен из цифр и не превышает падения показателей.
- Проверены условия договора о ремонте, платежах, досрочном исполнении и зачёте.
- Плата за спорные месяцы внесена полностью или удержание сознательно рассчитано.
- Претензия отправлена по адресу из договора и ЕГРЮЛ, сохранены доказательства отправки.
- Через 30 дней без ответа подготовлен иск о взыскании переплаты либо встречный иск.
Статья носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста: исход спора зависит от условий договора, доказательств и позиции конкретного суда.
