Расписка о получении задатка за квартиру: образец 2026 по договору купли-продажи

Расписка о получении задатка за квартиру по договору купли-продажи: образец и разбор того, как сделать, чтобы деньги работали именно как задаток, а не превратились в аванс. От одной формулировки зависит, потеряет ли покупатель деньги при отказе от сделки и придётся ли продавцу возвращать двойную сумму.

Коротко: что нужно знать

• Кто пишет. Продавец квартиры, который получает деньги, или его представитель по доверенности. Покупатель тоже подписывает расписку, подтверждая условия.
• Кто хранит. Оригинал нужен покупателю: это его доказательство оплаты. Удобнее составить два экземпляра.
• Форма. Только письменная, независимо от суммы (п. 2 ст. 380 ГК РФ). Нотариус не нужен.
• Без чего не обойтись. Без предварительного договора купли-продажи или ссылки на него: задаток обеспечивает обязательство заключить основной договор (п. 4 ст. 380 ГК РФ).
• Главный риск. Если из документа не ясно, что сумма передана именно как задаток, она считается авансом (п. 3 ст. 380 ГК РФ) и возвращается в одинарном размере при любом исходе.
• Пошлин и налогов при передаче задатка нет.

Что такое задаток и чем он отличается от аванса

Задаток выполняет три функции сразу: это часть будущей оплаты, доказательство заключения договора и способ обеспечить его исполнение (п. 1 ст. 380 ГК РФ). Последняя функция и отличает его от аванса. Аванс просто засчитывается в цену; если сделка сорвалась, его возвращают в той же сумме, кто бы ни был виноват. Задаток работает как санкция.

Последствия описаны в ст. 381 ГК РФ:

Кроме того, сторона, ответственная за неисполнение, обязана возместить убытки с зачётом суммы задатка, если договором не предусмотрено иное (абз. 3 п. 2 ст. 381 ГК РФ).

С 2015 года задаток прямо разрешено использовать для обеспечения обязательства заключить основной договор по предварительному договору (п. 4 ст. 380 ГК РФ). Именно такая схема типична для сделок с квартирами: стороны подписывают предварительный договор, покупатель передаёт задаток, а через месяц-два стороны выходят на основную сделку.

Расписка о получении задатка за квартиру по договору купли-продажи: связь с предварительным договором

Расписка сама по себе подтверждает только факт передачи денег. Обеспечивать задатком нечего, если нет обязательства, которое он обеспечивает. Поэтому в расписке обязательно должна быть ссылка на предварительный договор купли-продажи с его датой, а лучше и ключевые условия основной сделки: объект, цена, срок.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Для купли-продажи квартиры это письменный документ, подписанный сторонами (ст. 550 ГК РФ). В нём должны быть условия, позволяющие установить предмет основного договора, и условия, по которым одна из сторон потребовала достичь соглашения (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Если срок заключения основного договора не указан, его нужно заключить в течение года (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Подробнее о самом соглашении мы писали в статье «Соглашение о задатке: образец».

Важный нюанс квалификации. Пленум ВС РФ в постановлении от 25.12.2018 № 49 разъяснил: если договор, названный предварительным, обязывает покупателя уплатить цену имущества или её существенную часть до заключения основного договора, его следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Значит, задаток должен быть умеренным по отношению к цене квартиры. Если покупатель передаёт половину стоимости, разумнее сразу заключать основной договор.

Задаток, аванс или обеспечительный платёж

Помимо задатка и аванса, в сделках с недвижимостью иногда встречается обеспечительный платёж (ст. 381.1 ГК РФ). Он обеспечивает денежное обязательство, например обязанность возместить убытки при отказе от сделки. При наступлении предусмотренных обстоятельств сумма засчитывается в счёт исполнения, а если они не наступили, возвращается. Двойного возврата обеспечительный платёж не предполагает, поэтому покупателю он менее выгоден, чем задаток.

Для покупателя задаток выгоден тем, что дисциплинирует продавца: передумать «из-за лучшего предложения» становится дорого. Для продавца он компенсирует время, на которое квартира снята с продажи. Если же стороны не уверены в сделке, например покупатель ещё ждёт решения банка, честнее оформить аванс и не рисковать деньгами.

Сколько давать и как передавать задаток

Закон не ограничивает размер задатка, но на практике он обычно составляет небольшую долю цены, достаточную, чтобы обеим сторонам было невыгодно отказываться. Слишком крупная сумма создаёт риск переквалификации договора, о котором сказано выше, а слишком маленькая не защищает от срыва.

Безопаснее передавать задаток после проверки документов на квартиру и подписания предварительного договора, а не «чтобы придержать вариант». Если покупатель рассчитывается материнским капиталом или ипотечными средствами, задаток вносится из собственных денег: банк и Социальный фонд перечисляют средства только по основному договору. Это стоит учесть, планируя, какая сумма останется к оплате.

Когда задаток возвращают, а когда нет

Покупатель передумал. Нашёл другую квартиру, не собрал деньги, просто отказался: задаток остаётся у продавца.

Продавец передумал. Решил продать дороже, поссорился с покупателем, не выписался вовремя и сорвал срок: он возвращает задаток в двойном размере. Как взыскать двойную сумму, если продавец не платит добровольно, разобрано в статье «Взыскание двойной суммы задатка по предварительному договору: образец».

Никто ничего не сделал. Если в установленный срок основной договор не заключён и ни одна из сторон не направила другой предложение заключить его, обязательства по предварительному договору прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК РФ). На практике суды в такой ситуации часто приходят к выводу, что ответственной стороны нет, и задаток возвращается в одинарном размере. Отсюда практический совет: сторона, которая готова к сделке, должна до истечения срока письменно предложить другой заключить основной договор и сохранить доказательства отправки.

Банк отказал в ипотеке. Это самая спорная ситуация. Одни суды считают отказ банка обстоятельством, за которое покупатель не отвечает, и возвращают задаток; другие относят его к рискам покупателя. Исход во многом зависит от формулировок договора и поведения покупателя. Подробно эта практика разобрана в материале «Возврат задатка при отказе банка в ипотеке: образец».

Сделка невозможна по объективным причинам. Например, на квартиру наложен арест по чужому долгу, о котором стороны не знали. Обязательство прекращается невозможностью исполнения (ст. 416 ГК РФ), задаток возвращается. Но если продавец знал об аресте и промолчал, он отвечает за срыв сделки.

Расписка о получении задатка за квартиру образец: что в нём и как заполнить

Наш образец рассчитан на типичную ситуацию: продавец-собственник получает от покупателя задаток наличными после подписания предварительного договора. Документ подписывают обе стороны, поэтому он одновременно фиксирует передачу денег и соглашение о задатке.

Заголовок, место, дата. Дата расписки должна совпадать с днём передачи денег и не быть раньше даты предварительного договора.

Данные продавца и покупателя. ФИО полностью, дата рождения, паспортные данные с кодом подразделения, адрес регистрации. Если квартира в общей собственности, расписку подписывают все собственники или один из них по нотариальной доверенности от остальных. Если деньги принимает риелтор, нужна доверенность продавца с полномочием получать задаток; без неё деньги, переданные агенту, продавцом формально не получены.

Сумма и квалификация. Сумма цифрами и прописью, прямо названная задатком. Слово «задаток» должно встречаться в тексте несколько раз, а сам текст содержать ссылку на ст. 380 и 381 ГК РФ.

Обеспечиваемое обязательство. Ссылка на предварительный договор с датой. Это ключевой блок: именно он отвечает на вопрос, что обеспечивает задаток.

Объект. Площадь, количество комнат, кадастровый номер, адрес и реквизиты выписки из ЕГРН. Кадастровый номер исключает спор о том, какую квартиру продавали.

Цена и срок. Полная цена по основному договору и крайняя дата его заключения. Указывается и сумма, которая останется к оплате после зачёта задатка.

Последствия. Три сценария из ст. 381 ГК РФ своими словами, с суммой двойного задатка цифрами и сроком возврата. Закон срок возврата не устанавливает, поэтому его лучше согласовать заранее.

Заверения продавца. Квартира не продана, не заложена, не арестована, и продавец не будет совершать с ней сделок до основного договора. Если заверения окажутся ложными, у покупателя будут дополнительные аргументы для взыскания убытков (ст. 431.2 ГК РФ).

Подписи. Продавец подтверждает получение денег, покупатель подтверждает передачу и согласие с условиями.

Если вы нашли в сети «расписку о получении задатка за квартиру, образец 2024, скачать», проверьте, есть ли в ней ссылка на предварительный договор и последствия по ст. 381 ГК РФ. Многие старые шаблоны содержат только фразу «получил задаток», и такой документ суд может оценить как подтверждение аванса.

Пошаговый порядок

1. Проверьте квартиру. Закажите свежую выписку из ЕГРН: собственник, обременения, аресты. Уточните, нет ли среди собственников несовершеннолетних и нужно ли согласие органа опеки.
2. Проверьте, нужно ли согласие супруга. Для продажи квартиры, нажитой в браке, требуется нотариально удостоверенное согласие супруга продавца (п. 3 ст. 35 СК РФ). Если его не будет к сделке, срыв по этой причине обычно относят на продавца.
3. Подпишите предварительный договор. Объект, цена, срок основного договора, условие о задатке.
4. Заполните расписку. Данные сторон, ссылка на предварительный договор, сумма, последствия.
5. Передайте деньги. Пересчитайте при обеих сторонах. При переводе на карту укажите в назначении платежа «задаток по предварительному договору купли-продажи квартиры от…».
6. Подпишите два экземпляра. По одному каждой стороне.
7. Следите за сроком. До даты основного договора направьте другой стороне письменное предложение заключить его, если сделка затягивается.

Частые ошибки

• Нет предварительного договора. Расписка «за квартиру» без обеспечиваемого обязательства легко превращается в аванс.
• Сумма названа «предоплатой» или «авансом». Даже если в другом месте есть слово «задаток», противоречие трактуется против задатка (п. 3 ст. 380 ГК РФ).
• Деньги получил не собственник. Риелтор без доверенности, родственник, один из сособственников без полномочий от остальных.
• Не указан срок основного договора. Тогда действует годичный срок по п. 4 ст. 429 ГК РФ, и сделка может зависнуть.
• Нет подписи покупателя. Односторонняя расписка доказывает получение денег, но слабее подтверждает согласие с условиями о последствиях.
• Задаток почти равен цене. Есть риск, что договор признают куплей-продажей с предоплатой, а не предварительным.

Чек-лист

• Предварительный договор подписан, его дата указана в расписке.
• В расписке слово «задаток», ссылка на ст. 380 и 381 ГК РФ.
• Указаны кадастровый номер, адрес и цена квартиры.
• Указан срок заключения основного договора.
• Прописаны последствия и срок возврата задатка.
• Сумма записана цифрами и прописью, деньги пересчитаны.
• Расписку подписали обе стороны, у каждой свой экземпляр.
• У продавца есть полномочия: собственность по ЕГРН или доверенность.

Отмечено 0 из 8

Материал носит информационный характер и отражает нормы ГК РФ в редакции, действующей в октябре 2026 года. При крупной сумме задатка, ипотеке или долевой собственности условия лучше согласовать с юристом до передачи денег.