Соглашение о задатке, образец которого можно скачать ниже, превращает обычную предоплату в гарантию сделки: если покупатель передумает, деньги останутся у продавца, а если передумает продавец, он вернёт задаток в двойном размере. Но эти последствия наступают только при правильном оформлении. Разбираем, что обязательно должно быть в соглашении при покупке квартиры, чем задаток отличается от аванса и когда его придётся вернуть, даже если сделка сорвалась.
Скачать образец соглашения о задатке в Word
Готовый шаблон: подставьте свои данные вместо полей в квадратных скобках.
Не хотите заполнять вручную? В «Документах Про» этот документ можно сгенерировать целиком под вашу ситуацию: с вашими данными, расчётами и ссылками на нормы. Готовый документ скачивается в Word и сразу готов к подаче.
Коротко: что нужно знать
- Что такое задаток. Денежная сумма, которую одна сторона передаёт другой в счёт будущих платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380 ГК РФ).
- Форма. Только письменная, независимо от суммы (п. 2 ст. 380 ГК РФ). Нотариус и регистрация не нужны.
- Что обеспечивает при покупке квартиры. Обязательство заключить основной договор купли-продажи на условиях предварительного договора (п. 4 ст. 380 ГК РФ).
- Последствия. Виноват покупатель, задаток остаётся у продавца. Виноват продавец, он платит двойную сумму. Сделка не состоялась без чьей-либо вины или по соглашению сторон, задаток возвращается (ст. 381 ГК РФ).
- Главный риск. При сомнении сумма считается авансом (п. 3 ст. 380 ГК РФ), а аванс возвращается в любом случае.
Соглашение о задатке от суммы задатка не зависит: всегда письменная форма
Вопрос, нужна ли письменная форма при небольшой сумме, закон снимает полностью: соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2 ст. 380 ГК РФ). Даже если задаток составляет 10 000 рублей, устная договорённость или перевод на карту с комментарием «задаток» не сделают его задатком.
Письменная форма соблюдается, если:
- задаток предусмотрен пунктом предварительного договора, подписанного сторонами;
- стороны подписали отдельное соглашение о задатке;
- условие о задатке содержится в расписке, подписанной обеими сторонами, в которой описаны обеспеченное обязательство и последствия.
Расписка, подписанная только продавцом, подтверждает факт получения денег, но не всегда подтверждает соглашение о задатке. Если суд не увидит согласованной воли сторон, он применит п. 3 ст. 380 ГК РФ и признает сумму авансом. Как правильно оформить сам факт передачи денег, мы разбирали в статье «Расписка в получении денег».
Соглашение о задатке при покупке квартиры: какое обязательство оно обеспечивает
Задаток не существует сам по себе. Он всегда обеспечивает какое-то обязательство. При покупке квартиры до подписания основного договора таким обязательством может быть только обязательство заключить основной договор, то есть предварительный договор (ст. 429 ГК РФ). Пленум ВС прямо указал, что исполнение предварительного договора может обеспечиваться задатком (п. 26 постановления от 25.12.2018 № 49).
Отсюда главное практическое правило: соглашение о задатке при покупке квартиры должно либо ссылаться на подписанный предварительный договор, либо само содержать все его элементы. Юристы, комментируя практику для pravo.ru, отмечают: подтверждать будущую сделку может и само соглашение о задатке, но в нём нужно указать все её существенные условия. Поэтому наш образец составлен как самостоятельный документ, который одновременно выполняет роль предварительного договора:
- описывает квартиру так, чтобы её можно было идентифицировать (адрес, кадастровый номер, площадь), как требует ст. 554 ГК РФ;
- фиксирует цену (ст. 555 ГК РФ);
- устанавливает срок заключения основного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ);
- соблюдает форму, установленную для основного договора: один документ, подписанный сторонами (ст. 550 ГК РФ, п. 2 ст. 429 ГК РФ).
Если основной договор требует нотариальной формы (продажа доли, собственник-несовершеннолетний), предварительный договор и включённое в него соглашение о задатке тоже нужно удостоверить у нотариуса, иначе они ничтожны.
Соглашение о задатке образец: что в нём и как заполнить
Соглашение о задатке, образец при покупке квартиры для которого приложен к статье, состоит из шести разделов.
Преамбула. Данные продавца и покупателя: ФИО, дата рождения, паспорт, адрес регистрации. Если собственников несколько, указываются и подписывают все.
Раздел 1. Обязательство, обеспеченное задатком. Дата, до которой стороны обязуются подписать договор купли-продажи, описание квартиры из выписки ЕГРН, номер записи о праве продавца, цена и ключевые условия будущей сделки: оплата остатка через аккредитив, срок передачи квартиры, выписка зарегистрированных лиц. Это сердце документа: без этих сведений задаток рискует превратиться в аванс.
Раздел 2. Сумма и передача задатка. Сумма цифрами и прописью, прямое указание, что это именно задаток, а не аванс, и его функции. Задаток засчитывается в цену при заключении основного договора.
Раздел 3. Последствия. Воспроизводятся правила ст. 381 ГК РФ: при вине покупателя задаток остаётся у продавца, при вине продавца он платит двойную сумму (в образце она прописывается в рублях, чтобы не было споров), при прекращении обязательства по соглашению или из-за невозможности исполнения задаток возвращается. Отдельно перечислено, что считается уклонением каждой стороны. Убытки возмещаются сверх задатка, с зачётом его суммы (абз. 2 п. 2 ст. 381 ГК РФ).
Раздел 4. Порядок заключения договора купли-продажи. Кто и когда направляет предложение подписать основной договор и куда отправлять сообщения. Этот пункт защищает от самого частого сценария потери задатка, о котором ниже.
Разделы 5–6. Срок действия, подсудность, экземпляры, адреса и подписи. В конце продавец собственноручно отмечает получение денег, поэтому отдельная расписка не нужна. Если задаток переводится на счёт, сохраните платёжный документ с назначением платежа «задаток по соглашению от [дата]».
Соглашение о задатке при покупке квартиры образец 2026: что изменилось
Нормы о задатке в последние годы не менялись: ст. 380 ГК РФ последний раз корректировалась в 2015 году, когда в неё добавили п. 4 о задатке по предварительному договору, а ст. 381 ГК РФ действует в прежней редакции. Поэтому соглашение о задатке при покупке квартиры образец 2025 года, если он был составлен грамотно, юридически не устарел.
Изменилась практика оформления самих сделок. Расчёты по квартирам всё чаще проходят через аккредитив или сервис безопасных расчётов банка, документы на регистрацию подаются онлайн, а покупатели проверяют объект по выписке ЕГРН перед каждым шагом. Наш вариант учитывает это: в разделе 1 сразу закреплено, что остаток цены оплачивается через аккредитив, а в разделе 4 — обязанность продавца предоставить свежую выписку и справку об отсутствии долгов. Иными словами, соглашение о задатке образец 2026 года из этой статьи описывает не только задаток, но и весь путь до основной сделки.
Ещё одна деталь: если вы планируете покупку с ипотекой или материнским капиталом, банк может попросить показать ему соглашение о задатке. Банку важно видеть цену, описание квартиры и то, что задаток засчитывается в цену. Все эти условия в образце есть.
Задаток или аванс: в чём разница
| Задаток | Аванс | |
|---|---|---|
| Функции | Платёжная, доказательственная и обеспечительная | Только платёжная |
| Форма | Письменное соглашение обязательно | Любая, достаточно подтверждения оплаты |
| Сделка сорвалась по вине покупателя | Остаётся у продавца | Возвращается покупателю |
| Сделка сорвалась по вине продавца | Продавец платит двойную сумму | Возвращается в одинарном размере |
| Сделка не состоялась без вины сторон | Возвращается | Возвращается |
Существует и третий инструмент: обеспечительный платёж (ст. 381.1 ГК РФ). Его судьба при срыве сделки определяется договором. Для сделок между гражданами с квартирой чаще используют задаток как более понятный и предсказуемый.
Когда задаток придётся вернуть
Самая частая ловушка такая: срок для заключения основного договора истёк, но ни продавец, ни покупатель не направили друг другу предложения подписать его. По п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства по предварительному договору в этом случае прекращаются. Пленум ВС добавил, что бездействие обеих сторон свидетельствует об утрате интереса к сделке (п. 28 постановления № 49).
Именно так рассудил ВС в деле № 18-КГ18-232. Покупатель передал продавцу 50 000 рублей задатка по предварительному договору купли-продажи дома с участком, но в установленный срок ни одна сторона не предложила заключить основной договор. Апелляция оставила задаток продавцу, посчитав, что виноват покупатель, не подготовивший проект договора. Судебная коллегия по гражданским делам ВС с этим не согласилась: если обязательство прекратилось из-за бездействия обеих сторон, покупателя нельзя считать ответственным за срыв сделки, и задаток нужно вернуть. Дело направили на новое рассмотрение.
Вывод для практики: если вы хотите сохранить право на задаток (продавец) или на двойную сумму (покупатель), до истечения срока направьте второй стороне письменное предложение заключить основной договор. Без этого вы не сможете доказать, что другая сторона уклонялась. В образце обязанность направить предложение возложена на покупателя, а продавцу дано право сделать это самостоятельно.
Задаток возвращается также, если сделка не состоялась по причинам, за которые никто не отвечает: квартиру арестовали по долгам третьего лица, объект уничтожен, стороны по взаимному согласию решили отказаться от сделки (п. 1 ст. 381 ГК РФ). Если продавец не возвращает деньги в срок, на сумму задатка можно начислить проценты по ст. 395 ГК РФ.
Если покупатель не получил ипотеку
Отказ банка в кредите не является невозможностью исполнения в смысле ст. 416 ГК РФ: суды обычно считают, что покупатель сам несёт риск отсутствия денег. Если покупка зависит от ипотеки, обсудите с продавцом и пропишите в соглашении отдельное условие о возврате задатка при отказе банка. Типовой образец его не содержит, так как это исключение из общего правила, которое продавец должен согласовать.
Соглашение о задатке при покупке автомобиля образец
Те же правила действуют и для машины. Соглашение о задатке при покупке автомобиля образец должен содержать марку, модель, VIN, год выпуска, номер ПТС или электронного ПТС, цену и срок, до которого стороны подпишут договор купли-продажи. Форма простая письменная, нотариус не нужен. Перед передачей задатка проверьте автомобиль в реестре уведомлений о залоге движимого имущества. Сам договор купли-продажи машины можно оформить по нашему образцу договора купли-продажи автомобиля.
Наш шаблон удобно взять за основу и для других покупок: соглашение о задатке при покупке дома, участка или гаража отличается только описанием объекта.
Пошаговый порядок
- Проверьте объект и продавца: выписка ЕГРН, обременения, зарегистрированные лица, согласие супруга.
- Согласуйте цену, срок и условия будущей сделки и внесите их в раздел 1.
- Определите разумную сумму задатка. На практике это обычно от 1 до 10 % цены. Если по «предварительному» соглашению передаётся цена или её существенная часть, суд может признать его договором купли-продажи с предоплатой (п. 23 постановления № 49).
- Подпишите соглашение в двух экземплярах и передайте деньги. Продавец расписывается в получении.
- Контролируйте срок и не позднее чем за 5 рабочих дней до его окончания направьте предложение подписать основной договор.
- Подпишите основной договор, указав в нём, что задаток засчитан в цену. Для этого подойдёт наш образец договора купли-продажи квартиры.
Частые ошибки
- В документе стоит слово «аванс» или «предоплата». Задатком такая сумма не будет.
- Соглашение о задатке без описания сделки. Нет квартиры, цены и срока, нет и обеспеченного обязательства.
- Подписано только продавцом. Расписка одной стороны не всегда доказывает соглашение.
- Нет срока заключения основного договора. Тогда применяется годовой срок (п. 4 ст. 429 ГК РФ), и продавец рискует долго не иметь возможности распорядиться квартирой.
- Никто не направил предложение. Обязательство прекращается, задаток возвращается, даже если одна из сторон фактически потеряла интерес первой.
- Подписали не все собственники. Сособственник, не подписавший соглашение, ничем не связан.
Поэтому соглашение о задатке шаблон из интернета нужно сверять с этими пунктами. Соглашение о задатке бланк из двух строк без описания квартиры и срока почти наверняка будет признан авансом. Соглашение о задатке при покупке квартиры образец 2026 скачать можно по ссылке в начале статьи: он учитывает практику ВС и подходит для типичной сделки между гражданами.
Чек-лист перед передачей денег
- Соглашение составлено в письменной форме и подписано всеми сторонами.
- Сумма прямо названа задатком, указаны её функции.
- Описаны квартира (адрес, кадастровый номер, площадь), цена и срок сделки.
- Прописаны последствия срыва сделки по вине каждой стороны.
- Указано, кто направляет предложение заключить основной договор.
- Продавец расписался в получении задатка или есть платёжный документ.
- Сумма задатка не составляет существенную часть цены.
Статья носит информационный характер и отражает законодательство на октябрь 2026 года. При крупной сделке с недвижимостью проверьте документы с юристом.
