Договор купли-продажи квартиры: образец 2026 года пригодится почти каждому, кто продаёт или покупает жильё на вторичном рынке без риелтора: стороны вправе подписать его сами, в простой письменной форме, и сдать на регистрацию через МФЦ. Но одна пропущенная строка — о зарегистрированных жильцах, о порядке расчётов или о согласии супруга — может стоить покупателю квартиры, а продавцу денег. Ниже вы найдёте готовый шаблон и разбор каждого пункта.
Скачать образец договора купли-продажи квартиры в Word
Готовый шаблон: подставьте свои данные вместо полей в квадратных скобках.
Не хотите заполнять вручную? В «Документах Про» этот документ можно сгенерировать целиком под вашу ситуацию: с вашими данными, расчётами и ссылками на нормы. Готовый документ скачивается в Word и сразу готов к подаче.
Коротко: главное о сделке в 2026 году
- Форма. Письменная, одним документом, подписанным сторонами (ст. 550 ГК РФ). Несоблюдение формы — недействительность договора. Нотариус обязателен только в отдельных случаях: продаётся доля в праве общей собственности, если её продают не все сособственники одной сделкой (ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ), квартира принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину либо продаётся на условиях опеки (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ).
- Регистрируется не договор, а переход права (ст. 551 ГК РФ). Покупатель становится собственником с даты записи в ЕГРН, а не с даты подписания.
- Сроки регистрации (ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ): 7 рабочих дней при подаче в Росреестр, 9 рабочих дней — через МФЦ; по нотариальной сделке — 3 и 5 рабочих дней, а в электронном виде — 1 рабочий день.
- Госпошлина за регистрацию права собственности физического лица — 4000 ₽, если кадастровая стоимость квартиры не превышает 20 млн ₽; для более дорогих объектов — 0,02 % кадастровой стоимости, но не более 500 000 ₽ (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Пошлину платит тот, кто становится собственником, — покупатель.
- Обязательные условия: точные данные квартиры, цена и перечень лиц, сохраняющих право пользования жильём после продажи (ст. 554, 555, п. 1 ст. 558 ГК РФ). Без них договор считается незаключённым.
Договор купли-продажи квартиры через МФЦ 2026: когда хватает простой формы
Оформление через МФЦ — самый распространённый способ: стороны сами составляют и подписывают договор, вместе приходят в многофункциональный центр и подают заявления о регистрации перехода права. Отдельного бланка Росреестра для договора нет. Росреестр принимает любой договор, в котором есть обязательные условия и подписи сторон, поэтому договор купли-продажи квартиры образец росреестр мфц — это обычный договор, а не специальная форма.
Простой письменной формы достаточно, если:
- квартира целиком принадлежит одному или нескольким взрослым дееспособным собственникам, которые продают её вместе одним договором;
- никто из собственников не действует через опекуна;
- квартира не в залоге у банка (при ипотеке продавца банк участвует в сделке, и договор обычно составляется по его форме).
Нотариус нужен, если продаётся доля (кроме случая, когда все сособственники продают свои доли одним договором), если среди собственников есть ребёнок до 18 лет или ограниченно дееспособный гражданин либо сделка совершается опекуном. Нотариальный тариф за удостоверение договора отчуждения недвижимости — 0,5 % от суммы договора, но не менее 300 ₽ и не более 20 000 ₽ (ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате), плюс оплата услуг правового и технического характера по региональному тарифу. Плюс нотариальной сделки — нотариус сам подаёт документы на регистрацию, а срок сокращается.
Если в квартиру вложен материнский капитал, продавцы обязаны были выделить доли детям, и тогда сделка тоже идёт через нотариуса с предварительным разрешением органа опеки.
Электронная подача без МФЦ возможна через Госуслуги или сервисы банков. Для продавца-гражданина есть важное ограничение: заявление о переходе его права, подписанное электронной подписью, Росреестр примет, только если в ЕГРН заранее внесена запись о возможности такой подачи (ст. 36.2 Закона № 218-ФЗ). Это защита от мошенников с поддельными электронными подписями.
Правовая основа
| Вопрос | Норма | Что важно на практике |
|---|---|---|
| Форма договора | ст. 550 ГК РФ | Один документ, подписанный сторонами |
| Предмет | ст. 554 ГК РФ | Адрес, кадастровый номер, площадь, этаж |
| Цена | ст. 555 ГК РФ | Без цены договор не заключён |
| Жильцы | п. 1 ст. 558 ГК РФ | Перечень лиц, сохраняющих право пользования, — существенное условие |
| Переход права | ст. 551 ГК РФ | Собственник — с даты записи в ЕГРН |
| Передача | ст. 556 ГК РФ | Передаточный акт подписывают обе стороны |
| Согласие супруга | п. 3 ст. 35 СК РФ | Нотариальное, если квартира — общее имущество |
| Аккредитив | ст. 867–873 ГК РФ | Банк платит продавцу после регистрации |
| Залог продавца | п. 5 ст. 488 ГК РФ | При оплате после передачи возникает ипотека в силу закона, если договор не исключает её |
| Сроки и пошлина | ст. 16 Закона № 218-ФЗ, ст. 333.33 НК РФ | 7/9 рабочих дней, 4000 ₽ |
Пошаговый порядок
- Проверьте квартиру и продавца. Закажите свежую выписку из ЕГРН: собственник, основание права, аресты, ипотека. Запросите выписку из домовой книги или единый жилищный документ — кто зарегистрирован. Проверьте продавца на банкротство в ЕФРСБ и по картотеке судов: сделку банкрота-должника финансовый управляющий может оспорить.
- Соберите документы. Паспорта сторон, правоустанавливающий документ продавца, нотариальное согласие супруга (если квартира куплена в браке), справку об отсутствии долгов по ЖКУ.
- Согласуйте расчёты. Самый безопасный вариант — аккредитив или сервис безопасных расчётов банка: деньги заблокированы на счёте и уходят продавцу только после регистрации права покупателя.
- Подпишите договор в двух экземплярах — по одному для каждой стороны.
- Откройте аккредитив до подачи документов на регистрацию.
- Подайте документы через МФЦ — продавец и покупатель лично, с паспортами, оригиналами договора и квитанцией об оплате пошлины (её можно не прикладывать: Росреестр проверит оплату сам).
- Получите выписку из ЕГРН через 9 рабочих дней. Банк исполнит аккредитив после её предъявления.
- Подпишите передаточный акт, передайте ключи и снимите показания счётчиков.
Договор купли-продажи квартиры через МФЦ: какие документы нужны в МФЦ для оформления
| Документ | Кто представляет | Комментарий |
|---|---|---|
| Паспорта | Обе стороны | Подаются лично |
| Заявления о регистрации перехода права | Обе стороны | Заполняет специалист МФЦ |
| Договор купли-продажи | Стороны | Оригиналы; после регистрации их вернут вместе с выпиской |
| Нотариальное согласие супруга продавца | Продавец | Если квартира — общая собственность супругов |
| Нотариальная доверенность | Представитель | Если сторона действует через представителя |
| Разрешение органа опеки | Продавец | Если затронуты права ребёнка (при нотариальной сделке) |
| Квитанция об уплате пошлины 4000 ₽ | Покупатель | Не обязательна, но ускоряет приём |
Правоустанавливающий документ продавца, если его право уже есть в ЕГРН, нести не обязательно, но лучше взять — специалист может его запросить при расхождениях в реестре.
Договор купли-продажи квартиры образец 2026: что в нём и как заполнить
Шаблон рассчитан на самую типичную сделку: один продавец, один покупатель, квартира целиком, оплата через аккредитив после регистрации. Он состоит из восьми разделов и передаточного акта.
Преамбула
Полные ФИО, даты и места рождения, паспортные данные, СНИЛС и адреса регистрации обеих сторон — строго по паспорту. Ошибка в одной букве приведёт к приостановлению регистрации.
Раздел 1. Предмет
Адрес, кадастровый номер, площадь, этаж и количество комнат переписывайте из выписки ЕГРН. В п. 1.2 укажите документ-основание права продавца и номер записи о регистрации. Кадастровая стоимость в п. 1.3 нужна для налога продавца и для контроля цены.
Раздел 2. Заверения продавца
По ст. 431.2 ГК РФ продавец заверяет, что квартира не продана, не в залоге, не под арестом, без долгов по ЖКУ и незаконных перепланировок, что согласие супруга получено, если оно нужно, и что сам продавец не банкрот и понимает значение сделки. Если заверение окажется ложным, покупатель взыщет убытки, не доказывая вину продавца. Последний пункт особенно полезен при покупке у пожилого человека: он не заменяет медицинскую справку, но фиксирует позицию продавца на случай иска по ст. 177 ГК РФ.
Раздел 3. Зарегистрированные лица
Это существенное условие. Перечислите всех, кто зарегистрирован, и срок их снятия с учёта. Особая категория — граждане, которые отказались от участия в приватизации: они сохраняют право бессрочного пользования квартирой и после её продажи (ст. 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»). Если такой человек есть, а в договоре это не отражено, покупатель получит квартиру с жильцом, которого не выселить. Как снять с учёта бывших членов семьи, если они отказываются, — в статье «Как выписать человека из квартиры через суд».
Раздел 4. Цена и расчёты
Цена — цифрами и прописью. Расчёты построены на покрытом безотзывном аккредитиве: покупатель вносит деньги в банк, банк перечисляет их продавцу после предъявления выписки о регистрации права покупателя. Впишите банк, срок открытия аккредитива и срок его действия — не меньше 30 дней, чтобы хватило на регистрацию с возможным приостановлением.
Пункт 4.5 исключает ипотеку в силу закона. Без него при оплате после регистрации в ЕГРН автоматически появится залог в пользу продавца, и для его снятия продавцу придётся отдельно подавать заявление.
Договор купли-продажи квартиры с аккредитивом Сбербанка: образец условий
Если расчёт идёт через Сбербанк или другой банк, менять структуру шаблона не нужно: в п. 4.2 укажите банк, а в п. 4.3 — реквизиты счёта продавца. Условие раскрытия — выписка из ЕГРН с записью о праве покупателя. У Сбербанка есть и «Сервис безопасных расчётов», который работает по похожей схеме; если вы пользуетесь им, перенесите в договор формулировки из документов банка. Если же стороны всё-таки рассчитываются наличными, замените п. 4.2–4.4 одним пунктом о передаче денег и обязательно оформите расписку продавца: без неё он сможет заявить, что денег не получал, и потребовать расторжения договора.
Раздел 5. Передача и регистрация
Право переходит с регистрации, а фактическая передача — по акту в согласованный срок. До акта риск гибели и коммунальные платежи остаются на продавце. Срок подачи документов (п. 5.4) не даёт сторонам «передумать» после подписания.
Разделы 6–8 и передаточный акт
Неустойка за просрочку передачи и снятия жильцов с учёта — главный стимул для продавца. В акте фиксируются показания счётчиков, количество ключей и снятие жильцов с учёта.
Договор купли-продажи квартиры 2026: бланк скачать и не устаревший ли он
Если у вас сохранился договор купли-продажи квартиры образец 2025 скачать которого вы успели раньше, юридически он не устарел: нормы ГК о продаже недвижимости в 2025–2026 годах не менялись. Изменились размер пошлины (4000 ₽ действует с 2025 года), правила электронной подачи и налоговые нюансы. Договор купли-продажи квартиры через МФЦ образец 2025 между физическими лицами можно использовать, если в нём есть перечень жильцов, порядок расчётов и заверения продавца. Если чего-то нет — лучше взять актуальный шаблон.
Налоги сторон
Продавец не платит НДФЛ, если владел квартирой дольше минимального срока — 5 лет или 3 года для случаев из п. 3 ст. 217.1 НК РФ (наследство, дарение от члена семьи, приватизация, рента, единственное жильё). В остальных случаях можно уменьшить доход на расходы на покупку или на вычет 1 млн ₽ (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Если цена ниже 70 % кадастровой стоимости, доход считают от 70 % кадастровой стоимости (п. 5 ст. 217.1 НК РФ). Подробности и расчёты — в статье «Налог при продаже квартиры в 2026 году».
Покупатель вправе получить имущественный вычет с расходов до 2 млн ₽ и с процентов по ипотеке до 3 млн ₽ (подп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Частые ошибки
- Не указан перечень жильцов. Договор могут признать незаключённым, а «отказник» от приватизации останется жить в квартире.
- Деньги переданы до регистрации без защиты. Если регистрацию приостановят или откажут, вернуть деньги придётся через суд.
- Нет нотариального согласия супруга. Супруг вправе оспорить сделку в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о ней (п. 3 ст. 35 СК РФ).
- Занижена цена. Покупатель при расторжении вернёт только сумму из договора, а продавцу налог всё равно посчитают от 70 % кадастровой стоимости.
- Сделку подписал представитель по доверенности без проверки. Проверьте доверенность в реестре нотариата и по возможности свяжитесь с собственником лично.
- Продаётся доля в простой письменной форме. Если долю продаёт один сособственник, Росреестр откажет в регистрации — нужна нотариальная форма.
Практика: на что смотрят суды
Основной риск покупателя — истребование квартиры прежним собственником (ст. 301, 302 ГК РФ). По разъяснению п. 38 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 приобретатель недвижимости не признаётся добросовестным, если на момент сделки в ЕГРН была отметка о судебном споре или иные обстоятельства должны были вызвать у него сомнения. Поэтому суды оценивают, насколько разумно вёл себя покупатель: проверил ли выписку и историю перехода прав, не была ли цена явно заниженной, видел ли он квартиру и продавца. Подробнее о стандарте добросовестности — в статье о виндикации недвижимости.
Второй частый спор — иски продавцов и их наследников о признании сделки недействительной по ст. 177 и 179 ГК РФ (непонимание значения действий, обман). Здесь решают посмертная или прижизненная психиатрическая экспертиза, обстоятельства расчётов и поведение сторон после сделки. Безналичный расчёт через банк и видеозапись подписания заметно усиливают позицию покупателя.
Чек-лист перед подписанием
- Свежая выписка из ЕГРН: собственник, ипотека, аресты.
- Справка о зарегистрированных лицах, проверены «отказники» от приватизации.
- Продавец не банкрот, доверенность (если есть) проверена в реестре нотариата.
- Нотариальное согласие супруга, если квартира куплена в браке.
- Цена реальная, порядок расчётов — через аккредитив или сервис банка.
- В договоре указаны жильцы и срок их снятия с учёта.
- Документы поданы в МФЦ, пошлина 4000 ₽ оплачена.
- После регистрации подписан передаточный акт с показаниями счётчиков.
Статья носит информационный характер и отражает законодательство на октябрь 2026 года. Перед сделкой проверьте актуальные сроки и пошлины на сайте Росреестра, а при продаже доли, квартиры с детьми-собственниками или с ипотекой обратитесь к юристу или нотариусу.
