Продали квартиру и не знаете, должны ли платить налог? Это один из самых частых вопросов к юристам: одни продавцы переплачивают сотни тысяч рублей, потому что не знают о льготах, другие через год получают требование из налоговой со штрафами. Разберём, когда налога нет совсем, как законно его уменьшить и что делать, если платить всё же придётся. Нормы приведены в редакции, действующей в 2026 году, включая поправки Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ.
Когда налог при продаже квартиры не платят
Главное правило записано в ст. 217.1 НК РФ: доход от продажи жилья освобождается от НДФЛ, если вы владели им не меньше минимального срока. Таких сроков два — 3 года и 5 лет.
Срок считается с даты регистрации права собственности в ЕГРН (её видно в выписке), а не с даты подписания договора. Есть исключения:
- при наследстве — со дня смерти наследодателя (дня открытия наследства), даже если свидетельство получено позже;
- при покупке в новостройке по ДДУ — по общему правилу с даты полной оплаты по договору;
- при покупке через ЖСК — с даты полной выплаты пая.
Минимальный срок 3 года
Достаточно владеть квартирой более 3 лет, если выполнено хотя бы одно условие (п. 3 ст. 217.1 НК РФ):
- квартира получена по наследству;
- квартира подарена членом семьи или близким родственником — супругом, родителями, детьми (в том числе усыновлёнными), бабушками, дедушками, внуками, полнородными и неполнородными братьями и сёстрами;
- квартира получена в порядке приватизации;
- квартира получена плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением;
- это единственное жильё продавца (и супругов в общей собственности).
Квартира считается единственной, если на дату регистрации перехода права к покупателю у вас нет другого жилья. При этом не учитываются:
- жильё, купленное в течение 90 дней до регистрации продажи старой квартиры;
- жилое помещение, в котором вам принадлежит доля не более 50%.
Пример: вы купили новую квартиру 1 февраля, а продажу старой зарегистрировали 20 апреля того же года. Прошло меньше 90 дней — старая квартира всё ещё считается единственной.
Минимальный срок 5 лет
Во всех остальных случаях — например, квартира куплена, а у вас есть ещё одно жильё, или квартира подарена не родственником — освобождение возникает только после 5 лет владения (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).
Регионы вправе своим законом сократить эти сроки вплоть до нуля (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Перед продажей проверьте, нет ли такого закона в вашем субъекте.
Семьи с двумя и более детьми: без минимального срока
Семьи с детьми, которые улучшают жилищные условия, могут продать квартиру без налога независимо от срока владения (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ). Условия:
- у продавца (или его супруга) двое и более детей до 18 лет либо до 24 лет, если они учатся очно;
- новое жильё куплено в том же году, что и продано старое, или не позднее 30 апреля следующего года (при ДДУ — договор полностью оплачен в этот срок);
- общая площадь или кадастровая стоимость нового жилья больше, чем у проданного;
- кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн ₽;
- у членов семьи нет в совокупности более 50% доли в другом жилье, которое больше приобретаемого.
Что изменилось с 1 января 2026 года (Федеральный закон № 425-ФЗ):
- учитываются дети любого возраста, если суд признал их недееспособными;
- льгота сохраняется, если второй (или следующий) ребёнок родился после продажи, но не позднее 30 апреля следующего года;
- при проверке «другого жилья» сравнивается не только площадь, но и кадастровая стоимость.
Сравнение сроков владения
| Ситуация | Минимальный срок |
|---|---|
| Наследство | более 3 лет |
| Дарение от члена семьи или близкого родственника | более 3 лет |
| Приватизация | более 3 лет |
| Договор пожизненного содержания с иждивением (для плательщика ренты) | более 3 лет |
| Единственное жильё | более 3 лет |
| Семья с двумя и более детьми, покупающая жильё больше | без срока (при выполнении условий) |
| Покупка, дарение от не родственника, второе жильё | более 5 лет |
Если срок не вышел: как считать налог
Шаг 1. Определите доход — правило кадастровой стоимости
Доходом считается цена из договора. Но если она ниже 70% кадастровой стоимости квартиры на 1 января года продажи, доход принимают равным кадастровой стоимости, умноженной на 0,7 (п. 5 ст. 214.10 НК РФ). Если кадастровая стоимость на 1 января не определена, это правило не применяется.
Пример: кадастровая стоимость — 10 млн ₽, в договоре указано 6 млн ₽. Налог посчитают с 7 млн ₽ (10 × 0,7), а не с 6 млн ₽. Поэтому занижать цену в договоре бессмысленно и опасно.
Шаг 2. Выберите вычет — 1 млн ₽ или расходы
По ст. 220 НК РФ можно уменьшить доход одним из двух способов:
- фиксированный вычет 1 млн ₽ — на все проданные за год жилые объекты в сумме, без документов о покупке;
- фактические расходы на покупку — по договору, платёжкам, распискам. Сюда же относятся проценты по ипотеке на эту квартиру.
Выбирают то, что выгоднее. Если квартира получена в наследство или подарена членом семьи, можно учесть подтверждённые расходы наследодателя или дарителя на её покупку, если их ранее не учитывали. Если вы при получении подарка сами заплатили НДФЛ, сумма, с которой налог был уплачен, тоже признаётся расходом.
Если квартира в долевой собственности продаётся целиком по одному договору, вычет 1 млн ₽ делится между собственниками пропорционально долям. Если каждый продаёт свою долю отдельным договором как самостоятельный объект, по позиции Минфина каждый вправе заявить вычет до 1 млн ₽.
Шаг 3. Примените ставку 13% или 15%
С 2025 года доход от продажи имущества облагается по двухступенчатой шкале (ст. 224 НК РФ):
| Налоговая база за год | Ставка |
|---|---|
| до 2,4 млн ₽ | 13% |
| часть свыше 2,4 млн ₽ | 15% |
Эта база считается отдельно от зарплаты: повышенные ставки 18–22% для крупных доходов к продаже квартиры не применяются. Для нерезидентов (тех, кто провёл в России менее 183 дней за год) ставка — 30%, вычеты им не положены.
Пример расчёта
Квартира куплена в 2024 году за 5 млн ₽, у владельца есть другое жильё. В 2026 году она продаётся за 8 млн ₽, кадастровая стоимость — 9 млн ₽.
- Проверка кадастра: 9 × 0,7 = 6,3 млн ₽ — меньше цены договора, доход = 8 млн ₽.
- Вариант с расходами: 8 − 5 = 3 млн ₽. Налог: 2,4 млн × 13% + 0,6 млн × 15% = 312 000 + 90 000 = 402 000 ₽.
- Вариант с вычетом 1 млн ₽: база 7 млн ₽. Налог: 312 000 + 4,6 млн × 15% = 1 002 000 ₽.
Разница — 600 000 ₽. Поэтому документы о покупке нужно хранить, пока квартира у вас в собственности.
Декларация 3-НДФЛ: сроки и порядок
Если срок владения не вышел, декларацию нужно подать, даже если налог к уплате получился нулевым (например, продали дешевле, чем купили, или вычет 1 млн ₽ покрыл весь доход).
| Действие | Продажа в 2026 году |
|---|---|
| Подать 3-НДФЛ | до 30 апреля 2027 года |
| Уплатить налог | до 15 июля 2027 года |
Основания — п. 1 ст. 229 и п. 4 ст. 228 НК РФ. За продажи 2025 года срок подачи истёк 30 апреля 2026 года: если вы его пропустили, подавайте декларацию как можно скорее — так штраф будет меньше.
Порядок действий:
- Закажите выписку из ЕГРН и проверьте дату регистрации права и кадастровую стоимость на 1 января года продажи.
- Посчитайте налог по двум вариантам — с вычетом 1 млн ₽ и с расходами.
- Подготовьте копии договоров продажи и покупки, платёжные документы, расписки.
- Заполните 3-НДФЛ в личном кабинете налогоплательщика на nalog.gov.ru, приложите сканы.
- Уплатите налог единым налоговым платежом до 15 июля.
Если квартира освобождена от налога по сроку владения, декларация не нужна (п. 4 ст. 229 НК РФ). Для семей с детьми подавать её в общем случае тоже не требуется, но держите под рукой документы о покупке нового жилья и свидетельства о рождении детей — инспекция может их запросить.
Штрафы
Налоговая получает сведения о сделках из Росреестра и может провести проверку даже без декларации (п. 1.2 ст. 88 НК РФ). Тогда налог посчитают по имеющимся у инспекции данным — нередко без учёта ваших расходов.
| Нарушение | Последствие |
|---|---|
| Не подана декларация (ст. 119 НК РФ) | 5% от неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц, не более 30% и не менее 1 000 ₽ |
| Налог не уплачен (ст. 122 НК РФ) | 20% от суммы, при умысле — 40% |
| Просрочка платежа | пени за каждый день |
Пример: налог 402 000 ₽, декларацию не подали и налог не заплатили. Штраф по ст. 119 может дойти до 120 600 ₽, по ст. 122 — 80 400 ₽, плюс пени.
Частые ошибки
- Считать срок с даты договора. Важна дата регистрации права в ЕГРН (для наследства — дата открытия наследства).
- Путать дарение от родственника и от знакомого. Подарок от тёти, дяди, двоюродного брата не даёт трёхлетнего срока — нужно ждать 5 лет.
- Считать квартиру единственной, когда есть доля больше 50% в другом жилье. Такая доля «отнимает» статус единственного жилья.
- Занижать цену в договоре. Ниже 70% кадастровой стоимости это не сработает, а покупатель рискует при спорах.
- Выбрасывать документы о покупке. Без них остаётся только вычет 1 млн ₽.
- Не подавать декларацию при нулевом налоге. Штраф минимум 1 000 ₽ всё равно грозит.
- Применять льготу для семей с детьми без проверки площади и стоимости. Если новое жильё меньше и дешевле проданного, освобождения не будет.
Короткий чек-лист продавца
- Проверьте дату регистрации права и основание получения квартиры.
- Определите свой минимальный срок: 3 года, 5 лет или льгота для семей с детьми.
- Узнайте, не сократил ли регион сроки владения.
- Сравните цену договора с 70% кадастровой стоимости на 1 января.
- Посчитайте налог с вычетом 1 млн ₽ и с расходами, выберите меньший.
- Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля и заплатите налог до 15 июля следующего года.
Статья носит информационный характер и не заменяет консультацию: налоговые последствия конкретной сделки зависят от документов и обстоятельств, поэтому перед продажей сверяйтесь с актуальной редакцией Налогового кодекса или обращайтесь к юристу.
