Арендатор частного участка, требующий с владельца стоящего на нём объекта неосновательное обогащение, вправе получить только часть арендной платы, фактически внесённой собственнику, пропорционально занятой площади. Рыночная ставка из заключения специалиста к такому иску не применяется. Так решила Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ (СКЭС ВС РФ) в Определении от 14.08.2026 № 308-ЭС26-2637: вместо 1,1 млн руб. с ответчика взыскано 10 526,40 руб.
Скачать образец отзыва на иск арендатора о плате за часть участка в Word
Готовый шаблон: подставьте свои данные вместо полей в квадратных скобках.
Соберите отзыв по материалам вашего дела в «Документах Про»: с контррасчётом, нормами и ссылками на практику ВС РФ. Результат в Word.
Коротко: иск арендатора о неосновательном обогащении за часть участка
| Вопрос | Ответ (на октябрь 2026 г.) |
|---|---|
| Кто потерпевший | Арендатор, если он вносит собственнику плату за весь участок (п. 1 ст. 1102, п. 2 ст. 1105 ГК РФ) |
| Размер обогащения | Внесённая арендная плата за период × занятая площадь / площадь участка |
| Рыночная ставка | Не применяется, особенно при договорном запрете субаренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ) |
| Ключевой акт | Определение СКЭС ВС РФ от 14.08.2026 № 308-ЭС26-2637, дело № А32-10559/2024 |
| Проценты | По ст. 395 ГК РФ только на обоснованную сумму, с момента по п. 2 ст. 1107 ГК РФ |
| Документ ответчика | Отзыв по ст. 131 АПК РФ, госпошлиной не облагается |
Правовая основа
- Гражданский кодекс РФ (ГК РФ): п. 1 ст. 1102, п. 2 ст. 1105, ст. 1107; п. 1 ст. 611, ст. 612, 613, п. 2 ст. 615, п. 1 ст. 617; ст. 304, 305; п. 5 ст. 274.
- Земельный кодекс РФ (ЗК РФ): подп. 7 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 65 (платность земли); п. 4 ст. 65: плата за частные участки устанавливается договорами аренды.
- Арбитражный процессуальный кодекс РФ (АПК РФ): ст. 51, 65, 66, ч. 1 ст. 110, ст. 131.
Что решил Верховный Суд в деле № А32-10559/2024
Фабула. ООО «Грин Моторс» 04.12.2023 взяло в аренду на три года у гражданки М. участок 21 900 кв. м в Краснодарском крае: 29 000 руб. в месяц, с 09.01.2024 97 750 руб. Пункт 4.2.7 договора запрещал субаренду без письменного согласия арендодателя. В акте приёма-передачи стороны указали, что препятствий к использованию нет и претензий у арендатора нет, хотя на участке уже стояло некапитальное здание столовой ООО «Промстроймонтаж».
Арендатор взыскивал с владельца столовой 1 100 000 руб. за 04.12.2023–14.11.2024 по рыночной ставке 100 000 руб. в месяц за 800 кв. м «с учётом необходимой территории» из заключения специалиста.
Путь дела:
- Арбитражный суд Краснодарского края, решение от 24.12.2024: иск удовлетворён полностью.
- Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд, постановление от 29.04.2025: взыскано 10 526,40 руб. Суд взял арендную плату, фактически перечисленную собственнику по платёжным поручениям за исковой период (915 336,30 руб.), и площадь мобильного здания по паспорту (252 кв. м), а не 800 кв. м из иска.
- Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, постановление от 24.12.2025: апелляция отменена, решение оставлено в силе. Довод: плата за частную землю не регулируется, значит, применима рыночная ставка.
- СКЭС ВС РФ отменила постановление округа и оставила в силе постановление апелляции.
Выводы коллегии:
- Сбережение у владельца объекта возникает потому, что за его пользование платит арендатор, поэтому обогащение равно части платы, которую арендатор вносит собственнику, пропорционально занятой площади.
- Без согласия собственника арендатор не мог сдать часть участка и получать доход по рыночной ставке.
- Арендатор, который принял участок с видимым чужим строением без оговорок, не может требовать от арендодателя устранения недостатков или уменьшения платы (п. 2 ст. 612 ГК РФ). Он также не заявлял требований к собственнику и не принимал мер к освобождению участка по ст. 304, 305 ГК РФ.
Кто надлежащий истец: собственник или арендатор?
Надлежащий истец тот, кто фактически платит за землю, которой пользуется ответчик. Если участок сдан целиком и арендатор платит за всю площадь, потерпевшим по ст. 1102 ГК РФ становится арендатор, а иск собственника за этот период суды отклоняют (дело № А66-15592/2023).
Для ответчика это означает две линии защиты:
- Иск собственника при действующей аренде: он ненадлежащий истец, плату за весь участок он получает от арендатора.
- Иск арендатора: требуйте доказательств внесения платы и ходатайствуйте о привлечении собственника третьим лицом (ст. 51 АПК РФ), чтобы снять риск двойного взыскания.
Как посчитать контррасчёт?
Контррасчёт строится по формуле из Определения № 308-ЭС26-2637: арендная плата, фактически внесённая арендатором за спорный период × площадь, занятая ответчиком / общая площадь участка.
Порядок действий:
- Соберите договор аренды и все допсоглашения об изменении платы.
- Потребуйте от истца платёжные поручения собственнику за спорный период: нет платежей, нет и сбережения за счёт истца.
- Неполный месяц считайте пропорционально дням, как 15 ААС для 14 дней ноября 2024 г.
- Площадь объекта берите по техническому паспорту или схеме кадастрового инженера.
- Пересчитайте проценты по ст. 395 ГК РФ на итоговую сумму.
Пример: павильон 60 кв. м на участке 5 000 кв. м, плата 150 000 руб. в месяц, 12 месяцев. 150 000 × 12 × 60 / 5 000 = 21 600 руб. против 720 000 руб. по рыночной ставке.
Как оспорить площадь «с учётом необходимой территории»?
Истец обычно заявляет площадь с прилегающей территорией. В деле № А32-10559/2024 апелляция взяла 252 кв. м по паспорту мобильного здания при заявленных 800 кв. м.
К отзыву приложите паспорт объекта, схему кадастрового инженера с координатами и фотографии, показывающие отсутствие ограждённой территории вокруг объекта.
Фактическое пользование большей территорией доказывает истец (ст. 65 АПК РФ); при споре заявляйте ходатайство о землеустроительной экспертизе.
Есть ли у ответчика законное основание пользования?
Если основание есть, нет и неосновательного обогащения (п. 1 ст. 1102 ГК РФ). Проверьте:
- Договор с собственником или прежним правообладателем. Переход права собственности на сданное в аренду имущество не прекращает договор аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Права третьих лиц сохраняются при передаче участка в аренду, а о них арендодатель обязан предупредить арендатора (ст. 613 ГК РФ). Претензии арендатора в этом случае адресованы арендодателю.
- Сервитут. Плату за обременённый участок вправе требовать собственник (п. 5 ст. 274 ГК РФ), и при оплате сервитута собственнику сбережения за счёт арендатора нет.
- Сам факт, что объект стоял до аренды, основанием пользования не является: он работает на снижение суммы (п. 2 ст. 612 ГК РФ), но не на отказ в иске.
Проценты и начало периода
Проценты по ст. 395 ГК РФ начисляются с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности сбережения (п. 2 ст. 1107 ГК РФ), и только на обоснованную сумму. Ответчику, не знавшему о новой аренде, разумно заявлять началом начисления дату получения претензии. Период самого обогащения не может начинаться раньше даты, с которой истец обязан платить по договору аренды.
Риски ответчика, которые стоит учесть
Пропорциональный расчёт не защищает от иска об освобождении участка: арендатор как титульный владелец вправе требовать устранения препятствий и против третьих лиц (ст. 304, 305 ГК РФ). СКЭС прямо упрекнула истца в том, что он таких мер не принимал.
Для публичной земли действует регулируемая арендная плата (ст. 39.7 ЗК РФ). Этот сценарий разобран в статье «Плата за землю под зданием: отзыв на иск о неосновательном обогащении».
Судебная практика
- Определение СКЭС ВС РФ от 14.08.2026 № 308-ЭС26-2637, дело № А32-10559/2024. Арендатор частного участка взыскивал с владельца столовой 1,1 млн руб. по рыночной ставке. Оставлено в силе взыскание 10 526,40 руб.: часть внесённой арендной платы пропорционально занятой площади.
- Определение СКЭС ВС РФ от 19.12.2023 № 305-ЭС23-15148, дело № А41-40464/2022. Арендатор публичного участка требовал с МУП 12 534,75 руб. за насосную станцию. Суды сочли арендатора ненадлежащим истцом. ВС отменил акты и направил дело на новое рассмотрение: именно арендатор, вносящий плату, вправе взыскать сбережённые платежи соразмерно занятой части.
- Решение Арбитражного суда Тверской области от 24.03.2025 по делу № А66-15592/2023. Предприниматель, сдавший частные участки целиком в аренду аффилированному обществу, требовал 611 380 руб. с ПАО «Россети Центр» за опоры ЛЭП. В иске отказано: потерпевший арендатор, обязанный платить за участки (со ссылкой на № 305-ЭС23-15148).
- Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 07.04.2026 № 18-КГ26-32-К4. Собственник частного участка взыскивал плату с предпринимателя, эксплуатирующего баню. Апелляция отказала, в том числе из-за расчёта за всю площадь участка. ВС отменил акты: пользование признано ответчиком в объяснениях полиции, а размер обогащения суд обязан исследовать. Ответчику стоит спорить о размере, а не отрицать пользование.
Отзыв на иск арендатора: что в нём и как заполнить
- Шапка: арбитражный суд, истец-арендатор, ответчик, номер дела.
- Позиция: размещение объекта не оспаривается, спор только о размере.
- Доводы: мера обогащения по Определению № 308-ЭС26-2637, запрет субаренды, акт приёма без замечаний (п. 2 ст. 612 ГК РФ), площадь по паспорту объекта.
- Контррасчёт и проценты, распределение расходов по ч. 1 ст. 110 АПК РФ.
- Просительная часть: отказать сверх контррасчёта, предложить истцу представить платёжные поручения, привлечь собственника третьим лицом.
Общие возражения собраны в образце возражения на иск о взыскании неосновательного обогащения, бремя доказывания разобрано в статье «Неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК) в суде».
Вопросы и ответы
Может ли арендатор взыскать рыночную ставку за часть частного участка?
По Определению СКЭС ВС РФ № 308-ЭС26-2637 нет. Обогащение равно доле фактически внесённой собственнику платы пропорционально занятой площади. Запрет субаренды без согласия собственника дополнительно исключает довод об упущенном доходе.
Что делать, если истец не представил платёжные поручения?
Заявить, что сбережение за счёт истца не доказано (ст. 65 АПК РФ). Апелляция по делу № А32-10559/2024 считала по платёжкам, а не по договору.
Нужно ли привлекать собственника участка?
Да, ходатайство по ст. 51 АПК РФ в интересах ответчика: участие собственника снимает риск повторного иска за тот же период.
Можно ли взыскать проценты на всю сумму иска?
Нет. Проценты по ст. 395 ГК РФ начисляются только на обоснованную сумму обогащения и с даты по п. 2 ст. 1107 ГК РФ.
Частые ошибки
- Отрицать очевидное пользование вместо контррасчёта. Без него суд примет расчёт истца, как первая инстанция по делу № А32-10559/2024.
- Считать по договорной, а не по внесённой плате. Нужны платёжные поручения истца собственнику.
- Соглашаться с площадью из иска. Пятно застройки по паспорту объекта может быть в разы меньше «необходимой территории».
- Не заявить о привлечении собственника. Остаётся риск второго иска за тот же период.
Чек-лист
Отмечено 0 из 5
Вывод для практики
Отзыв на иск арендатора строится на споре о размере, а не о факте пользования. Исход решают три цифры: внесённая собственнику плата, площадь объекта по документам и площадь участка. Рыночное заключение истца после Определения № 308-ЭС26-2637 теряет значение. Шаблон договора, где стоит сразу оговорить чужие объекты на участке: образец договора аренды земельного участка.
Соберите отзыв на иск арендатора по материалам вашего дела в «Документах Про»: с контррасчётом, нормами и ссылками на практику ВС РФ. Результат в Word. Уже есть черновик? Сервис доработает документ и усилит аргументацию.
Источники
- Определение СКЭС ВС РФ от 14.08.2026 № 308-ЭС26-2637
- Постановление 15 ААС от 29.04.2025 по делу № А32-10559/2024
- Определение СКЭС ВС РФ от 19.12.2023 № 305-ЭС23-15148
- Определение СКГД ВС РФ от 07.04.2026 № 18-КГ26-32-К4
- Решение АС Тверской области по делу № А66-15592/2023
- Ст. 1102, ст. 1105, ст. 1107, ст. 612, ст. 615 ГК РФ
- Ст. 65 ЗК РФ
- Ст. 131 АПК РФ
Статья носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста: исход спора зависит от доказательств платежей истца, площади объекта и оснований его размещения.
