Департамент имущества присылает расчёт «за фактическое пользование землёй» на миллионы рублей: площадь взята по всему кадастровому участку, ставка максимальная, период четыре-пять лет назад, сверху проценты по ст. 395 ГК. Платить за землю под зданием придётся, но спорить о размере почти всегда есть о чём. Под этот спор подготовлен отзыв на иск о неосновательном обогащении за пользование земельным участком, образец которого можно скачать ниже. Главное правило: публичный собственник должен доказать, какую площадь вы реально занимали, а вы должны показать, сколько земли нужно для эксплуатации объекта, и подкрепить это заключением кадастрового инженера или экспертизой.
Образец отзыва на иск о неосновательном обогащении за пользование земельным участком в Word
Готовый шаблон: подставьте свои данные вместо полей в квадратных скобках.
Не хотите заполнять вручную?
В «Документах Про» этот документ можно сгенерировать целиком под вашу ситуацию: с вашими данными, расчётами и ссылками на нормы. Готовый документ скачивается в Word и сразу готов к подаче.
Коротко: плата за бездоговорное пользование публичной землёй
| Вопрос | Ответ |
|---|---|
| Основание иска | Ст. 1102, п. 2 ст. 1105 ГК РФ; подп. 7 п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 65 ЗК РФ |
| С какого момента платит покупатель здания | С регистрации перехода права на здание (п. 1 ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ) |
| За какую площадь | За часть участка, занятую зданием и необходимую для его использования, если не доказано фактическое пользование большей площадью |
| По какой ставке | Как арендная плата за публичный участок без торгов: в порядке п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ по актам РФ, региона или муниципалитета, действовавшим в каждом периоде |
| Исковая давность | 3 года (ст. 196 ГК РФ) отдельно по каждому периоду платы (п. 24 Пленума ВС № 43) |
| Претензия | Обязательна (ч. 5 ст. 4 АПК РФ); давность приостанавливается на 30 дней (п. 3 ст. 202 ГК РФ, п. 16 Пленума ВС № 43) |
| Проценты | П. 2 ст. 1107 и ст. 395 ГК РФ; на «давностную» часть не начисляются (п. 1 ст. 207 ГК РФ) |
| Документ ответчика | Отзыв (ст. 131 АПК РФ) с контррасчётом и ходатайством о землеустроительной экспертизе (ст. 82 АПК РФ) |
Правовая основа
Платность. Любое использование земли платное, кроме случаев, установленных законом (подп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК РФ); формы платы — земельный налог и арендная плата (п. 1 ст. 65 ЗК РФ). Собственник здания на публичном участке налог не платит, поэтому до заключения договора аренды с него взыскивают сбережённую арендную плату как неосновательное обогащение.
Переход прав на землю. Покупатель здания получает право пользования частью участка, которая занята зданием и необходима для его использования (п. 1 ст. 35 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ); исключительное право на выкуп или аренду без торгов дает п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ. Речь не о «всём кадастровом участке», а о необходимой площади.
Размер платы. Сбережённое при временном пользовании возмещается по п. 2 ст. 1105 ГК РФ. Для публичной земли это арендная плата по основным принципам из постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ) и по порядку, который для участков без торгов устанавливают Правительство РФ, регион (и для неразграниченной собственности) или муниципалитет (п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ).
Давность и проценты. Три года (ст. 196 ГК РФ) по каждому периодическому платежу (п. 24 постановления Пленума ВС от 29.09.2015 № 43). Проценты — с момента, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности сбережения (п. 2 ст. 1107 ГК РФ); с истечением давности по долгу истекает и давность по процентам (п. 1 ст. 207 ГК РФ).
Площадь: почему «весь участок» не аргумент
Типичная ошибка истца: участок когда-то сформировали под имущественный комплекс, а теперь всю его площадь вписывают в расчёт против собственника одного строения. ВС прямо указал, что сам факт кадастрового учёта участка определённой площади с таким видом использования не подтверждает, что вся она нужна для эксплуатации здания (определение № 307-ЭС25-1444, о нём ниже).
Как строить защиту по площади:
- Бремя доказывания. Истец доказывает фактическое использование конкретной площади (ст. 65 АПК РФ). Если в деле только выписка ЕГРН и расчёт, укажите на отсутствие актов обследования и фотофиксации.
- Необходимая площадь. Заключение кадастрового инженера: пятно застройки, погрузочная зона, проезд, противопожарные расстояния.
- Неиспользование остальной части. Фото с датами, спутниковые снимки за разные годы, заросли, отсутствие вашего ограждения.
- Противоречия истца. Прежний договор аренды с меньшей площадью, схема последующего раздела участка.
- Экспертиза. Землеустроительная экспертиза снимает спор «заключение против расчёта»; оплату вносят на депозит суда (ст. 108 АПК РФ).
Обратная сторона: если вы огородили и используете весь участок под стоянку техники и складирование, довод о «пятне застройки» не сработает. Суд взыщет за фактически используемую площадь.
Ставка: регулируемая плата, а не рыночная
Плата за публичные участки без торгов регулируется, поэтому обогащение считают по нормативному порядку каждого периода, а не по рыночной ставке оценщика. Что проверить в расчёте истца:
- категория использования: под склад применяется складской коэффициент, а не торговый;
- кадастровая стоимость: за спорный период и пропорционально площади; если стоимость оспорена, проверьте дату применения новой (см. «Как снизить кадастровую стоимость в 2026 году»);
- льготы: льготный коэффициент вашей категории укажите с цитатой акта; но льгота, привязанная к действию (например, к переоформлению права в срок), не действует для того, кто его не совершил (№ 306-ЭС17-13791);
- годы: коэффициенты меняются, расчёт «по текущей ставке за все годы» неверен.
Исковая давность по каждому периоду
Региональный порядок обычно устанавливает ежеквартальные или ежемесячные сроки платы. Давность считается по каждому платежу с даты, когда он должен был быть внесён, плюс 30 дней претензионного порядка. Остальное отсекается по заявлению ответчика (п. 2 ст. 199 ГК РФ), которое делается в первой инстанции. Подробнее — в статье «Исковая давность в практике ВС РФ 2026».
Проценты по ст. 395 и п. 2 ст. 1107 ГК
Довод «проценты не начисляются, пока департамент не прислал расчёт» суды, как правило, отклоняют: собственник здания знает, что пользуется землёй без оплаты, с момента регистрации права, а ставки опубликованы. В деле № 306-ЭС17-13791 ВС оставил в силе решение, которым проценты взысканы вместе с обогащением за весь период. Поэтому возражать стоит по-другому:
- проценты на «давностные» периоды не начисляются (п. 1 ст. 207 ГК РФ);
- проценты начисляются только на сумму, которую суд признает обоснованной, после пересчёта площади и ставки;
- начало начисления по каждому платежу — не раньше срока его внесения по региональному порядку, а не с первого дня периода;
- на требования, возникшие до 01.04.2022, проценты за период моратория по постановлению Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 (с 01.04.2022 по 01.10.2022) не начисляются (п. 7 постановления Пленума ВС от 24.12.2020 № 44).
Кто вообще должен платить
Арендатор здания по общему правилу оплачивает землю в составе арендной платы за здание (п. 2 ст. 654 ГК РФ). Ссудополучатель-госорган, имеющий право на безвозмездное пользование землёй (ст. 39.10 ЗК РФ), автоматически платить не обязан. Должник — собственник здания с даты регистрации права. Логика доказывания кондикции разобрана в статье «Неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК) в суде».
Позиция высших судов
- Обзор судебной практики ВС № 2, 3 (2024), утв. Президиумом ВС 27.11.2024, п. 3: площадь участка, предоставляемого собственнику объекта, определяется исходя из функционального использования, она должна быть соразмерна объекту (определение № 26-КГПР23-4-К5). Тезис касается предоставления участка, но суды применяют ту же логику к расчёту платы.
- Обзор судебной практики ВС № 4 (2016), утв. 20.12.2016, п. 9: плата за пользование зданием по общему правилу включает плату за землю под ним.
- Постановление Пленума ВАС от 24.03.2005 № 11 формально не отменено и продолжает применяться: на п. 13 и 14 (переход прав на землю к покупателю здания) ВС ссылался в деле № 306-ЭС17-13791, на п. 22 (пользование землёй арендатором здания) — в деле № 307-ЭС25-1444. Но часть пунктов написана под ст. 36 ЗК РФ, утратившую силу с 01.03.2015: сверяйте каждую ссылку с действующей редакцией.
Судебная практика: 4 дела ВС
- Определение СКЭС ВС от 24.06.2025 № 307-ЭС25-1444, дело № А56-38909/2023. Администрация городского поселения в Ленинградской области сдала предпринимателю Б. по итогам аукциона здание бани площадью 146,9 кв. м за 92 000 руб. в год, а затем взыскала 5,27 млн руб. за пользование всем участком площадью 9 574 кв. м. Три инстанции иск удовлетворили. ВС указал: по п. 2 ст. 654 ГК РФ плата за землю входит в арендную плату за здание, если иное не согласовано; администрация не доказала использование всего участка; кадастровый учёт с видом использования «для обслуживания здания бани» не подтверждает, что вся площадь нужна; прежнему арендатору для бани выделяли лишь 169 кв. м. Акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение.
- Определение СКЭС ВС от 19.12.2017 № 306-ЭС17-13791, дело № А65-6671/2016. Предприниматель А. купил здание на участке, который был у продавца в постоянном (бессрочном) пользовании, право не переоформили. Апелляция снизила взыскание, применив льготную ставку 2% кадастровой стоимости. ВС: льгота распространяется только на тех, кто переоформил право; с 01.03.2015 плата определяется по правилам п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ на основании региональных актов. Оставлено в силе решение о взыскании 137 495 руб. обогащения и 15 239 руб. процентов. Площадь при этом считали по фактическому участку: 290 кв. м, затем 352 кв. м после формирования.
- Определение СКЭС ВС от 07.05.2024 № 309-ЭС23-24361, дело № А60-52308/2022. Администрация Екатеринбурга взыскивала с регионального следственного управления СК России плату за землю под помещениями, полученными в безвозмездное пользование. Суды взыскали, сославшись на обязанность ответчика оформить права на землю. ВС: ссудополучатель не обладает вещным правом, госорган вправе получить участок в безвозмездное пользование (ст. 39.10 ЗК РФ), а договорная обязанность оформить права сама по себе не презюмирует платности. В иске отказано.
- Определение СКЭС ВС от 14.08.2026 № 308-ЭС26-2637, дело № А32-10559/2024. Арендатор частного участка площадью 21 900 кв. м взыскивал с владельца некапитальной столовой, занимавшей около 800 кв. м, 1,1 млн руб. по рыночной ставке из заключения специалиста. Первая инстанция и округ иск удовлетворили. ВС: обогащение определяется как часть арендной платы, которую истец вносит собственнику, пропорционально занятой площади, а рыночная ставка неприменима. Оставлено в силе постановление апелляции о взыскании 10 526,40 руб. Земля частная, но довод о пропорции площади применим и в спорах с департаментами.
Отзыв на иск о неосновательном обогащении за землю образец: что в нём и как заполнить
Образец написан для типовой ситуации: ООО владеет складом на муниципальном участке 4 000 кв. м, департамент требует 2,8 млн руб. за четыре года. Блоки документа:
- Шапка: суд, номер дела, стороны с ОГРН и ИНН, цена иска.
- Позиция по существу: ответчик не оспаривает обязанность платить и концентрирует спор на размере.
- Площадь: 1 300 кв. м по заключению кадастрового инженера, фото и снимки, недоказанность использования остальной части, ссылка на № 307-ЭС25-1444.
- Ставка: неверный коэффициент категории использования со ссылкой на пункт регионального акта.
- Давность: периоды, по которым срок истёк, с учётом 30 дней претензии.
- Проценты: исключение «давностных» периодов, начисление с даты платежа и только на обоснованную сумму.
- Контррасчёт и ходатайство об экспертизе: вопросы, кандидатура эксперта, депозит.
Частые ошибки
- Отрицать обязанность платить. Позиция «договора нет — платить не должны» не работает и портит восприятие остальных доводов.
- Не представить контррасчёт. Тогда расчёт истца остаётся единственным в деле.
- Заявить давность «в целом». Перечислите периоды и даты платежей, по которым срок истёк.
- Ограничиться словами про «пятно застройки». Без заключения кадастрового инженера или экспертизы довод не доказан.
- Не проверить коэффициенты по годам. Расчёт по одной ставке за все годы — частая ошибка истца.
- Просить выкупить весь участок. Это само по себе не доказывает использование всей площади (№ 307-ЭС25-1444), но истец будет на это ссылаться.
Чек-лист
- Выписки ЕГРН на здание и участок, дата регистрации вашего права.
- Расчёт истца: площадь, кадастровая стоимость, коэффициенты, период.
- Региональный или муниципальный акт о порядке определения арендной платы за каждый год.
- Заключение кадастрового инженера о площади, необходимой для эксплуатации.
- Фото, видео, спутниковые снимки неиспользуемой части участка.
- Расчёт давности по каждому платежу с учётом 30 дней претензии.
- Контррасчёт обогащения и процентов.
- Ходатайство об экспертизе, согласие экспертной организации, платёжка о депозите.
Параллельно оформляйте участок (см. «Аренда и выкуп публичных земель в 2026 году»): с даты договора бездоговорное пользование заканчивается.
Статья носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста: расчёт платы зависит от регионального порядка, конкретных обстоятельств пользования участком и доказательств по делу.
