Договор дарения дома и земельного участка между родственниками, образец которого приложен к статье, рассчитан на типичную семейную ситуацию: родитель или бабушка с дедушкой передают ребёнку или внуку жилой дом целиком вместе с землёй под ним. Сделка оформляется в простой письменной форме и регистрируется через МФЦ, а НДФЛ близкие родственники не платят. Но у дома есть своя специфика: зарегистрированные жильцы, материнский капитал, коммунальные договоры. Разбираем, как всё учесть.
Образец договора дарения жилого дома с земельным участком в Word
Готовый шаблон: подставьте свои данные вместо полей в квадратных скобках.
Не хотите заполнять вручную?
В «Документах Про» этот документ можно сгенерировать целиком под вашу ситуацию: с вашими данными, расчётами и ссылками на нормы. Готовый документ скачивается в Word и сразу готов к подаче.
Коротко: что нужно знать
- Дом и участок дарятся вместе одним договором, если оба принадлежат дарителю (подп. 5 п. 1 ст. 1, п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Подарить дом и оставить себе землю под ним нельзя.
- Форма простая письменная (ст. 574 ГК РФ). Нотариус нужен, если дарится доля в праве собственности или собственник несовершеннолетний (ст. 42, 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
- Госпошлина за регистрацию права гражданина на участок для ИЖС, ЛПХ или садоводства — 700 ₽ и столько же на жилой дом, построенный на таком участке (подп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Итого 1400 ₽.
- Срок регистрации — 7 рабочих дней в Росреестре и 9 рабочих дней через МФЦ (ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ).
- НДФЛ не платят супруги, родители и дети, бабушки, дедушки и внуки, братья и сёстры (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
- Зарегистрированные члены семьи дарителя теряют право пользования домом после перехода права, если закон не говорит иное (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Это стоит отразить в договоре.
Правовая основа
| Вопрос | Норма | Что важно |
|---|---|---|
| Дарение | ст. 572–581 ГК РФ | Безвозмездность, никаких встречных обязательств |
| Форма | ст. 574 ГК РФ | Письменная, договор не регистрируется, регистрируется переход права |
| Единство дома и земли | п. 4 ст. 35 ЗК РФ | Объекты дарятся вместе |
| Жильцы | п. 2 ст. 292 ГК РФ, ст. 31 ЖК РФ | Право пользования членов семьи прежнего собственника прекращается |
| Согласие супруга | п. 3 ст. 35 СК РФ | Нотариальное, если дом нажит в браке |
| Материнский капитал | ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ | Доли детей в доме, построенном на маткапитал |
| Пошлина | подп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ | 700 ₽ за каждый объект |
| Налог | п. 18.1 ст. 217 НК РФ | Освобождение для членов семьи и близких родственников |
Договор дарения дома и земельного участка между родственниками: как оформить
Порядок действий для самой частой ситуации, когда даритель — единственный собственник дома и участка.
- Закажите выписки ЕГРН отдельно на дом и на участок. В договор из них переносятся кадастровые номера, площади, категория земель и вид разрешённого использования, номера записей о праве.
- Сверьте фактическое состояние с реестром. Если к дому пристроена веранда или второй этаж, не отражённые в ЕГРН, регистрация пройдёт, но одаряемый получит дом с площадью из реестра, а реконструкцию придётся узаконивать самому. Если дом вообще не стоит на учёте, сначала его нужно зарегистрировать, иначе подарить можно только землю.
- Выясните, кто прописан в доме. Сведения можно получить в МВД по месту жительства или через Госуслуги. Список заносится в раздел 3 договора.
- Проверьте источник средств. Если на покупку или строительство дома направлялся материнский капитал, доли должны быть выделены детям. Тогда дарится не дом целиком, а доля дарителя, и сделка идёт через нотариуса.
- Получите нотариальное согласие супруга, если дом куплен или построен в браке на общие деньги. Для дома, полученного по наследству или в дар, согласие не нужно.
- Подпишите договор в двух экземплярах, оплатите две пошлины по 700 ₽ от имени одаряемого.
- Подайте документы в МФЦ вдвоём с паспортами: даритель подаёт заявление о переходе права, одаряемый — о регистрации права на дом и участок.
- После регистрации одаряемый переоформляет на себя договоры на электричество, газ, воду и вывоз мусора, а даритель снимается с регистрационного учёта, если обещал это сделать.
Договор дарения дома и земельного участка образец: что в нём и как заполнить
Наш договор дарения жилого дома и земельного участка (образец в Word) составлен под одного дарителя и одного одаряемого, дом и участок целиком, без маткапитала и долей. Документ открывается названием, строкой с городом и датой и преамбулой с паспортными данными сторон.
Раздел 1. Предмет договора
Дом и участок описаны в отдельных подпунктах. Для участка указываются кадастровый номер, местоположение, площадь, категория и вид разрешённого использования, для дома — кадастровый номер, адрес, площадь, этажность и год постройки. Всё переносится из свежих выписок ЕГРН. В пп. 1.2 и 1.3 называются документы, по которым даритель стал собственником каждого объекта. Это важно, потому что дом и земля часто оформлены в разное время и по разным основаниям: участок получен от администрации, а дом построен позже. Пункт 1.4 перечисляет баню, сарай, колодец и другие постройки, которые не стоят на кадастровом учёте, а п. 1.5 фиксирует степень родства для налоговой.
Раздел 2. Заверения дарителя
Даритель подтверждает, что дом и участок свободны от прав третьих лиц, сообщает об ограничениях из выписки (охранные зоны, сервитуты), основании, по которому имущество не является общим с супругом, отсутствии маткапитала, долгов по налогам и коммунальным платежам и процедуры банкротства. Заверения по ст. 431.2 ГК РФ дают одаряемому право на возмещение убытков, если сведения окажутся ложными, например если после регистрации выяснится долг перед газовой компанией с угрозой отключения.
Раздел 3. Лица, зарегистрированные в доме
Этот раздел отличает дом от голой земли. Перечислите всех, кто прописан в доме, и укажите срок, в течение которого даритель выпишется. По общему правилу п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности прекращает право пользования членов семьи прежнего собственника. Исключение составляют лица, отказавшиеся от приватизации, и лица, за которыми право пользования сохраняется по закону или решению суда. Если даритель продолжит жить в доме по договорённости с одаряемым, вместо п. 3.2 укажите это прямо, но без условия о пожизненном проживании как плате за дар: такое условие превращает дарение в возмездную сделку.
Раздел 4. Передача и регистрация
Дом передаётся в день подписания, договор одновременно служит документом о передаче. В п. 4.2 перечислите ключи, технический паспорт, документы о подключении к сетям и запишите показания счётчиков: это избавит от споров с ресурсоснабжающими организациями о том, кто должен за прошлый период.
Разделы 5–7
Обязанности одаряемого после регистрации (налоги, коммунальные договоры, использование участка по назначению), право дарителя отменить дарение по ст. 578 ГК РФ, заключительные положения, адреса и подписи. Об отмене дарения и её пределах подробно рассказано в статье об отмене дарения квартиры после побоев: правила для дома те же.
Образец для МФЦ: какие документы взять
В МФЦ принимают договор, составленный самостоятельно, специальный бланк не нужен. Тем, кто ищет «договор дарения дома и земельного участка между родственниками образец для МФЦ скачать бесплатно», подойдёт файл по ссылке в начале статьи. С собой понадобятся:
- паспорта дарителя и одаряемого;
- оригиналы договора дарения, не менее двух экземпляров (сотрудник МФЦ сканирует их и возвращает сторонам после регистрации);
- нотариальное согласие супруга дарителя, если дом нажит в браке;
- нотариальная доверенность, если кто-то действует через представителя;
- реквизиты оплаты пошлины.
Выписки ЕГРН и свидетельства о родстве подавать не нужно, но свидетельства пригодятся, если налоговая запросит пояснения.
Сколько стоит оформление: цена договора дарения дома и участка
Затраты на договор дарения дома и земельного участка между родственниками (стоимость оформления, о которой часто спрашивают) складываются из нескольких частей.
| Расход | Сумма |
|---|---|
| Госпошлина за участок для ИЖС, ЛПХ, садоводства | 700 ₽ |
| Госпошлина за жилой дом на таком участке | 700 ₽ |
| Госпошлина за дом и участок иного назначения | 4000 ₽ за каждый объект (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ) |
| Выписки ЕГРН | по тарифам Росреестра, при заказе через Госуслуги дешевле |
| Нотариус (если дарится доля или стороны хотят удостоверить договор) | тариф по ст. 333.24 НК РФ плюс услуги правового и технического характера |
| НДФЛ для близких родственников | не платится |
Итого для родственников при подаче через МФЦ цена вопроса обычно ограничивается 1400 ₽ пошлины. Сама «цена» в договоре дарения не указывается: если в документе появится сумма, это уже купля-продажа. Указывать кадастровую стоимость не обязательно.
Дарение доли или части дома
Доля дома и участка. Если даритель владеет, например, 1/2 в праве собственности на дом и такой же долей участка, договор дарения доли дома и земельного участка между родственниками (образец потребует правки предмета) удостоверяется нотариально (ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ). Доля в доме и доля в участке дарятся вместе, а согласие других сособственников не требуется.
Доли детям. Договор дарения долей дома и земельного участка детям, образец которого часто ищут родители после покупки дома с маткапиталом, тоже оформляется у нотариуса. Если ребёнку нет 14 лет, дар от его имени принимает законный представитель. Надёжнее, чтобы им был второй родитель, а не сам даритель: представитель не вправе совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично (п. 3 ст. 182 ГК РФ). Подросток от 14 до 18 лет подписывает договор сам с согласия родителя.
Часть дома. Под «частью жилого дома» обычно понимают одну из половин дома с отдельными входами. С 1 марта 2022 года такие объекты, если они соответствуют признакам дома блокированной застройки, признаются домами блокированной застройки (ст. 16 Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ). Если в ЕГРН у вас самостоятельный объект с отдельным кадастровым номером, договор дарения части дома и земельного участка между родственниками составляется по нашему образцу без нотариуса: в п. 1.1.2 описывается именно этот объект. Если же в выписке значится доля в праве на весь дом, это дарение доли, и нужен нотариус.
Если дом садовый, а не жилой
На участках в СНТ часто стоит садовый дом. Его можно подарить по этому же шаблону: в п. 1.1.2 замените «жилой дом» на «садовый дом», а раздел 3 о зарегистрированных лицах удалите, ведь прописаться в садовом доме нельзя. Пошлина та же — 700 ₽. Если вы решите не дарить, а продать дом, используйте договор купли-продажи дома с земельным участком. Если на участке нет строений, внесённых в ЕГРН, подойдёт отдельный договор дарения земельного участка.
Частые ошибки
- Подарен дом без участка или участок без дома. Регистратор приостановит регистрацию, а уже зарегистрированную сделку можно оспорить.
- В договоре условие о пожизненном проживании дарителя как «плата» за дар. Это признак договора ренты, и сделку можно признать притворной.
- Не учтён материнский капитал. Дети остаются без долей, а сделку оспорит прокурор или орган опеки.
- Нет согласия супруга на дарение общего дома. Оспорить сделку можно в течение года с момента, когда супруг узнал о ней.
- Жильцы не указаны. Одаряемый получает дом с прописанными людьми и вынужден выписывать их через суд.
- Площадь дома в договоре указана по старому техпаспорту БТИ, а не по ЕГРН.
- Не переоформлены коммунальные договоры. Счета продолжают приходить дарителю, а долги копятся.
Практика
Суды общей юрисдикции регулярно рассматривают три вида споров о дарении домов. Первый — иски наследников дарителя о признании сделки недействительной по ст. 177 и 178 ГК РФ: пожилой даритель якобы не понимал, что лишается дома, или считал, что подписывает завещание. Исход почти всегда зависит от судебно-психиатрической экспертизы и показаний свидетелей. Второй — отмена дарения по ст. 578 ГК РФ, где суды требуют доказать умышленное причинение телесных повреждений или покушение на жизнь дарителя, а обычный семейный конфликт основанием не считают. Третий — выселение родственников дарителя новым собственником по п. 2 ст. 292 ГК РФ: здесь важно, отказывались ли жильцы от приватизации и не сохраняется ли за ними право пользования по иным основаниям. Нотариальное удостоверение сделки с пожилым дарителем снижает риск первой группы споров.
Чек-лист перед подписанием
Отмечено 0 из 8
Статья носит информационный характер и отражает законодательство на октябрь 2026 года. При дарении доли, дома, купленного с материнским капиталом, или имущества с участием несовершеннолетних обратитесь к нотариусу или юристу.
