Договор купли-продажи дома, образец которого вы скачаете ниже, составлен для самой частой сделки: один собственник продаёт другому гражданину жилой дом вместе с участком под ним, а документы подаются на регистрацию через МФЦ. Дом и землю нельзя продать по отдельности, если они принадлежат одному лицу, поэтому оба объекта описываются в одном договоре и регистрируются одновременно.
Скачать образец договора купли-продажи жилого дома с земельным участком в Word
Готовый шаблон: подставьте свои данные вместо полей в квадратных скобках.
Не хотите заполнять вручную? В «Документах Про» этот документ можно сгенерировать целиком под вашу ситуацию: с вашими данными, расчётами и ссылками на нормы. Готовый документ скачивается в Word и сразу готов к подаче.
Коротко: что нужно знать о сделке в 2026 году
- Форма. Простой письменный договор одним документом, подписанный сторонами (ст. 550 ГК РФ). Нотариус обязателен, только если продаётся доля в праве собственности (кроме продажи всех долей одним договором) или собственник дома несовершеннолетний либо ограниченно дееспособный (ч. 1.1 ст. 42, ст. 54 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
- Дом и участок продаются вместе. Отчуждение здания без земельного участка, на котором оно стоит, не допускается, если оба принадлежат одному лицу (подп. 5 п. 1 ст. 1, п. 4 ст. 35 ЗК РФ).
- Существенные условия: точное описание объектов (кадастровые номера, адрес, площадь), цена, а для жилого дома — перечень лиц, сохраняющих право пользования после продажи (ст. 554, 555, п. 1 ст. 558 ГК РФ).
- Госпошлина за регистрацию права собственности гражданина на участок для ИЖС, ЛПХ, садоводства или огородничества и на жилой дом на таком участке — по 700 ₽ за каждый объект (подп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если участок иного назначения, пошлина составит 4000 ₽ за объект при кадастровой стоимости до 20 млн ₽ (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
- Срок регистрации: 7 рабочих дней при подаче в Росреестр, 9 рабочих дней через МФЦ (ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ).
- Право переходит к покупателю не в день подписания, а с даты записи в ЕГРН (ст. 551 ГК РФ).
Договор купли-продажи дома: правовая основа
| Вопрос | Норма | Что важно |
|---|---|---|
| Продажа недвижимости | ст. 549–557 ГК РФ | Письменная форма, предмет, цена, передаточный акт |
| Продажа жилого помещения | ст. 558 ГК РФ | Перечень лиц, сохраняющих право пользования |
| Единство дома и земли | п. 4 ст. 35 ЗК РФ | Дом без участка продать нельзя |
| Раскрытие обременений участка | ст. 37 ЗК РФ | Продавец сообщает обо всех известных ограничениях |
| Права на землю у покупателя дома | ст. 552 ГК РФ | Покупатель получает права на участок под домом |
| Согласие супруга | п. 3 ст. 35 СК РФ | Нотариальное, если дом и участок — общее имущество |
| Заверения продавца | ст. 431.2 ГК РФ | Ответственность за недостоверные сведения |
| Доверенность | п. 1 ст. 185.1 ГК РФ | На распоряжение недвижимостью — только нотариальная |
Обратите внимание на ст. 558 ГК РФ. Для квартиры и дома существенное условие — перечень лиц, которые сохраняют право пользования жильём после продажи. Если зарегистрированных нет или все они выписываются, это прямо пишут в договоре. Умолчание не делает договор незаключённым автоматически, но открывает дорогу спорам о выселении.
Пошаговый порядок оформления
- Закажите выписки из ЕГРН на дом и на участок отдельно. В них — собственник, кадастровые номера, площадь, вид разрешённого использования участка, ограничения, аресты и ипотека.
- Проверьте, совпадает ли реальность с ЕГРН. Пристройки, мансарда, второй этаж, не внесённые в реестр, — это реконструкция без учёта. Её лучше узаконить до сделки, иначе покупатель приобретёт дом меньшей площади, чем видит. О том, как это сделать упрощённо, — в статье о дачной амнистии в 2026 году.
- Узнайте, кто зарегистрирован в доме. Справку выдают в МВД, МФЦ или через Госуслуги; договор должен назвать каждого и срок снятия с учёта.
- Выясните происхождение дома. Если при покупке или строительстве использовался материнский капитал, у детей должны быть доли. Тогда продажа идёт через нотариуса и с разрешением органа опеки, а наш шаблон не подходит без доработки. Подробнее о правилах — в статье о материнском капитале в 2026 году.
- Получите нотариальное согласие супруга продавца, если дом и участок приобретены в браке за плату.
- Подпишите договор в двух экземплярах и рассчитайтесь. В шаблоне заложен перевод на счёт продавца в день подписания с его собственноручной записью о получении денег.
- Подайте документы в МФЦ вместе: заявления о регистрации перехода права на оба объекта, паспорта, договор, согласие супруга, квитанции.
- Подпишите передаточный акт после регистрации, снимите показания счётчиков и перезаключите договоры с газовой и энергосбытовой компаниями.
Договор купли-продажи дома с земельным участком через МФЦ: документы и пошлины
| Документ | Кто | Комментарий |
|---|---|---|
| Паспорта | Обе стороны | Подаются лично |
| Заявления о регистрации перехода права | Обе стороны | Отдельно по дому и по участку, оформляет специалист МФЦ |
| Договор купли-продажи | Стороны | Один договор на оба объекта |
| Нотариальное согласие супруга | Продавец | Если объекты — общее имущество супругов |
| Нотариальная доверенность | Представитель | При сделке через представителя |
| Квитанции о пошлине | Покупатель | 700 ₽ + 700 ₽ для ИЖС, ЛПХ, садоводства |
Отдельного бланка «для МФЦ» нет. Договор купли-продажи дома с земельным участком образец 2025 для МФЦ, если он содержит кадастровые номера, цену и перечень зарегистрированных, пригоден и в 2026 году: требования ГК РФ к договору не менялись. Договор купли-продажи дома образец 2026 для МФЦ отличается от прошлогодних шаблонов лишь актуальными суммами пошлин, которые проверяйте перед оплатой. Если стороны не могут прийти вместе, документы подаются электронно с усиленной квалифицированной подписью или через нотариуса.
Договор купли-продажи дома с земельным участком образец: что в нём и как заполнить
Шаблон рассчитан на типичную ситуацию: один продавец, один покупатель, дом и участок целиком, без ипотеки и материнского капитала, оплата до регистрации.
Преамбула
ФИО, даты рождения, паспорта, СНИЛС и адреса регистрации — строго по паспортам. Ошибка в одной цифре серии или номера — частая причина приостановления регистрации.
Раздел 1. Предмет
Две таблицы — для дома и для участка. Все данные переписываются из выписок ЕГРН: кадастровый номер, адрес, площадь, этажность, год постройки, материал стен; для участка — категория земель и вид разрешённого использования. Пункты 1.4 и 1.5 называют основание права продавца и номер записи в ЕГРН. В п. 1.6 перечислите всё, что остаётся покупателю вместе с домом: баню, сарай, забор, газовый котёл, скважину, септик. Это снимет споры о том, что продавец увёз оборудование.
Раздел 2. Сведения об объектах и заверения продавца
Пункт 2.1 исполняет обязанность по ст. 37 ЗК РФ: перечислите ограничения из выписки (охранные зоны газопровода и ЛЭП, водоохранную зону, сервитуты). Пункт 2.2 — заверения по ст. 431.2 ГК РФ: объекты не проданы, не в залоге, не под арестом, без долгов по коммунальным услугам, без материнского капитала. Пункт 2.3 — перечень зарегистрированных лиц и срок их выписки: это и есть условие ст. 558 ГК РФ. Пункт 2.4 закрывает вопрос согласия супруга.
Раздел 3. Цена и расчёты
Общая цена и отдельно цена дома и участка. Раздельная цена важна дважды: покупателю — для имущественного вычета (на землю под ИЖС и на дом вычет предоставляется, ст. 220 НК РФ), продавцу — для расчёта НДФЛ, если объекты разного срока владения. В п. 3.3 укажите реквизиты счёта продавца; получение денег он подтверждает записью в разделе подписей. Поскольку оплата проходит до передачи, залог в силу закона не возникает (п. 5 ст. 488 ГК РФ), и после регистрации не придётся снимать обременение.
Раздел 4. Передача и регистрация
Дом передаётся по акту после регистрации. До этого продавец отвечает за сохранность и коммунальные платежи. Стороны подают документы в оговорённый срок, пошлину платит покупатель. Налоги на имущество делятся по периодам владения.
Разделы 5–6
Обязанности продавца передать ключи, документы на газовое оборудование и договоры с ресурсниками, освободить дом. Покупатель подтверждает осмотр: за явные недостатки, которые он видел, продавец не отвечает (ст. 475 ГК РФ применяется к скрытым дефектам). Неустойка за просрочку передачи и выписки зарегистрированных стимулирует продавца выполнить эти обязанности вовремя.
Подписи и передаточный акт
Таблица с подписями и записью продавца о получении денег. Акт фиксирует передачу ключей, документов и показания счётчиков электроэнергии, газа и воды.
Договор купли-продажи дома по доверенности: образец и риски
Если продавец не может приехать, договор подписывает представитель по нотариальной доверенности (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ). Чтобы использовать договор купли-продажи дома по доверенности, образец дополните в преамбуле фразой: «в лице [ФИО представителя], действующего на основании доверенности от [дата], удостоверенной нотариусом [ФИО], реестровый № [номер]». Покупателю стоит проверить доверенность на сайте Федеральной нотариальной палаты, убедиться, что в ней прямо указаны право продать дом и участок и право получить деньги, а расчёт вести на счёт самого собственника. Самый частый сценарий мошенничества — продажа по отозванной доверенности или от имени умершего доверителя.
Предварительный договор купли-продажи дома
Предварительный договор купли-продажи дома, образец которого часто просят риелторы, нужен, когда сделку пока нельзя заключить: продавец оформляет наследство, узаконивает пристройку или ждёт одобрения ипотеки покупателю. Требования ст. 429 ГК РФ:
- письменная форма, как и у основного договора;
- условия, позволяющие определить дом и участок и цену;
- срок заключения основного договора; если он не указан — один год.
Предварительный договор не регистрируется и права собственности не переносит. Если покупатель по предварительному договору уже оплатил всю или почти всю цену, суды квалифицируют его как договор купли-продажи будущей недвижимости с условием о предварительной оплате (п. 23 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49). Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком, образец которого составляется по тем же правилам, должен описывать оба объекта: иначе требование о понуждении к заключению основного договора суд может не удовлетворить из-за неопределённости предмета. Аванс по предварительному договору при срыве сделки возвращается; задаток теряет та сторона, которая отказалась от сделки (ст. 381 ГК РФ).
Налоги
Продавец освобождается от НДФЛ, если владел домом и участком минимальный срок: 5 лет, а в случаях из п. 3 ст. 217.1 НК РФ (наследство, дарение от члена семьи, единственное жильё, приватизация, рента) — 3 года. Срок считается отдельно по каждому объекту. При меньшем сроке доход уменьшают на документально подтверждённые расходы на покупку или на вычет до 1 млн ₽ (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Если цена объекта ниже 70 % его кадастровой стоимости, доход считается от 70 % кадастровой стоимости (п. 5 ст. 217.1 НК РФ). Подробно правила для жилья разобраны в статье о налоге при продаже недвижимости в 2026 году. Покупатель вправе заявить имущественный вычет до 2 млн ₽ расходов на дом и участок под ним (подп. 3 п. 1, подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).
Частые ошибки
- Продан только дом или только участок. Такая сделка противоречит п. 4 ст. 35 ЗК РФ и может быть признана ничтожной.
- Площадь дома в ЕГРН меньше реальной. Покупатель получает незарегистрированную реконструкцию и проблемы при газификации, страховании и последующей продаже.
- Нет перечня зарегистрированных. Бывшие родственники продавца могут заявить право пользования домом.
- Материнский капитал не выделен в доли. Сделку оспорят в интересах детей, органы опеки и прокуратура подают такие иски регулярно.
- Простая письменная доверенность. Регистрацию приостановят.
- Общая цена без разбивки. Покупатель рискует столкнуться с вопросами налоговой при вычете, а продавец переплатит налог.
- Деньги наличными без записи о получении. Продавец может заявить, что оплаты не было, и потребовать расторжения.
Практика
Споры по таким сделкам типовые. Первая группа — иски о признании сделок ничтожными, когда дом и участок проданы порознь: суды применяют ст. 168 ГК РФ в связи с прямым запретом п. 4 ст. 35 ЗК РФ. Вторая — требования покупателей об уменьшении цены, если после сделки выяснилось, что часть участка находится в охранной зоне, а продавец написал «ограничений нет». Третья — иски об оспаривании продажи дома, купленного с материнским капиталом без выделения долей детям: суды восстанавливают права несовершеннолетних, а покупатель остаётся с требованием о возврате денег к продавцу. Поэтому заверения раздела 2 шаблона — не формальность, а основа для взыскания убытков (ст. 431.2 ГК РФ).
Чек-лист перед подписанием
- Свежие выписки ЕГРН на дом и на участок, собственник один и тот же.
- Фактическая площадь и этажность дома совпадают с реестром.
- Нет ипотеки, арестов, материнского капитала, прав детей.
- Справка о зарегистрированных, срок выписки указан в договоре.
- Нотариальное согласие супруга или подтверждение, что объекты — личное имущество.
- Цена указана отдельно по дому и участку.
- Запись продавца о получении денег сделана.
- Документы поданы через МФЦ, пошлины оплачены, передаточный акт подписан.
Статья носит информационный характер и отражает законодательство на октябрь 2026 года. Перед сделкой уточните размер пошлины и сроки регистрации в Росреестре, а при продаже доли, дома с материнским капиталом или имущества несовершеннолетнего обратитесь к нотариусу или юристу.
