Уведомление о расторжении договора найма жилого помещения от наймодателя: образец 2026 в Word

Сдать квартиру по договору найма просто, а вот прекратить его по своей инициативе собственнику заметно сложнее: Гражданский кодекс разрешает наймодателю расторгнуть договор только через суд и только по названным в законе основаниям. Поэтому уведомление о расторжении договора найма жилого помещения, отправленное нанимателю, выполняет две задачи: предлагает разойтись мирно и открывает дорогу в суд, если жилец не отреагирует. Разбираем, как составить такой документ, когда он работает и в чём ошибаются собственники.

Коротко: что нужно знать

• Наниматель может расторгнуть договор в любое время, письменно предупредив наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
• Наймодатель может расторгнуть договор только в судебном порядке и только по основаниям ст. 687 ГК РФ: неуплата, разрушение или порча жилья, использование не по назначению или систематическое нарушение прав соседей после предупреждения, непригодность жилья для проживания.
• Неуплата. При долгосрочном найме основанием служит невнесение платы за шесть месяцев (если договор не устанавливает более длительный срок), при краткосрочном (до года) достаточно, чтобы плата не была внесена более двух раз после установленного срока.
• Досудебный этап обязателен. Прежде чем подать иск о расторжении, нужно предложить нанимателю расторгнуть договор и подождать ответа 30 дней или срок, указанный в предложении (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
• Выселение. После расторжения наниматель и проживающие с ним граждане подлежат выселению, но принудительно это делается только на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ).
• Окончание срока. По долгосрочному договору наймодатель обязан не позднее чем за три месяца до окончания срока либо предложить продление, либо предупредить об отказе от продления в связи с решением не сдавать жильё не менее года (п. 2 ст. 684 ГК РФ).

Правовая основа

Важная деталь: к краткосрочному найму не применяются, в частности, ст. 684–686 ГК РФ (п. 2 ст. 683 ГК РФ), если договор не предусматривает иное. Значит, у жильца по договору на 11 месяцев нет преимущественного права на продление, и предупреждать его за три месяца об отказе продлевать договор закон не требует. Договор просто прекращается по истечении срока.

Уведомление о расторжении договора найма жилого помещения в одностороннем порядке: образец и пределы

Собственники часто ищут формулировку, которая позволила бы «просто выселить» жильца письмом. Такой возможности закон не даёт. По п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от договора допускается только в случаях, предусмотренных законом. Если обе стороны договора являются обычными гражданами, право на внесудебный отказ договором предоставить нельзя: п. 2 ст. 310 ГК РФ разрешает это лишь в договорах, связанных с предпринимательской деятельностью. А если наймодатель ведёт бизнес (ИП или компания, сдающая квартиры), договор может дать право на односторонний отказ только нанимателю-гражданину.

Статья 687 ГК РФ для наймодателя предусматривает именно судебный порядок. Поэтому даже если в договоре написано «наймодатель вправе отказаться от договора, предупредив за 30 дней», суд вправе признать это условие противоречащим закону. Практика здесь неоднородна, и строить расчёт на таком пункте рискованно.

Из этого следует, как правильно использовать уведомление:

• как предложение расторгнуть договор по соглашению сторон с конкретной датой и порядком передачи квартиры;
• как досудебное требование по п. 2 ст. 452 ГК РФ, без которого суд вернёт иск о расторжении;
• как доказательство того, что наниматель знал о долге и о намерении наймодателя расторгнуть договор.

Если жилец согласен, вы подписываете соглашение о расторжении и акт возврата квартиры. Если нет, через 30 дней подаёте иск.

Пошаговый порядок

1. Проверьте основание. Посмотрите срок договора: до года он краткосрочный, свыше года долгосрочный. Посчитайте просрочки по плате: для краткосрочного найма нужно больше двух пропущенных сроков, для долгосрочного шесть месяцев неуплаты.
2. Соберите доказательства. Выписки по карте или счёту, расписки, переписка с напоминаниями. Подойдёт и таблица начислений и оплат, подписанная вами.
3. Составьте уведомление. Укажите реквизиты договора, размер платы, перечень неоплаченных периодов, сумму долга, предложение расторгнуть договор с конкретной даты и срок для ответа.
4. Отправьте его правильно. Заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении на адрес квартиры, а также по каналам связи, согласованным в договоре. Сообщение считается доставленным и тогда, когда адресат не получил письмо по зависящим от него причинам (ст. 165.1 ГК РФ).
5. Дождитесь ответа. Если наниматель согласился, подпишите соглашение и акт, снимите показания счётчиков, примите ключи.
6. Обратитесь в суд. Если ответа нет в течение 30 дней или жилец отказался, подавайте иск о расторжении договора, выселении и взыскании долга. Иск о расторжении договора найма и выселении рассматривает районный суд, требование о взыскании долга заявляется вместе с ним. Как оформить иск, разобрано в материале про исковое заявление о выселении.

Уведомление о расторжении договора найма жилого помещения: образец, что в нём и как заполнить

Образец составлен под самую частую ситуацию: собственник-гражданин сдаёт квартиру по договору на 11 месяцев, а жилец больше двух раз не заплатил в срок. Уведомление о расторжении договора найма жилого помещения, образец от наймодателя которого вы скачиваете, состоит из следующих блоков.

Шапка. Кому (ФИО нанимателя и адрес квартиры) и от кого (ФИО наймодателя, адрес для писем, телефон, e-mail). Адрес для ответа указывайте реальный: на него наниматель направит согласие или возражения.

Заголовок. Слово «найма» в названии документа вместо «аренды» точнее: квартира, сданная гражданину для проживания, передаётся по договору найма (гл. 35 ГК РФ).

Сведения о договоре. Дата и номер договора, адрес квартиры, срок. Отдельным абзацем указывается размер платы и срок её внесения со ссылкой на пункт договора.

Таблица задолженности. Период, срок оплаты по договору, сколько начислено, сколько оплачено, сколько не доплачено. Таблица показывает суду сразу и количество просрочек, и итоговую сумму долга.

Правовое основание. Ссылка на п. 2 ст. 687 ГК РФ с указанием, что договор краткосрочный и плата не внесена более двух раз. Если ваш договор заключён на срок больше года, замените это предложение на основание «невнесение платы за шесть месяцев».

Предложение. Три пункта: расторгнуть договор с конкретной даты, освободить квартиру и вернуть ключи по акту, погасить долг. Здесь же предлагается зачесть обеспечительный платёж в счёт задолженности: так обе стороны избегают спора о залоге.

Последствия отказа. Предупреждение, что через 30 дней наймодатель обратится в суд с иском о расторжении, выселении, взыскании долга и процентов по ст. 395 ГК РФ. Этот абзац подтверждает, что досудебный порядок по п. 2 ст. 452 ГК РФ соблюдён.

Приложения и подпись. Копия договора, расчёт долга, проект соглашения о расторжении. Дата и подпись наймодателя.

Уведомление о досрочном расторжении договора найма жилого помещения по другим основаниям

Шаблон легко адаптировать к другим ситуациям, когда досрочное расторжение возможно:

• Порча или разрушение квартиры. Опишите повреждения, приложите фотографии и акт осмотра. Суд может дать нанимателю срок до года на устранение нарушений (п. 2 ст. 687 ГК РФ).
• Использование не по назначению или нарушение прав соседей. Здесь сначала направляется предупреждение о необходимости устранить нарушение. Если наниматель продолжает, наймодатель вправе обратиться в суд (п. 4 ст. 687 ГК РФ).
• Жильё стало непригодным для проживания. Требовать расторжения в суде может любая сторона (п. 3 ст. 687 ГК РФ).

Если основания нет, а квартира нужна собственнику, остаётся договариваться: предложить расторжение по соглашению сторон, вернуть часть платы, компенсировать переезд. При долгосрочном найме можно дождаться окончания срока и не позднее чем за три месяца до него предупредить нанимателя об отказе от продления по ст. 684 ГК РФ. Помните, что если в течение года после этого собственник сдаст квартиру другому лицу, прежний наниматель вправе требовать признания нового договора недействительным и возмещения убытков (п. 4 ст. 684 ГК РФ).

Подробнее о том, как жильцов выселяют после окончания договора, в статье про договор найма квартиры и выселение.

Чем отличается уведомление от нанимателя

Для сравнения полезно помнить, как устроена обратная ситуация. Наниматель не обязан объяснять причины и обращаться в суд: достаточно письменно предупредить наймодателя за три месяца и получить согласие граждан, постоянно проживающих вместе с ним (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Поэтому если жилец сам заявил, что съезжает, наймодателю не нужно направлять встречное уведомление: достаточно согласовать дату передачи ключей, подписать акт и произвести расчёты. Плату за наём жилец вносит до окончания трёхмесячного срока или до даты, о которой стороны договорились.

Если наниматель уехал, не предупредив и не вернув ключи, договор сам по себе не прекращается. Собственнику в этом случае тоже стоит направить уведомление с предложением расторгнуть договор, а при отсутствии ответа обратиться в суд. Вскрывать квартиру и выносить чужие вещи без решения суда опасно: жилец может заявить о пропаже имущества.

Частые ошибки наймодателей

• Требование съехать «в одностороннем порядке» за несколько дней. Такое письмо не прекращает договор и не даёт права менять замки. Самовольное выселение может обернуться для собственника ответственностью и иском жильца.
• Нет перечня просрочек. Фраза «вы постоянно задерживаете оплату» ничего не доказывает. Суду нужны конкретные периоды и суммы.
• Письмо не на тот адрес. Если наниматель указан в договоре с адресом регистрации в другом городе, отправьте уведомление и туда, и на адрес квартиры.
• Нет срока для ответа. Тогда действует 30-дневный срок закона, но лучше указать его прямо, чтобы потом не спорить о дате, с которой можно идти в суд.
• Залог удержан без расчёта. Обеспечительный платёж засчитывается в счёт долга только в той части, в которой долг подтверждён. Остаток подлежит возврату (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ). Жильцы активно взыскивают такие суммы, о чём подробнее в материале как вернуть залог за квартиру.
• Путаница с краткосрочным наймом. Собственник по договору на 11 месяцев отправляет «предупреждение за три месяца» по ст. 684 ГК РФ, хотя эта норма к краткосрочному найму не применяется. Ошибки это не создаёт, но и не ускоряет процесс.

Практика: на что смотрит суд

В спорах о расторжении найма по иску собственника суды проверяют три вещи: соблюдён ли досудебный порядок по п. 2 ст. 452 ГК РФ, есть ли основание из ст. 687 ГК РФ и подтверждено ли оно документами. При отсутствии доказательств направления предложения о расторжении иск в этой части оставляют без рассмотрения. Поэтому сохраняйте опись вложения и почтовую квитанцию, а при отправке через мессенджер делайте скриншоты с датой и номером телефона адресата, указанного в договоре.

Отдельно суд оценивает, можно ли дать нанимателю время на исправление: при долгах это частая ситуация, если жилец погасил задолженность до решения. Отсрочить исполнение решения о расторжении суд может по просьбе нанимателя, но не более чем на год (п. 2 ст. 687 ГК РФ).

Чек-лист

• Определён вид договора: краткосрочный или долгосрочный.
• Подсчитаны просрочки и сумма долга, есть таблица начислений и оплат.
• В уведомлении указаны договор, квартира, размер платы, основание по ст. 687 ГК РФ.
• Предложено расторгнуть договор по соглашению с конкретной даты.
• Указан срок для ответа, не менее 30 дней.
• Решён вопрос с обеспечительным платежом.
• Письмо отправлено с описью и уведомлением о вручении, копия сохранена.
• Подготовлены проект соглашения о расторжении и акт возврата квартиры.

Отмечено 0 из 8

Материал носит информационный характер: перед отправкой уведомления сверьте условия вашего договора найма и при сложном споре обратитесь к юристу.