Сдать квартиру просто, а вот расстаться с жильцом, который перестал платить и не собирается съезжать, бывает очень трудно. Многие собственники в такой ситуации меняют замки или выносят вещи на лестницу и потом сами оказываются виноватыми. Разберём, что говорит глава 35 Гражданского кодекса о найме жилья, чем краткосрочный договор отличается от долгосрочного и как выселить неплательщика по закону.
Что такое договор найма и чем он отличается от аренды
Если квартиру сдают гражданину для проживания, это договор найма жилого помещения (гл. 35 ГК РФ). Собственник в нём — наймодатель, жилец — наниматель. Нанимателем по ст. 677 ГК может быть только физическое лицо. Если квартиру снимает компания для своих сотрудников, это уже аренда по гл. 34 ГК, и правила там другие.
Основные правила оформления:
- Форма письменная (ст. 674 ГК). Если договора на бумаге нет, он не становится недействительным. Но свидетели уже не помогут доказать его условия, нужны переписка, переводы, расписки.
- Срок не больше 5 лет (ст. 683 ГК). Если срок в договоре не указан, договор считается заключённым на пять лет. Об этом часто забывают те, кто подписывает договор «без даты окончания».
- Обременение. Если договор заключён на год и больше, найм становится обременением права собственности и подлежит госрегистрации (п. 2 ст. 674 ГК). При этом регистрируют обременение, а не сам договор.
Права и обязанности сторон
Наймодатель обязан передать квартиру в пригодном для жилья состоянии, обеспечивать работу дома и коммунальные услуги. По общему правилу капитальный ремонт тоже на нём, но договор может это изменить. Повышать плату в одностороннем порядке нельзя: её размер меняют только по соглашению сторон (ст. 682 ГК).
Наниматель обязан:
- жить в квартире и использовать её по назначению;
- беречь имущество и поддерживать квартиру в надлежащем состоянии, делать текущий ремонт, если договор не говорит иное;
- вовремя платить за найм, а коммунальные услуги оплачивать, если это предусмотрено договором;
- не делать перепланировку без согласия наймодателя;
- сдавать квартиру в поднаём только с согласия наймодателя.
Постоянно проживающие с нанимателем
Вместе с нанимателем могут постоянно жить другие люди: супруг, дети, родственники. По п. 2 ст. 677 ГК их нужно перечислить в договоре. У них равные с нанимателем права пользования квартирой, а за их действия перед наймодателем отвечает наниматель (п. 3 ст. 677 ГК). Если такие жильцы заключат с нанимателем договор о солидарной ответственности, они становятся сонанимателями.
Совет собственнику: впишите в договор всех, кто будет жить в квартире. Тогда сразу понятно, кого выселять, и труднее подселить «нового родственника» без вашего ведома.
Краткосрочный и долгосрочный найм: в чём разница
Договор на срок до одного года называется краткосрочным. На него не распространяется ряд защитных для нанимателя норм (п. 2 ст. 683 ГК), если сам договор не предусматривает иное.
| Правило | Долгосрочный (от 1 года до 5 лет) | Краткосрочный (до 1 года) |
|---|---|---|
| Постоянно проживающих указывают в договоре (п. 2 ст. 677) | Да | Не обязательно |
| Временные жильцы (ст. 680) | Применяется | Не применяется |
| Преимущественное право на новый срок (ст. 684) | Есть | Нет |
| Поднаём и замена нанимателя (ст. 685–686) | Применяются | Не применяются |
| Расторжение за неуплату (ст. 687) | Неуплата за 6 месяцев | Неуплата более 2 раз после срока платежа |
| Суд может дать до года на исправление нарушений | Да | Нет |
| Госрегистрация обременения | Да | Нет |
На практике собственники чаще заключают договор на 11 месяцев: с ним проще расстаться и не нужно регистрировать обременение.
Преимущественное право на новый срок (ст. 684 ГК)
При долгосрочном найме у добросовестного нанимателя есть преимущественное право продлить договор. Не позднее чем за три месяца до окончания срока наймодатель должен сделать одно из двух:
- предложить заключить договор на тех же или на новых условиях;
- предупредить, что продлевать договор не будет, потому что решил не сдавать квартиру как минимум год.
Если наймодатель промолчал, а наниматель не отказался от продления, договор считается продлённым на тех же условиях и на тот же срок. Если собственник отказал в продлении, сославшись на то, что больше не будет сдавать квартиру, но в течение года сдал её другому, прежний наниматель может требовать признать новый договор недействительным и возместить ему убытки.
Практический вывод: предупреждение отправляйте заранее и письменно, например заказным письмом с описью или на согласованный в договоре мессенджер или e-mail. Сохраняйте подтверждение отправки.
Когда наймодатель может расторгнуть договор (ст. 687 ГК)
Наниматель может расторгнуть договор в любой момент, предупредив письменно за три месяца (с согласия постоянно проживающих с ним). У наймодателя возможностей меньше: договор расторгает только суд и только по основаниям из ст. 687 ГК:
- Неоплата. Наниматель не платит шесть месяцев, если договор не устанавливает более долгий срок. При краткосрочном найме достаточно, чтобы плата больше двух раз не была внесена в срок.
- Разрушение или порча квартиры нанимателем или людьми, за которых он отвечает.
- Использование не по назначению или систематическое нарушение прав соседей. Сначала наймодатель предупреждает нанимателя, и в суд можно идти, если нарушение повторится.
- Квартира стала непригодной для жилья или признана аварийной. С таким требованием может обратиться любая сторона.
При долгосрочном найме суд может дать нанимателю до одного года на устранение нарушений, например на погашение долга. Если за это время наниматель ничего не исправит, по повторному обращению наймодателя суд расторгнет договор. При краткосрочном найме такую отсрочку не дают.
Учтите: фраза в договоре вроде «наймодатель вправе выселить нанимателя в любой момент без суда» не даёт права самому выставить жильца. Основания расторжения для наймодателя установлены законом, и спорное условие суд, скорее всего, не поддержит.
Как выселить жильца, который не платит и не съезжает: пошагово
Шаг 1. Соберите доказательства
Понадобятся договор, акт приёма-передачи, выписки о поступлении оплаты или их отсутствии, переписка, где жилец признаёт долг или обещает заплатить. Посчитайте задолженность по месяцам.
Шаг 2. Направьте досудебное уведомление
В письменном требовании укажите сумму долга и срок погашения. Там же предложите расторгнуть договор и освободить квартиру к определённой дате. По п. 2 ст. 452 ГК требование о расторжении можно заявить в суд только после того, как другая сторона отказалась или не ответила в срок из предложения, а если срок не указан, то в течение 30 дней. Без такого предложения суд может оставить иск без рассмотрения.
Если срок договора уже закончился и вы вовремя предупредили о непродлении, расторгать нечего: жилец живёт в квартире без оснований. Ему всё равно стоит направить письменное требование выехать.
Шаг 3. Подайте иск
Иск о расторжении договора и выселении подают в районный суд по месту нахождения квартиры. В тот же иск можно включить взыскание долга по плате, коммунальным платежам и неустойки. Требование о выселении неимущественное, поэтому госпошлина для физлица составляет 3 000 ₽. За денежное требование пошлину платят отдельно по шкале ст. 333.19 НК РФ.
| Цена денежного требования | Госпошлина (физлицо, суд общей юрисдикции) |
|---|---|
| до 100 000 ₽ | 4 000 ₽ |
| 100 001 – 300 000 ₽ | 4 000 ₽ + 3% от суммы свыше 100 000 ₽ |
| 300 001 – 500 000 ₽ | 10 000 ₽ + 2,5% от суммы свыше 300 000 ₽ |
Если вы хотите только взыскать долг до 50 000 ₽, без выселения, это подсудность мирового судьи.
Шаг 4. Участие прокурора
В делах о выселении участвует прокурор: он вступает в процесс и даёт заключение (ч. 3 ст. 45 ГПК РФ). Суд сам извещает прокуратуру, отдельно писать туда не нужно. Прокурор оценивает, законны ли основания для выселения, особенно если в квартире живут несовершеннолетние. Поэтому доказательства неоплаты и досудебной переписки должны быть безупречными.
Шаг 5. Исполнение решения
По ст. 688 ГК после расторжения договора выселению подлежат и наниматель, и все, кто с ним живёт. Если после вступления решения в силу жилец не уезжает добровольно, получите исполнительный лист и передайте его судебным приставам. Принудительно выселяют именно они, в присутствии понятых, с описью имущества. Если у жильца была временная регистрация в квартире, решение суда также служит основанием снять его с учёта.
Смена замков и «выселение своими силами»: чем это грозит
Пока договор не расторгнут и нет решения суда, у нанимателя есть право жить в квартире, даже если он должен деньги. Если собственник меняет замки, не пускает жильца, отключает свет или выносит его вещи, это незаконно:
- ст. 19.1 КоАП РФ (самоуправство): предупреждение или штраф для граждан от 100 до 300 ₽, если существенного вреда нет;
- ст. 330 УК РФ: если самоуправство причинило существенный вред, штраф до 80 000 ₽, обязательные работы до 480 часов, исправительные работы до двух лет или арест до шести месяцев;
- ст. 139 УК РФ: если собственник без разрешения входит в квартиру, где живёт наниматель, это может быть незаконное проникновение в жилище, хотя квартира и принадлежит ему.
Кроме того, жилец может потребовать через суд вернуть доступ, возместить убытки за испорченные или пропавшие вещи и компенсировать моральный вред. В итоге собственник теряет время и деньги, а долг так и остаётся невзысканным.
Опись имущества: если жилец уехал, но вещи остались
Бывает, что жилец пропадает и оставляет вещи. В таком случае:
- не выбрасывайте и не продавайте вещи, иначе вам предъявят иск об убытках;
- составьте акт описи с участием двух незаинтересованных свидетелей, а лучше с участковым. Перечислите вещи, их состояние и количество, ведите фото- и видеосъёмку;
- направьте бывшему нанимателю уведомление, где сказано, где хранятся вещи и в какой срок их нужно забрать;
- если договор ещё действует и вы не уверены, что жилец действительно уехал, сначала добейтесь расторжения договора, а уже потом освобождайте квартиру.
При выселении через приставов опись делают они сами, и это ещё один довод в пользу законного пути.
Частые ошибки собственников
- Сдают квартиру без письменного договора и акта, а потом не могут доказать сумму оплаты и срок.
- Не указывают в договоре, кто будет жить вместе с нанимателем.
- Пропускают трёхмесячный срок предупреждения по ст. 684 ГК, и договор продлевается автоматически.
- Идут в суд, не направив предложение о расторжении.
- Меняют замки или отключают коммунальные услуги до решения суда.
- Принимают оплату наличными без расписок.
Чек-лист наймодателя
- Подписан письменный договор, в нём указаны срок, размер и срок оплаты, все жильцы.
- Квартира передана по акту с перечнем мебели и техники.
- Оплата поступает безналично или по распискам.
- Долг посчитан, жильцу направлено письменное требование и предложение расторгнуть договор.
- После 30 дней или срока из требования подан иск в районный суд, госпошлина 3 000 ₽ за выселение.
- После решения суда исполнительный лист передан приставам.
- Пока решения нет, вы не меняете замки и не трогаете вещи жильца.
Статья носит справочный характер и не заменяет консультацию юриста: исход дела о выселении зависит от условий договора, доказательств и позиции конкретного суда.
