Арендатор съезжает раньше срока, арендодатель не возражает, но через полгода выясняется, что запись об аренде так и висит в ЕГРН, обеспечительный платёж не возвращён, а за «лишний» месяц выставлена арендная плата. Всё это решается одним документом, подписанным вовремя и с правильными условиями. Ниже соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения: образец в Word с актом возврата и разбор каждого пункта.
Образец соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения в Word
Готовый шаблон: подставьте свои данные вместо полей в квадратных скобках.
Не хотите заполнять вручную?
В «Документах Про» этот документ можно сгенерировать целиком под вашу ситуацию: с вашими данными, расчётами и ссылками на нормы. Готовый документ скачивается в Word и сразу готов к подаче.
Коротко: что нужно знать
- Что это. Двусторонний документ, которым арендодатель и арендатор прекращают договор аренды по взаимному согласию (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Причины указывать не обязательно.
- Форма. Такая же, как у самого договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Договор аренды здания или помещения заключается в письменной форме одним документом (ст. 651 ГК РФ), значит, и соглашение составляется письменно и подписывается обеими сторонами.
- Когда прекращаются обязательства. С момента подписания соглашения, если в нём не указана другая дата (п. 3 ст. 453 ГК РФ). Поэтому дату расторжения лучше прописать прямо.
- Регистрация. Если договор аренды был зарегистрирован в ЕГРН, соглашение подают в Росреестр для погашения записи об аренде. Госпошлина по ст. 333.33 НК РФ: 2 000 рублей для организаций и 700 рублей для физических лиц.
- Срок. Закон не ограничивает: соглашение можно подписать в любой момент действия договора, в том числе за день до окончания срока.
- Что приложить. Акт приёма-передачи (возврата) помещения. Без него арендатор рискует платить аренду и после даты расторжения (ст. 622 ГК РФ).
Правовая основа
Основные нормы, которые применяются к расторжению аренды по соглашению сторон:
| Норма | Что регулирует |
|---|---|
| ст. 450 ГК РФ | Расторжение договора по соглашению сторон |
| ст. 452 ГК РФ | Форма соглашения; досудебный порядок, если вторая сторона не согласна |
| ст. 453 ГК РФ | Последствия расторжения, момент прекращения обязательств |
| ст. 622 ГК РФ | Возврат имущества с учётом нормального износа, плата за просрочку возврата |
| ст. 623 ГК РФ | Судьба улучшений арендованного имущества |
| ст. 651, 655 ГК РФ | Форма и регистрация аренды зданий и помещений, передача по акту |
| ст. 381.1 ГК РФ | Возврат обеспечительного платежа |
| ст. 333.33 НК РФ | Госпошлина за регистрацию соглашения |
Согласно п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Но обязательства, которые по своей природе должны исполняться и после расторжения, сохраняются: вернуть помещение, рассчитаться по долгам, вернуть обеспечительный платёж. Именно их и нужно подробно описать в соглашении.
Пункт 4 той же статьи говорит, что стороны не вправе требовать возврата исполненного до расторжения, если иное не установлено законом или соглашением. Если же одна сторона получила деньги, но встречного исполнения не дала (например, арендатор заплатил аванс за квартал, а съехал через месяц), применяются правила о неосновательном обогащении. Чтобы не доводить до спора, переплату лучше зачесть или вернуть прямо по условиям соглашения.
Когда нужно соглашение, а когда хватит уведомления
Соглашение используется, когда обе стороны согласны расстаться. Если согласна только одна, порядок другой:
- Договор без срока. Каждая сторона вправе отказаться от него, предупредив другую за три месяца, если речь идёт о недвижимости (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Соглашение не требуется, достаточно уведомления.
- В договоре прописано право на односторонний отказ. Если обе стороны ведут предпринимательскую деятельность, такое право можно предусмотреть договором (п. 2 ст. 310 и ст. 450.1 ГК РФ). Подробнее о том, как его реализовать, в статье про уведомление о расторжении договора аренды.
- Другая сторона нарушает договор и не соглашается расторгнуть его. Остаётся суд по ст. 619 или 620 ГК РФ. Перед иском нужно направить предложение расторгнуть договор и выждать срок, указанный в предложении, а если он не указан, 30 дней (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора аренды: образец
На практике этот документ часто называют «дополнительным соглашением», потому что он подписывается к уже действующему договору и становится его частью. Юридической разницы нет: доп соглашение о досрочном расторжении договора аренды и «просто» соглашение о расторжении порождают одинаковые последствия. Поэтому доп соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения, образец которого нужен для бизнес-центра или склада, можно составить по нашему шаблону, изменив только заголовок. Важно содержание, а не заголовок. Если договор допускает изменения условий только дополнительными соглашениями, логично назвать документ именно так.
Пошаговый порядок
- Согласуйте дату расторжения и условия расчётов. Обычно это последний день месяца, за который внесена арендная плата, чтобы не считать её посуточно.
- Проверьте, зарегистрирован ли договор. Откройте выписку из ЕГРН на помещение: в разделе об ограничениях будет запись об аренде с именем арендатора и сроком.
- Подпишите соглашение. Со стороны организации подписывает руководитель или представитель по доверенности. Проверьте полномочия: если подписант действует по доверенности, в ней должно быть право заключать и расторгать договоры.
- Освободите помещение и подпишите акт возврата. В акте фиксируются состояние помещения, показания счётчиков, переданные ключи. Это главное доказательство того, что арендатор вернул имущество.
- Рассчитайтесь. Арендатор доплачивает аренду и коммунальные платежи, арендодатель возвращает обеспечительный платёж за вычетом подтверждённых долгов.
- Погасите запись об аренде. Если договор был зарегистрирован, подайте соглашение в Росреестр через МФЦ или в электронном виде. Заявление может подать любая из сторон.
Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения: образец, что в нём и как заполнить
Образец рассчитан на самую частую ситуацию: арендодатель и арендатор являются организациями или индивидуальными предпринимателями, помещение возвращается по акту, обеспечительный платёж возвращается арендатору. Документ состоит из пяти разделов и приложения.
Преамбула и реквизиты договора. Укажите полные наименования сторон, ИНН, ОГРН, кто подписывает и на каком основании. В заголовке и в п. 1.1 обязательно приведите номер и дату расторгаемого договора, а также данные помещения: площадь, кадастровый номер, адрес. Если в договоре были дополнительные соглашения об изменении площади, укажите актуальную площадь.
Раздел 1. Расторжение договора. Главный пункт 1.2 с датой расторжения. Без неё договор будет прекращён с момента подписания (п. 3 ст. 453 ГК РФ), что не всегда удобно: например, если помещение будет освобождено только через две недели.
Раздел 2. Возврат помещения. Срок возврата совпадает с датой расторжения. Отдельно оговорено, что помещение возвращается с учётом нормального износа и без имущества арендатора. Пункт об улучшениях закрывает частый спор: по умолчанию стоимость неотделимых улучшений, сделанных с согласия арендодателя, арендатор вправе потребовать после прекращения договора (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Если стороны договорились иначе, это нужно закрепить. Пункт 2.4 воспроизводит правило ст. 622 ГК РФ о плате за просрочку возврата.
Раздел 3. Расчёты. Здесь фиксируется, по какую дату аренда уже оплачена, сколько арендатор доплачивает за остаток периода и коммунальные услуги, и в какой срок возвращается обеспечительный платёж. По п. 2 ст. 381.1 ГК РФ платёж возвращается, если обеспеченное обязательство прекратилось, а соглашение не предусматривает иного. Пункт 3.5 о взаимном отсутствии претензий защищает обе стороны от поздних требований о неустойке.
Раздел 4. Заключительные положения. Соглашение составлено в трёх экземплярах, третий нужен для Росреестра. Пункт о расходах на регистрацию позволяет заранее решить, кто платит пошлину.
Раздел 5. Реквизиты и подписи. Таблица с банковскими реквизитами обеих сторон. Подписи с расшифровкой, печать при наличии.
Соглашение о расторжении договора аренды и акт приема передачи
Приложение № 1 содержит акт возврата помещения. Он составляется в день фактического освобождения и подписывается обеими сторонами. В акте:
- описание состояния помещения и замечания арендодателя, если они есть;
- таблица показаний приборов учёта, по которым рассчитывается последний платёж за коммунальные услуги;
- количество переданных ключей, пропусков и карт доступа;
- подтверждение того, что имущество арендатора вывезено.
Подписанное соглашение без подписанного акта не защищает арендатора: если помещение фактически не возвращено, арендодатель вправе требовать плату за всё время просрочки (ст. 622 ГК РФ). А арендодателю акт без замечаний закрывает возможность позднее требовать возмещения ущерба за видимые недостатки, поэтому осматривать помещение нужно до подписи.
Особенности для разных объектов аренды
Соглашение о расторжении договора аренды офиса
Офис является тем же нежилым помещением, поэтому образец подходит без изменений. Обратите внимание на общие зоны и пропускной режим в бизнес-центре: в акте перечислите все пропуска, карты парковки, ключи от почтовых ящиков. Если в офисе был зарегистрирован юридический адрес арендатора, договоритесь о сроке смены адреса в ЕГРЮЛ.
Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка
Применяются те же правила ГК РФ, а также ст. 46 Земельного кодекса РФ. Договор аренды участка на срок от года подлежит регистрации, поэтому и соглашение о его расторжении подаётся в Росреестр. Для участков из государственной или муниципальной собственности расторжение оформляют через орган, который предоставил участок. Подробнее об условиях аренды участка в материале про договор аренды земельного участка.
Соглашение о расторжении договора аренды транспортного средства
Аренда автомобиля, спецтехники или другого транспорта государственной регистрации не подлежит: правила п. 2 ст. 609 ГК РФ о регистрации к ней не применяются (ст. 633 и 643 ГК РФ). Если вы ищете соглашение о расторжении договора аренды автомобиля, образец для нежилого помещения можно взять за основу: замените описание помещения на марку, модель, VIN и госномер, а в акт возврата добавьте пробег, комплектность и уровень топлива.
Соглашение о расторжении договора аренды квартиры
Для жилья действуют правила о договоре найма (гл. 35 ГК РФ), а не об аренде. Наём квартиры на срок не менее года регистрируется как обременение (ст. 674 ГК РФ), остальные договоры регистрации не требуют. Тем, кому нужно соглашение о расторжении договора аренды жилого помещения, скачать отдельный образец для найма лучше в разделе о жилье: в нём другие основания расторжения и учитываются граждане, постоянно проживающие с нанимателем.
Частые ошибки
- Нет даты расторжения. Договор прекращается с даты подписания, и возникает разрыв между датой расторжения и фактическим возвратом помещения.
- Соглашение подписано, акт нет. Арендатор фактически ушёл, но доказательств возврата нет, и арендодатель начисляет аренду за последующие месяцы.
- Не решён вопрос с обеспечительным платежом. Без срока возврата его приходится требовать отдельной претензией, а при отказе через суд.
- Не погашена запись в ЕГРН. Обременение мешает сдать помещение новому арендатору или продать его, а новый договор аренды не зарегистрируют.
- Подписант без полномочий. Доверенность не даёт права расторгать договоры, и соглашение оспаривается.
- Не оговорены улучшения. Арендатор, сделавший ремонт с согласия арендодателя, после расторжения требует компенсировать его стоимость.
- Соглашение оформлено для одного из нескольких договоров. Если стороны связаны несколькими договорами (аренда, парковка, хранение), в соглашении нужно точно указать номер и дату расторгаемого.
Практика
Суды последовательно взыскивают обеспечительный платёж с арендодателя, если договор прекращён, а оснований для удержания нет. Например, по делу, в котором арендатор взыскал обеспечительный платёж около 841 тыс. рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами, Верховный Суд отказал арендодателю в передаче жалобы (определение ВС РФ от 28.09.2015 № 305-ЭС15-12714): довод о том, что договор не прекращён, не подтвердился материалами дела. Вывод для практики: в соглашении нужно чётко зафиксировать сам факт и дату расторжения, тогда спор о том, действует ли договор, не возникнет.
Если договор продолжает действовать по вашим данным, но нужно изменить отдельные условия (ставку, площадь, срок), используйте не расторжение, а дополнительное соглашение к договору аренды.
Чек-лист
Отмечено 0 из 8
Соглашение о расторжении договора аренды: образец 2026 года учитывает действующие нормы ГК РФ и новые размеры госпошлин за регистрацию, которые применяются с 2025 года. Образец скачать в Word можно по ссылке в начале статьи.
Статья носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста: перед подписанием сверьте условия соглашения с вашим договором аренды и выпиской из ЕГРН.
