Предварительный договор купли-продажи квартиры: образец 2026 с задатком

Предварительный договор купли-продажи квартиры: образец ниже нужен, когда стороны уже договорились о цене и условиях, но подписать основной договор прямо сейчас не могут. Продавцу нужно собрать документы или выписать жильцов, покупателю дождаться одобрения ипотеки или продать своё жильё. Разбираем, как составить такой договор, чтобы он реально обязывал стороны, как правильно оформить задаток и в каком случае суд признает «предварительный» договор основным.

Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры в Word

Готовый шаблон: подставьте свои данные вместо полей в квадратных скобках.

Не хотите заполнять вручную? В «Документах Про» этот документ можно сгенерировать целиком под вашу ситуацию: с вашими данными, расчётами и ссылками на нормы. Готовый документ скачивается в Word и сразу готов к подаче.

Коротко: что нужно знать

• Что это. Договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи на заранее согласованных условиях (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Квартира по нему ещё не продаётся и право собственности не переходит.
• Форма. Та же, что у основного договора. Для купли-продажи квартиры это простая письменная форма в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Устный предварительный договор ничтожен (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Регистрировать его в Росреестре не нужно.
• Срок. Указывается в договоре. Если его нет, основной договор нужно заключить в течение года (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
• Главный риск. Если к концу срока ни одна сторона не предложила заключить основной договор, обязательства по предварительному договору прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК РФ), а задаток придётся вернуть.
• Обеспечение. Задаток (п. 4 ст. 380 ГК РФ) или неустойка за уклонение (п. 26 постановления Пленума ВС от 25.12.2018 № 49).
• Госпошлин и нотариуса нет, если продаётся квартира целиком. Если продаётся доля или собственник несовершеннолетний, основной договор подлежит нотариальному удостоверению, а значит, нотариальная форма нужна и предварительному.

Правовая основа

Предварительный договор регулирует ст. 429 ГК РФ. К купле-продаже квартиры применяются также правила о продаже недвижимости (ст. 549–558 ГК РФ). Важнейшие разъяснения содержатся в пп. 23–29 постановления Пленума ВС от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора». Задаток регулируется ст. 380 и 381 ГК РФ.

Из этих норм следуют три практических вывода.

1. Достаточно определить предмет. Для признания предварительного договора заключённым достаточно условий, позволяющих установить предмет основного договора (п. 25 постановления № 49). Но для квартиры лучше сразу согласовать всё, что станет существенным условием основного договора: адрес и кадастровый номер (ст. 554 ГК РФ), цену (ст. 555 ГК РФ), перечень лиц, сохраняющих право пользования (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Иначе спор о понуждении превратится в спор об условиях.
2. Предоплата всей цены меняет квалификацию. Если «предварительный» договор обязывает покупателя до основного договора уплатить цену или её существенную часть, это договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, и правила ст. 429 ГК РФ к нему не применяются (абз. 3 п. 23 постановления № 49).
3. Бездействие обеих сторон прекращает обязательство. Если в течение срока никто не совершал действий, направленных на заключение основного договора, это свидетельствует об утрате интереса, и обязательство прекращается (п. 28 постановления № 49).

Предварительный договор купли-продажи квартиры образец: что в нём и как заполнить

Наш образец рассчитан на самую частую ситуацию: два физлица, квартира целиком в собственности продавца, задаток при подписании, оплата остатка через аккредитив при основном договоре.

Преамбула. ФИО, даты рождения, паспортные данные и адреса регистрации обеих сторон. Если на стороне продавца несколько собственников, укажите всех: подписать договор должен каждый.

Раздел 1. Предмет. Обязательство заключить основной договор и подробное описание квартиры: адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, количество комнат. Все сведения берите из свежей выписки ЕГРН. Там же указывается основание права продавца: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве, договор участия в долевом строительстве.

Раздел 2. Условия основного договора. Цена, порядок оплаты остатка, срок передачи квартиры, кто зарегистрирован в квартире и до какого момента выпишется, что остаётся из мебели и техники, кто платит за регистрацию. Это ровно те условия, о которых обычно и спорят при подписании основного договора. Чем точнее они записаны сейчас, тем меньше шансов, что продавец «передумает» под предлогом несогласованной цены или сроков.

Раздел 3. Задаток. Сумма, назначение (обеспечение обязательства заключить основной договор), зачёт в цену и последствия: при вине покупателя задаток остаётся у продавца, при вине продавца тот возвращает двойную сумму, при прекращении обязательства без вины сторон задаток возвращается полностью (ст. 381 ГК РФ). Отдельно указано, что убытки возмещаются сверх задатка с зачётом его суммы. Если вы оформляете задаток отдельным документом, перенесите в него те же условия о сумме, функциях и последствиях задатка.

Раздел 4. Заверения и обязанности. Продавец заверяет, что квартира свободна от прав третьих лиц и долгов, и обязуется до сделки не продавать и не закладывать её, получить нотариальное согласие супруга (ст. 35 СК РФ) и предоставить выписку ЕГРН и справку об отсутствии долгов. Покупатель обязуется подготовить деньги или одобрение банка.

Раздел 5. Срок и порядок заключения основного договора. Конкретная дата и, главное, обязанность одной из сторон направить другой предложение заключить основной договор с проектом. Это ответ на главный риск ст. 429 ГК РФ: если никто не направит предложение, обязательство просто прекратится. Здесь же способы связи: почта, e-mail, мессенджер.

Раздел 6. Ответственность. Что считается уклонением от заключения основного договора и когда стороны не отвечают (форс-мажор, отказ госорганов по независящим причинам).

Разделы 7–9. Порядок разрешения споров, вступление в силу, количество экземпляров, адреса и подписи. В конце продавец собственноручно подтверждает получение задатка, поэтому отдельная расписка не нужна.

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком образец 2026: как не потерять деньги

Задаток работает только при соблюдении трёх условий.

1. Письменная форма соглашения о задатке. Она обязательна независимо от суммы (п. 2 ст. 380 ГК РФ). Если сомнения не устранены, сумма считается авансом (п. 3 ст. 380 ГК РФ), а аванс при срыве сделки возвращается без всяких штрафных последствий.
2. Слово «задаток» и его функции в тексте. Указывайте, что сумма передаётся в доказательство заключения договора и в обеспечение обязательства заключить основной договор.
3. Разумный размер. Задаток в разумных пределах (на практике чаще всего от 1 до 10 % цены) не превращает договор в основной. Если же покупатель по «предварительному» договору платит почти всю цену, суд квалифицирует его как договор купли-продажи с предоплатой.

Так произошло в деле, которое Судебная коллегия по гражданским делам ВС рассмотрела в определении от 3 октября 2023 г. № 20-КГ23-10-К5: покупатель оплатил цену квартиры, а нижестоящие суды продолжали считать договор предварительным. ВС со ссылкой на п. 23 постановления № 49 указал, что это основной договор купли-продажи, и направил дело на новое рассмотрение.

Не менее показательно определение ВС по делу № 18-КГ18-232. Покупатель передал задаток по предварительному договору, но в установленный срок ни одна сторона не предложила заключить основной договор. Апелляция оставила задаток продавцу, посчитав виноватым покупателя, не подготовившего проект. ВС не согласился: если обе стороны бездействовали, обязательство прекратилось по п. 6 ст. 429 ГК РФ, покупателя нельзя считать ответственным, и задаток подлежит возврату. Поэтому в образце обязанность направить предложение прямо возложена на покупателя, а продавцу дано право сделать это самому. Сторона, которая отправила предложение и получила отказ или молчание, может доказать уклонение контрагента.

Пошаговый порядок

1. Проверьте квартиру и продавца. Закажите выписку ЕГРН, сверьте собственника, проверьте аресты, залог, прописанных лиц и историю перехода прав. Подробно о рисках сделок с жильём мы писали в обзоре практики ВС по сделкам с жильём.
2. Согласуйте условия основного договора и внесите их в раздел 2.
3. Установите реальный срок. Учитывайте время на одобрение ипотеки, выписку жильцов, получение согласия супруга.
4. Подпишите договор в двух экземплярах и передайте задаток. Продавец расписывается в получении прямо в договоре.
5. Следите за сроком. Не позже чем за 5 рабочих дней до его окончания направьте второй стороне предложение заключить основной договор с проектом. Сохраните почтовую квитанцию и опись или скриншоты.
6. Подпишите основной договор и подайте документы на регистрацию перехода права через МФЦ или онлайн.
7. Если вторая сторона уклоняется, у вас есть шесть месяцев после окончания срока, чтобы обратиться в суд с иском о понуждении к заключению основного договора (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ), либо можно потребовать задаток в двойном размере и убытки.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости образец: дом, участок, автомобиль

Наш образец подходит для квартиры. Для других объектов логика та же, меняется описание предмета и набор проверок.

Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком образец

Дом и участок под ним продаются вместе (п. 4 ст. 35 ЗК РФ), поэтому в предмете описываются оба объекта с кадастровыми номерами, площадью, категорией земель и видом разрешённого использования. Цена указывается общая с разбивкой на дом и участок: это пригодится и для налогов. Предварительный договор купли-продажи дома образец без участка составлять нельзя, если участок принадлежит тому же собственнику. Так же устроен и предварительный договор купли-продажи земельного участка без построек: в предмете указываются кадастровый номер, границы и разрешённое использование. Если участок ещё не образован (например, будет выделен из большего), это не мешает заключить предварительный договор (п. 23 постановления № 49), но нужно описать, как участок будет идентифицирован.

Предварительный договор купли-продажи автомобиля образец

Предварительный договор купли-продажи автомобиля встречается реже: основной договор по машине можно подписать за день. Но если, например, автомобиль ещё в кредите и в залоге у банка, предварительный договор с задатком фиксирует цену и сроки. Форма простая письменная, в предмете указываются VIN, марка, модель, год выпуска, номер ПТС или электронного ПТС. Перед подписанием обязательно проверьте машину по реестру уведомлений о залоге.

Для всех видов объектов действует одно правило: предварительный договор купли-продажи недвижимости с задатком защищает стороны только тогда, когда в нём согласованы предмет, цена и срок, а задаток прямо назван задатком. Любой предварительный договор купли-продажи, образец которого вы берёте за основу, нужно проверить по этим трём пунктам.

Частые ошибки

• Нет срока или срок нереальный. Без срока действует годовой, а слишком короткий срок провоцирует спор о том, кто виноват в срыве.
• Никто не обязан направить предложение. При бездействии обеих сторон обязательство прекращается, задаток возвращается, и «наказать» отказавшуюся сторону не получится.
• Оплата всей цены до основного договора. Договор переквалифицируют в основной с предоплатой.
• Деньги названы «авансом» или «предоплатой». Аванс возвращается при любом срыве сделки.
• Не указаны зарегистрированные лица. Покупатель рискует получить квартиру с прописанными родственниками продавца.
• Не подписали все собственники. Договор, подписанный одним из сособственников без полномочий остальных, не обязывает тех, кто его не подписал.
• Простая письменная форма при продаже доли. Если основной договор требует нотариального удостоверения, предварительный в простой форме ничтожен.

Предварительный договор купли-продажи квартиры (образец скачать можно по ссылке в начале статьи) рассчитан на продажу квартиры целиком. Если в сделке участвуют материнский капитал или ипотека, условия оплаты в разделе 2 придётся дополнить по требованиям банка. О налоге продавца при последующей продаже читайте в статье «Налог при продаже квартиры».

Чек-лист перед подписанием

• Свежая выписка ЕГРН получена, собственник и обременения проверены.
• В договоре указаны адрес, кадастровый номер и площадь квартиры.
• Цена и порядок оплаты остатка согласованы.
• Указаны все зарегистрированные лица и срок их выписки.
• Сумма названа задатком, указаны её функции и последствия.
• Задаток не составляет существенную часть цены.
• Установлена конкретная дата заключения основного договора.
• Определено, кто и когда направляет предложение заключить основной договор.
• Договор подписали все собственники, продавец расписался в получении задатка.

Статья носит информационный характер и отражает законодательство на октябрь 2026 года. Перед крупной сделкой с недвижимостью проверьте документы с юристом или нотариусом.