В 2025 году история Ларисы Долиной, продавшей квартиру под влиянием мошенников, всколыхнула рынок вторичного жилья. Пока три инстанции возвращали квартиру продавцу без возврата денег покупателю, покупатели стали шарахаться от пожилых продавцов, а нотариусы и психиатры — получать новых клиентов. В декабре 2025 года Верховный суд поставил точку в деле, а летом 2026 года обобщил практику в отдельном обзоре.
Разбираем, что теперь думает ВС о таких сделках и как купить или продать квартиру, чтобы сделку не оспорили.
Дело Долиной: что решил Верховный суд
Фабула. В июне 2024 года певица под влиянием мошенников продала квартиру в Москве. Деньги она передала мошенникам. Затем потребовала признать сделку недействительной.
Нижестоящие суды. Хамовнический районный суд признал сделку недействительной по ст. 178 ГК (заблуждение) и вернул квартиру продавцу, но не вернул деньги покупателю. Мосгорсуд и Второй кассационный суд с этим согласились.
Верховный суд (определение Судебной коллегии по гражданским делам от 16.12.2025 № 5-КГ25-174-К2) отменил все три акта и отказал в иске. Ключевые аргументы:
- продавец заблуждалась относительно мотивов сделки — ожидала «пресечь мошенничество», — а не относительно её природы. Такое заблуждение не является существенным (п. 3 ст. 178 ГК);
- от дееспособного человека с предпринимательским опытом нельзя ожидать меньшей осмотрительности;
- не доказано, что покупатель знал о действиях мошенников (п. 5 ст. 178 ГК);
- отказ покупателю в возврате денег со ссылкой на мошенников незаконен — реституция двусторонняя (ст. 167 ГК);
- по ст. 177 ГК (неспособность понимать свои действия) продавец четыре раза отказалась от экспертизы.
Обзор ВС № 12/2026: главное
1 июля 2026 года Президиум ВС утвердил Тематический обзор № 12/2026 по делам об оспаривании сделок, повлекших переход права собственности на жилые помещения. В нём 20 позиций по практике 2022–2025 годов. Ключевые выводы:
Заблуждение (ст. 178 ГК)
- Заблуждение о мотивах, в том числе вызванное мошенниками, само по себе не делает сделку недействительной. Суд оценивает поведение другой стороны и то, могла ли она распознать заблуждение. Добросовестный покупатель получает равную защиту (позиция по делу Долиной).
- Но существенность заблуждения оценивается с учётом обстоятельств: возраста, здоровья продавца, того, что жильё единственное. В одном из дел цена была ниже рыночной, а покупателем выступал директор агентства недвижимости — сделку признали недействительной, и ВС это решение оставил в силе.
Неспособность понимать свои действия (ст. 177 ГК)
- Доказывать неспособность должен истец. Отказ от экспертизы может стать основанием для отказа в иске (ч. 3 ст. 79 ГПК).
- Значение имеет состояние в момент сделки. Диагноз сам по себе сделку не порочит: если была ремиссия, в иске отказывают.
- Экспертиза из уголовного дела состояние в момент сделки не устанавливает. Суд не может подменять выводы экспертов своими — для этого нужна повторная экспертиза.
Обман (п. 2 ст. 179 ГК)
Если обманывал не покупатель, а третьи лица, сделку можно оспорить, только если покупатель знал или должен был знать об обмане. Например, если у сторон было одно и то же риелторское агентство.
Последствия недействительности
Если обе стороны исполнили сделку, реституция двусторонняя: продавец возвращает деньги, покупатель — квартиру. Отступить от этого можно только в прямо предусмотренных законом случаях и с мотивировкой.
Другие важные позиции
- Общее имущество супругов (п. 3 ст. 253 ГК): если квартиру продал один бывший супруг, суд выясняет, знал ли покупатель об отсутствии согласия второго.
- Мнимость: если цена реально оплачена, тем более с ипотекой, сделка не мнимая.
- Расписка продавца, не понимавшего своих действий, сама по себе не доказывает получение денег.
- Банкротство продавца: дарение родственнику может быть подозрительной сделкой; продажу единственного жилья не оспаривают, если оно всё равно было бы защищено исполнительским иммунитетом.
- Росреестр: если продавец заявил о мошенничестве и отсутствии воли на продажу, регистратор отказывает в регистрации; при отметке о запрете сделок без личного участия собственника регистрацию не проводят.
- Нотариальные сделки: регистратор не вправе проверять законность нотариально удостоверенного договора.
Важно: обзор — не постановление Пленума. Но он показывает, как ВС будет решать такие споры, и суды на практике на него ориентируются.
Что происходит с законодательством
На момент публикации профильные законы не приняты, но обсуждаются несколько инициатив: «период охлаждения» и расчёты только через аккредитив, презумпция добросовестности покупателя, правило «квартира возвращается только после возврата денег», обязательное нотариальное удостоверение сделок с жильём. Рабочая группа под руководством Павла Крашенинникова готовит поправки в ГК и законодательство о нотариате.
Чек-лист покупателю
- Оцените «красные флаги». Срочность, цена заметно ниже рынка, единственное жильё, пожилой одинокий продавец, общий с продавцом риелтор — всё это суд может обернуть против вашей добросовестности.
- Запросите справки ПНД и нарколога, а лучше — освидетельствование психиатром в день сделки. Значение имеет состояние продавца именно в момент подписания.
- Запишите сделку на видео. Пусть продавец своими словами объяснит, почему продаёт квартиру и куда пойдут деньги. Хорошо, если присутствуют его родственники.
- Пропишите в договоре заверения продавца: на него не оказывают давления, деньги третьим лицам он не передаёт, о мошенничестве не заявлял.
- Платите безналично — через аккредитив, эскроу или банковскую ячейку с документальным подтверждением. Одна расписка мало что доказывает.
- Оформите сделку у нотариуса. После «дела Долиной» число нотариальных сделок с недвижимостью заметно выросло — и это оправдано.
- Рассмотрите титульное страхование.
- Проверьте продавца на банкротство (Федресурс, картотека арбитражных дел) и выясните, нет ли у квартиры сособственника — например, бывшего супруга.
Чек-лист продавцу
- Поставьте в ЕГРН запрет на сделки без личного участия (ст. 36 Закона о госрегистрации недвижимости). Это бесплатно и защищает от мошенников.
- Если вас торопят и требуют секретности — это мошенники. Ни полиция, ни ФСБ, ни банк не просят продать квартиру «для следствия».
- Если продали под давлением, немедленно подайте в Росреестр заявление о прекращении регистрации и обратитесь в полицию.
- Если оспариваете сделку, не отказывайтесь от экспертизы. И помните: при признании сделки недействительной деньги покупателю придётся вернуть.
Вывод
Верховный суд развернул практику в сторону защиты добросовестного покупателя: заблуждение о мотивах не порочит сделку, а реституция всегда двусторонняя. Но это не «охранная грамота»: если продавец уязвим, а покупатель — профессиональный участник рынка, купивший жильё заметно дешевле рынка, сделку по-прежнему могут признать недействительной.
Главный совет для обеих сторон один — максимально прозрачная сделка: нотариус, безналичный расчёт, документы о состоянии продавца и понятный мотив продажи.
