Договор аренды комнаты, образец которого можно бесплатно скачать в Word ниже, нужен каждый раз, когда собственник сдаёт одну комнату в своей квартире, а жилец платит за проживание. Устной договорённости мало: без письменного договора сложно вернуть залог, взыскать долг по оплате или выселить недобросовестного жильца. Образец составлен под самую частую ситуацию: собственник сдаёт комнату в квартире физическому лицу на срок меньше года.
Скачать образец договора найма комнаты в квартире в Word
Готовый шаблон: подставьте свои данные вместо полей в квадратных скобках.
Не хотите заполнять вручную? В «Документах Про» этот документ можно сгенерировать целиком под вашу ситуацию: с вашими данными, расчётами и ссылками на нормы. Готовый документ скачивается в Word и сразу готов к подаче.
Коротко: что нужно знать
- Название. В быту говорят «аренда комнаты», но по закону жильё гражданам сдаётся по договору найма (глава 35 ГК РФ). Аренда жилья возможна только для юридических лиц, и они могут использовать его лишь для проживания граждан (ст. 671 ГК РФ).
- Форма. Только письменная (п. 1 ст. 674 ГК РФ). Нотариус не нужен.
- Срок. Не более пяти лет. Если срок в договоре не указан, договор считается заключённым на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ).
- Регистрация. Договор на срок менее года не регистрируется. Если срок год и более, обременение права собственности регистрируется в Росреестре (п. 2 ст. 674 ГК РФ).
- Налоги. Доход от сдачи облагается НДФЛ или налогом на профессиональный доход (4 % для самозанятых при сдаче физлицам).
Договор аренды комнаты в квартире между физическими лицами: правовая основа
Отношения регулируются главой 35 ГК РФ «Наём жилого помещения» (ст. 671–688). Объектом найма может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в том числе часть квартиры (ст. 673 ГК РФ). Значит, сдать можно именно изолированную комнату, а не «угол» или проходную комнату.
Основные нормы:
| Вопрос | Норма | Правило |
|---|---|---|
| Кто может быть нанимателем | п. 1 ст. 677 ГК РФ | Только гражданин |
| Кто живёт с нанимателем | п. 2 ст. 677 ГК РФ | Указываются в договоре; наниматель отвечает за их действия |
| Плата | ст. 682 ГК РФ | Устанавливается договором; в одностороннем порядке менять нельзя, если иное не предусмотрено законом или договором |
| Краткосрочный наём | п. 2 ст. 683 ГК РФ | До года; не действуют правила о временных жильцах, преимущественном праве, поднайме |
| Расторжение | ст. 687 ГК РФ | Наниматель — с предупреждением за 3 месяца; наймодатель — только через суд по основаниям закона |
Краткосрочный и долгосрочный наём
Договор на срок до одного года считается краткосрочным. К нему не применяются правила п. 2 ст. 677, ст. 680, 684–686 и абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК РФ, если договор не говорит иного. На практике это значит: у нанимателя нет преимущественного права на новый договор, он не может без согласия вселять временных жильцов, а основание для расторжения по неоплате наступает быстрее: при краткосрочном найме достаточно более двух просрочек платежа, при обычном — невнесения платы за шесть месяцев (п. 2 ст. 687 ГК РФ).
Поэтому большинство собственников заключают договор на 11 месяцев: не нужна регистрация, а условия для расторжения проще.
Нужно ли согласие соседей и других собственников
Если квартира принадлежит нескольким собственникам, сдача комнаты — это распоряжение общим имуществом, которое требует согласия всех участников общей собственности (ст. 246, 247 ГК РФ). Поэтому в образце есть гарантия наймодателя о таком согласии.
Для коммунальных квартир Верховный Суд исходит из того, что собственник комнаты может сдать её посторонним только с согласия других жильцов, поскольку наниматель будет пользоваться общими кухней, санузлом и коридором. Такая позиция изложена, в частности, в определениях СКГД ВС РФ от 12.01.2021 № 5-КГ20-149-К2 и от 11.03.2025 № 1-КГ25-2-К3 (по данным обзора ppt.ru). Лучше получить согласие письменно.
Договор аренды комнаты в общежитии
Договор аренды комнаты в общежитии между физическими лицами возможен не всегда. Если общежитие относится к специализированному жилищному фонду (государственному или муниципальному), жилые помещения в нём нельзя сдавать внаём по коммерческому договору (ч. 3 ст. 92 ЖК РФ). Если же комната в бывшем общежитии приватизирована и принадлежит гражданину на праве собственности, её сдают по обычному договору найма, и этот образец подходит. Проверьте основание права собственника по выписке из ЕГРН.
Договор аренды комнаты образец: что в нём и как заполнить
Шаблон, который можно скачать бесплатно, оформлен как договор найма, но подходит для всех, кто ищет «договор аренды комнаты образец 2025» или «договор аренды комнаты в квартире образец скачать»: условия соответствуют ГК РФ в редакции на 2026 год. В конце документа есть акт приёма-передачи с описью имущества. Разберём разделы.
Стороны
Наймодатель — собственник квартиры. Укажите ФИО, дату рождения, паспорт и адрес регистрации обеих сторон. Перед подписанием попросите у собственника паспорт и выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что сдаёт именно владелец.
Раздел 1. Предмет договора
Опишите комнату: площадь, номер по плану квартиры, адрес и кадастровый номер квартиры. Пункт 1.2 закрепляет право пользоваться кухней, санузлом и коридором, без этого жить в комнате невозможно. В пункте 1.5 перечислите всех, кто будет жить вместе с нанимателем: супруга, детей. Если людей в договоре нет, вселять их можно только по правилам ст. 679 ГК РФ.
Раздел 2. Срок
По умолчанию укажите срок меньше года, например 11 месяцев. Пункт 2.3 предусматривает автоматическое продление, если никто не заявил об отказе: так не придётся переподписывать договор каждый год.
Раздел 3. Плата и залог
Укажите сумму в месяц, дату и способ оплаты. Пункт 3.3 решает частый спорный вопрос: какие коммунальные платежи включены в плату, а какие наниматель оплачивает отдельно. В образце коммунальные услуги включены, кроме электроэнергии, а плату за содержание жилья и капремонт вносит собственник, как и положено по ЖК РФ.
«Залог» в договорах найма юридически правильно называть обеспечительным платежом (ст. 381.1 ГК РФ). В пункте 3.4 записано, на что он идёт и когда возвращается. Если собственник не возвращает деньги, читайте, как вернуть залог за квартиру.
Разделы 4 и 5. Права и обязанности
Наймодатель обязуется передать пригодную комнату, не мешать проживанию и не заходить без согласия. Наниматель — платить вовремя, беречь имущество, не шуметь и не пересдавать комнату. Пункт 5.2 разрешает регистрацию по месту пребывания с согласия собственника: многим нанимателям она нужна для работы, поликлиники или школы.
Раздел 6. Ответственность
Наниматель возмещает ущерб, кроме нормального износа. Чтобы доказать ущерб, нужен подробный акт приёма-передачи.
Раздел 7. Расторжение
Условия повторяют ст. 687 ГК РФ. Наниматель может уйти в любой момент, предупредив за три месяца. Собственник не может просто «выставить» жильца: при неоплате, порче комнаты или нарушении прав соседей договор расторгается через суд. Подробнее — в статье о том, как выселить нанимателя по договору найма.
Акт приёма-передачи
Перечислите мебель и технику с указанием состояния, запишите показания счётчиков. Это главный документ при споре о залоге и ущербе.
Регистрация нанимателя по месту пребывания
Наниматель вправе оформить временную регистрацию в комнате через МФЦ или «Госуслуги», если собственник даст согласие. Регистрация по месту пребывания не даёт права собственности или права пользования сверх срока договора: по окончании срока она прекращается автоматически. Собственникам не стоит её бояться, а нанимателю она часто нужна для записи ребёнка в школу или прикрепления к поликлинике. Поэтому в образце (пункт 5.2) регистрация разрешена на срок договора.
Простой бланк или подробный договор
Многие ищут простой бланк на одну страницу: «сдал, принял, плата столько-то». Закон такой договор не запрещает: обязательны только письменная форма и указание объекта найма. Но короткий бланк не отвечает на вопросы, из-за которых и возникают споры: кто платит за свет и воду, когда возвращается залог, кто ещё живёт в комнате, можно ли регистрироваться, за сколько предупреждать о выезде. Поэтому образец в этой статье подробнее, но остаётся простым в заполнении: все переменные данные вынесены в квадратные скобки, а условия по умолчанию подходят для большинства ситуаций.
Договор аренды комнаты в квартире: что проверить нанимателю
Нанимателю стоит потратить полчаса на проверку, чтобы потом не съезжать в спешке:
- Право собственника. Сверьте ФИО в паспорте и в выписке из ЕГРН. Если сдаёт не собственник, а родственник или «старший арендатор», попросите доверенность или договор, разрешающий поднаём.
- Другие собственники и жильцы. Спросите, кто ещё прописан и живёт в квартире, есть ли у них возражения. Конфликт с соседом по коммуналке может закончиться иском о выселении.
- Залог банка. Если квартира в ипотеке, банк может ограничивать сдачу внаём. Это проблема в первую очередь собственника, но при обращении взыскания на квартиру наниматель рискует остаться без жилья.
- Расчёты. Платите переводом с назначением платежа «плата по договору найма от … за [месяц]» или берите расписку. Наличные без расписки почти невозможно доказать.
- Состояние комнаты. Сфотографируйте комнату и мебель в день заселения и приложите фото к акту.
Практика
Споры по найму комнат чаще всего связаны с тремя вопросами: возвратом обеспечительного платежа, выселением при неоплате и правами соседей по коммунальной квартире. По первому вопросу исход спора обычно решают акт приёма-передачи и расписки: собственнику нужно доказать конкретный долг или ущерб, чтобы удержать залог. По второму действует закрытый перечень оснований ст. 687 ГК РФ и судебный порядок расторжения. По третьему соседи по коммунальной квартире, не давшие согласия, вправе защищать свои права в суде, в том числе требовать выселения посторонних лиц, на что указывают и упомянутые определения ВС РФ.
Пошаговый порядок
- Проверьте документы собственника: паспорт и свежую выписку из ЕГРН.
- Получите письменное согласие других собственников или жильцов коммунальной квартиры, если они есть.
- Заполните договор: стороны, комната, срок, плата, проживающие.
- Осмотрите комнату вместе и заполните акт приёма-передачи.
- Подпишите договор и акт в двух экземплярах.
- Передайте обеспечительный платёж и первую оплату под расписку или переводом.
- Если договор заключён на год и более, подайте документы на регистрацию обременения.
Налоги собственника
Доход от сдачи комнаты нужно задекларировать. Есть два основных варианта:
- НДФЛ. Собственник подаёт декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и платит налог по ставке 13 % (15 % с части годового дохода свыше 2,4 млн рублей).
- Налог на профессиональный доход. Самозанятый платит 4 % с дохода от физических лиц через приложение «Мой налог» и выдаёт чек, декларация не нужна.
Подробно о вариантах — в материале про налоги при сдаче квартиры.
Частые ошибки
- Сдают долю или проходную комнату. Объектом найма может быть только изолированное помещение.
- Нет согласия сособственников или соседей по коммуналке. Договор могут оспорить, а нанимателя выселить.
- Не указаны проживающие. Потом невозможно понять, кто имел право жить в комнате и за чьи действия отвечает наниматель.
- Нет акта приёма-передачи. Без описи имущества трудно доказать ущерб или, наоборот, вернуть залог.
- Срок год и более без регистрации. Для третьих лиц договор не действует, например при продаже квартиры.
- Условие о выселении «в любой момент». Наймодатель не может расторгнуть договор в одностороннем порядке во внесудебном порядке вопреки ст. 687 ГК РФ.
Чек-лист перед подписанием
- Собственник подтвердил право на квартиру выпиской из ЕГРН.
- Комната изолированная, описана по площади и номеру на плане.
- Есть согласие других собственников или соседей, если они есть.
- Указаны срок, плата, коммунальные платежи и обеспечительный платёж.
- Перечислены все, кто будет жить с нанимателем.
- Подписан акт приёма-передачи с описью и показаниями счётчиков.
Статья носит информационный характер. Если квартира находится в общей собственности, в коммунальной квартире или в залоге у банка, перед сдачей комнаты лучше проконсультироваться с юристом.
