Сдать квартиру надолго несложно: нашли жильцов, получили деньги за первый месяц, отдали ключи. Многие собственники на этом и останавливаются, и не оформляют ни договор, ни налоги. Пока всё спокойно, это незаметно. Проблемы начинаются, когда жилец перестаёт платить, соседи пишут жалобу или налоговая получает сведения о поступлениях на карту. Ниже разберём, какой налоговый режим выбрать в 2026 году, как правильно составить договор найма и что учесть, если квартира в ипотеке или в общей собственности.
Статья про долгосрочную сдачу квартиры. Посуточной аренде у нас посвящён отдельный материал «Посуточная аренда квартир в 2026 году».
Нужно ли платить налог со сдачи квартиры
Да. Плата за наём жилья считается доходом физического лица (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ). Если жилец — обычный человек, он не налоговый агент и за вас налог не удержит. Поэтому собственник сам декларирует доход и платит налог (пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ).
У собственника есть четыре варианта:
- платить НДФЛ как обычное физлицо;
- зарегистрироваться самозанятым и платить налог на профессиональный доход (НПД);
- зарегистрироваться как ИП и купить патент;
- зарегистрироваться как ИП на упрощённой системе (УСН).
Вариант 1. НДФЛ: 13% и декларация до 30 апреля
Самый простой способ, регистрироваться нигде не нужно.
Ставка. Доход от сдачи жилья входит в основную налоговую базу (ст. 210 НК РФ), поэтому к нему применяется прогрессивная шкала из п. 1 ст. 224 НК РФ:
| Годовой доход по основной базе (зарплата + аренда и др.) | Ставка |
|---|---|
| до 2,4 млн ₽ | 13% |
| свыше 2,4 до 5 млн ₽ | 15% с превышения |
| свыше 5 до 20 млн ₽ | 18% с превышения |
| свыше 20 до 50 млн ₽ | 20% с превышения |
| свыше 50 млн ₽ | 22% с превышения |
Порог считается по всем доходам основной базы, а не только по арендным. Если у вас зарплата 2,2 млн ₽ в год, а квартира принесла ещё 400 тыс. ₽, то 200 тыс. ₽ из арендного дохода попадут под ставку 15%.
Сроки:
- декларация 3-НДФЛ — не позднее 30 апреля следующего года (п. 1 ст. 229 НК РФ);
- уплата налога — не позднее 15 июля следующего года (п. 4 ст. 228 НК РФ).
Значит, доход за 2026 год нужно задекларировать до 30 апреля 2027 года, а заплатить налог до 15 июля 2027 года. Декларацию удобно подать через личный кабинет налогоплательщика на nalog.gov.ru.
Минус режима: расходы на ремонт, мебель или налог на имущество из дохода вычесть нельзя. Налог берётся со всей суммы, которую платит жилец.
Вариант 2. Самозанятость (НПД): 4% или 6%
Для большинства собственников, которые сдают одну-две квартиры, это самый выгодный вариант.
- 4% — когда жилец физическое лицо;
- 6% — когда квартиру снимает организация или ИП, например для своего сотрудника (ст. 10 Закона № 422-ФЗ).
Особенности:
- регистрация через приложение «Мой налог», занимает несколько минут;
- декларацию подавать не нужно: налоговая сама считает налог по чекам, а заплатить его надо до 28-го числа следующего месяца;
- чек нужно формировать на каждую оплату от жильца;
- годовой лимит дохода — 2,4 млн ₽;
- при регистрации дают налоговый вычет 10 000 ₽, пока он не израсходован, ставка фактически 3% и 4%;
- обязательных страховых взносов нет, но и пенсионный стаж не идёт, если вы не платите взносы добровольно.
Режим работает в рамках эксперимента, срок которого установлен до 31 декабря 2028 года включительно.
На НПД можно сдавать именно жилые помещения. Сдача нежилых помещений (офиса, гаража, машино-места) под этот режим не подпадает.
Варианты 3 и 4. ИП на патенте или на УСН
Регистрировать ИП ради одной квартиры обычно невыгодно. Этот вариант подходит тем, кто сдаёт несколько объектов или превышает лимит самозанятого.
Патент (ПСН). Налог не зависит от реального дохода: регион устанавливает потенциально возможный годовой доход, 6% от него и есть цена патента. Стоимость зависит от региона и площади, её можно посчитать в калькуляторе на сайте ФНС.
УСН. Обычно применяют «Доходы» по ставке 6% (в регионах она может быть ниже) или «Доходы минус расходы» по ставке до 15%.
Важно: ИП платит фиксированные страховые взносы за себя независимо от того, есть доход или нет. Сумму на 2026 год уточняйте в ст. 430 НК РФ. При малом доходе взносы съедают почти всю выгоду.
Сравнение на примере
Квартира сдаётся физлицу за 35 000 ₽ в месяц, это 420 000 ₽ в год.
| Режим | Налог за год | Что ещё нужно |
|---|---|---|
| НДФЛ 13% | 54 600 ₽ | Декларация 3-НДФЛ |
| НПД 4% | 16 800 ₽ (меньше за счёт вычета) | Чеки в «Мой налог» |
| ИП на УСН 6% | 25 200 ₽ до уменьшения на взносы | Регистрация ИП, взносы, декларация |
| Патент | Зависит от региона | Регистрация ИП, взносы |
Учитывать ли коммунальные платежи в доходе
Это зависит от того, как вы договорились с жильцом.
- Жилец возмещает расходы по счётчикам (свет, вода, газ) отдельно от платы за наём, и эти суммы подтверждены показаниями и квитанциями. По позиции Минфина и ФНС такая компенсация не даёт собственнику экономической выгоды и в доход не включается.
- Фиксированная сумма, например «35 000 ₽ всё включено» или «плюс 5 000 ₽ за коммуналку» без привязки к фактическим расходам, — это доход, и налог платится со всей суммы.
- Платежи, которые не зависят от потребления, например взнос на капремонт и плата за содержание жилья, по закону обязан вносить собственник (ст. 30 и 158 ЖК РФ). Если их компенсирует жилец, налоговые органы, как правило, считают это доходом наймодателя.
Чтобы не спорить с налоговой, пропишите в договоре: «Наниматель сверх платы за наём возмещает наймодателю стоимость потреблённых коммунальных ресурсов по показаниям приборов учёта».
Договор найма: что обязательно
Форма. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ). Это может быть один документ, подписанный сторонами, или обмен электронными документами, по которым понятно, от кого они исходят (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Надёжнее всего бумажный договор с подписями на каждой странице.
Регистрация. Если договор заключён на срок не менее года, обременение права собственности подлежит государственной регистрации в Росреестре (п. 2 ст. 674 ГК РФ). Многие поэтому заключают договор на 11 месяцев с автоматическим продлением. Это законный приём, но учтите: договор сроком до года считается краткосрочным (п. 2 ст. 683 ГК РФ), и у жильца не будет ряда прав, в том числе преимущественного права на новый договор (ст. 684 ГК РФ).
Что включить в договор:
- адрес, кадастровый номер и реквизиты выписки ЕГРН;
- кто будет проживать постоянно (ст. 677 ГК РФ);
- размер платы, срок и способ оплаты, порядок её изменения;
- кто платит за коммунальные услуги и как именно;
- размер обеспечительного платежа (депозита) и случаи, когда он не возвращается;
- опись имущества и акт приёма-передачи с показаниями счётчиков и фотографиями;
- можно ли держать животных и сдавать квартиру в поднаём;
- порядок осмотра квартиры собственником и основания для расторжения.
Чем рискуете без договора и без налогов
Налоговые последствия. Налоговая узнаёт о сдаче квартиры из жалоб соседей, обращений бывших жильцов, сведений о регулярных переводах от одних и тех же людей, объявлений на сайтах. Тогда последуют:
- доначисление налога за период до трёх лет;
- пени за каждый день просрочки (ст. 75 НК РФ);
- штраф за неподачу декларации — 5% от неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не больше 30% и не меньше 1 000 ₽ (п. 1 ст. 119 НК РФ);
- штраф за неуплату — 20% от суммы налога, а если умысел будет доказан, 40% (п. 1 и 3 ст. 122 НК РФ).
Пример: налог 54 600 ₽ за 2026 год, о сдаче квартиры налоговая узнала в сентябре 2027 года. Штраф по ст. 119 составит 25% (5 месяцев), то есть 13 650 ₽, плюс по ст. 122 — 10 920 ₽, плюс пени. Итого почти на 25 000 ₽ больше, чем сам налог.
Штраф по ст. 122 не применяется в той части, которая покрыта положительным сальдо единого налогового счёта (п. 4 ст. 122 НК РФ). Поэтому, если вы забыли про декларацию, пополните ЕНС на сумму налога как можно раньше и подайте 3-НДФЛ, не дожидаясь письма из инспекции.
Гражданско-правовые риски. Без письменного договора трудно доказать размер платы, срок, состав переданного имущества и то, что ущерб причинил именно жилец. Без договора сложно и выселить жильца, который перестал платить.
Соседи и управляющая компания. Шум, частая смена жильцов, протечки — частые поводы для жалоб участковому, в УК и в налоговую. Собственник обязан поддерживать квартиру в надлежащем состоянии и соблюдать права соседей (ст. 30 ЖК РФ). Поэтому при заливе соседи часто предъявляют иск именно собственнику. Взыскать потом ущерб с жильца можно, но только если есть договор и акт приёма-передачи.
Квартира в ипотеке
Сдавать ипотечную квартиру можно. По п. 1 ст. 40 Закона об ипотеке залогодатель вправе сдавать имущество в аренду без согласия залогодержателя, если:
- срок найма не превышает срока кредита;
- квартира используется по назначению, то есть для проживания;
- договор об ипотеке не устанавливает иное.
Последний пункт очень важен: многие банки прямо требуют получить их письменное согласие или хотя бы уведомить банк. Проверьте кредитный договор и закладную. Нарушение условия может стать основанием для требования досрочно вернуть кредит.
Учтите, что если банк обратит взыскание на квартиру, права жильцов по договору, заключённому без согласия банка, прекращаются (п. 2 ст. 40 Закона об ипотеке). Об этом честно стоит предупредить нанимателя.
Согласие сособственников и супруга
- Долевая собственность. Сдать всю квартиру можно только с согласия всех собственников (ст. 246 и 247 ГК РФ). Лучше, чтобы все подписали договор или дали письменное согласие.
- Совместная собственность супругов. Квартира, купленная в браке, является общим имуществом. Чтобы избежать споров, возьмите письменное согласие второго супруга.
- Если собственник — ребёнок, договор заключают родители как законные представители, и для сдачи жилья в наём нужно предварительное разрешение органа опеки (ст. 28 и п. 2 ст. 37 ГК РФ).
Как правило, налог платит собственник, который получает доход. При долевой собственности доход обычно распределяют пропорционально долям. Конкретный вариант заранее согласуйте и отразите в договоре, кому перечисляется плата.
Пошаговый порядок
- Получите выписку ЕГРН и проверьте условия ипотеки, если она есть.
- Возьмите письменное согласие сособственников и супруга.
- Выберите налоговый режим. Для одной квартиры с жильцом-физлицом обычно выгоднее НПД.
- Составьте договор найма, опись имущества и акт приёма-передачи.
- Если срок договора от года, зарегистрируйте обременение в Росреестре.
- Ведите учёт платежей: чеки в «Мой налог» или подборка переводов для 3-НДФЛ.
- Сдайте декларацию до 30 апреля и уплатите налог до 15 июля, если вы платите НДФЛ.
Частые ошибки
- Договор «на словах» или переписка без подписанного текста.
- Фиксированная коммуналка «всё включено» без учёта в доходе.
- Регистрация самозанятым, но без чеков на каждую оплату.
- Сдача ипотечной квартиры без проверки условий кредитного договора.
- Договор подписал один сособственник, а остальные даже не знают о жильцах.
Чек-лист собственника
- Выписка ЕГРН получена, все собственники согласны.
- Условия ипотеки проверены, согласие банка получено, если оно требуется.
- Договор найма подписан, опись и акт с фотографиями составлены.
- Коммунальные платежи по счётчикам прописаны отдельно от платы за наём.
- Режим налогообложения выбран, сроки отчётности записаны в календарь.
Статья носит информационный характер и отражает нормы, действующие на октябрь 2026 года. Ставки, лимиты и условия налоговых режимов регулярно меняются, поэтому перед сдачей квартиры сверяйтесь с актуальной редакцией НК РФ и условиями своего кредитного договора.
