Договор мены, образец которого вы можете скачать ниже, нужен, когда стороны обменивают одно имущество на другое без денег или с небольшой доплатой: чаще всего это обмен квартир между гражданами. Разберём, что такое мена по ГК РФ, какие условия обязательны для недвижимости, когда нужен нотариус и какие налоги возникают у обеих сторон.
Скачать образец договора мены в Word
Готовый шаблон: подставьте свои данные вместо полей в квадратных скобках.
Не хотите заполнять вручную? В «Документах Про» этот документ можно сгенерировать целиком под вашу ситуацию: с вашими данными, расчётами и ссылками на нормы. Готовый документ скачивается в Word и сразу готов к подаче.
Договор мены: это простыми словами
По договору мены каждая сторона обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК РФ). Проще говоря, это две встречные продажи в одном документе: каждая сторона одновременно продавец того, что отдаёт, и покупатель того, что получает (п. 2 ст. 567 ГК РФ). Поэтому к мене применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит существу мены.
Коротко о главном:
- Предмет. Любое имущество, которое не изъято из оборота: квартиры, дома, земельные участки, автомобили, товары.
- Цена. Обмениваемые товары предполагаются равноценными, если договор не говорит иное (п. 1 ст. 568 ГК РФ). Если они неравноценны, сторона, передающая более дешёвый товар, доплачивает разницу (п. 2 ст. 568 ГК РФ).
- Переход права собственности. По общему правилу одновременно у обеих сторон после того, как обе исполнят обязанность передать товар (ст. 570 ГК РФ).
- Форма для недвижимости. Единый письменный документ, подписанный сторонами (ст. 550 ГК РФ), и государственная регистрация перехода права собственности в Росреестре (ст. 551 ГК РФ).
- Госпошлина. За регистрацию права собственности гражданина на квартиру — 4 000 ₽, если кадастровая стоимость не превышает 20 млн ₽ (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Платит каждая сторона за своё право.
Договор мены по ГК РФ: нормы
| Вопрос | Норма |
|---|---|
| Понятие мены, применение правил купли-продажи | ст. 567 ГК РФ |
| Равноценность и доплата | ст. 568 ГК РФ |
| Встречное исполнение | ст. 569 ГК РФ |
| Переход права собственности | ст. 570 ГК РФ |
| Ответственность за изъятие товара | ст. 571 ГК РФ |
| Форма договора о недвижимости | ст. 550 ГК РФ |
| Регистрация перехода права | ст. 551 ГК РФ |
| Существенные условия для жилья | ст. 554, 558 ГК РФ |
| Согласие супруга | п. 3 ст. 35 СК РФ |
| Нотариальная форма для долей | ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ |
| Налог при продаже жилья | ст. 217.1, 220 НК РФ |
Особенность: встречное исполнение
Если по договору сроки передачи товаров не совпадают, исполнение обязанности той стороной, которая передаёт свой товар позже, считается встречным (ст. 569 ГК РФ). То есть сторона, которой ничего не передали, может приостановить своё исполнение (ст. 328 ГК РФ). Для недвижимости вопрос снимается тем, что обе квартиры регистрируются одновременно по одному заявлению.
Ответственность за изъятие
Если третье лицо изымает полученное по мене имущество (например, суд признаёт право собственности прежнего владельца), сторона, передавшая его, отвечает по правилам ст. 461 ГК РФ, а пострадавшая сторона вправе вместо возмещения убытков потребовать возврата своего товара (ст. 571 ГК РФ). Именно поэтому в образце есть отдельный пункт о гарантиях и ответственности.
Договор мены недвижимого имущества между физическими лицами
Обмен квартир требует больше внимания, чем обмен вещей. Для договора о жилом помещении существенными являются:
- данные, позволяющие определённо установить квартиру: адрес, кадастровый номер, площадь, этаж (ст. 554 ГК РФ). Без них договор считается незаключённым;
- оценка имущества — без цены договор продажи недвижимости считается незаключённым (п. 1 ст. 555 ГК РФ), поэтому квартиры в договоре мены оценивают, даже если обмен равноценный;
- перечень лиц, которые сохраняют право пользования жильём после смены собственника, с указанием их прав (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Классический пример — член семьи, отказавшийся от приватизации: он сохраняет право пользования бессрочно.
Когда нужен нотариус
В общем случае договор мены квартир можно заключить в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение обязательно:
- если отчуждается доля в праве общей собственности на недвижимость (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), за исключениями, перечисленными в законе;
- если недвижимость принадлежит несовершеннолетнему или гражданину, ограниченно дееспособному либо признанному недееспособным (Закон № 218-ФЗ). Дополнительно нужно предварительное разрешение органа опеки (ст. 37 ГК РФ);
- если стороны сами договорились о нотариальной форме.
У нотариального договора есть плюсы: нотариус проверяет дееспособность, полномочия и согласия, сам подаёт документы на регистрацию, а срок регистрации короче.
Согласие супруга
Если квартира приобретена в браке и является совместной собственностью, на её отчуждение нужно нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ). Без него сделку может оспорить супруг в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать о ней.
Договор мены образец: что в нём и как заполнить
Шаблон рассчитан на самую частую ситуацию: два гражданина обменивают принадлежащие им квартиры с доплатой разницы в цене. Если квартиры равноценны, удалите пункт о доплате. Для обмена дома или земельного участка этот договор мены недвижимого имущества, образец которого рассчитан на квартиры, адаптируется заменой описания объектов.
Преамбула
Полные паспортные данные обеих сторон и адреса регистрации. Каждая сторона в договоре названа нейтрально («Сторона 1», «Сторона 2»), чтобы не путаться, кто продавец и кто покупатель.
Раздел 1. Предмет
Для каждой квартиры отдельно: кадастровый номер, площадь, количество комнат, этаж, адрес, основание права и данные выписки из ЕГРН. Выписку закажите свежую, не старше нескольких дней до подписания: так вы увидите обременения и аресты.
Раздел 2. Оценка и доплата
Каждой квартире присваивается цена, затем указывается разница и кто её платит, когда и как. Расчёт безналичным переводом надёжнее наличных: банковский документ закрывает спор об оплате. Указывайте реальную оценку: заниженная цена ухудшает положение стороны при спорах, а для налога всё равно учитывается не меньше 70 % кадастровой стоимости.
Раздел 3. Гарантии
Заверения об отсутствии обременений, долгов по коммунальным платежам и капремонту, о дееспособности сторон. Отдельно перечислены зарегистрированные лица и сроки их снятия с учёта. Пункт 3.6 прямо фиксирует отсутствие лиц, сохраняющих право пользования, что требуется п. 1 ст. 558 ГК РФ. Если такие лица есть, их нужно перечислить с указанием прав.
Раздел 4. Передача и регистрация
Стороны обязуются вместе подать документы в Росреестр (через МФЦ или онлайн) и передать квартиры по актам. Право собственности у обеих сторон возникает одновременно с регистрацией, что отражает правило ст. 570 ГК РФ. Риск гибели квартиры до передачи остаётся на прежнем собственнике.
Разделы 5–7. Ответственность, заключительные положения, подписи
Пункт 5.2 воспроизводит ст. 571 ГК РФ об изъятии. В заключительных положениях указаны согласия супругов и количество экземпляров: по одному для сторон и один для органа регистрации прав.
Как оформить мену квартир: пошагово
- Закажите выписки ЕГРН на обе квартиры, проверьте собственников, обременения, аресты.
- Получите справки о зарегистрированных лицах и об отсутствии долгов по ЖКУ.
- Если квартиры в браке, оформите нотариальные согласия супругов.
- Если есть доли или несовершеннолетние собственники, обратитесь к нотариусу и получите разрешение опеки.
- Подпишите договор и проведите доплату.
- Подайте заявление о регистрации перехода прав на обе квартиры, оплатите госпошлину по 4 000 ₽ каждая сторона.
- Получите выписки ЕГРН о регистрации прав, подпишите передаточные акты, обменяйтесь ключами.
Налоги при мене квартиры
Для целей НДФЛ мена приравнивается к продаже своей квартиры с одновременной покупкой другой. Каждая сторона получает доход в размере стоимости переданной квартиры. Последствия такие же, как при обычной продаже (подробнее — в статье о налоге при продаже квартиры в 2026 году):
| Ситуация | Последствие |
|---|---|
| Квартира в собственности дольше минимального срока (3 года для единственного жилья, наследства, подарка от близкого родственника, приватизации; 5 лет в остальных случаях) | Доход освобождён от НДФЛ, декларация не нужна (ст. 217.1 НК РФ) |
| Срок не истёк | Нужно подать 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года; доход можно уменьшить на 1 млн ₽ или на подтверждённые расходы на покупку (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ) |
| Цена в договоре ниже 70 % кадастровой стоимости | Доходом считается 70 % кадастровой стоимости (п. 5 ст. 217.1 НК РФ) |
При обмене квартир без доплаты налог может возникнуть, даже если ни одна из сторон не получила денег. Это частый сюрприз для граждан, поэтому срок владения нужно проверить до подписания.
Особые случаи мены
Квартира в ипотеке
Заложенную квартиру можно обменять только с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст. 37 Закона № 102-ФЗ «Об ипотеке»). Банк, как правило, соглашается лишь на досрочное погашение кредита или замену предмета залога, поэтому переговоры с ним нужно начинать до подписания договора. Без согласия банка Росреестр приостановит регистрацию, а сделку банк вправе оспорить.
Мена движимого имущества
Для обмена автомобилей, техники или товаров государственная регистрация не нужна: право собственности переходит после передачи вещей обеими сторонами (ст. 570 ГК РФ). Письменная форма обязательна, если сторона — организация или ИП, а между гражданами — при стоимости свыше 10 000 ₽ (ст. 161 ГК РФ). При обмене автомобилями каждый новый владелец ставит машину на учёт в течение 10 дней.
Мена между организациями
Для компаний мена — две реализации. Каждая сторона начисляет НДС со стоимости переданного товара и выставляет счёт-фактуру. При этом ограничений по форме расчётов нет, так как деньги не передаются, кроме доплаты. Если стороны взаимозависимы, налоговая может проверить соответствие цен рыночным.
Можно ли оспорить или расторгнуть мену
Договор расторгается по соглашению сторон или по суду при существенном нарушении (ст. 450 ГК РФ). Если право собственности уже зарегистрировано, расторжение не возвращает квартиры автоматически: нужно новое соглашение о возврате и новая регистрация, либо решение суда. Мену, прикрывающую дарение или продажу (например, для обхода преимущественного права покупки доли), суд может признать притворной сделкой (п. 2 ст. 170 ГК РФ) и применить правила прикрываемой сделки.
Договор мены квартиры: частые ошибки
- Нет оценки квартир. Для недвижимости цена обязательна, без неё договор не заключён.
- Не указаны лица с правом пользования. Отказник от приватизации, живущий в квартире, сохраняет право пользования и после мены.
- Нет согласия супруга или оно не удостоверено нотариусом.
- Простая письменная форма вместо нотариальной при обмене долей или квартиры ребёнка: Росреестр откажет в регистрации.
- Доплата наличными без расписки. Сторона потом заявит, что денег не получала.
- Регистрация одной квартиры раньше другой. Сторона, которая успела получить право, может «забыть» исполнить свою часть. Подавайте документы на обе квартиры одновременно.
Если нужна обычная продажа, а не обмен, используйте образец договора купли-продажи квартиры.
Договор мены квартиры образец 2026: изменилось ли что-то
Нормы ГК РФ о мене (ст. 567–571) в 2025–2026 годах не менялись. Действуют повышенные с осени 2024 года госпошлины за регистрацию: 4 000 ₽ для граждан. Поэтому образец договора мены 2025 года, если он корректно составлен, подходит и для 2026 года. Скачать бесплатно шаблон в Word можно по ссылке в начале статьи. Заполненный пример с вымышленными данными не нужен: каждое поле в образце снабжено подсказкой.
Чек-лист перед подписанием
- Выписки ЕГРН на обе квартиры свежие, обременений нет.
- В договоре указаны кадастровые номера, адреса, площади, основания права.
- Каждая квартира оценена, разница и порядок доплаты указаны.
- Перечислены зарегистрированные лица и сроки снятия с учёта.
- Есть нотариальные согласия супругов, если квартиры приобретены в браке.
- При долях или несовершеннолетних — нотариальная форма и разрешение опеки.
- Проверены сроки владения для НДФЛ.
- Документы на регистрацию обеих квартир подаются одновременно.
Статья носит информационный характер и отражает законодательство на октябрь 2026 года. Обмен недвижимости с долями, ипотекой или детьми лучше проверить у юриста или нотариуса до подписания.
