Посуточно квартиры чаще всего сдают «на доверии»: ключи в обмен на перевод, без бумаг. Пока всё хорошо, это работает, но при залитых соседях, сломанной технике или споре о залоге выясняется, что доказать ничего нельзя. Договор аренды квартиры посуточно, образец которого приведён ниже, оформляется за десять минут при заселении и решает эти проблемы заранее: фиксирует срок, число жильцов, залог, правила проживания и состояние имущества.
Образец договора посуточной аренды (найма) квартиры в Word
Готовый шаблон: подставьте свои данные вместо полей в квадратных скобках.
Не хотите заполнять вручную?
В «Документах Про» этот документ можно сгенерировать целиком под вашу ситуацию: с вашими данными, расчётами и ссылками на нормы. Готовый документ скачивается в Word и сразу готов к подаче.
Коротко: что важно знать в 2026 году
| Вопрос | Ответ |
|---|---|
| Как называется договор | Если квартиру снимает гражданин для проживания — договор найма жилого помещения (ст. 671 ГК РФ); «аренда» — бытовое название |
| Форма | Письменная (ст. 674 ГК РФ), нотариус и регистрация в Росреестре не нужны |
| Вид договора | Краткосрочный наём на срок до года (п. 2 ст. 683 ГК РФ) |
| Можно ли сдавать посуточно | Да, если соблюдаются права соседей и квартира оснащена приборами учёта (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ) |
| Что запрещено | Гостиничные услуги в квартирах многоквартирного дома (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ) |
| Налог с дохода | НДФЛ 13 % или налог на профессиональный доход 4 % при сдаче гражданам |
Правовая основа посуточной сдачи
С точки зрения ГК РФ посуточная сдача — это наём жилого помещения. По договору найма собственник предоставляет гражданину жильё за плату во владение и пользование для проживания (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Если квартиру снимает компания для своих сотрудников, это уже аренда, и правила будут другими (п. 2 ст. 671 ГК РФ). В быту и в поисковых запросах говорят «аренда», поэтому образец назван так, как его ищут, но внутри используются правильные термины: «Наймодатель» и «Наниматель».
Договор на срок до одного года — краткосрочный наём. К нему по умолчанию не применяются правила о постоянно проживающих с нанимателем гражданах, о временных жильцах, о преимущественном праве на продление, о поднайме и одно из оснований расторжения по ст. 687 (п. 2 ст. 683 ГК РФ). Для посуточной сдачи это удобно: гость не может пустить «временных жильцов» и не получает права на новый срок.
Жилищная часть регулируется ЖК РФ. С 3 апреля 2024 года ч. 2 ст. 30 ЖК РФ прямо разрешает собственнику сдавать жильё по договору найма, в том числе краткосрочного, при условии соблюдения прав соседей, правил пользования общим имуществом и оснащения квартиры приборами учёта воды, электроэнергии и газа. Одновременно ч. 3 ст. 17 ЖК РФ с 1 октября 2019 года запрещает размещать в жилых помещениях гостиницы и оказывать гостиничные услуги в квартирах многоквартирных домов. Границу между посуточным наймом и гостиничным бизнесом провёл Конституционный Суд в постановлении от 23.03.2023 № 9-П: признаками гостиничной деятельности считаются переоборудование под «номера», сдача на срок меньше суток, большое число жильцов, сдача нескольких квартир в доме как единого бизнеса. Подробный разбор с налогами и рисками — в статье «Посуточная аренда квартир в 2026 году».
Реестр классифицированных средств размещения и туристический налог квартир не касаются: они относятся к гостиницам и гостевым домам. Минфин в письме от 26.06.2025 № 03-05-04-06/62585 подтвердил, что с посуточно сдаваемых квартир туристический налог не уплачивается.
Порядок оформления сдачи
- Подготовьте пакет. Распечатайте два экземпляра договора и акт с описью имущества, держите под рукой выписку из ЕГРН.
- Проверьте паспорт гостя. Сверьте ФИО и данные паспорта с договором. Если заселяется иностранный гражданин, собственник становится принимающей стороной и обязан уведомить МВД о его прибытии в сроки, установленные ст. 20 Федерального закона от 18.07.2006 № 109-ФЗ; за нарушение гражданину грозит штраф по ч. 4 ст. 18.9 КоАП РФ.
- Подпишите договор и акт. В акте отметьте имущество и видимые недостатки, сфотографируйте квартиру.
- Получите оплату и залог. Запишите их получение в акте, самозанятый формирует чек.
- При выезде — осмотр. Заполните раздел акта о возврате, рассчитайте удержание из залога или верните его полностью.
Договор аренды квартиры посуточно образец: что в нём и как заполнить
Стороны
В преамбуле — паспортные данные собственника и гостя. Если собственников несколько, все подписывают договор или один действует по доверенности. Для иностранного гостя вместо паспорта РФ указывается документ, удостоверяющий личность.
Раздел 1. Предмет договора
Адрес, кадастровый номер, число комнат, площадь и этаж, реквизиты выписки из ЕГРН. Пункт 1.3 перечисляет всех, кто будет жить вместе с нанимателем, и максимальное число проживающих. Это главный инструмент против «вечеринок на 15 человек»: всё, что сверх лимита, — нарушение договора. Пункт 1.4 отсылает к описи имущества и фиксирует наличие приборов учёта, которого требует ч. 2 ст. 30 ЖК РФ.
Раздел 2. Срок
Дата и время заезда и выезда. Срок меньше суток лучше не устанавливать: почасовая сдача — один из признаков гостиничной деятельности по постановлению КС № 9-П. Пункт 2.2 прямо ссылается на п. 2 ст. 683 ГК РФ и запрещает поднаём и временных жильцов.
Раздел 3. Плата и обеспечительный платёж
Плата за сутки и общая сумма, что включено в цену (коммунальные услуги, интернет, бельё, уборка). Оплата вносится при заселении. Залог в образце оформлен как обеспечительный платёж по ст. 381.1 ГК РФ: так прямо названо, что он обеспечивает сохранность имущества и оплату, и понятно, когда и что из него удерживается. Пункт 3.6 регулирует поздний выезд — частый источник конфликтов при плотном графике бронирований. Если залог не возвращают без оснований, пригодится материал о том, как вернуть залог за квартиру.
Разделы 4–6. Передача, обязанности сторон
Квартира, ключи и имущество передаются и возвращаются по одному акту. Обязанности наймодателя: чистая исправная квартира, инструктаж, связь, устранение аварий. Наймодатель не входит в квартиру без согласия гостя, кроме аварий. Обязанности нанимателя — бережное отношение (ст. 678 ГК РФ), тишина в ночное время, запрет вечеринок, курения, животных без согласия, передачи ключей. Пункт 6.2 позволяет гостю уехать раньше с возвратом платы за неиспользованные сутки.
Раздел 7. Ответственность
Наниматель возмещает ущерб квартире, имуществу, соседям и общему имуществу дома. Если наймодатель не предоставил квартиру или она непригодна, он возвращает все деньги. При грубых нарушениях договор расторгается в порядке ст. 687 ГК РФ.
Акт с описью
Приложение № 1 объединяет передачу, опись имущества и возврат. Для квартиры с дорогой техникой опись лучше сделать подробной — по образцу описи имущества к договору аренды квартиры, с марками и состоянием.
Договор аренды квартиры между физическими лицами посуточно
Образец составлен именно для сделки между двумя гражданами. Договор аренды квартиры между физическими лицами посуточно, образец которого вы скачиваете, не требует печатей и регистрации. Достаточно подписей сторон на каждом экземпляре. Если гость бронирует через агрегатор, договор всё равно полезен: условия площадки регулируют отношения с площадкой, а не ущерб вашей мебели.
Договор аренды квартиры посуточно: образец для самозанятого
Собственник-гражданин может платить налог на профессиональный доход с дохода от сдачи жилья: сдача жилых помещений прямо разрешена для самозанятых (подп. 3 п. 2 ст. 6 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ). Ставка — 4 % с доходов от физических лиц и 6 % от юридических лиц и ИП, годовой лимит дохода — 2,4 млн ₽.
Договор аренды квартиры посуточно для самозанятого отличается от обычного двумя деталями. В реквизитах наймодателя добавьте ИНН и отметку о применении налогового режима «Налог на профессиональный доход». В раздел 3 впишите, что наймодатель формирует чек в приложении «Мой налог» на каждую полученную сумму и передаёт его нанимателю. Чек формируется в момент расчёта; обеспечительный платёж становится доходом только в той части, которая удержана.
Шаблон, простой бланк или типовой договор
Запросы «типовой договор аренды квартиры посуточно» и «договор аренды квартиры посуточно образец скачать простой бесплатно бланк» предполагают, что существует утверждённая форма. Её нет: закон не устанавливает типовой формы договора найма между гражданами. Любой шаблон — это частный документ, и его качество зависит от того, что в нём учтено. Предложенный договор краткосрочной аренды квартиры посуточно, образец которого можно скачать бесплатно, содержит все разделы, нужные для типичной сдачи на несколько дней. Договор аренды квартиры посуточно 2026 года отличается от прошлогодних бланков ссылкой на ч. 2 ст. 30 ЖК РФ и условием о приборах учёта: в старых шаблонах их часто нет. Если вы ищете договор аренды посуточно квартиры, образец для скачивания в Word подходит и для печати от руки. Если сдаёте квартиру часто, сохраните заполненный шаблон с вашими данными и описью — для нового гостя останется вписать только ФИО и даты.
Если гость причинил ущерб
Договор и акт работают именно в этой ситуации. Порядок действий наймодателя:
- Зафиксируйте повреждения при выезде. Впишите их в раздел акта о возврате, сфотографируйте, по возможности получите подпись гостя. Если гость отказался подписывать, отметьте это в акте и пригласите свидетеля, например соседа.
- Рассчитайте сумму. Стоимость ремонта или замены подтвердите чеком, сметой или скриншотом цены аналогичной вещи. Удержите эту сумму из обеспечительного платежа по п. 3.5 договора и укажите расчёт в акте.
- Если ущерб больше залога — претензия. Направьте гостю письменное требование доплатить разницу с приложением расчёта. При отказе можно взыскать её в суде: споры до 50 000 ₽ рассматривает мировой судья.
- Если залили соседей. Перед соседями отвечает собственник как лицо, обязанное содержать своё имущество (ст. 210 ГК РФ), но затем он вправе потребовать возмещения с нанимателя по п. 7.1 договора. Акт управляющей компании о заливе и договор с указанием срока найма — главные доказательства.
Без подписанного договора гость легко заявит, что вообще не жил в квартире в эти даты, а перевод был «займом» или «подарком». Именно поэтому письменная форма, которую требует ст. 674 ГК РФ, нужна прежде всего самому собственнику.
Соседи против посуточной сдачи
Соседи не вправе запретить посуточную сдачу общим собранием: согласие собственников других квартир закон не требует. Но они могут подать иск о прекращении нарушений своих прав (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ) или о запрете гостиничной деятельности (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ). Договор помогает и здесь: условия о лимите проживающих, тишине и запрете вечеринок показывают суду, что собственник принимает меры, чтобы соседи не испытывали неудобств сверх обычных. Чем ближе ваша практика к обычному найму на несколько дней, а не к мини-отелю, тем слабее позиция истцов.
Частые ошибки
- Не указан лимит проживающих. Без него претензии к компании из 10 человек сложно обосновать.
- Залог назван «задатком». Задаток (ст. 380 ГК РФ) обеспечивает заключение и исполнение договора, а не сохранность имущества.
- Нет описи и фото. Наниматель заявит, что телевизор был сломан до него.
- Сдача на несколько часов. Это аргумент для соседей в иске о запрете гостиничной деятельности по ч. 3 ст. 17 ЖК РФ.
- Иностранный гость не поставлен на учёт. Штраф получает собственник как принимающая сторона.
- Доход не задекларирован. Систематическая сдача без уплаты налогов — риск доначислений, штрафа по ст. 116 НК РФ или ответственности по ст. 14.1 КоАП РФ.
Чек-лист наймодателя
Отмечено 0 из 6
Статья носит информационный характер и отражает законодательство на октябрь 2026 года. Правила посуточной сдачи активно обсуждаются в Госдуме, поэтому перед сдачей проверьте, не изменились ли требования ЖК РФ и региональные правила о тишине.
