Попадание участка в санитарно-защитную зону предприятия ещё не означает, что предприятие обязано купить его целиком. В Определении от 08.09.2026 № 81-КГ26-6-К8 Верховный Суд потребовал проверить, действительно ли новые ограничения исключают использование земли по её разрешённому назначению. Для юриста спор начинается с содержания запретов и хозяйственных возможностей участка, а к выкупной цене переходит только после этого.
Дело важно обеим сторонам: собственнику, который рассчитывает получить возмещение, и владельцу промышленного объекта, которому предъявлен многомиллионный иск. Ни большая площадь санитарной зоны, ни заключение оценщика сами по себе не заменяют доказательств возникновения обязанности выкупить землю.
Какой вопрос предшествует спору о цене
Выкуп по пункту 7 статьи 107 ЗК РФ связан с невозможностью использования недвижимости в соответствии с разрешённым использованием вследствие установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории. Это более сильное последствие, чем уменьшение удобства, доходности или рыночной привлекательности имущества. Последние обстоятельства также могут иметь правовое значение, но требуют самостоятельной квалификации и доказательств.
| Обстоятельство | Что оно подтверждает | Чего недостаточно для вывода о выкупе |
|---|---|---|
| Сведения о санитарной зоне в ЕГРН | Наличие и пространственные границы ограничения | Нельзя считать запрещённой любую деятельность на участке |
| Запрет садоводства | Невозможность конкретного использования | Не доказывает запрет сельскохозяйственного производства вообще |
| Охват почти всей площади | Масштаб затронутой территории | Не отменяет проверку возможности раздела и судьбы остатка |
| Оценка рыночной стоимости | Возможный размер выкупной цены при надлежащей методике | Не устанавливает обязанность ответчика заключить соглашение |
| Снижение стоимости имущества | Возможный экономический результат ограничения | Не тождественно полной невозможности разрешённого использования |
Главная ошибка сторон - доказывать разные обстоятельства. Истец приносит оценку всего участка, ответчик спорит с ценой, а вопрос о сохранившихся способах эксплуатации остаётся без исследования. В результате суд получает готовую сумму раньше, чем устанавливает основание её выплаты.
Почему Верховный Суд отменил выкуп почти 49 гектаров
Шорохову принадлежал земельный участок площадью 490 508 кв. м из земель сельскохозяйственного назначения. В ЕГРН был указан вид разрешённого использования «для сельскохозяйственного производства». Право собственности возникло в апреле 2021 года на основании договора дарения.
В сентябре 2023 года Роспотребнадзор установил санитарно-защитную зону для объекта разработки месторождения ЗАО «Шахта Беловская». Она охватила 473 356 кв. м спорного участка. Собственник несколько раз потребовал выкупа, а после отказа обратился в суд.
Первая инстанция обязала предприятие заключить соглашение с выкупной ценой 39 373 000 рублей. Апелляция дополнила решение: выплатить эту сумму в течение двух месяцев после её определения, а право собственника прекратить после получения денег. Кассационный суд согласился с результатом.
Верховный Суд отменил все три судебных постановления и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию. Он не установил окончательный размер возмещения и не отказал собственнику в защите. Причиной отмены стала неполнота проверки оснований выкупа, возможности раздела и достоверности оценки.
Для процессуальных документов эта оговорка принципиальна. Ссылаться на дело как на запрет выкупа сельскохозяйственных земель в санитарной зоне нельзя. Позиция коллегии требует исследования условий, а не заранее определяет исход нового спора в пользу промышленного предприятия.
Запрет садоводства не равен запрету сельхозпроизводства
Решение об установлении зоны перечисляло недопустимые способы использования. Среди них были жилая застройка, образовательные и медицинские объекты, рекреационные зоны, садоводство, отдельные производства и склады. Нижестоящие суды связали эти запреты с невозможностью эксплуатации спорной земли по назначению.
ВС сопоставил ограничения с классификатором видов разрешённого использования. «Сельскохозяйственное использование» охватывает разные способы ведения хозяйства, тогда как «ведение садоводства» имеет самостоятельное содержание. Запрет последнего не исключает автоматически растениеводство, выращивание зерновых и другие допустимые направления.
Это не предложение формально заменить запрещённый бизнес любым разрешённым. Юристу нужно установить, какие возможности сохраняются именно на спорном участке, с его характеристиками, доступом и действующими ограничениями. Абстрактное перечисление кодов классификатора без привязки к территории столь же недостаточно, как ссылка собственника только на название санитарной зоны.
В доказательственную базу могут входить сведения о почвах, рельефе, существовавшей эксплуатации, подъездных путях, хозяйственной инфраструктуре и характере воздействия предприятия. При необходимости специальные вопросы разрешает эксперт. Правовой вывод о наличии условий пункта 7 статьи 107 ЗК РФ делает суд, а не привлечённый агроном или оценщик.
Что показывает действовавшее использование
Если до установления зоны участок реально использовался для выращивания разрешённых культур, продолжение этой деятельности опровергает довод о полном запрете эксплуатации. Но отсутствие обработки земли несколько предыдущих лет не доказывает обратного. Собственник мог не реализовывать предоставленное ему право, не утрачивая его.
Поэтому история использования нужна для проверки причинной связи. Она помогает отделить последствия новой зоны от прежней непригодности земли, отсутствия инфраструктуры или хозяйственного решения самого владельца. Истцу выгодно показать конкретно утраченную возможность, ответчику - подтвердить, что заявленный барьер возник не из спорного ограничения.
Отдельно проверяется источник каждого запрета. В деле на части земли существовали также охранные зоны инженерных коммуникаций. Нельзя автоматически возлагать на шахту последствия всех ограничений, которые обнаружились в одной выписке ЕГРН: у них могут быть разные основания, даты и обязанные лица.
Как отличить выкуп от иных способов возмещения
В мотивировке ВС использовал позицию КС РФ из Постановления от 01.12.2025 № 42-П: различие между выкупом и возмещением убытков связано со степенью воздействия на права собственника. Максимальное ограничение оправдывает прекращение собственности с выкупом. При менее сильном воздействии требуется проверить иной способ компенсации.
Для истца это означает необходимость определить предмет требования до составления расчёта. Если разрешённое использование объективно сохраняется, один лишь неудовлетворительный финансовый результат не превращает требование об убытках в иск о понуждении купить весь актив. С другой стороны, ответчик не может ограничиться фразой «участок остаётся у собственника», когда существенные возможности его использования действительно утрачены.
Пункт 7 статьи 107 ЗК РФ относится к выкупу собственности. Право арендатора и судьба арендного договора требуют другого анализа. Например, прекращение аренды земли из-за объективного запрета строительства связано с невозможностью исполнения обязательства и не означает, что арендатор получает право продать чужую землю предприятию.
Нужно проверить и ранее полученное возмещение. Пункт 13 статьи 107 ЗК РФ регулирует соотношение компенсации убытков и последующего выкупа, предусматривая исключения. Поэтому ответ на вопрос о допустимости нового требования зависит от состава прежней выплаты, а не только от её наличия или названия платёжного поручения.
Может ли предприятие потребовать раздела участка
Санитарная зона охватила не всю площадь: вне неё оставались 17 152 кв. м. Ответчик ссылался на возможность разделить землю, выкупить затронутую часть и сохранить использование остатка. Верховный Суд указал, что этот довод не получил надлежащей оценки.
Из определения не следует, что любой свободный от зоны остаток необходимо выделить. Раздел должен быть юридически допустим и технически осуществим. У образуемого участка должны сохраняться необходимые характеристики, доступ и возможность разрешённого использования, а земельные ограничения нельзя проверять только арифметически.
Ответчику стоит представить схему предполагаемого раздела и объяснить хозяйственную пригодность остатка. Если он лишь вычитает площадь зоны из общей площади, суду не из чего сделать вывод о самостоятельной ценности оставшейся территории. Здесь существенны форма границ, расположение подъезда, минимальные размеры и иные требования к образуемым участкам.
Собственник, возражая, должен показать конкретное препятствие: например, отсутствие самостоятельного доступа либо нарушение обязательных требований при образовании участка. Само нежелание сохранять небольшой остаток не заменяет такого обоснования. Но и предприятие не вправе перекладывать на владельца последствия заведомо непригодного раздела под видом экономии выкупной цены.
Как поставить вопросы специалисту
Полезно разделить пространственный и хозяйственный анализ. Кадастровый специалист определяет возможную конфигурацию и ограничения образования объектов. Специалист соответствующего профиля исследует, можно ли использовать оставшуюся территорию для конкретной разрешённой деятельности.
Вопрос «подлежит ли выкупу весь участок» в таком виде передавать эксперту не следует. Он объединяет технические факты с правовой квалификацией. Более точная постановка: какие варианты раздела существуют, какие характеристики имеют образуемые части и какие фактические препятствия сохраняются для заявленного использования.
Почему оценка сельхозземли по объектам недропользования опасна
Выкупную цену нижестоящие суды взяли из судебного экспертного заключения. Предприятие представило рецензию с указанием методологических ошибок: при анализе рынка сельскохозяйственных земель эксперт фактически исследовал участки, предназначенные для недропользования. Этот выбор мог существенно исказить итоговую стоимость.
ВС не заменил одну оценку другой. Он указал, что мотивированные сомнения в заключении нельзя оставить без полноценного процессуального разрешения. Суд должен оценить экспертный вывод вместе с другими доказательствами и объяснить, почему замечания не меняют результат либо требуют нового исследования.
Для представителя важно различать несогласие с высокой ценой и конкретный дефект оценки. Рабочий довод называет аналог, его разрешённое использование, отличие от спорного объекта и влияние этого отличия на расчёт. Утверждение «оценка завышена в несколько раз» без раскрытия методики даёт суду значительно меньше оснований для проверки.
Рецензия специалиста не становится автоматически второй судебной экспертизой. Она помогает выявить сомнения в правильности или обоснованности первоначального заключения, которые значимы для части 2 статьи 87 ГПК РФ. Если вопрос касается неполноты либо неясности, отдельно оценивается необходимость дополнительной экспертизы; эти основания не стоит смешивать.
Ходатайство о повторной экспертизе имеет смысл связывать с уже установленными дефектами. В нём следует назвать вопросы для нового исследования, предложить другую экспертную организацию и решить вопрос оплаты. Повторять первоначальный перечень вопросов без объяснения причины пересмотра оценки недостаточно.
Что проверить в соглашении о выкупе до обращения в суд
Порядок заключения соглашения установлен разделом IV Положения, утверждённого Постановлением Правительства РФ от 27.01.2022 № 59. Он предполагает обращение собственника с требованием, идентификацию имущества и указание его стоимости. Последующий спор должен опираться на содержание этого обращения и ответ обязанного лица.
Проект соглашения нужен не только для фиксации цены. Следует определить недвижимость, порядок расчётов и передачи, а также проверить сведения, предусмотренные пунктами 26 и 40 Положения. Иначе даже положительное решение оставляет спорные вопросы исполнения, которые стороны должны были поставить перед судом заранее.
В рассматриваемом деле апелляция уже была вынуждена дополнить решение сроком выплаты и указанием на прекращение права после получения компенсации. Это показывает практический риск абстрактной просьбы «обязать выкупить». Представитель должен проверить, позволяет ли предлагаемая резолютивная часть исполнить обязательство без нового спора о его содержании.
Если речь идёт о сельхозземле, отдельно действует Закон № 101-ФЗ. ВС обратил внимание на преимущественное право публичного образования при продаже участка и последствия его нарушения. Нельзя считать, что сам судебный характер спора автоматически устраняет эти требования; необходимо исследовать их применимость и соблюдение в конкретной модели отчуждения.
Это иной вопрос, чем договорное преимущественное право арендатора. Условие договора аренды и установленная законом процедура участия публичного образования имеют разные основания. Их смешение меняет круг лиц, содержание уведомлений и аргументы против предполагаемой сделки.
Как строить позицию собственнику и предприятию
Собственнику выгодно начинать с доказанной утраты использования, а не с желания выйти из неудобного актива. Для каждого запрета нужно показать действовавший ВРИ, конкретную хозяйственную возможность и то, почему она прекратилась именно после установления зоны. Затем обосновываются объём выкупа, надлежащий ответчик и цена.
Предприятию стоит разделить возражения по основанию и по размеру. Первое направление отвечает на вопрос, возникла ли обязанность выкупать землю. Второе сохраняет значение на случай, если суд такую обязанность установит: площадь, допустимость раздела, корректность аналогов и условия соглашения.
Альтернативная аргументация не означает признания иска. В документе можно прямо указать, что замечания к стоимости заявляются на случай отклонения основных возражений. Тогда участие в оценочной экспертизе не выглядит безусловным согласием предприятия купить участок.
Для этой ситуации подходит образец возражений на иск о выкупе земли в санитарной зоне. Его модель рассчитана на первую инстанцию: предприятие показывает сохранившееся разрешённое использование, оспаривает обоснование выкупа всей площади и раскрывает свои доказательства.
Учебный пример: зона есть, последствия различаются
Предположим, один участок использовался под выращивание зерновых, а соседний имел разрешённое использование, непосредственно запрещённое новым режимом. Оба собственника получили выписки с одинаковым названием зоны. Однако одинаковая запись не означает одинаковое основание для выкупа.
В первом споре потребуется выяснить, препятствуют ли установленные ограничения производству зерновых и есть ли другие относимые запреты. Во втором центре доказывания окажется утрата допустимого использования и причинная связь с новой зоной. Даже там нельзя пропускать проверку надлежащего ответчика, объёма выкупа и условий компенсации.
Какие документы нельзя заменить одной выпиской ЕГРН
Выписка удобна для установления права и границ зарегистрированного ограничения, но не раскрывает весь режим территории. Представителю нужны решение уполномоченного органа с приложениями, описание границ, сведения об объекте, для которого создана зона, и документы о допустимой эксплуатации. Без этого суд рискует применить общее представление о санитарных ограничениях вместо правил, действующих в конкретном случае.
Особое внимание требуется к датам. В одном деле различаются приобретение собственности, принятие решения о зоне, внесение сведений в реестр, направление требования о выкупе и проведение оценки. Юрист должен объяснить значение каждой даты для своего довода, а не складывать их в хронологию без правовых последствий.
Например, дата оценки влияет на достоверность цены, но сама по себе не устанавливает момент возникновения обязанности ответчика. Дата приобретения помогает выяснить первоначальное положение собственника, однако покупка земли с уже существовавшим ограничением требует отдельной проверки применимых правил. Из определения по делу Шорохова нельзя выводить универсальное решение для всех ранее возникших или не внесённых в реестр зон.
Проверка надлежащего ответчика тоже выходит за пределы географической близости. Нужно связать спорное ограничение с объектом и лицом, на которое закон возлагает соответствующее обязательство. Название промышленной площадки, фактический оператор и правообладатель сооружения могут не совпадать; выписки и акт установления зоны должны позволять проверить эту связь.
Если часть материалов находится у предприятия либо государственного органа, истцу следует заранее конкретизировать запрос. В ходатайстве об истребовании доказательств важно назвать документ, подтверждаемый им факт, место нахождения и препятствие самостоятельному получению. Просьба предоставить всю документацию о деятельности предприятия затрудняет оценку относимости и увеличивает риск отказа.
Как не потерять доводы при обжаловании
Дело показывает значение своевременной процессуальной фиксации. Предприятие представило рецензию и заявляло о повторной оценочной экспертизе в первой и апелляционной инстанциях. Поэтому Верховный Суд проверял не впервые возникшее несогласие с ценой, а реакцию нижестоящих судов на конкретные замечания стороны.
Представителю полезно разделять три результата: доказательство приобщено, довод обсуждён, довод оценён в судебном постановлении. Первый не гарантирует второго и третьего. Если заключение специалиста лежит в деле, но решение не объясняет, почему различие в назначении объектов-аналогов несущественно, это самостоятельный вопрос к мотивировке оценки доказательств.
В жалобе лучше показать влияние каждого нарушения на исход. Неисследованная возможность сельхозпроизводства затрагивает само основание выкупа; отсутствие проверки раздела влияет на объём отчуждения; дефект аналогов может изменить цену. Такой порядок связывает процессуальные ошибки с материальным результатом и не превращает жалобу в повторение всех прежних возражений.
При этом кассационная инстанция не должна заново определять рыночную стоимость или выбирать разрешённый способ эксплуатации вместо суда, исследующего доказательства. Просьба об отмене должна соответствовать характеру нарушения и полномочиям инстанции. В деле № 81-КГ26-6-К8 необходимость установить оставшиеся факты и оценить доказательства привела именно к новому рассмотрению, а не к самостоятельному расчёту Верховным Судом.
Для собственника это также основание не ограничиваться защитой полученной суммы. Если решение уязвимо по основанию выкупа, одной ссылки на судебную экспертизу недостаточно. В возражениях на жалобу нужно указать, какими материалами уже подтверждены невозможность использования, объём утраченных прав и несостоятельность конкретных аргументов предприятия, а не только напомнить о числе состоявшихся инстанций.
Последовательность работы юриста
- Восстановить состояние прав до ограничения. Получить исторические выписки, правоустанавливающий документ, сведения о ВРИ и существовавших зонах. Не подменять исходное положение сегодняшней выпиской с уже внесёнными ограничениями.
- Разобрать акт об установлении зоны. Сопоставить текст запретов, координаты и дату возникновения ограничения с каждым заявленным последствием. Установить, кто должен возмещать последствия именно этой зоны.
- Проверить фактическую возможность эксплуатации. Собрать технические и хозяйственные документы; сформулировать специальные вопросы, если одних письменных материалов недостаточно. Разграничить юридический запрет и экономические затруднения.
- Исследовать раздел и объём требования. Подготовить схему, данные о доступе и пригодности остатка. Не оставлять вопрос о всей площади на усмотрение оценщика.
- Проверить расчёт и переговоры. Сопоставить аналоги, дату оценки, требование о выкупе и проект соглашения. По сельхозземле включить в проверку процедуру преимущественной покупки.
- Зафиксировать спорные вопросы в процессе. Передать суду структурированные объяснения, заявить необходимые ходатайства и добиться их разрешения. Если суд отказывает в исследовании конкретного довода, сохранить его содержание и значение для последующей жалобы.
Чек-лист перед подачей позиции
Отмечено 0 из 6
Источники
- Определение ВС РФ от 08.09.2026 № 81-КГ26-6-К8: полный текст судебного акта.
- Статья 107 ЗК РФ: последствия установления зон с особыми условиями использования.
- Раздел IV Положения, утверждённого Постановлением Правительства РФ от 27.01.2022 № 59.
Соберите возражения на иск о выкупе участка в «Документы Про»: по решению об установлении зоны, выпискам ЕГРН, документам об использовании земли и оценке. Результат в Word.
