Соглашение о порядке пользования земельным участком: образец 2026 для сособственников в Word

Два сособственника одного участка редко спорят о долях на бумаге, зато постоянно спорят о том, чья это грядка, где ставить баню и кто должен чистить проезд от снега. Соглашение о порядке пользования земельным участком снимает эти вопросы заранее: каждый получает свою часть земли в пользование, а право общей долевой собственности при этом не меняется. Ниже разбираем, когда такой документ нужен, что в него записать и как он работает при продаже доли.

Коротко о документе

Правовая основа: что говорит закон

Главная норма короткая. Пункт 1 статьи 247 ГК РФ устанавливает, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех участников, а при недостижении согласия в порядке, который устанавливает суд. Пункт 2 той же статьи даёт каждому сособственнику право получить в пользование часть общего имущества, соразмерную его доле. Если выделить такую часть нельзя, он может требовать денежную компенсацию от тех, кто фактически пользуется «его» землёй.

Рядом стоят ещё несколько правил, которые стоит держать в голове при составлении документа:

• ст. 246 ГК РФ. Распоряжение участком в целом (продажа, залог, раздел) возможно только по соглашению всех участников. Соглашение о порядке пользования распоряжением не является и доли не затрагивает.
• ст. 249 ГК РФ. Налоги, сборы и расходы на содержание общего имущества каждый несёт соразмерно своей доле. Земельный налог по доле начисляется каждому сособственнику отдельно, и соглашение этого не меняет.
• ст. 250 ГК РФ. Остальные сособственники имеют преимущественное право купить продаваемую долю. Порядок пользования на это право не влияет.
• п. 1 ст. 35 ЗК РФ. Если на участке стоит дом, принадлежащий нескольким лицам, порядок пользования землёй определяется долями в праве на дом или сложившимся порядком пользования. Это правило суды применяют и при спорах сособственников участка.

Верховный Суд ещё в п. 37 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 разъяснил, что при определении порядка пользования суд учитывает фактически сложившийся порядок, который может не совпадать с долями точно, нуждаемость каждого в имуществе и реальную возможность совместного пользования. Отсюда практический вывод: если стороны годами пользуются участком определённым образом, удобнее всего закрепить в соглашении именно этот порядок. Суд, скорее всего, пришёл бы к похожему варианту.

Когда соглашение действительно нужно

Чаще всего документ составляют в четырёх ситуациях.

1. Участок достался по наследству нескольким родственникам. Братья и сёстры получают свидетельства на доли, но каждый хочет понимать, где именно его сад и где можно поставить теплицу.
2. Супруги после развода разделили дом и землю по долям. Пока продажа не состоялась, обоим нужен понятный порядок, чтобы не ссориться у калитки.
3. Покупатель приобрёл долю у постороннего человека. Новичку важно получить конкретную часть земли, а не «долю в воздухе».
4. Сособственники планируют строиться. Возведение дома или бани на общем участке требует согласия всех участников, и соглашение позволяет заранее определить, кто и где вправе строить.

Выделить долю в натуре и стать хозяином отдельного участка проще не всегда: мешают минимальные размеры участков по правилам землепользования, общий дом, отсутствие отдельного проезда. В таких случаях порядок пользования остаётся единственным рабочим инструментом.

Соглашение о порядке пользования земельным участком в долевой собственности

Это основной и самый распространённый случай: у участка один кадастровый номер и несколько собственников, каждый из которых имеет зарегистрированную в ЕГРН долю. Соглашение распределяет территорию на части: у каждого своя, плюс общая зона для проезда, прохода, колодца, септика или стоянки машин.

Принципиально важно описать части так, чтобы их можно было найти на местности без спора. Слова «левая половина» или «участок у забора» через пять лет никто не истолкует одинаково. Надёжнее всего схема с размерами сторон каждой части и привязкой к углам дома, забору или поворотным точкам границ. Если сособственники не доверяют друг другу, стоит заказать у кадастрового инженера схему с координатами характерных точек. Межевой план для этого не нужен, ведь новые участки не образуются.

Площадь частей не обязана совпадать с долями до квадратного метра. Если один получает больше, стороны вправе договориться о компенсации или прямо указать, что претензий друг к другу не имеют. Второе снимает риск, что через несколько лет кто-то вспомнит о п. 2 ст. 247 ГК РФ и потребует деньги за «недостающие» метры.

Соглашение о порядке пользования земельным участком между арендаторами

Если участок государственный или муниципальный, а на нём стоит здание с несколькими собственниками, землю обычно берут в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ). Размер обязательств каждого арендатора по общему правилу соответствует его доле в праве на здание, отступить от этого можно с согласия всех правообладателей или по решению суда (п. 10 ст. 39.20 ЗК РФ).

Сам договор аренды порядок пользования частями участка обычно не определяет. Арендаторы вправе заключить между собой отдельное соглашение, а могут включить такие условия в договор аренды по согласованию с арендодателем. Минэкономразвития в позиции, которую Росреестр довёл письмом от 29.11.2018 № 14-11954-ГЕ/18, указало, что стороны договора аренды сельскохозяйственного участка, находящегося в долевой собственности, вправе определить порядок пользования прямо в договоре аренды (ст. 421 ГК РФ), и такой договор подлежит государственной регистрации. Для арендаторов городских участков действует та же логика: если условия о частях участка вошли в договор аренды сроком от года, они регистрируются вместе с ним; отдельное соглашение между арендаторами в Росреестр не подают.

Предложенный ниже образец рассчитан на сособственников. Для арендаторов его легко адаптировать: вместо долей в праве собственности укажите реквизиты договора аренды и доли в обязательстве, а в разделе о расходах пропишите, как делится арендная плата.

Соглашение о порядке пользования земельным участком образец: что в нём и как заполнить

Образец составлен под самую типичную ситуацию: два сособственника, каждому выделяется своя часть, а проезд остаётся общим. Если участников трое и больше, добавьте сторон и части по той же схеме.

Шапка и стороны

Укажите город или населённый пункт и дату подписания. Для каждой стороны нужны ФИО полностью, дата рождения, паспортные данные, адрес регистрации, размер доли и номер записи о регистрации права в ЕГРН. Номер записи берётся из выписки ЕГРН; свежую выписку стоит заказать перед подписанием, чтобы убедиться, что доли не арестованы и собственники те же.

Раздел 1. Предмет соглашения

Здесь описывается участок: кадастровый номер, площадь, категория земель, вид разрешённого использования, адрес. Эти данные переписываются из выписки ЕГРН без изменений. В образце сразу указано, что соглашение не является разделом и не меняет доли. Эта оговорка защищает от попыток истолковать документ как скрытое отчуждение.

Раздел 2. Порядок пользования

Ключевой раздел. Для каждой стороны указывается номер части по схеме, её площадь и объекты, которые на ней находятся (дом, баня, теплица, сарай). Отдельно описывается часть общего пользования и её назначение. Схема оформляется приложением № 1 и подписывается всеми сторонами; без неё соглашение теряет почти весь практический смысл.

Раздел 3. Права и обязанности

Образец закрепляет:

• право каждой стороны пользоваться своей частью по виду разрешённого использования;
• запрет на строительство капитальных объектов без письменного согласия другой стороны, ведь участок остаётся общим;
• обязанность не препятствовать доступу к сетям и общей части;
• порядок установки внутреннего ограждения;
• распределение расходов на общую часть пропорционально долям.

Раздел 4. Отчуждение доли

Закон не говорит прямо, обязано ли соглашение для нового сособственника. Поэтому в образце есть обязанность продавца доли предупредить покупателя о порядке пользования и передать ему копию соглашения. На практике это лучшая страховка: если порядок упомянут в договоре купли-продажи доли, покупателю будет трудно доказывать в суде, что он о нём не знал.

Раздел 5 и 6. Срок, изменение, споры

Соглашение заключается без срока, меняется только письменно и за подписью всех сторон. Споры рассматриваются судом по месту нахождения участка: иски о правах на землю подаются по правилам исключительной подсудности (ст. 30 ГПК РФ).

Пошаговый порядок

1. Закажите выписку ЕГРН на участок и постройки. Проверьте собственников, доли, обременения.
2. Обойдите участок вместе и договоритесь о границах частей на местности. Обозначьте их колышками.
3. Подготовьте схему. Можно нарисовать самим с замерами рулеткой, но для конфликтной ситуации лучше привлечь кадастрового инженера.
4. Заполните соглашение по образцу, приложите схему.
5. Подпишите соглашение и схему в стольких экземплярах, сколько сторон. Каждый лист схемы подписывают все.
6. Храните свой экземпляр вместе с документами на землю и передайте копию покупателю при продаже доли.

Нотариальное удостоверение возможно по желанию сторон. Оно увеличит расходы, но снимет вопросы о подлинности подписей, если отношения с сособственником сложные.

Если договориться не получилось

Любой сособственник вправе подать иск об определении порядка пользования земельным участком. Пошлина по такому иску определяется как по требованию неимущественного характера: для физических лиц 3 000 ₽ (подп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ в редакции, действующей с 08.09.2024). Иск подаётся в суд по месту нахождения участка. Мировые судьи рассматривают дела об определении порядка пользования имуществом (п. 7 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ), однако если спор связан с правом на землю или постройки, дело уйдёт в районный суд.

Суд обычно назначает землеустроительную экспертизу, которая предлагает варианты порядка пользования, и выбирает один из них. Экспертиза стоит денег и времени, а результат не всегда устраивает обе стороны, поэтому добровольное соглашение почти всегда выгоднее.

Если спор касается не порядка пользования, а того, где проходит внешняя граница участка с соседями, это другой иск. Подробнее о таких делах читайте в материале о спорах о границах участка.

Частые ошибки

• Нет схемы или она без размеров. Описания «от дома до яблони» недостаточно. Через несколько лет яблони может не быть, а спор останется.
• Подписали не все сособственники. Соглашение, заключённое без одного участника, не создаёт для него обязанностей и не определяет порядок пользования участком в целом.
• Перепутали порядок пользования и выдел доли. Соглашение не даёт права зарегистрировать отдельный участок, продать «свою часть» отдельно или оформить на неё ипотеку.
• Согласились на строительство устно. Если сособственник строит дом на своей части без письменного согласия других, постройка рискует быть признанной самовольной. О последствиях читайте в статье о самовольной постройке.
• Забыли про общую часть. Проезд к дальней части участка нужно закрепить прямо, иначе владелец ближней части может перекрыть его забором.
• Не учли коммуникации. Если трубы или кабель идут через часть другого сособственника, пропишите обязанность обеспечивать доступ для ремонта.

Соглашение о порядке владения и пользования общим земельным участком при продаже доли

Отдельный вопрос: что будет с порядком пользования, если один из участников продаст долю. Прямого правила в ГК РФ нет. Новый сособственник может согласиться с прежним порядком, предложить заключить новое соглашение или обратиться в суд. При этом суд, определяя порядок пользования, учитывает сложившийся порядок (п. 37 постановления Пленума № 6/8), так что подписанное соглашение и годы пользования в соответствии с ним станут весомым доказательством.

Поэтому покупателю доли разумно до сделки запросить у продавца соглашение и схему, а продавцу записать в договоре купли-продажи, какой частью участка пользуется отчуждаемая доля. Об особенностях продажи доли и преимущественном праве покупки подробно рассказано в материале о продаже доли в долевой собственности.

Чек-лист перед подписанием

• Свежая выписка ЕГРН: собственники и доли совпадают с теми, кто подписывает.
• Все сособственники участвуют и подписывают документ.
• Части участка описаны с площадями и привязкой на схеме.
• Определена общая часть: проезд, проход, колодец, септик.
• Прописаны правила строительства и ограждения.
• Указано, как делятся расходы на общую часть.
• Есть условие о передаче соглашения покупателю доли.
• Схема подписана каждой стороной, экземпляров не меньше, чем участников.

Отмечено 0 из 8

Статья носит информационный характер и отражает законодательство по состоянию на октябрь 2026 года. Если у вас сложная ситуация с долями, постройками или конфликт с сособственником, лучше обсудить документ с юристом до подписания.