Самовольная постройка в 2026 году: снос, приведение в соответствие, легализация и давность (ст. 222 ГК)

Спор о самовольной постройке редко сводится к вопросу «есть разрешение или нет». Обычно исход решают четыре вещи: насколько существенно нарушение, можно ли его устранить, кто истец и истекла ли давность. Постановление Пленума ВС от 12.12.2023 № 44 сместило акцент со сноса на приведение в соответствие, и практика 2025–2026 годов это закрепила. Ниже — нормы в действующей редакции, ключевые разъяснения ВС, свежие определения СКГД и СКЭС, а также тактика для обеих сторон.

Нормативная база: что действует на октябрь 2026 года

Статья 222 ГК РФ. Признаков самовольности четыре (п. 1): участок не предоставлен в установленном порядке; разрешённое использование участка не допускает строительства такого объекта; нет обязательных согласований и разрешений; нарушены градостроительные и строительные нормы. При этом требование должно было действовать и на дату начала строительства, и на дату выявления постройки. Объект не признаётся самовольным, если застройщик не знал и не мог знать об ограничениях использования участка (абз. 2 п. 1).

Последствия — снос или приведение в соответствие с параметрами ПЗЗ, документации по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам (п. 2). Право собственности может быть признано при одновременном соблюдении трёх условий (п. 3). Лицо, которое выполнило требование о приведении постройки в соответствие, приобретает на неё право собственности (п. 3.2).

Административный снос (п. 4 ст. 222 ГК, ст. 55.32 ГрК). Орган местного самоуправления сам принимает решение о сносе:

• если у участка нет правоустанавливающих документов (при условии, что они требовались на дату начала строительства);
• если вид разрешённого использования участка не допускает строительства и участок находится в границах территории общего пользования.

Решение о сносе или приведении в соответствие возможно в двух случаях: постройка находится в зоне с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), режим которой запрещает такое строительство; на объект нет разрешения на строительство, хотя оно требовалось.

Внесудебная процедура закрыта, если:

• участок не находится в публичной собственности, а угрозы жизни и здоровью нет;
• право зарегистрировано в ЕГРН или признано судом;
• суд ранее отказал в иске о сносе;
• речь идёт о многоквартирном, жилом или садовом доме.

Параметр	Значение	Норма
Срок рассмотрения органом МСУ уведомления о выявлении самовольной постройки	не более 20 рабочих дней	ч. 2 ст. 55.32 ГрК
Направление копии решения застройщику (правообладателю участка)	7 рабочих дней	ч. 4 ст. 55.32 ГрК
Публикация, размещение на сайте и на щите, если лицо не выявлено	7 рабочих дней	ч. 5 ст. 55.32 ГрК
Срок сноса по решению МСУ	от 3 до 12 месяцев	п. 4 ст. 222 ГК
Срок приведения в соответствие по решению МСУ	от 6 месяцев до 3 лет	п. 4 ст. 222 ГК
Представление утверждённой проектной документации на реконструкцию	в пределах срока, установленного для сноса	п. 2 ч. 11 ст. 55.32 ГрК

По итогам рассмотрения уведомления орган МСУ выбирает один из трёх вариантов (ч. 2 ст. 55.32 ГрК): сам принимает решение по п. 4 ст. 222 ГК, идёт в суд или сообщает, что признаков самовольности нет. Конституционность п. 4 ст. 222 ГК КС подтвердил ещё в Определении от 27.09.2016 № 1748-О. Суд указал: снос не должен следовать сразу за решением, у лица должна быть реальная возможность оспорить решение и добиться приостановления его исполнения, а повторное решение о сносе по доводам, уже отклонённым судом, недопустимо.

«Дачная амнистия». До 1 марта 2031 года ИЖС и садовые дома на участках для садоводства, ИЖС, ЛПХ в границах населённого пункта и для деятельности КФХ можно возводить без уведомительной процедуры ст. 51.1 ГрК. Право регистрируется по техническому плану на основании декларации и правоустанавливающему документу на землю (ч. 12 ст. 70 Закона № 218-ФЗ; п. 3 Постановления Пленума № 44). Пленум прямо называет такие действия законными действиями застройщика: отсутствие разрешения или уведомления само по себе не делает ИЖС или садовый дом самовольной постройкой.

Постановление Пленума № 44: пункты, которые решают дело

Пленум № 44 заменил пп. 22–31 Постановления Пленумов ВС и ВАС № 10/22 (п. 48). Для практики ключевые следующие пункты.

• п. 2 — перечень признаков исчерпывающий, регионы и МСУ не вправе его расширять. Если требования изменились после начала правомерного строительства (например, красные линии установили позже), постройка не становится самовольной. Если к дню решения признаки устранены или «отпали» из-за изменения регулирования, в иске о сносе отказывают.
• п. 3 — ИЖС и садовый дом без разрешения или до направления уведомления самовольными не являются; «дачная амнистия» до 01.03.2031.
• п. 5 — самовольной может быть признана постройка на любой стадии, начиная с фундамента. При реконструкции допустим демонтаж только реконструированной части.
• п. 8 — регистрация права в ЕГРН не препятствует иску о сносе, но суд обязан мотивировать, почему объект признан самовольным.
• п. 9 — при зарегистрированном праве на объект или его часть (в том числе пристройку к жилому дому) орган МСУ не вправе сносить его во внесудебном порядке.
• п. 11 — исключительная подсудность по месту нахождения объекта. Если в постройке живут граждане, вопрос о выселении решается одновременно, спор рассматривает суд общей юрисдикции, прокурор участвует в деле.
• п. 13 — ответчик — застройщик, а при подряде — заказчик. Если застройщик неизвестен, ответчиком становится тот, кто был бы собственником (приобретатель, наследник), далее — правообладатель участка или арендатор.
• п. 15 — исковая давность (подробнее ниже).
• п. 17 — если ответчик может оформить права на участок (например, по ст. 3.7, 3.8 Закона № 137-ФЗ), в сносе отказывают.
• п. 22 — при нарушении ограничений использования участка суд устанавливает, знал ли застройщик и мог ли знать об ограничениях.
• п. 29 — существенность нарушения. Превышение этажности или высоты, а также нарушения, влияющие на безопасность, существенны. Нарушение отступов или процента застройки при отсутствии угрозы и нарушения прав третьих лиц может быть признано несущественным.
• пп. 30–33 — суд по своей инициативе выносит на обсуждение вопрос об устранимости нарушений. Если они устранимы, решение формулируется альтернативно: снос или приведение в соответствие. Способ исполнения выбирает должник. Срок исполнения суд устанавливает с учётом пп. 2, 3 ч. 11 ст. 55.32 ГрК.
• п. 34 — решение о сносе служит основанием для погашения записи в ЕГРН независимо от фактического исполнения.
• пп. 39–44 — признание права. Условия проверяются на день обращения в суд по ПЗЗ, ППТ и обязательным требованиям. Это исключительный способ защиты, он недоступен при явном и намеренном недобросовестном поведении. Если единственный признак — отсутствие разрешений, а лицо принимало надлежащие меры к их получению, иск удовлетворяется (п. 43). Признание иска ответчиком и мировое соглашение без проверки условий п. 3 ст. 222 ГК недопустимы (п. 44).
• п. 46 — отказ в признании права не препятствует новому иску после устранения нарушений, если нет вступившего в силу решения о сносе.

Исковая давность: где проходит граница

По п. 15 Постановления Пленума № 44 действуют следующие правила.

• Общий трёхлетний срок — для сноса постройки, сохранение которой не угрожает жизни и здоровью. Срок исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении и о надлежащем ответчике (ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК).
• Арендодатель (ссудодатель) — срок течёт с момента, когда участок должен был быть возвращён. Если участок вернули с постройкой, то не позднее дня возврата.
• Связка с виндикацией — если истекла давность по иску об истребовании участка, она истекла и по требованию о сносе постройки на нём. Эта позиция ранее была изложена в п. 15 Обзора судебной практики ВС, утверждённого Президиумом 16.11.2022.
• Давность не применяется, если постройка создаёт угрозу жизни и здоровью, а также если требование негаторное (абз. 5 ст. 208 ГК). Это иск владельца участка, который не лишён владения, или соседа.

Вывод для практики: давность реально «работает» в спорах с публичным собственником и арендодателем, где истец утратил владение. В спорах соседей и при доказанной угрозе это не так. Поэтому в иске администрации о сносе ответчику важно заранее подготовить доказательства того, что угрозы нет: экспертизу, а лучше несколько заключений. Иначе довод о давности не сработает.

Суды не всегда реагируют на заявление о давности. Заявление о давности стоит делать в письменной форме в первой инстанции. Если суд его не рассмотрел, это прямой довод для обжалования.

Практика ВС 2024–2026: снос как крайняя мера

СКГД: «сочинская» серия и вопрос о существенности

Основная масса дел — иски администраций курортных городов Краснодарского края. Повторяющиеся выводы СКГД:

• № 18-КГ24-419-К4 (29.04.2025, Геленджик). Апелляция отменила отказ в сносе трёхэтажного жилого дома и не опровергла мотивы первой инстанции. ВС отменил апелляционное и кассационное определения и оставил в силе отказ в иске. Коллегия сослалась на п. 29 Постановления Пленума № 44: нарушение минимальных отступов без угрозы жизни и здоровью и без нарушения прав третьих лиц может быть признано несущественным.
• № 18-КГ25-213-К4 (30.09.2025, Сочи). Речь шла о надстройке четвёртого этажа над зарегистрированным жилым домом. Апелляция не установила, распространяется ли на объект ч. 12 ст. 70 Закона № 218-ФЗ, то есть «дачная амнистия». ВС признал, что суд уклонился от установления юридически значимых обстоятельств, и направил дело на новое рассмотрение.
• № 18-КГ25-256-К4 (30.09.2025, Сочи) — по данным «АГ». Апелляция увидела в ИЖС признаки многоквартирного дома по фотографиям и поэтажным планам и проигнорировала экспертизу, которая подтвердила соответствие параметрам ИЖС. ВС указал: суд должен мотивированно опровергнуть экспертизу и установить, что право можно восстановить только сносом.
• № 18-КГ24-424-К4 (25.02.2025) — по данным «АГ». ПЗЗ, принятые после начала строительства, были применены «задним числом», а суды не указали, какие именно нарушения неустранимы.
• № 18-КГ25-88-К4 (03.06.2025, Сочи). Пример обратного рода. Первая инстанция положила в основу решения заключение об оползне, которое не исследовалось в заседании. ВС отменил все акты и указал, что угроза жизни и здоровью (в том числе для смежного дома) подлежит проверке. Защите собственника дело тоже не помогло: вопрос об угрозе остаётся открытым.

СКЭС: признание права и нецелевое использование

• № 309-ЭС25-1917, дело № А50-4878/2022 (полный текст — 18.08.2025). Здание возведено на арендованном публичном участке по разрешению на строительство, но разрешение на ввод получить не успели. СКЭС оставила в силе решение о признании права собственности. Позиция: отсутствие разрешения на ввод как единственный признак самовольности не даёт оснований отказать в иске, если нет доказательств невозможности сохранить объект и явной недобросовестности. Ст. 239.1 ГК не позволяет изъять завершённый объект. Коллегия сослалась на определения № 308-ЭС21-29061 (02.06.2022) и № 305-ЭС23-20117 (23.01.2024).
• № 309-ЭС23-11923, дело № А71-15034/2019 (полный текст — 02.09.2025). СНТ требовало снести здание, которое использовалось как магазин. СКЭС отменила акты трёх инстанций. Объект, соответствующий виду разрешённого использования участка, но фактически используемый в иных целях, сам по себе самовольной постройкой не является. Нецелевое использование влечёт иные меры ответственности (со ссылкой на определение СКГД № 18-КГ24-155-К4 от 10.09.2024). Истец должен доказать, что восстановить его права можно только сносом.

Тематический обзор № 13/2026

Постановлением Президиума ВС от 01.07.2026 № 16А/2026 утверждён Тематический обзор № 13/2026 «О судебной практике по делам, связанным с самовольным строительством». В нём закреплены, в частности, следующие выводы:

• присоединение некапитальной постройки к зданию не создаёт новый объект и не даёт оснований сносить всё здание;
• для жилого дома на участке, арендованном под ИЖС, разрешение на строительство не нужно, даже если его требует договор аренды;
• объекты на землях сельхозназначения, незаконно переведённых в земли населённых пунктов, самовольны;
• дома блокированной застройки на садовых участках недопустимы;
• орган МСУ не вправе применять административный снос к объекту, ставшему частью МКД;
• постройка в охранной зоне трубопровода может быть снесена и без признания её самовольной, но только после выплаты компенсации добросовестному застройщику.

Отдельно Обзор указывает, что судебную строительно-техническую экспертизу по делам о самовольном строительстве вправе проводить только государственная судебно-экспертная организация.

Противоречия и открытые вопросы

• Существенность нарушения — оценочная категория. Пленум приводит примеры, но на уровне апелляции Краснодарского краевого суда превышение этажности и «признаки МКД» по-прежнему нередко устанавливаются без экспертизы. Отмены в СКГД — следствие именно этого. Отступы и процент застройки остаются зоной усмотрения.
• Дата, на которую оцениваются требования. Для сноса оценка двойная: на начало строительства и на дату выявления (п. 1 ст. 222 ГК, п. 2 Пленума). Для признания права — на день обращения в суд (п. 39). Если ПЗЗ изменились, одна и та же постройка может не подлежать сносу, но и не легализоваться.
• Регистрация по «амнистии» и снос. Запись в ЕГРН блокирует административный снос (п. 4 ст. 222 ГК, п. 9 Пленума), но не судебный (п. 8). Администрации поэтому идут в суд, а в деле в первую очередь проверяют применимость ч. 12 ст. 70 Закона № 218-ФЗ.
• Монополия госэкспертизы. Требование о проведении экспертизы госучреждениями увеличивает сроки и ставит вопрос о допустимости заключений коммерческих организаций, полученных до 2026 года. Позиции сторон по этому вопросу ещё формируются.

Тактика и рекомендации

Для стороны застройщика

1. Сразу проверьте, применим ли внесудебный порядок: есть ли запись в ЕГРН, кому принадлежит участок, какой это тип объекта (жилой или садовый дом), не было ли отказа суда в сносе. Решение МСУ, принятое вне пределов п. 4 ст. 222 ГК, оспаривается по КАС (АПК) с ходатайством о мерах предварительной защиты (п. 14 Пленума).
2. Квалифицируйте объект: ИЖС или садовый дом по п. 39 ст. 1 ГрК (не более трёх надземных этажей, не выше 20 м) и «амнистия» до 01.03.2031.
3. Заявите о давности, если истец утратил владение и угрозы нет. Возможность оформить участок по ст. 3.7, 3.8 Закона № 137-ФЗ заявляйте как основание для отказа в сносе (п. 17).
4. Добивайтесь экспертизы с вопросами об угрозе, устранимости нарушений и способах приведения в соответствие (п. 30). Альтернативное решение (снос или приведение в соответствие) — запасной результат, если отказа в иске добиться не удастся.
5. Если решение альтернативное, в срок, установленный для сноса, представьте проектную документацию на реконструкцию, а для ИЖС — уведомление о реконструкции (п. 33).

Для стороны истца (администрация, сосед, СНТ)

1. Определите природу требования: при негаторном иске давность не применяется.
2. Доказывайте существенность нарушения и неустранимость — без этого снос не устоит в ВС.
3. Если есть угроза жизни и здоровью, фиксируйте её экспертным путём: это снимает давность, а в случаях, перечисленных в п. 4 ст. 222 ГК, допускает административный снос и на частных участках.
4. Не стройте иск только на нецелевом использовании (А71-15034/2019).

Госпошлина (НК РФ в редакции после 08.09.2024)

Требование	Суд общей юрисдикции	Арбитражный суд
Снос (неимущественное)	физлица — 3 000 ₽, организации — 20 000 ₽ (пп. 3 п. 1 ст. 333.19)	физлица — 15 000 ₽, организации — 50 000 ₽ (пп. 4 п. 1 ст. 333.21)
Признание права собственности	по цене иска (стоимости объекта), пп. 1 п. 1 ст. 333.19	по цене иска, пп. 1 п. 1 ст. 333.21

Частые ошибки

• Оспаривать только «отсутствие разрешения», не доказывая соответствие объекта требованиям и отсутствие угрозы.
• Пропустить вопрос об устранимости нарушений и получить «чистый» снос вместо альтернативного решения.
• Подавать иск о признании права, рассчитывая на признание иска администрацией или мировое соглашение (п. 44).
• Требовать сноса от подрядчика, а не от заказчика (п. 13).
• Игнорировать спор о границах: суд должен предложить разрешить его встречным иском (п. 16).

Чек-лист для практика

• Признаки по п. 1 ст. 222 ГК проверены на дату начала строительства и на дату выявления.
• Определён порядок: судебный или административный (п. 4 ст. 222 ГК, ст. 55.32 ГрК).
• Проверена применимость «дачной амнистии» (ч. 12 ст. 70 Закона № 218-ФЗ, до 01.03.2031).
• Квалифицировано требование: виндикационное, негаторное, публичное; рассчитана давность (п. 15 Пленума № 44).
• Поставлены экспертные вопросы об угрозе, существенности и устранимости нарушений.
• Сформулирована позиция по альтернативному решению и срокам исполнения.
• Подобрана свежая практика СКГД и СКЭС, учтён Тематический обзор № 13/2026.

Материал носит информационно-аналитический характер и не заменяет правовую оценку конкретного спора. Перед подачей процессуальных документов сверяйте редакции норм и тексты судебных актов по официальным источникам.