С 13 ноября 2026 года статья 39.23 ЗК РФ получает новое основание для размещения инженерных объектов на публичных участках, изъятых из оборота или ограниченных в обороте. Закон от 02.11.2026 № 349-ФЗ допускает соглашение о сервитуте для перечисленных в нём объектов при условии, что они не препятствуют разрешённому использованию участка. Для юриста инфраструктурного проекта это возможность оформить ограниченное пользование, но не разрешение игнорировать специальный режим территории.
На дату подготовки материала, 6 ноября 2026 года, поправки ещё не действуют. До 13 ноября можно проверить документы и подготовить заявление; ссылаться на новое основание как на уже действующее нельзя. Вступление закона в силу также не делает ранее размещённый объект автоматически законным.
Что именно изменилось в статье 39.23
Поправки затронули два положения. Подпункт 1 расширен указанием на неотъемлемые технологические части линейных объектов и линии. Новый подпункт 4 предусматривает размещение объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, гидротехнических сооружений и объектов гражданской обороны на участках с ограниченным оборотом или изъятых из оборота.
| Изменение | Практический вопрос |
|---|---|
| Уточнение подпункта 1 | Является ли спорное сооружение неотъемлемой технологической частью линейного объекта |
| Новый подпункт 4 | Относится ли объект к перечисленным системам или сооружениям |
| Указание на особый статус участка | Чем подтверждается изъятие из оборота или ограничение оборотоспособности |
| Условие о разрешённом использовании | Сохранится ли возможность использовать участок по его назначению |
Сама статья относится к земельным участкам в государственной или муниципальной собственности. Для частного участка нельзя просто применить новое основание по аналогии и потребовать соглашение по этой процедуре. Обычный спор о проезде к частному участку решает другую задачу; он разобран в материале о сервитуте и плате за проезд.
Новая норма также не превращает договорный сервитут в публичный. Публичный сервитут устанавливается по специальной процедуре с проверкой собственных оснований. Выбор механизма должен предшествовать подготовке заявления, иначе даже качественная техническая документация будет приложена к обращению не того вида.
Ограничение оборота и ограничение использования не одно и то же
Закон № 349-ФЗ одновременно меняет статью 27 ЗК РФ. Земельные участки государственной или муниципальной собственности, занятые воинскими захоронениями, выделены в самостоятельное правило об изъятии из оборота. Участки, занятые зданиями и сооружениями для пограничного, таможенного и иных видов контроля в пунктах пропуска через государственную границу, включаются в перечень ограниченных в обороте.
Эти изменения нельзя свести к отметке «есть ограничения» в выписке ЕГРН. Зона с особыми условиями использования территории, обременение сервитутом и ограниченная оборотоспособность участка обозначают разные юридические обстоятельства. Для нового подпункта 4 требуется установить именно статус, о котором говорит статья 27.
В правовом заключении укажите конкретное основание статуса участка и документ, подтверждающий фактические обстоятельства его применения. Затем отдельно перечислите ограничения деятельности: режим доступа, охранные зоны, требования к безопасности, существующие сооружения. Первое объясняет выбор основания сервитута, второе определяет допустимость проекта.
Практический риск возникает при чрезмерно широком выводе: «участок ограничен в обороте, значит сети размещать теперь можно». Закон разрешает рассматривать соглашение для определённых объектов, но не отменяет иные федеральные запреты. Пункт 4 статьи 39.26 ЗК РФ сохраняет отказ, если предполагаемое использование не допускается федеральным законом.
Как доказать, что объект не мешает назначению участка
Обещания заявителя соблюдать режим недостаточно, если схема показывает пересечение единственного проезда или размещение оборудования в зоне, необходимой для основной деятельности. Юристу нужен технически проверяемый ответ: где будет объект, как его строить, обслуживать и ремонтировать, что останется доступным владельцу участка.
Для подготовки материалов сопоставьте:
- Границы сервитута и фактическую площадь строительных работ.
- Постоянное размещение оборудования и временные площадки.
- Проезды, проходы и маршруты доступа к существующим объектам.
- Плановые работы и аварийное обслуживание.
- Ограничения эксплуатации инженерного объекта и основного использования земли.
В пояснительной записке полезно показать альтернативные варианты размещения и причины выбора. Закон не устанавливает универсальной обязанности проводить дорогостоящее сравнение всех возможных трасс, но понятное объяснение помогает ответить на конкретное возражение о существенном затруднении использования.
Не смешивайте территорию сервитута с любыми будущими потребностями подрядчика. Если для складирования материалов нужна отдельная площадка, её режим следует обосновать самостоятельно. Соглашение с узкой схемой не даёт права занять соседнюю часть участка только потому, что это удобнее для монтажа.
С кем заключать соглашение
Публичная собственность не всегда означает, что стороной будет орган власти. Статья 39.24 ЗК РФ учитывает, предоставлен ли участок землепользователю, землевладельцу, арендатору или пользователю по соответствующему праву. В предусмотренных законом случаях соглашение заключает такой правообладатель.
Для государственного или муниципального предприятия либо учреждения действует отдельное требование письменного согласия органа, в ведении которого оно находится. Договор аренды или безвозмездного пользования также нужно прочитать: он может содержать условия, влияющие на согласование сервитута.
У арендатора и безвозмездного пользователя срок сервитута ограничен сроком основного договора. Досрочное прекращение основного пользования прекращает заключённое ими соглашение. Поэтому для объекта с длительным сроком эксплуатации проверка контрагента не формальность: она влияет на устойчивость права пользоваться землёй.
Если заявление направлено органу, который не вправе заключить соглашение, статья 39.26 предусматривает отказ. До отправки сопоставьте сведения ЕГРН, акты предоставления участка и компетенцию предполагаемого адресата.
Заявление: цель, срок и точная схема
Когда соглашение заключают с уполномоченным органом, применяется статья 39.26 ЗК РФ. В заявлении указывают цель и предполагаемый срок сервитута. Для части участка прилагают схему границ на кадастровом плане территории; при сервитуте на весь участок закон предусматривает исключение из требования о такой схеме.
Для инженерного проекта цель лучше раскрыть через конкретный объект и действия: размещение, эксплуатация и обслуживание определённого сооружения. Формулировка «для хозяйственных нужд» не позволяет проверить основание и соразмерность обременения. Срок должен соответствовать заявленной деятельности, а не выбираться только ради упрощённого оформления.
Используйте образец заявления о сервитуте для объекта водоснабжения. Он рассчитан на обращение после вступления поправок в силу и содержит блок о сохранении разрешённого использования. Для иного объекта замените фактическое описание и заново проверьте правовое основание.
Орган в пределах тридцати дней должен совершить одно из действий, предусмотренных пунктом 3 статьи 39.26: согласовать возможность предложенных границ, предложить другие, направить проект в соответствующем случае либо мотивированно отказать. Это срок ответа на первоначальное обращение, а не обещание завершить все кадастровые и регистрационные действия за месяц.
Что проверить в проекте соглашения
Статья 39.25 ЗК РФ определяет обязательное содержание. Помимо участка, сторон, цели и срока проверьте плату, права на осуществление деятельности, обязанность платить и восстановить участок после прекращения сервитута. В актуальной редакции отдельно предусмотрены мероприятия против опасных инвазивных растений; старый шаблон соглашения может этого пункта не содержать.
Размер платы нельзя назначить произвольно только по договорённости проектной команды. Закон различает порядок её определения для федеральной, региональной и муниципальной собственности, а также участков с неразграниченной государственной собственностью. В проекте полезно указать акт, по которому выполнен расчёт.
Для срока до трёх лет пункт 4 статьи 39.25 допускает по соглашению сторон упрощённое оформление части участка без её кадастрового учёта и регистрации обременения, со схемой границ. Но временное соглашение не следует выдавать за устойчивое право на эксплуатацию постоянного объекта. Оцените, что произойдёт после истечения срока и насколько реальна необходимость более длительного пользования.
Земельное право само по себе не заменяет разрешений, согласований и технических условий, требуемых для конкретного строительства. В соглашении стоит чётко отделить предоставление ограниченного пользования от обязанностей получить такие документы.
Как работать с отказом
Разложите мотивировку по основаниям пункта 4 статьи 39.26: ненадлежащий адресат, федеральный запрет либо невозможность или существенное затруднение разрешённого использования. На каждое основание нужен свой ответ. Дополнительная схема помогает при споре о границах, но не устраняет прямой запрет закона.
Если орган фактически рассматривает вопрос о публичном сервитуте, сначала уточните квалификацию обращения. В статье об оспаривании публичного сервитута под ЛЭП описаны иные процессуальные предпосылки; переносить их на договорную процедуру без проверки нельзя.
До судебного спора сохраните первоначальную схему, техническое обоснование, доказательство получения заявления и полный ответ. Новая схема, впервые представленная в суде, может означать уже другой проект размещения, который орган не оценивал.
Подготовьте заявление или правовое заключение по схеме, выписке ЕГРН и техническому описанию в «Документы Про». Юристу важно проверить дату применения поправок, статус участка, полномочия стороны и совместимость проекта с действующими ограничениями.
