Расселение по КРТ: возмещение за квартиру считают на дату не ранее 60 дней до проекта договора — 297-ФЗ и образец протокола разногласий

С 4 августа 2026 года собственникам квартир в домах, попавших под комплексное развитие территории (КРТ), выплачивают возмещение по актуальным ценам: Федеральный закон от 04.08.2026 № 297-ФЗ требует определять рыночную стоимость жилья не ранее чем за 60 дней до направления проекта договора. Правило действует и для уже начатых расселений. Если вам прислали проект договора со старой или заниженной оценкой, отвечать нужно протоколом разногласий, образец которого можно скачать ниже.

Коротко: что изменил 297-ФЗ

Что произошло

Статья 32.1 ЖК РФ регулирует расселение домов в границах КРТ жилой застройки. Собственник квартиры в таком доме обязан заключить договор о переходе права собственности (ч. 10 ст. 32.1 ЖК РФ) с лицом, которое реализует решение о КРТ, или застройщиком по договору о КРТ. Взамен он получает деньги или другую квартиру с зачётом стоимости старой.

До поправок ч. 3 ст. 32.1 ЖК РФ привязывала размер возмещения к дню, предшествующему принятию решения о КРТ. Между решением и рассылкой проектов проходили годы, и цена отставала от рынка. При обсуждении законопроекта в Госдуме депутат Илья Вольфсон приводил пример Архангельской области: инвесторы предлагали около 60 тыс. руб. за квадратный метр по ценам на дату решения, хотя к моменту договора рыночная стоимость приближалась к 90 тыс. руб.

Госдума приняла закон 22 июля 2026 года, Совет Федерации одобрил 24 июля. Закон опубликован на портале pravo.gov.ru (номер опубликования 0001202608040030) и вступил в силу в тот же день.

Что изменилось

Новая редакция ч. 3 ст. 32.1 ЖК РФ: собственнику «предоставляется возмещение, размер которого определяется в соответствии с частью 7 статьи 32 настоящего Кодекса не ранее чем за шестьдесят дней до дня направления собственнику жилого помещения проекта договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение».

1. Дата оценки привязана к конкретному собственнику. Её считают от дня направления проекта договора именно вам, а не от даты общего решения по территории.
2. Значение имеет дата определения стоимости в отчёте, а не дата составления отчёта. Отчёт мог быть подписан за месяц до рассылки, а стоимость рассчитана на дату двухлетней давности. Такой отчёт новому правилу не соответствует.
3. Закон ввёл термин «равноценное возмещение». Поправки внесены также в ч. 4, 9, 10, 11, 14, 18 и 21 ст. 32.1: везде речь теперь идёт о «равноценном возмещении». Для спора это полезный довод.

Состав возмещения не изменился, его по-прежнему определяют по ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. Сюда входят рыночная стоимость квартиры, рыночная стоимость общего имущества в доме, включая земельный участок, пропорционально доле, и все убытки собственника: на переезд, временное жильё до покупки нового, поиск квартиры, оформление права собственности, досрочное прекращение обязательств перед третьими лицами, а также упущенная выгода.

Переходное правило (ч. 2 ст. 2 закона). Новая редакция ст. 32.1 распространяется на правоотношения, возникшие до 4 августа 2026 года. Она не применяется, только если на этот день уже был заключён договор о переходе права собственности или вступило в силу решение суда о понуждении собственника заключить договор, освободить квартиру и передать её.

Что это меняет на практике

Тем, кто проект ещё не получил, при его получении нужно сверить дату оценки в отчёте с датой почтового отправления.

Собственникам, которые получили проект до 4 августа и не подписали его, новое правило тоже помогает: договора нет, решения суда нет, значит, применяется ч. 3 ст. 32.1 в новой редакции. Оценку на день, предшествующий решению о КРТ, теперь можно оспаривать прямо по закону, требуя актуальной переоценки и нового проекта.

По делам о понуждении, которые идут в суде, если решение не вступило в силу на 4 августа 2026 года, ответчик вправе ссылаться на новую редакцию. Ключевой инструмент: судебная оценочная экспертиза на дату, соответствующую ч. 3 ст. 32.1 ЖК РФ. Как правильно сформулировать вопросы эксперту, разобрано в статье «Ходатайство о назначении экспертизы: образец 2026 по гражданскому делу в Word (ГПК, АПК, КАС)».

Чего закон не решает. Он не определяет, кто выбирает оценщика, поэтому спор о величине стоимости и убытков остаётся: свежая оценка тоже может быть занижена. Общая логика выкупа жилья разобрана в статьях «Дом признан аварийным: расселение, выкуп по ст. 32 ЖК и права жильцов в 2026 году» и «Изъятие земли и недвижимости для госнужд в 2026 году: возмещение, оценка, практика ВС и КС».

Учтите и ограничения ст. 32.1 ЖК РФ, которые 297-ФЗ сохранил:

• если в квартире проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, денежное возмещение не допускается (ч. 21), возможна только другая квартира;
• по заявлению собственника вместо денег предоставляется другая квартира с зачётом стоимости (ч. 4), а региональный акт может дать право на равнозначное жильё (ч. 7);
• если другого жилья в собственности нет, по заявлению собственника право пользования старой квартирой сохраняется до шести месяцев после выплаты (ч. 5).

Московская реновация регулируется отдельно (ст. 7.3 Закона РФ «О статусе столицы Российской Федерации»), правило 297-ФЗ на неё автоматически не распространяется.

Позиция высших судов

Разъяснений ВС РФ по новой редакции ч. 3 ст. 32.1 ЖК РФ пока нет, применимы общие позиции.

• Пленум ВС РФ от 02.07.2009 № 14, подп. «з» п. 20: выкупная цена по ч. 7 ст. 32 ЖК РФ включает рыночную стоимость жилого помещения и убытки, в том числе упущенную выгоду; перечень убытков в ч. 7 ст. 32 примерный; при споре о рыночной стоимости суд может назначить экспертизу (ст. 79 ГПК РФ). Ст. 32.1 отсылает к ч. 7 ст. 32, поэтому это применимо и к КРТ.
• Пленум ВС РФ от 25.12.2018 № 49, п. 38–42: при обязательном заключении договора разногласия рассматривает суд, не связанный редакциями сторон; пропуск 30-дневного срока на передачу протокола разногласий ведёт к отказу в иске только по заявлению другой стороны; договор считается заключённым на условиях резолютивной части с момента вступления решения в силу.

Как действовать сейчас

1. Зафиксируйте дату получения проекта. Сохраните конверт и уведомление: от этой даты идут 30 дней по п. 1 ст. 445 ГК РФ и 45 дней по ч. 14 ст. 32.1 ЖК РФ.
2. Запросите отчёт об оценке, если к проекту приложена только итоговая сумма. Сверьте дату определения стоимости с датой отправки проекта: разрыв больше 60 дней означает нарушение ч. 3 ст. 32.1 ЖК РФ.
3. Проверьте состав суммы. Учтены ли доля в земельном участке и общем имуществе, расходы на переезд, аренду на время поиска, услуги риелтора, госпошлину за регистрацию, досрочное погашение ипотеки?
4. Закажите независимую оценку на актуальную дату у оценщика, работающего по Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности».
5. Направьте протокол разногласий в 30-дневный срок заказным письмом с описью вложения или вручите под отметку. Не подписывайте проект с пометкой «не согласен»: это могут счесть акцептом.
6. Готовьтесь к суду. Если застройщик не согласится, он подаст иск о понуждении (ч. 14 ст. 32.1 ЖК РФ) или передаст разногласия в суд (ст. 446 ГК РФ). В процессе заявляйте ходатайство о судебной оценочной экспертизе.

Образец протокола разногласий при КРТ: что в нём

Образец рассчитан на типичную ситуацию: собственник квартиры получил проект договора о денежном возмещении, а оценка проведена на устаревшую дату и не включает убытки.

• Шапка. Адресат: лицо, направившее проект (оператор КРТ, застройщик или орган власти). Отправитель: собственник с паспортными данными и адресом, реквизиты решения о КРТ, дата получения проекта.
• Вводная часть. Ссылка на ч. 10 ст. 32.1 ЖК РФ и п. 1 ст. 445 ГК РФ: собственник не отказывается от договора, а акцептует его на иных условиях.
• Перечень разногласий. По каждому пункту договора: редакция застройщика, редакция собственника и обоснование. Ключевые пункты: размер возмещения с разбивкой, дата оценки, сроки выплаты, сохранение права пользования на шесть месяцев (ч. 5 ст. 32.1 ЖК РФ), момент освобождения квартиры.
• Обоснование. Нарушение 60-дневного срока по ч. 3 ст. 32.1 ЖК РФ, переходное правило ч. 2 ст. 2 297-ФЗ, неполнота возмещения по ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, ссылка на независимый отчёт.
• Требования. Принять спорные пункты в редакции собственника либо провести переоценку и направить новый проект; предупреждение о споре в суде.
• Приложения. Копия проекта договора, отчёт независимого оценщика, расчёт убытков с подтверждающими документами, выписка из ЕГРН, копия конверта.

При мене (другая квартира с зачётом стоимости) структура та же, но спор идёт о стоимости обеих квартир.

Чек-лист

• Дата получения проекта зафиксирована, 30 дней на ответ посчитаны.
• Дата оценки в отчёте отстоит от даты отправки проекта не более чем на 60 дней.
• В сумму включены доля в общем имуществе и земле, а также подтверждённые убытки.
• Получен независимый отчёт об оценке на актуальную дату.
• Протокол разногласий составлен по пунктам договора, а не в форме общего письма.
• Протокол направлен с описью или вручён под отметку, проект не подписан.

Отмечено 0 из 6

Статья носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста: условия расселения по КРТ зависят от решения о комплексном развитии, региональных актов и содержания конкретного проекта договора.