Межведомственная комиссия признала дом аварийным, и почти сразу у жильцов появляются вопросы: когда переселят, дадут ли квартиру или только деньги, сколько заплатят и можно ли спорить с оценкой. Ответы зависят от двух вещей: вы собственник или наниматель и включён ли дом в региональную адресную программу расселения. Ниже разбираем порядок по Жилищному кодексу (редакция на октябрь 2026 года) и судебную практику, в том числе позиции Верховного Суда.
С чего начинается расселение
Дом признают аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по Положению, утверждённому постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. Решение принимает межведомственная комиссия, после чего орган местного самоуправления издаёт своё постановление.
Дальше всё идёт по ч. 10 ст. 32 ЖК РФ:
- Собственникам направляют требование снести или реконструировать дом своими силами в разумный срок. Конкретный срок назначает администрация.
- Если собственники дом не снесли (на практике так бывает почти всегда), администрация принимает решение об изъятии земельного участка под домом и всех жилых помещений в нём для муниципальных нужд.
- Собственнику направляют уведомление о решении и проект соглашения об изъятии с размером возмещения (ч. 4 ст. 32 ЖК, ст. 56.6 и 56.10 ЗК РФ).
- Если стороны договорились, подписывают соглашение. Если нет, администрация обращается в суд (ч. 9 ст. 32 ЖК).
Важно: если администрация не выполняет эти шаги, собственник не обязан молча ждать годами. Бездействие можно обжаловать, а при реальной угрозе обрушения суды допускают выкуп и без полного соблюдения процедуры (об этом ниже).
Собственник: деньги или другая квартира
Выкуп как общее правило
Основной способ для собственника — возмещение за изымаемое помещение (ч. 6 и 7 ст. 32 ЖК). Изъять квартиру принудительно можно только при предварительном и равноценном возмещении: сначала деньги, потом прекращение права собственности.
Когда можно требовать квартиру
Другое жилое помещение вместо денег предоставляется по соглашению с собственником, а его стоимость засчитывается в возмещение (ч. 8 ст. 32 ЖК).
Если дом включён в региональную адресную программу переселения, собственник сам выбирает: выкуп или другое жильё. Это следует из Обзора судебной практики ВС РФ от 29.04.2014 (раздел II), и Верховный Суд последовательно на нём настаивает. Например, в определении № 1-КГ22-9-КЗ ВС отменил решения, по которым собственнице отказали в предоставлении квартиры. В январе 2026 года ВС отменил решения краснодарских судов, по которым семью с двумя детьми выселяли из комнаты в аварийном доме только с денежной компенсацией. Суд указал: если программа предусматривает субсидии на строительство или покупку жилья, лишать граждан выбора нельзя.
Если дома нет в программе
Если дом признан аварийным, но в программу не включён, по общему правилу собственник получает только выкуп. Требовать квартиру можно лишь в следующих случаях:
- администрация согласна предоставить жильё по соглашению (ч. 8 ст. 32 ЖК);
- семья малоимущая и стоит на учёте нуждающихся: тогда возможно внеочередное предоставление жилья по договору социального найма (п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК);
- в регионе установлены дополнительные меры поддержки для тех, у кого на дату признания дома аварийным не было другого пригодного жилья (ч. 8.1 ст. 32 ЖК). Уточняйте региональный закон.
Отсутствие дома в программе не отменяет обязанность администрации провести процедуру изъятия и выплатить возмещение. Если жить в доме опасно, суды не должны отказывать формально. В определении № 81-КГПР25-7-К8 (опубликовано в октябре 2025 года) ВС указал: нужно выяснить, угрожает ли проживание жизни и здоровью, разумен ли установленный срок расселения и есть ли у собственника, где жить до выплаты. Ссылку на злоупотребление правом (например, из-за продажи другой квартиры) суд обязан обосновать, а не просто упомянуть.
Из чего складывается выкупная цена
По ч. 7 ст. 32 ЖК возмещение включает:
| Составляющая | Что учитывается |
|---|---|
| Рыночная стоимость квартиры | Актуальная цена помещения на рынке |
| Доля в общем имуществе | Рыночная стоимость доли в общем имуществе МКД, включая долю в праве на земельный участок |
| Убытки от изъятия | Переезд, временная аренда жилья до покупки нового, поиск квартиры, оформление права собственности, досрочное прекращение обязательств перед третьими лицами, упущенная выгода |
| Компенсация за непроизведённый капремонт | Если дом нуждался в капитальном ремонте на дату первой приватизации, а наймодатель его не провёл (ст. 16 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», Обзор ВС от 29.04.2014) |
Про компенсацию за капремонт чаще всего забывают. Её нет в перечне ч. 7 ст. 32 ЖК, но суды включают её в выкупную цену на основании позиции ВС. Логика такая: если бы дом своевременно отремонтировали, он мог бы не стать аварийным, и квартира стоила бы дороже. Для этой компенсации нужно доказать, что ремонт требовался уже при первой приватизации квартиры в доме. Помогут технический паспорт, акты осмотров, данные о годе постройки и нормативных сроках службы конструкций. Обычно это устанавливает судебная экспертиза.
Улучшения, которые вы сделали уже после признания дома аварийным и которые значительно увеличили стоимость квартиры, при расчёте могут не учесть (ч. 5 ст. 32 ЖК). Делать дорогой ремонт в такой квартире бессмысленно.
Сроки, которые важно знать
| Этап | Срок / правило |
|---|---|
| Снос силами собственников | «Разумный срок» из требования администрации (ч. 10 ст. 32 ЖК) |
| Иск администрации о принудительном изъятии | Не ранее 3 месяцев со дня получения собственником проекта соглашения (ч. 9 ст. 32 ЖК) |
| Подача иска об изъятии | В пределах срока действия решения об изъятии (ч. 9 ст. 32 ЖК, ст. 56.6 ЗК) |
| Пользование квартирой после изъятия | Ограниченный срок, если соглашение не предусматривает иное (ч. 6 ст. 32 ЖК) |
| Расселение жильцов программы | Сроки этапов указаны в самой региональной программе |
Если администрация назначила явно неразумный срок, например несколько лет при угрозе обрушения, его можно оспорить в суде в порядке КАС РФ. Госпошлина по административному иску для гражданина составляет 3000 ₽ (ст. 333.19 НК РФ в редакции после 08.09.2024).
Как оспорить оценку
Сумма в проекте соглашения часто занижена: оценщик администрации не учитывает долю в земельном участке, убытки или капремонт. Что делать:
- Не подписывайте соглашение сразу. У вас есть минимум три месяца до того, как администрация сможет обратиться в суд.
- Закажите независимую оценку. Попросите оценщика отдельно посчитать квартиру, долю в общем имуществе и земле, убытки и компенсацию за капремонт.
- Направьте письменные возражения в администрацию и приложите свой отчёт. Иногда сумму пересматривают ещё до суда.
- В суде заявите ходатайство о судебной экспертизе. Суды чаще всего опираются именно на неё, а не на отчёты сторон.
- Если администрация затягивает, можно самому подать иск о выкупе и взыскании возмещения.
Если в суд обратилась администрация, вы ответчик и госпошлину не платите. При собственном имущественном иске пошлина считается от цены иска.
Наниматели по социальному найму
У нанимателей муниципальных квартир положение проще и надёжнее:
- им предоставляют другое благоустроенное жильё по договору социального найма (ст. 85, 86 ЖК);
- оно должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому и находиться в черте того же населённого пункта (ст. 89 ЖК);
- если семья стоит на учёте нуждающихся, вопрос о предоставлении жилья по норме решается с учётом этого статуса.
Отказаться от предложенной квартиры, по общему правилу, можно. Но в постановлении № 20-П/2025 Конституционный Суд указал: суд вправе обязать нанимателя заключить договор найма на предложенное равнозначное жильё, если проживание в доме опасно для жизни или отказ остаётся единственным препятствием для сноса. Немотивированный отказ рискован.
Купили квартиру после признания дома аварийным
С 28.12.2019 действует ч. 8.2 ст. 32 ЖК (введена Федеральным законом от 27.12.2019 № 473-ФЗ). Если право собственности возникло после признания дома аварийным:
- возмещение считается по ч. 7, но не может превышать цену покупки;
- права на другое жилое помещение (ч. 8) и региональных мер поддержки (ч. 8.1) нет;
- ограничение не распространяется на наследников.
Обратной силы норма не имеет. В определении № 50-КГ21-5-К8 ВС указал: если квартира куплена до вступления закона в силу (в том деле в 2018 году), возмещение считается по ч. 7 без потолка. Суды занизили выплату до цены покупки в 330 000 ₽, хотя эксперт оценил квартиру в 530 000 ₽, и ВС эти решения отменил.
Как ч. 8.2 применяется к дарению и другим безвозмездным сделкам, единой практики пока нет. Такие случаи стоит разбирать индивидуально.
Частые ошибки
- Подписать соглашение с первой предложенной суммой, не проверив, учтены ли земля, убытки и капремонт.
- Считать, что раз дома нет в программе, то и выкупа не будет. Обязанность провести изъятие остаётся.
- Ждать годами, когда дом рушится. Бездействие и неразумные сроки можно оспорить.
- Отказаться от равнозначной квартиры (наниматель) без веских причин.
- Купить квартиру в аварийном доме «под расселение», рассчитывая получить новую квартиру.
- Делать капитальный ремонт в квартире после признания дома аварийным.
Чек-лист собственника
- Получите копии заключения комиссии и постановления администрации.
- Узнайте, включён ли дом в региональную адресную программу и в какой этап.
- Сохраните требование о сносе и проверьте установленный срок.
- Проверьте проект соглашения: квартира, доля в общем имуществе и земле, убытки, капремонт.
- Закажите независимую оценку и направьте письменные возражения.
- Если вы малоимущие, встаньте на учёт нуждающихся.
- Соберите документы о дате приватизации и техническом состоянии дома.
- В суде ходатайствуйте о судебной экспертизе.
Статья носит информационный характер и не заменяет консультацию юриста. Размер возмещения и возможность получить квартиру зависят от документов по дому, региональной программы и сложившейся в вашем регионе практики.
