Продавец передал квартиру, дом или участок, право собственности уже перешло к покупателю, а денег так и нет. Взыскать долг можно, но часто продавцу выгоднее вернуть сам объект. Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи, образец которого приведён ниже, составлено именно для этого: расторжение договора недвижимости в связи с неоплатой и возврат объекта продавцу с регистрацией в ЕГРН.
Скачать образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи в Word
Готовый шаблон: подставьте свои данные вместо полей в квадратных скобках.
Не хотите заполнять вручную? В «Документах Про» этот документ можно сгенерировать целиком под вашу ситуацию: с вашими данными, расчётами и ссылками на нормы. Готовый документ скачивается в Word и сразу готов к подаче.
Коротко: что нужно знать перед подачей
| Вопрос | Ответ |
|---|---|
| Основание | Существенное нарушение договора покупателем (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК) |
| Досудебный порядок | Обязателен: предложение расторгнуть договор и ожидание ответа 30 дней (п. 2 ст. 452 ГК) |
| Что требовать | Расторжение договора и возврат переданного имущества (п. 4 ст. 453, ст. 1102, 1104 ГК) |
| Альтернатива | Взыскать цену и проценты по ст. 395 ГК (п. 3 ст. 486 ГК) |
| Какой суд | Районный суд; для недвижимости по месту её нахождения (ч. 1 ст. 30 ГПК) |
| Госпошлина для гражданина | 3 000 ₽ за расторжение + пошлина по стоимости имущества за требование о его возврате (п. 17 Пленума ВС № 39) |
| Исковая давность | Три года со дня, когда продавец узнал о неоплате (ст. 196, 200 ГК) |
Правовая основа
Покупатель обязан оплатить товар в срок, предусмотренный договором, а если срок не предусмотрен, непосредственно до или после передачи товара (ст. 486 ГК). Для недвижимости действуют общие правила, дополненные ст. 549–558 ГК.
Если покупатель не платит, у продавца два пути:
- Требовать оплаты и процентов по ст. 395 ГК (п. 3 ст. 486 ГК). Договор сохраняется, объект остаётся у покупателя, а продавец становится его кредитором.
- Требовать расторжения договора в связи с существенным нарушением (пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК) и возврата переданного. Существенным признаётся нарушение, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Для продавца, который отдал объект и не получил денег, это очевидно.
При расторжении обязательства прекращаются на будущее (п. 2 ст. 453 ГК). То, что было исполнено до расторжения, по общему правилу не возвращается, если иное не установлено законом или договором (п. 4 ст. 453 ГК). Однако если одна сторона получила исполнение и не предоставила встречного, к отношениям применяются правила о неосновательном обогащении (ст. 1102, 1104 ГК). Именно на этом основании продавец получает назад неоплаченную недвижимость.
Эту логику закрепляет п. 65 совместного постановления Пленумов ВС и ВАС от 29.04.2010 № 10/22: при расторжении договора продавец, передавший имущество, вправе требовать его возврата по правилам ст. 1102, 1104 ГК. ВС применяет это разъяснение и к случаям, когда право покупателя уже зарегистрировано в ЕГРН.
Подробнее о разнице между расторжением в суде и односторонним отказом от договора мы писали в статье об отказе от договора по ст. 310 и 450.1 ГК.
Позиции Верховного суда
Долгое время суды отказывали продавцам: раз закон в п. 3 ст. 486 ГК даёт право требовать деньги, значит, расторжение невозможно. ВС эту практику последовательно исправляет.
- Определение ВС № 78-КГ17-21 (обзор pravo.ru). Городской суд установил, что деньги за недвижимость не передавались, но счёл нарушение несущественным и ограничился взысканием долга с процентами. ВС указал, что ст. 486 ГК не исключает расторжения, и направил дело на новое рассмотрение.
- Определение ВС № 18-КГ23-132-К4 («АГ», 19.10.2023). Неоплата имущества в договорные сроки является существенным нарушением. Частичная оплата расторжению не препятствует, регистрация права покупателя тоже. Продавец вправе вернуть имущество в натуре, а не только взыскать долг.
Отсюда практический вывод: продавец сам выбирает способ защиты. Суд не вправе отказать в расторжении только потому, что продавец мог бы потребовать деньги.
Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи недвижимости в связи с неоплатой: порядок
Шаг 1. Проверьте договор
Найдите условия о сроке и порядке оплаты, о моменте перехода права, о залоге. Если по договору оплата предусмотрена после передачи, в рассрочку или в кредит, недвижимость с момента регистрации находится в залоге у продавца в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК, ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»), если договор не говорит иного. Это даёт дополнительную возможность обратить взыскание на объект, но не исключает расторжения.
При продаже в рассрочку есть отдельное правило п. 2 ст. 489 ГК: если покупатель не вносит очередной платёж, продавец вправе отказаться от исполнения и потребовать вернуть товар, кроме случая, когда сумма полученных платежей превышает половину цены.
Шаг 2. Направьте предложение о расторжении
Досудебный порядок здесь обязателен. Требование о расторжении договора можно заявить в суд только после получения отказа другой стороны или неполучения ответа в срок, указанный в предложении, а если срок не указан, в 30 дней (п. 2 ст. 452 ГК). Без доказательств соблюдения этого порядка иск вернут (п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК) или оставят без рассмотрения.
В предложении укажите: реквизиты договора, срок оплаты, факт неоплаты, предложение расторгнуть договор по соглашению сторон и вернуть объект, срок для ответа. Приложите проект соглашения о расторжении, его можно составить по нашему образцу соглашения о расторжении договора. Если покупатель согласится, иск не понадобится: соглашение регистрируется в Росреестре вместе с переходом права обратно к продавцу.
Шаг 3. Определите суд и посчитайте пошлину
Иск о возврате недвижимости подаётся по месту её нахождения (ч. 1 ст. 30 ГПК). Это районный суд.
По п. 17 постановления Пленума ВС от 23.12.2025 № 39 пошлина уплачивается за каждое из взаимосвязанных требований. Расторжение договора является неимущественным требованием: для гражданина 3 000 ₽, для организации 20 000 ₽ (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК). Требование о возврате недвижимости оценивается по стоимости имущества (ст. 91 ГПК), и пошлина считается по пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК. Учтите, что подход к оценке этого требования в практике не вполне единообразен, поэтому сумму лучше сверить с канцелярией суда.
| Стоимость объекта | Пошлина за возврат | Итого с расторжением |
|---|---|---|
| 900 000 ₽ | 15 000 + 2 % от 400 000 = 23 000 ₽ | 26 000 ₽ |
| 3 000 000 ₽ | 25 000 + 1 % от 2 000 000 = 45 000 ₽ | 48 000 ₽ |
| 5 000 000 ₽ | 45 000 + 0,7 % от 2 000 000 = 59 000 ₽ | 62 000 ₽ |
Шаг 4. Подайте иск и заявите обеспечение
Направьте копию иска ответчику (п. 6 ст. 132 ГПК), приложите доказательство соблюдения досудебного порядка и подайте иск. Одновременно заявите ходатайство о запрете регистрационных действий с объектом (ст. 139–140 ГПК). Покупатель, который не платит, нередко пытается быстро перепродать или заложить недвижимость.
Шаг 5. Исполните решение
Вступившее в силу решение о расторжении и возврате имущества является основанием для регистрации права продавца в ЕГРН (ст. 14 и 58 Федерального закона № 218-ФЗ). Заявление подаётся через МФЦ или Госуслуги.
Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи образец: что в нём и как заполнить
Шапка. Районный суд по месту нахождения объекта, истец-продавец с идентификатором по ст. 131 ГПК, ответчик-покупатель, цена иска (стоимость объекта) и госпошлина.
Договор. Дата, предмет с адресом и кадастровым номером, цена, срок оплаты, дата регистрации перехода права. Важно процитировать условие о сроке оплаты и указать, что объект передан по передаточному акту.
Нарушение. Покупатель в установленный срок деньги не уплатил. Если подтверждение неоплаты есть (выписка по счёту, отсутствие расписки), укажите его. Бремя доказывания оплаты лежит на покупателе, но выписка усиливает позицию.
Досудебный порядок. Дата направления предложения о расторжении, способ отправки, факт неполучения ответа или отказа.
Правовое обоснование. Статьи 450, 452, 453, 486, 1102, 1104 ГК, п. 65 Пленума № 10/22.
Просительная часть. Расторгнуть договор; прекратить право собственности ответчика и вернуть объект истцу; указать, что решение является основанием для записей в ЕГРН; взыскать госпошлину.
Приложения. Договор, передаточный акт, выписка из ЕГРН, выписка по счёту, предложение о расторжении с доказательством отправки, документы о стоимости объекта, квитанции об уплате пошлины и направлении копии иска.
Другие варианты требований
Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи квартиры при частичной оплате
Схема та же, но в просительной части нужно предложить вернуть покупателю полученную часть цены: иначе продавец сам окажется неосновательно обогатившимся. ВС в деле № 18-КГ23-132-К4 подтвердил, что частичная оплата не мешает расторжению.
Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи земельного участка
Применяются те же нормы. Дополнительно проверьте, не возвёл ли покупатель на участке строения: от этого зависит судьба построек и расчёты сторон после возврата участка.
Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи автомобиля и возврате денежных средств
Чаще такой иск подаёт покупатель, например когда машина оказалась в залоге или с изменёнными номерами агрегатов. Основания другие: ст. 460–461 ГК (обременения, изъятие товара) или ст. 475 ГК (существенные недостатки). Покупатель требует расторгнуть договор и взыскать уплаченную сумму. Если продавец — предприниматель, а покупатель — гражданин, применяется Закон о защите прав потребителей. Что проверить до покупки, чтобы не оказаться в такой ситуации, разобрано в статье о договоре купли-продажи автомобиля.
Исковое заявление о расторжении договора купли-продажи и взыскании уплаченной суммы за некачественный товар
Это уже потребительский спор: покупатель отказывается от договора по ст. 18 Закона о защите прав потребителей. Формально это не расторжение в суде, а односторонний отказ, и в иске требуют взыскать уплаченную сумму, неустойку и штраф. Досудебный порядок по ст. 452 ГК здесь не нужен.
Что обычно возражает покупатель
- «Деньги переданы наличными». Покупатель должен доказать оплату: распиской, банковской выпиской, документами о закладке денег в ячейку или аккредитиве. Ссылка на свидетелей при крупной сумме, как правило, не помогает (ст. 162 ГК о последствиях несоблюдения простой письменной формы).
- «В договоре написано, что расчёт произведён». Это самый сильный довод покупателя. Продавцу придётся опровергать условие договора другими доказательствами: отсутствием денег у покупателя, перепиской, поведением сторон после сделки.
- «Нарушение несущественное, долг небольшой». Суд оценивает существенность с учётом доли неоплаченной цены и длительности просрочки. При незначительном остатке риск отказа в расторжении реален, тогда разумнее взыскивать деньги.
- «Я готов заплатить». Если покупатель погасит долг до решения, суд может отказать в расторжении. Продавцу в этом случае нужно оценить, устраивает ли его такой результат, и при необходимости уточнить требования.
Частые ошибки
- Не соблюдают досудебный порядок или подают иск раньше 30 дней после направления предложения.
- Требуют только расторжения, без возврата объекта. Решение тогда не позволит вернуть право в ЕГРН.
- Платят одну пошлину за оба требования.
- Подают иск по месту жительства покупателя, а не по месту нахождения недвижимости.
- Не просят запрет регистрационных действий, и объект перепродают третьему лицу. После этого вернуть его по ст. 1104 ГК уже нельзя, останется только денежное возмещение (ст. 1105 ГК).
- В договоре написано, что расчёт произведён полностью до подписания. Опровергнуть такое условие сложно: понадобятся веские доказательства неоплаты.
Чек-лист
- Срок оплаты по договору истёк, оплаты нет или она частичная.
- Направлено предложение о расторжении, прошло 30 дней или получен отказ.
- Выписка из ЕГРН: объект за покупателем, отчуждения нет.
- Посчитана пошлина по двум требованиям.
- Копия иска направлена ответчику.
- Подготовлено ходатайство о запрете регистрационных действий.
Статья носит информационный характер. Выбор между расторжением договора и взысканием цены зависит от ситуации покупателя и судьбы объекта, поэтому стоит заранее обсудить его с юристом.
