Договор купли-продажи доли в квартире образец 2026: нотариальный бланк в Word, родственникам и второму собственнику

Продать или купить долю в квартире сложнее, чем всю квартиру: закон требует нотариуса, уведомления остальных собственников и проверки преимущественного права. Ниже договор купли-продажи доли в квартире образец в Word, подготовленный под нотариальное удостоверение, и разбор: сколько стоит сделка, когда можно обойтись без нотариуса и что меняется, если покупатель родственник, второй собственник или платит материнским капиталом.

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире в Word

Готовый шаблон: подставьте свои данные вместо полей в квадратных скобках.

Не хотите заполнять вручную? В «Документах Про» этот документ можно сгенерировать целиком под вашу ситуацию: с вашими данными, расчётами и ссылками на нормы. Готовый документ скачивается в Word и сразу готов к подаче.

Коротко: главное о продаже доли в 2026 году

• Нотариус обязателен. Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат нотариальному удостоверению (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Без него Росреестр откажет в регистрации, а сделка будет ничтожной (п. 3 ст. 163 ГК РФ).
• Преимущественное право. Если долю продают постороннему, остальных собственников нужно письменно известить о цене и условиях. Они вправе купить долю в течение месяца (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
• Тариф нотариуса — 0,5 % суммы договора, но не менее 300 ₽ и не более 20 000 ₽ (подп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ), плюс плата за правовую и техническую работу, которую устанавливает региональная нотариальная палата.
• Госпошлина за регистрацию права для гражданина — 4 000 ₽, если кадастровая стоимость объекта не превышает 20 млн ₽ (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
• Срок регистрации по нотариальной сделке — 3 рабочих дня, а если документы подал нотариус в электронной форме — 1 рабочий день (ст. 16 Закона № 218-ФЗ).
• Право собственности переходит к покупателю с момента регистрации в ЕГРН (п. 2 ст. 8.1, ст. 551 ГК РФ).

Договор купли-продажи доли в квартире: нотариальное удостоверение и исключения

Обязательная нотариальная форма действует с 2016 года. Исключений немного, и они узкие:

• все участники долевой собственности продают свои доли по одной сделке, то есть фактически продаётся вся квартира;
• сделки с имуществом паевых инвестиционных фондов;
• отчуждение долей в земельных участках сельскохозяйственного назначения;
• изъятие недвижимости для государственных или муниципальных нужд и некоторые случаи переселения по специальным законам.

Обратите внимание: в этом перечне нет ни родственников, ни других сособственников. Поэтому договор купли-продажи доли в квартире между родственниками без нотариуса Росреестр не зарегистрирует, даже если доля переходит от матери к сыну.

Можно ли продать долю второму собственнику без нотариуса

Этот вопрос спорный. Судебная коллегия по административным делам ВС РФ в кассационном определении от 21.12.2022 № 88-КАД22-6-К8 признала, что договор дарения доли между двумя сособственниками, после которого одаряемый становится единственным владельцем квартиры, нотариального удостоверения не требует. Однако Росреестр в письме от 02.02.2023 № 13-0823-АБ/23 указал, что исключений для сделок между сособственниками закон не устанавливает, а определение по конкретному делу не является источником права, и продолжает требовать нотариальную форму. На практике договор купли продажи доли в квартире второму собственнику без нотариуса (образец такого договора легко найти в интернете) почти гарантированно приведёт к приостановке регистрации и спору в суде. Надёжнее сразу идти к нотариусу.

Правовая основа

• ст. 246, 250 ГК РФ — распоряжение долей и преимущественное право покупки;
• ст. 454–491, 549–558 ГК РФ — купля-продажа и продажа недвижимости, включая существенное условие о лицах, сохраняющих право пользования жильём (п. 1 ст. 558 ГК РФ);
• ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ — нотариальная форма сделок с долями;
• ст. 55, 86 и 87 Основ законодательства РФ о нотариате — подача документов на регистрацию нотариусом, передача извещений сособственникам и приём денег на депозит;
• ст. 35 СК РФ — нотариальное согласие супруга на распоряжение общей недвижимостью.

Пошаговый порядок

1. Соберите документы. Выписка из ЕГРН, документ-основание (договор, свидетельство о наследстве, договор приватизации), паспорта, сведения о зарегистрированных в квартире лицах, справка об отсутствии долгов по ЖКУ.
2. Известите сособственников. Самый надёжный способ — через нотариуса: он передаёт извещение и выдаёт свидетельство о передаче (ст. 86 Основ о нотариате). Если сособственники согласны отказаться от покупки, они могут оформить нотариальный отказ, и ждать месяц не придётся.
3. Получите согласие супруга, если доля куплена в браке, и согласие органа опеки, если собственник доли несовершеннолетний или под опекой.
4. Договоритесь о расчётах. Удобнее всего публичный депозит нотариуса: покупатель вносит деньги до подписания, продавец получает их после регистрации перехода права.
5. Подпишите договор у нотариуса. Он проверит документы и полномочия, разъяснит последствия и сам подаст заявление о регистрации в Росреестр.
6. Получите выписку из ЕГРН с записью о новом собственнике. После этого нотариус перечислит деньги продавцу.

Договор купли-продажи доли в квартире образец: что в нём и как заполнить

Наш образец рассчитан на самую распространённую ситуацию: собственник продаёт свою долю в квартире физическому лицу с расчётом через депозит нотариуса. Нотариус может изменить отдельные формулировки под свои стандарты, но вся содержательная часть уже готова.

Преамбула

Полные данные сторон: ФИО, дата и место рождения, паспорт, СНИЛС, адрес регистрации. Нотариусу эти сведения нужны для удостоверения и для заявления в Росреестр.

Раздел 1. Предмет договора

Главное — размер доли цифрами и прописью. Например, если вам нужен договор купли продажи 1/4 доли в квартире, образец заполняется так: «1/4 (одну четвёртую) долю в праве общей долевой собственности». В таблицу вносятся кадастровый номер, площадь, количество комнат и этаж по выписке ЕГРН. В п. 1.2 указывается основание права продавца, в п. 1.3 — остальные сособственники с размерами их долей. Пункт 1.4 фиксирует соблюдение преимущественного права: впишите реквизиты свидетельства нотариуса об извещении или отказов сособственников.

Раздел 2. Цена и расчёты

Цена указывается цифрами и прописью. Расчёт через депозит нотариуса защищает обе стороны: покупатель не рискует отдать деньги до регистрации, продавец — передать долю без оплаты. Указывайте реальную цену: от неё зависит налог продавца, имущественный вычет покупателя и сумма, которую сособственник должен будет внести, если оспорит продажу.

Раздел 3. Заверения продавца

Продавец подтверждает, что доля не заложена и не арестована, долгов по коммунальным платежам нет. В п. 3.3 перечисляются зарегистрированные в квартире лица: это существенное условие договора продажи жилья (п. 1 ст. 558 ГК РФ). В п. 3.4 продавец заверяет, что не состоит в браке на момент покупки доли и не находится в банкротстве: сделки банкрота могут быть оспорены финансовым управляющим.

Раздел 4. Передача и переход права

Договор имеет силу передаточного акта, поэтому отдельный акт не нужен. Право собственности возникает с момента регистрации. Пункт 4.4 поручает нотариусу подать документы в Росреестр в электронном виде, что ускоряет регистрацию до одного рабочего дня.

Разделы 5–7

Ответственность продавца за изъятие доли по основаниям, возникшим до продажи (ст. 461 ГК РФ), подсудность по месту нахождения квартиры, подтверждения сторон о дееспособности, распределение расходов и подписи. ФИО стороны пишут полностью собственноручно.

Договор купли-продажи доли в квартире между родственниками без нотариуса: можно ли

Запрос «договор купли-продажи доли в квартире между родственниками без нотариуса образец» очень популярен, но законного образца такого договора нет. Сделка между родственниками заключается по тем же правилам, что и с посторонним покупателем: нотариус обязателен, льготного тарифа для родственников при удостоверении договора купли-продажи НК РФ не предусматривает. Особенности касаются налогов:

• покупатель не получит имущественный вычет, если продавец — его супруг, родитель, ребёнок, брат или сестра (взаимозависимые лица по подп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ, п. 5 ст. 220 НК РФ);
• продавец освобождается от НДФЛ, если владел долей не менее минимального срока: 3 года при получении по наследству, в дар от члена семьи или близкого родственника, по приватизации или если это единственное жильё, в остальных случаях — 5 лет (ст. 217.1 НК РФ).

Итак, когда нужен договор купли-продажи доли в квартире между родственниками, образец берётся тот же, что и для сделки с посторонним покупателем. Если деньги фактически не передаются, честнее и выгоднее оформить дарение: между членами семьи и близкими родственниками оно не облагается НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Подробнее о налоге при продаже — в статье «Налог при продаже квартиры в 2026 году».

Договор купли продажи доли в квартире второму собственнику образец: особенности

Если покупатель уже является сособственником, преимущественное право других участников не применяется: оно действует только при продаже постороннему лицу (п. 1 ст. 250 ГК РФ). В образце достаточно удалить п. 1.4. Нотариальная форма при этом сохраняется, а риски сделки без нотариуса описаны выше. Об общих правилах распоряжения долями читайте в статье «Долевая собственность: как продать долю».

Договор купли-продажи доли в квартире за материнский капитал

Покупка доли с использованием материнского капитала возможна: Закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ разрешает направлять средства на приобретение жилья по любым не противоречащим закону сделкам. При этом нужно учесть:

• жильё, купленное с материнским капиталом, оформляется в общую собственность владельца сертификата, его супруга и детей (ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ), поэтому в договоре покупателями обычно указывают всех членов семьи с распределением долей;
• если капитал перечисляется после регистрации, в договоре нужно предусмотреть оплату части цены средствами сертификата, а доля до оплаты по общему правилу находится в залоге у продавца, если договор не предусматривает иное (п. 5 ст. 488 ГК РФ);
• СФР проверяет, что покупка улучшает жилищные условия семьи; уточните требования отделения до сделки.

Чтобы получить договор купли продажи доли в квартире за материнский капитал, образец из этой статьи нужно доработать в разделе 2: указать покупателей, распределение долей и порядок перечисления средств СФР. Подробнее о направлениях использования — в статье о материнском капитале в 2026 году.

Предварительный договор купли-продажи доли в квартире: образец и форма

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Так как основной договор подлежит нотариальному удостоверению, предварительный договор купли-продажи доли в квартире, подписанный сторонами без нотариуса, рискует оказаться ничтожным. Надёжнее удостоверить предварительный договор у нотариуса или ограничиться соглашением о задатке с чёткими условиями. Если основной договор не будет заключён в срок, указанный в предварительном (а при его отсутствии — в течение года), обязательства сторон прекращаются (п. 4, 6 ст. 429 ГК РФ).

Частые ошибки

• Попытка обойти нотариуса через дарение части доли с последующей продажей: такую цепочку суд может признать притворной сделкой (п. 2 ст. 170 ГК РФ), а сособственник вправе потребовать перевода на себя прав покупателя.
• Не извещены сособственники. Нарушение преимущественного права даёт им 3 месяца, чтобы через суд потребовать перевода прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
• Занижение цены. Для НДФЛ доход принимается не менее 70 % кадастровой стоимости доли (п. 2 ст. 214.10 НК РФ), а при споре о преимущественном праве сособственник получит долю по заниженной цене из договора.
• Не указаны зарегистрированные лица. Без перечня лиц, сохраняющих право пользования, договор продажи жилья может быть признан незаключённым.
• Деньги переданы до регистрации без гарантий. Используйте депозит нотариуса, аккредитив или банковскую ячейку.

Договор купли-продажи доли в квартире: что изменилось в 2025–2026 годах

Договор купли продажи доли в квартире образец 2025 года по структуре остаётся пригодным, но проверьте суммы: размеры госпошлин выросли после изменений НК РФ, вступивших в силу 08.09.2024, и сейчас для граждан пошлина за регистрацию права составляет 4 000 ₽. Правило о нотариальной форме и порядок извещения сособственников не менялись. Наш договор купли продажи доли в квартире образец 2026 года составлен с учётом действующих норм на октябрь 2026 года.

Чек-лист перед визитом к нотариусу

• Свежая выписка из ЕГРН и документ-основание права продавца.
• Свидетельство об извещении сособственников или их нотариальные отказы.
• Нотариальное согласие супруга, согласие опеки, если нужно.
• Справка о зарегистрированных лицах и об отсутствии долгов по ЖКУ.
• Согласованы цена, способ расчётов и кто оплачивает услуги нотариуса.
• Паспорта и СНИЛС обеих сторон.

Статья носит информационный характер и отражает законодательство на октябрь 2026 года. Тарифы на правовую и техническую работу нотариуса различаются по регионам — уточняйте их заранее.