С 13 января 2025 года договор дарения квартиры между близкими родственниками больше нельзя подписать дома и отнести в МФЦ: Федеральный закон от 13.12.2024 № 459-ФЗ сделал нотариальную форму обязательной для любого дарения недвижимости между гражданами. Ниже разбираем, что это значит на практике в 2026 году, сколько стоит оформление, какие налоги возникают и как подготовить проект договора, чтобы визит к нотариусу занял один раз, а не три.
Скачать образец договора дарения квартиры в Word
Готовый шаблон: подставьте свои данные вместо полей в квадратных скобках.
Не хотите заполнять вручную? В «Документах Про» этот документ можно сгенерировать целиком под вашу ситуацию: с вашими данными, расчётами и ссылками на нормы. Готовый документ скачивается в Word и сразу готов к подаче.
Коротко: что нужно знать в 2026 году
- Форма. Только нотариальная. Пункт 3 статьи 574 ГК РФ в редакции закона № 459-ФЗ: договор дарения недвижимого имущества, заключённый между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению. Исключения для родственников закон не делает.
- Последствие нарушения. Дарственная в простой письменной форме ничтожна (п. 3 ст. 163 ГК РФ), Росреестр по ней право не зарегистрирует.
- Кто подаёт на регистрацию. Нотариус сам направляет документы в Росреестр в электронном виде, стороны могут и сами подать заявление.
- Срок регистрации. Один рабочий день при электронной подаче нотариусом, три рабочих дня при подаче на бумаге, пять рабочих дней через МФЦ (п. 9 и 10 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ).
- Расходы. Нотариальный тариф 0,5% от суммы договора, но не более 20 000 ₽, плюс услуги правового и технического характера по расценкам региональной нотариальной палаты; госпошлина за регистрацию права 4 000 ₽ (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
- Налог. Супруги, родители и дети, бабушки, дедушки и внуки, братья и сёстры (в том числе неполнородные) НДФЛ не платят (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Остальные одаряемые платят 13%, а с суммы свыше 2,4 млн ₽ 15%.
Можно ли оформить дарение без нотариуса через МФЦ
Короткий ответ: нет. Запросы вроде «договор дарения квартиры между близкими родственниками без нотариуса через МФЦ образец» остались от практики 2013–2024 годов, когда для дарения жилья хватало простой письменной формы. С 13.01.2025 такой договор ничтожен независимо от степени родства, а МФЦ лишь принимает заявление, но регистратор откажет.
Росреестр в своих разъяснениях прямо указывает: нотариусу нужно представить документы, подтверждающие родство сторон (свидетельство о рождении, о браке), а при необходимости и нотариально удостоверенное согласие супруга дарителя. Проверку законности нотариально удостоверенного договора государственный регистратор уже не проводит, за это отвечает нотариус.
Через МФЦ по-прежнему можно подать заявление о регистрации права на основании уже удостоверенного договора, если нотариус по какой-то причине не направил документы сам. Но смысла в этом мало: электронная подача нотариусом быстрее и для сторон бесплатна.
Готовить проект самостоятельно при этом всё равно полезно. Нотариус составит текст сам, однако заранее согласованный проект с точными данными квартиры, перечнем зарегистрированных лиц и условием о расходах экономит время и снимает споры прямо за столом нотариуса.
Правовая основа
| Вопрос | Норма |
|---|---|
| Понятие дарения, запрет встречного предоставления | ст. 572 ГК РФ |
| Нотариальная форма дарения недвижимости между гражданами | п. 3 ст. 574 ГК РФ (ред. 459-ФЗ) |
| Запреты дарения (от имени малолетних, недееспособных и т. п.) | ст. 575 ГК РФ |
| Отказ одаряемого, отказ от исполнения обещания | ст. 573, 577 ГК РФ |
| Отмена дарения | ст. 578 ГК РФ |
| Согласие супруга на распоряжение общей недвижимостью | п. 3 ст. 35 СК РФ |
| Сроки регистрации | ст. 16 Закона № 218-ФЗ |
| Освобождение от НДФЛ для членов семьи | п. 18.1 ст. 217 НК РФ |
| Ставки НДФЛ для остальных | п. 1.1 ст. 224, п. 6 ст. 210 НК РФ |
Важно помнить про статью 572 ГК РФ: если в договоре есть хоть какое-то встречное обязательство одаряемого (заплатить, ухаживать, содержать), это уже не дарение. Суд может признать такую сделку притворной (п. 2 ст. 170 ГК РФ) и применить правила той сделки, которую стороны имели в виду на самом деле, например купли-продажи или ренты.
Сколько стоит договор дарения квартиры между близкими родственниками в 2026 году
Расходы складываются из трёх частей.
| Расход | Размер | Основание |
|---|---|---|
| Нотариальный тариф | 0,5% от суммы договора, не менее 300 ₽ и не более 20 000 ₽ | ст. 22 Основ законодательства о нотариате, пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ |
| Услуги правового и технического характера | по расценкам региональной нотариальной палаты, обычно несколько тысяч рублей | ст. 23 Основ законодательства о нотариате |
| Госпошлина за регистрацию права | 4 000 ₽ при кадастровой стоимости до 20 млн ₽ | пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ |
| Согласие супруга (если нужно) | отдельное нотариальное действие | п. 3 ст. 35 СК РФ |
Льготы по тарифу для родственников закон сейчас не предусматривает: для мамы и дочери тариф такой же, как для посторонних людей. Поскольку тариф ограничен 20 000 ₽, итоговая сумма для большинства квартир укладывается в 20–30 тысяч рублей вместе с услугами нотариуса. Точную цифру назовёт конкретная нотариальная контора, если вы сообщите ей кадастровую стоимость квартиры.
Налоги при дарении
Для близких родственников и супругов подаренная квартира не облагается НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Декларацию 3-НДФЛ им подавать не нужно. Достаточно, чтобы родство подтверждалось документами: их всё равно потребует нотариус.
Если одаряемый не входит в этот перечень (тётя, племянник, зять, гражданский супруг, двоюродный брат), он получает доход в натуральной форме. Его облагают по ставке 13%, а с части дохода свыше 2,4 млн ₽ по ставке 15% (п. 1.1 ст. 224 НК РФ, для резидентов). Декларацию подают до 30 апреля следующего года, налог платят до 15 июля.
Отдельно стоит помнить про последующую продажу. Минимальный срок владения для квартиры, полученной в дар от члена семьи или близкого родственника, составляет три года (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Подробнее о налоге и спорах вокруг дарственной мы писали в материале о налоге при дарении квартиры и оспаривании договора.
Пошаговый порядок оформления
- Соберите документы на квартиру. Свежая выписка из ЕГРН, документ-основание права дарителя (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор приватизации), сведения о зарегистрированных лицах.
- Проверьте, нужно ли согласие супруга. Если квартира куплена в браке за общие деньги, нужно нотариальное согласие супруга дарителя. Если она получена в дар, по наследству или приватизирована, это личная собственность (ст. 36 СК РФ) и согласие не требуется.
- Проверьте обременения. Ипотечную квартиру можно подарить только с письменного согласия банка-залогодержателя. Арест или запрет регистрационных действий делают дарение невозможным до их снятия.
- Подготовьте проект договора по нашему образцу и отправьте его нотариусу заранее вместе с копиями паспортов и документов о родстве.
- Подпишите договор у нотариуса. Нотариус проверит дееспособность сторон, их волю и полномочия, разъяснит последствия и удостоверит договор.
- Дождитесь регистрации. Нотариус направит документы в Росреестр электронно. При такой подаче срок регистрации один рабочий день. Выписку из ЕГРН о новом собственнике пришлют на электронную почту или выдаст нотариус.
Договор дарения квартиры образец: что в нём и как заполнить
Наш шаблон рассчитан на самую частую ситуацию: родитель дарит взрослому ребёнку целую квартиру, которая принадлежит ему единолично. Он готовится как проект для нотариуса, поэтому удостоверительную надпись добавит сам нотариус.
Преамбула и стороны. Полные ФИО, даты и места рождения, паспортные данные и адреса регистрации дарителя и одаряемого. Здесь же указывается степень родства: это важно и для нотариуса, и для налоговой.
Раздел 1 «Предмет договора». Адрес квартиры, кадастровый номер, общая площадь и этаж строго по выписке из ЕГРН. Ошибка в одной цифре кадастрового номера означает приостановку регистрации. Отдельный пункт посвящён основанию права дарителя и номеру записи в ЕГРН, ещё один содержит кадастровую стоимость, от которой нотариус считает тариф.
Раздел 2 «Заверения дарителя». Даритель подтверждает, что квартира не продана, не заложена, не арестована, спора о ней нет, а долгов по коммунальным платежам нет. Здесь же перечисляются лица, зарегистрированные в квартире, и те, кто сохраняет право пользования после смены собственника. Это защищает одаряемого: если кто-то из «скрытых» жильцов окажется с пожизненным правом (например, отказавшийся от приватизации), у него будет основание для претензий.
Раздел 3 «Передача квартиры». Квартира с ключами и документами передаётся при подписании договора, и договор одновременно служит документом о передаче. Если стороны хотят зафиксировать показания счётчиков и состояние квартиры, можно дополнительно составить акт по нашему образцу акта приёма-передачи квартиры.
Раздел 4 «Переход права и расходы». Право собственности одаряемого возникает с момента государственной регистрации. По умолчанию расходы на нотариуса и госпошлину несёт одаряемый, это самый частый вариант договорённости.
Раздел 5 «Заключительные положения». Стороны подтверждают, что знают содержание статей 572, 573 и 578 ГК РФ. Здесь же указано число экземпляров и то, что один хранится в делах нотариуса.
Реквизиты и подписи. Таблица с данными сторон и место для подписей. Подписывают лично, в присутствии нотариуса.
Договор дарения квартиры с правом пожизненного проживания дарителя: плюсы и минусы
Частый вопрос: можно ли подарить квартиру сыну и при этом гарантированно остаться в ней жить. Можно, но есть нюансы.
Плюсы. Условие о сохранении за дарителем права пользования квартирой фиксируется в договоре, и новый собственник обязан его соблюдать. Даритель продолжает жить у себя, а одаряемый уже является собственником, и после смерти дарителя квартиру не придётся оформлять через наследство.
Минусы. Во-первых, если право проживания сформулировано как обязанность одаряемого «предоставить жильё», суд может усмотреть встречное предоставление и квалифицировать сделку как договор ренты с пожизненным содержанием. Во-вторых, такое условие снижает ликвидность квартиры для одаряемого: покупатели неохотно берут жильё с пожизненным жильцом. В-третьих, при последующей продаже квартиры одаряемым право дарителя должно быть указано в новом договоре (ст. 558 ГК РФ), а на практике именно здесь возникают споры с покупателями.
Если пожилому человеку важно получать уход и содержание, честнее и надёжнее оформить договор пожизненного содержания с иждивением, а не дарение.
Как оспорить договор дарения квартиры
Подписанную дарственную нельзя просто «отозвать». Варианты ограничены.
- Отмена дарения по статье 578 ГК РФ. Если одаряемый покушался на жизнь дарителя или его близких либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В договор можно включить условие о праве отменить дарение, если даритель переживёт одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК РФ). Тогда квартира не перейдёт наследникам одаряемого.
- Недействительность сделки. Даритель не понимал значения своих действий (ст. 177 ГК РФ), заблуждался относительно природы сделки, думая, что подписывает завещание или ренту (ст. 178 ГК РФ), действовал под влиянием обмана или угрозы (ст. 179 ГК РФ). Срок исковой давности для оспоримых сделок один год (п. 2 ст. 181 ГК РФ).
- Притворность. Если за «подарок» были уплачены деньги, договор прикрывает куплю-продажу (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Такие иски часто подают сособственники или кредиторы.
Нотариальная форма заметно усложнила оспаривание: нотариус устанавливает личность, проверяет дееспособность и разъясняет смысл сделки, а его показания и материалы нотариального дела становятся сильными доказательствами против доводов о «непонимании».
Частые ошибки
- Подписать договор дома в 2026 году и пытаться зарегистрировать его через МФЦ: сделка ничтожна.
- Включить в договор встречные обязательства одаряемого (уход, оплата долгов дарителя): риск переквалификации.
- Забыть о согласии супруга, если квартира куплена в браке.
- Не указать зарегистрированных лиц и тех, кто сохраняет право пользования.
- Перепутать кадастровый номер квартиры и номер здания.
- Дарить ипотечную квартиру без согласия банка.
- Рассчитывать, что подарок «тёте» или «зятю» не облагается налогом: это не близкие родственники по п. 18.1 ст. 217 НК РФ.
Если вместо квартиры вы хотите подарить деньги на её покупку, понадобится другой документ, см. образец договора дарения денег между родственниками.
Отдельно: договор дарения квартиры в Республике Беларусь
Наш образец составлен по российскому праву. В Беларуси действуют свой Гражданский кодекс и свой порядок регистрации недвижимости, поэтому для квартиры, расположенной в Беларуси, использовать российский шаблон нельзя. Если стороны живут в России, а квартира находится в Беларуси, применяется право места нахождения недвижимости.
Чек-лист перед визитом к нотариусу
- Выписка из ЕГРН не старше 30 дней.
- Документ-основание права дарителя.
- Паспорта дарителя и одаряемого.
- Документы о родстве (свидетельства о рождении, о браке, о смене фамилии).
- Нотариальное согласие супруга дарителя, если квартира общая.
- Согласие банка, если квартира в ипотеке.
- Сведения о зарегистрированных лицах.
- Заполненный проект договора по образцу.
- Деньги на тариф, услуги нотариуса и госпошлину 4 000 ₽.
Статья носит информационный характер и отражает законодательство на октябрь 2026 года. Перед сделкой уточните стоимость услуг у выбранного нотариуса и проверьте свою ситуацию с юристом, особенно если в квартире зарегистрированы третьи лица или есть несовершеннолетние собственники.
