Договор аренды дома между физическими лицами: образец 2026 в Word, скачать бесплатно

Когда частный дом сдают семье на сезон или на год, стороны почти всегда называют свой документ «договор аренды дома», хотя по ГК РФ между гражданами это договор найма жилого помещения. Название на действительность не влияет, а вот содержание влияет: ниже образец на 11 месяцев с актом приёма-передачи и разбор условий, которые чаще всего приводят к спорам о залоге, коммунальных платежах и выселении.

Скачать образец договора аренды жилого дома между физическими лицами в Word

Готовый шаблон: подставьте свои данные вместо полей в квадратных скобках.

Не хотите заполнять вручную? В «Документах Про» этот документ можно сгенерировать целиком под вашу ситуацию: с вашими данными, расчётами и ссылками на нормы. Готовый документ скачивается в Word и сразу готов к подаче.

Коротко: что нужно знать в 2026 году

• Какой это договор. Если жилой дом сдаёт гражданин гражданину для проживания, применяются правила о найме жилого помещения (гл. 35 ГК РФ, ст. 671–688). Договор аренды жилья по ст. 671 ГК РФ заключается, когда нанимателем выступает организация.
• Форма. Только письменная (п. 1 ст. 674 ГК РФ). Нотариус не нужен.
• Регистрация. Если договор заключён на год и больше, обременение права собственности регистрируется в Росреестре (п. 2 ст. 674 ГК РФ). Договор на 11 месяцев регистрировать не нужно.
• Срок. Не больше пяти лет; если срок не указан, договор считается заключённым на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ).
• Налог. Собственник платит НДФЛ с платы за наём и подаёт 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года либо работает как самозанятый.

Договор аренды жилого дома между физическими лицами: правовая основа

Юристы иногда спорят, можно ли просто назвать документ «арендой» и применить гл. 34 ГК РФ. Суды смотрят на суть: дом передан гражданину для проживания, значит, действуют нормы о найме, включая императивные правила о расторжении. Поэтому в образце сохранено привычное название «договор аренды (найма)», а термины и условия взяты из гл. 35 ГК РФ.

Вопрос	Норма
Понятие найма, пользование жильём для проживания	ст. 671 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ
Форма и регистрация обременения	ст. 674 ГК РФ
Сохранение договора при смене собственника	ст. 675 ГК РФ
Обязанности наймодателя и нанимателя	ст. 676, 678 ГК РФ
Граждане, постоянно проживающие с нанимателем	ст. 677, 679 ГК РФ
Поднаём и временные жильцы	ст. 680, 685 ГК РФ
Ремонт	ст. 681 ГК РФ
Плата за жильё	ст. 682 ГК РФ
Срок, краткосрочный наём	ст. 683 ГК РФ
Преимущественное право	ст. 684 ГК РФ
Расторжение	ст. 687 ГК РФ

Краткосрочный наём: что меняется при сроке до года

Договор на 11 месяцев является краткосрочным. По п. 2 ст. 683 ГК РФ к нему, если в договоре не предусмотрено иное, не применяются часть правил: о равных правах постоянно проживающих граждан (п. 2 ст. 677), о временных жильцах (ст. 680), о преимущественном праве на новый срок (ст. 684), о поднайме и замене нанимателя (ст. 685, 686) и о предоставлении нанимателю судом срока на устранение нарушений (абз. 4 п. 2 ст. 687). Для собственника это удобнее: договор проще прекратить по окончании срока.

Образец сознательно включает преимущественное право нанимателя на продление (п. 2.2). Это выгодно обеим сторонам при долгом добросовестном проживании, но если собственник планирует продавать дом или пустить родственников, этот пункт можно удалить.

Пошаговый порядок сдачи дома

1. Проверьте документы. Наймодатель показывает выписки из ЕГРН на дом и земельный участок. Если собственников несколько, договор подписывают все или один из них по доверенности: распоряжение общим имуществом требует согласия всех участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).
2. Согласуйте, кто будет жить. Всех постоянно проживающих вписывают в договор (п. 1 ст. 677 ГК РФ), иначе дальнейшее вселение других лиц станет предметом спора.
3. Подпишите договор и акт. В акте фиксируют состояние дома, котла, скважины, септика, список мебели и техники, показания счётчиков.
4. Передайте деньги под подтверждение. Первый платёж и обеспечительный платёж лучше переводить на карту с назначением платежа или оформлять распиской.
5. Оформите регистрацию по месту пребывания, если нанимателю она нужна (школа, поликлиника, работа). Собственник даёт согласие, подача возможна через Госуслуги.
6. Задекларируйте доход. Собственник подаёт 3-НДФЛ или регистрируется как плательщик НПД.

Договор аренды дома образец: что в нём и как заполнить

Образец рассчитан на самую частую ситуацию: собственник сдаёт благоустроенный дом с участком семье нанимателя на 11 месяцев, с мебелью и техникой, оплата ежемесячная, коммунальные услуги по счётчикам платит наниматель.

Преамбула и стороны

Укажите паспортные данные и адреса регистрации обеих сторон. Если дом сдаёт представитель собственника, добавьте в преамбулу реквизиты нотариальной доверенности и проверьте, что в ней есть полномочие сдавать жильё внаём.

Раздел 1. Предмет договора

Главное отличие от договора найма квартиры: дом почти всегда передаётся вместе с участком и постройками. В п. 1.2 перечислите баню, гараж, беседку, иначе споры о том, может ли наниматель ими пользоваться, неизбежны. Кадастровые номера дома и участка берите из выписки ЕГРН.

П. 1.5 о постоянно проживающих обязателен по смыслу ст. 677 ГК РФ. Впишите супругу, детей, родителей нанимателя. Здесь же стоит упомянуть домашних животных, о которых договорились заранее (в образце это продублировано в обязанностях нанимателя).

Раздел 2. Срок

11 месяцев выбраны, чтобы не регистрировать обременение. Если стороны хотят сразу заключить договор на два-три года, его придётся зарегистрировать в Росреестре. Пошлина за регистрацию для физических лиц по общему правилу 4 000 ₽ (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ); без регистрации договор между сторонами действует, но не будет противопоставим новому собственнику и третьим лицам.

Раздел 3. Плата и расчёты

Плата за наём фиксируется в рублях за месяц. Одностороннее изменение размера платы не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 682 ГК РФ); в образце прямо записано, что цена неизменна весь срок. Отдельно расписаны коммунальные платежи: в частном доме это электроэнергия, газ, вода, вывоз ТКО, а налоги на дом и землю и взносы в СНТ остаются на собственнике.

Обеспечительный платёж (ст. 381.1 ГК РФ) заменяет бытовой «залог». В договоре важно прописать, какие обязательства он обеспечивает и когда возвращается остаток, иначе собственник рискует удержать его без оснований и проиграть спор. Подробнее о таких спорах в статье как вернуть залог за квартиру.

Раздел 4. Передача и возврат

Акт приёма-передачи служит главным доказательством при споре об ущербе. В образце он вынесен в Приложение № 1 с таблицами состояния дома и имущества. Фотографии при подписании акта сделайте обязательно и сохраните в переписке: дату снимков потом сложно оспорить.

Раздел 5. Права и обязанности

Распределение ремонта соответствует ст. 681 ГК РФ: текущий ремонт по умолчанию делает наниматель, капитальный — наймодатель. Для дома мы детализировали, что относится к ответственности собственника: кровля, фундамент, котёл, скважина, септик. Обязанности нанимателя включают пожарную безопасность при пользовании печью, баней и газовым оборудованием, уборку снега и содержание участка.

Разделы 6 и 7. Ответственность и расторжение

Пени 0,1 % в день за просрочку платы — умеренный размер, который суды обычно не снижают. Основания расторжения сформулированы с учётом императивных норм ст. 687 ГК РФ.

Расторжение: где договор не может «переиграть» закон

Это самый важный для практики блок.

Наниматель вправе расторгнуть договор в любое время с согласия проживающих с ним граждан, письменно предупредив наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ). В образце срок предупреждения сокращён до одного месяца. Такое условие улучшает положение нанимателя, и на практике стороны его используют, но собственнику важно понимать: если месяц ему не подходит, лучше договориться о компенсации, чем рассчитывать на трёхмесячный срок из закона.

Наймодатель не может отказаться от договора в одностороннем порядке без суда. Суд расторгает договор по его требованию, если:

Основание	Долгосрочный наём	Краткосрочный наём (до года)
Невнесение платы	за 6 месяцев, если договором не установлен больший срок	более двух раз по истечении установленного срока
Разрушение или порча жилья	да	да
Использование не по назначению, систематическое нарушение прав соседей	после предупреждения	после предупреждения
Срок на устранение нарушений до года	суд может предоставить	не применяется (п. 2 ст. 683)

Условия вроде «наймодатель вправе выселить нанимателя, уведомив за 10 дней» встречаются в шаблонах из интернета, но в суде такой пункт, скорее всего, не сработает: ст. 687 ГК РФ относится к императивным нормам. Если собственник хочет иметь возможность забрать дом, надёжнее заключать договор на короткий срок и не продлевать его. Подробнее о выселении нанимателя в материале о договоре найма квартиры и выселении.

Смена собственника не прекращает договор (ст. 675 ГК РФ): покупатель или наследник становится наймодателем на прежних условиях. Это закреплено в п. 7.4 образца.

Договор аренды дома посуточно: можно ли использовать этот образец

Образец рассчитан на проживание в течение месяцев. Для сдачи дома на выходные или праздники его можно адаптировать: указать срок в днях, плату за сутки, время заезда и выезда. Но регулярная посуточная сдача — уже предпринимательская деятельность: доход нужно оформлять через самозанятость или ИП, а в ряде регионов для гостевых домов действуют специальные правила. Ограничения посуточной аренды в многоквартирных домах разобраны в статье о посуточной аренде квартир в 2026 году.

Налоги собственника в 2026 году

Режим	Ставка	Отчётность
НДФЛ	13 % с годового дохода до 2,4 млн ₽, выше — повышенные ставки прогрессивной шкалы (ст. 224 НК РФ)	3-НДФЛ до 30 апреля, уплата до 15 июля следующего года
Налог на профессиональный доход	4 % при оплате от граждан	декларация не нужна, чек в «Мой налог»

Наниматель-гражданин налоговым агентом не является, удерживать налог он не обязан. Если плату вносит организация (например, работодатель нанимателя), она удерживает НДФЛ сама.

Что изменилось к 2026 году

Сами нормы гл. 35 ГК РФ о найме в последние годы не менялись, поэтому образец 2025 года формально остаётся рабочим. Изменились налоговые и регистрационные параметры, которые влияют на условия договора:

• с 1 января 2025 года действует прогрессивная шкала НДФЛ: доход от сдачи жилья суммируется с зарплатой и другими доходами, и при превышении 2,4 млн ₽ в год часть налога считается по ставке 15 % и выше;
• пошлина за регистрацию прав и обременений на недвижимость для граждан выросла до 4 000 ₽, поэтому договор на 11 месяцев стал ещё выгоднее долгосрочного;
• регистрация нанимателя по месту пребывания и проверка выписок ЕГРН полностью доступны через Госуслуги, что упрощает подготовку к сделке.

Что проверить нанимателю до подписания

Наниматель рискует не меньше собственника: деньги за первый месяц и обеспечительный платёж обычно отдаются в день въезда. Перед подписанием стоит:

• заказать свежую выписку ЕГРН и сверить ФИО собственника с паспортом того, кто подписывает договор;
• уточнить, нет ли других собственников, и при необходимости получить их подписи или доверенность;
• проверить, что дом пригоден для круглогодичного проживания: исправен ли котёл, есть ли договор на поставку газа и вывоз отходов, хватает ли мощности электросети зимой;
• спросить, нет ли задолженности по электроэнергии и газу: при долге поставщик может ограничить подачу ресурса, и это станет проблемой нанимателя;
• зафиксировать в акте все недостатки, даже мелкие, и сфотографировать их.

Частые ошибки

• Нет описания участка и построек. Наниматель пользуется баней или гаражом, а собственник считает, что сдавал только дом.
• Не указаны постоянно проживающие. Потом сложно доказать, что в доме незаконно живут посторонние.
• «Залог» без условий возврата. Деньги могут взыскать как неосновательное обогащение.
• Договор на год и больше без регистрации. Для сторон он действует, но защищённость нанимателя перед новым собственником и третьими лицами под вопросом.
• Условие о выселении по желанию собственника. Противоречит ст. 687 ГК РФ.
• Нет акта и фото. Ущерб при выезде доказать почти невозможно.
• Расчёты наличными без расписок. Наниматель не докажет оплату, собственник не докажет долг.

Чек-лист перед подписанием

• Выписки ЕГРН на дом и участок проверены, подписывают все собственники.
• В договоре указаны кадастровые номера, участок и постройки.
• Перечислены все постоянно проживающие и согласованы животные.
• Срок 11 месяцев или договор подан на регистрацию.
• Плата, день оплаты и реквизиты указаны, коммунальные услуги распределены.
• Обеспечительный платёж с условиями возврата.
• Подписан акт с описью имущества и показаниями счётчиков, сделаны фото.
• Собственник знает о сроке подачи 3-НДФЛ или оформил самозанятость.

Статья носит информационный характер и отражает законодательство на октябрь 2026 года. Если дом находится в долевой собственности, сдаётся по доверенности или наниматель — организация, условия договора лучше проверить с юристом.