Снижение выкупной цены помещения через суд не даёт арендатору автоматического права вернуть арендные платежи за время разбирательства. Для взыскания этих сумм как убытков нужно доказать нарушение со стороны публичного собственника и связь нарушения с продолжением аренды. Такой подход ВС применил в определении от 02.07.2026 № 305-ЭС26-4150 по делу № А40-46058/2025.
Спор полезен юристам по коммерческой недвижимости и взысканию убытков: он показывает разницу между успешным оспариванием договорной цены и доказанностью гражданско-правовой ответственности. Это разные предметы доказывания, даже если они возникают из одной сделки.
Три цены одного помещения
Общество «Глобо» арендовало у Москвы нежилое помещение площадью 307 кв. м и обратилось за выкупом по Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ. Департамент городского имущества направил проект договора, исходя из отчёта независимого оценщика. Арендатор не согласился с ценой и учётом неотделимых улучшений.
Разногласия были разрешены в отдельном деле № А40-191121/2023. Для понимания последующего иска об убытках важно сопоставить все предложенные значения, а не только цену департамента с итогом экспертизы.
| Позиция | Сумма | Значение для спора |
|---|---|---|
| Проект департамента | 30 858 000 руб. | Цена по заказанному отчёту оценщика |
| Предложение арендатора | 8 174 096 руб. | Цена с учётом заявленных арендатором улучшений |
| Условия, установленные судом | 21 455 556,97 руб. | Рыночная стоимость 24 362 000 руб. за вычетом улучшений 2 906 443,03 руб. |
Арендатор действительно получил более выгодные условия, чем первоначально предлагал собственник. Но суд не подтвердил и его собственный расчёт: итоговая цена значительно превысила предложение покупателя. Именно этот факт оказался существенным для оценки причин затянувшихся отношений.
Что взыскали нижестоящие суды и отменил ВС
После урегулирования разногласий общество потребовало 2 304 595,26 рубля убытков в размере арендной платы за период с 24.07.2023 по 06.05.2024, а также проценты. В ходе рассмотрения дела истец был заменён на предпринимателя, которому уступили требование.
Первая инстанция взыскала сумму убытков, но отказала в процентах. Апелляция и окружная кассация согласились. Они связали продолжение аренды с необходимостью судебного определения условий выкупа.
ВС отменил все три акта и принял решение об отказе в иске. Департамент своевременно организовал оценку, принял решение и направил проект договора. Доказательств уклонения от сделки или намеренного затягивания процедуры не представили, а нарушения законодательства об оценке, повлиявшие на достоверность отчёта, не установили.
Главный вывод: решение об иной выкупной цене не заменяет доказательств противоправного поведения собственника. Признание суммы по судебной экспертизе более подходящей для сделки ещё не означает, что предыдущий отчёт был подготовлен с нарушением обязательных требований.
Какие нарушения могут превратить аренду в убытки
ВС не исключил взыскание арендных платежей как способ защиты. Он обозначил обстоятельства, при которых такая ответственность может обсуждаться: незаконное бездействие, отказ предоставить преимущественное право, уклонение от выкупа, несоблюдение установленных сроков либо использование оценки с нарушениями законодательства.
Для иска необходимо указать конкретное действие или бездействие. Формулировка «ответчик предложил завышенную цену» оставляет открытыми главные вопросы: какое требование нарушено, почему орган не должен был принять отчёт и как это повлияло на продолжительность аренды.
Рабочая последовательность проверки:
- Установить, какое действие орган обязан был совершить и в какой срок.
- Сопоставить обязанность с фактической хронологией.
- Выделить период задержки, вызванной нарушением.
- Проверить, мог ли договор быть заключён раньше при надлежащем поведении.
- Соотнести именно этот период с понесёнными арендными расходами.
Отсутствие отдельного судебного решения о незаконности действий не следует подменять выводом, что спор заведомо невозможен. Но и наличие решения по преддоговорным разногласиям не освобождает от доказывания состава убытков.
Сроки процедуры: нельзя складывать их без начальных дат
Часть 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ устанавливает несколько самостоятельных обязанностей. В течение двух месяцев со дня получения заявления орган должен обеспечить заключение договора на оценку. После принятия отчёта у него есть две недели на решение об условиях приватизации. Проект договора направляется в десятидневный срок со дня такого решения.
Это не единый срок, который можно механически отсчитать от заявления до готовой сделки. В частности, двухмесячный период относится к заключению договора на оценку, а не автоматически к окончанию всей оценочной работы.
Для каждой стадии нужны подтверждённые даты: регистрация заявления, договор с оценщиком, принятие отчёта, решение об условиях приватизации, отправка проекта. Только после этого можно определить, имело ли место нарушение и какой отрезок задержки относится к ответчику.
Если предметом спора являются уже условия дальнейшего распоряжения приобретённым объектом, это другой вопрос. Его разбирает материал об ограничениях отчуждения помещения, выкупленного по Закону № 159-ФЗ. Такие ограничения не подменяют анализ ответственности за предшествующий выкупу период.
Расхождение оценок и дефект отчёта: что нужно различать
Рыночная стоимость имеет вероятностный характер. Несколько оценщиков могут получить разные результаты без нарушения обязательных правил. В рассматриваемом деле суд подчеркнул: для вывода о некачественной оценке нужны нарушения требований, повлиявшие на результат и его достоверность.
Поэтому юристу истца полезно адресовать специалисту не только вопрос «сколько стоит помещение». Нужны конкретные замечания к исходному отчёту: какие сведения об объекте использованы, какие характеристики учтены неверно, соответствуют ли расчёты обязательным требованиям и влияет ли ошибка на итог.
У ответчика другая задача: показать законность основания, по которому цена включена в проект. В деле № А40-46058/2025 имелось экспертное заключение ассоциации оценщиков о соответствии отчёта законодательству и федеральным стандартам. Это обстоятельство работало против утверждения о заведомо недостоверной оценке.
При этом ссылка на независимость оценщика не создаёт безусловного освобождения органа от ответственности. Если истец доказывает существенный дефект и основания, по которым отчёт нельзя было принимать, такой довод необходимо рассмотреть по существу.
Почему позиция покупателя тоже имеет значение
ВС предложил оценивать расхождение итоговой стоимости не только с проектом публичного органа, но и с ценой, указанной арендатором в протоколе разногласий. Если покупатель настаивал на существенно нерыночной сумме, необходимость судебного рассмотрения могла быть обусловлена и его собственной позицией.
Из этого не следует, что любое завышение требований арендатора лишает его защиты. Значение имеет причинная связь: состоялась бы сделка без предполагаемого нарушения ответчика или спор продолжился бы из-за других существенных разногласий?
Представим учебную ситуацию. Орган неверно учёл одну характеристику объекта, но покупатель одновременно оспаривает площадь, стоимость улучшений и порядок оплаты. Исправление первой ошибки ещё не доказывает, что договор был бы немедленно подписан. Нужно оценить остальные разногласия и их влияние на сроки.
Этот подход защищает от чрезмерного расчёта, когда весь период судебного процесса автоматически приписывают одному участнику. Для взыскания убытков требуется объяснить, почему без его нарушения соответствующие расходы не возникли бы.
Неотделимые улучшения не устраняют вопрос причинной связи
Истец ссылался на то, что проект не учитывал стоимость неотделимых улучшений. ВС сопоставил этот довод с обстоятельствами предшествующего дела. Арендатор оспаривал рыночную стоимость независимо от улучшений, а заявленный им размер улучшений существенно превышал установленный экспертом.
Поэтому сам факт неучёта улучшений в первоначальном проекте не подтвердил, что именно он вызвал весь период продолжения аренды. Суд не устанавливал обязанность заключить договор по цене, предложенной покупателем.
Для юриста важно разделить три величины: рыночную стоимость объекта, стоимость подлежащих учёту улучшений и окончательную выкупную цену. Смешение этих показателей делает сравнение некорректным. Протокол разногласий, отчёты и судебная экспертиза должны сопоставляться по одинаковым составляющим.
Как использовать первое решение во втором споре
Решение об урегулировании разногласий важно, но его содержание необходимо читать точно. Какие обстоятельства установлены: размер цены, наличие улучшений, нарушение оценочных стандартов или незаконное уклонение? Судебное определение цены не означает автоматически установления всех остальных фактов.
Пределы обязательности ранее установленных обстоятельств рассматриваются в статье о преюдиции по статье 69 АПК РФ. В отзыве полезно сопоставить конкретные выводы первого суда с теми утверждениями, которые истец пытается из них вывести.
Для защиты подготовлен образец отзыва на иск об убытках за время выкупного спора. Его основа - документальная хронология, отсутствие установленного дефекта оценки и раздельный анализ причин продолжения аренды.
Что проверить до подачи иска или отзыва
Составьте две линии времени: действия публичного собственника и действия арендатора. На первой отметьте обязательные стадии процедуры, на второй - содержание возражений покупателя, даты их изменения и документы, которыми они подтверждались. Это помогает увидеть реальную причину каждого периода задержки.
Проверьте состав расчёта. Платёжные поручения подтверждают перечисление денег, но не доказывают автоматически, что вся сумма является убытками. Исключите смешение аренды, коммунальных расходов, обеспечительных платежей и иных сумм, если для них не приведено самостоятельное основание.
Наконец, не прекращайте оплату действующего договора только потому, что рассматривается спор о выкупной цене. ВС прямо указал, что законодательство не освобождает арендатора от платежей на период урегулирования таких разногласий. Вопрос о последующем возмещении расходов решается отдельно при доказанности необходимых условий.
Источники
- Определение ВС РФ от 02.07.2026 № 305-ЭС26-4150 на сайте ВС.
- Полный текст определения.
- Статья 9 Федерального закона № 159-ФЗ.
Подготовьте позицию по спору в «Документы Про», загрузив иск, решение об условиях выкупа, отчёты и переписку. Проверьте, что каждый заявленный период убытков связан с конкретным доказанным нарушением.
