Иск арендатора о взыскании стоимости неотделимых улучшений после досрочного отказа арендодателя от договора (п. 2 ст. 623 ГК РФ)
Иск подаёт арендатор-организация, оборудовавшая помещение под кафе, после того как арендодатель воспользовался договорным правом на односторонний отказ без нарушений со стороны арендатора. Фабула выстроена вокруг главного для суда доказательства: письма арендодателя, которым согласованы конкретный перечень работ и смета. Далее показаны оплата работ арендатором, возврат помещения по акту с перечнем улучшений и заключение специалиста о неотделимости и стоимости в 3,8 млн руб. В обосновании разобраны условия договора: оговорка о невозмещении относится только к расторжению по вине арендатора, а слова «за свой счёт» не означают отказа от компенсации. В иск встроено ходатайство о строительно-технической и оценочной экспертизе с тремя вопросами и сведениями о депозите. Совет: отделимое оборудование вывезите и в цену иска не включайте.
DOCX, 13 КБ, обновлён 16 октября 2026 г.
В Арбитражный суд [наименование субъекта РФ]
Адрес: [адрес суда]Истец: Общество с ограниченной ответственностью «[наименование арендатора]»
ОГРН [ОГРН], ИНН [ИНН]
Адрес: [адрес из ЕГРЮЛ]
Тел.: [телефон], e-mail: [e-mail]Ответчик: Общество с ограниченной ответственностью «[наименование арендодателя]»
ОГРН [ОГРН], ИНН [ИНН]
Адрес: [адрес из ЕГРЮЛ]Цена иска: 3 800 000 руб.
Государственная пошлина: 139 000 руб.
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного помещения
1. Договор аренды и передача помещения
Между ООО «[наименование арендатора]» (далее — Истец, Арендатор) и ООО «[наименование арендодателя]» (далее — Ответчик, Арендодатель) заключён договор аренды нежилого помещения от [дата] № [номер] (далее — Договор) сроком на [срок] лет. Договор зарегистрирован в ЕГРН [дата], номер регистрации [номер].
По Договору Истцу передано помещение площадью [площадь] кв. м, кадастровый номер [кадастровый номер], по адресу: [адрес], для размещения предприятия общественного питания (кафе) (п. [пункт] Договора). Помещение передано по акту приёма-передачи от [дата] в состоянии без отделки: [кратко: бетонные полы, отсутствуют вентиляция, водоснабжение и канализация в зоне кухни, электросеть не рассчитана на нагрузку оборудования].
2. Согласие Арендодателя на улучшения
Пунктом [пункт] Договора предусмотрено право Арендатора производить неотделимые улучшения помещения с письменного согласия Арендодателя. Условия об отказе от возмещения стоимости согласованных улучшений Договор не содержит. Пункт [пункт] Договора исключает возмещение только при досрочном расторжении Договора по вине Арендатора.
Письмом от [дата] № [номер] Ответчик согласовал проведение Истцом ремонтно-строительных работ по перечню и смете, приложенным к письму (смета № [номер] на сумму [сумма] руб.): устройство систем приточно-вытяжной вентиляции, водоснабжения и канализации, замену электропроводки, устройство полов с керамогранитной плиткой, подвесных потолков со встроенным освещением, облицовку стен.
3. Выполнение работ за счёт Истца
Работы выполнены подрядчиком ООО «[наименование подрядчика]» по договору подряда от [дата] № [номер] в объёме, согласованном Ответчиком, и приняты по актам КС-2 и справкам КС-3 от [даты]. Истец оплатил работы за счёт собственных средств платёжными поручениями от [даты и номера] на общую сумму [сумма] руб. Представитель Ответчика [ФИО, должность] участвовал в приёмке работ, что подтверждается актом от [дата].
4. Досрочное прекращение Договора по инициативе Ответчика
[Дата] Ответчик направил Истцу уведомление об одностороннем отказе от Договора на основании п. [пункт] Договора, предусматривающего право Арендодателя на отказ без указания причин с предупреждением за [срок]. Нарушений Договора Истцом в уведомлении не указано, задолженности по арендной плате у Истца нет, что подтверждается актом сверки от [дата].
Договор прекращён [дата] (ст. 450.1 ГК РФ, п. [пункт] Договора). Помещение возвращено Ответчику по акту от [дата], в котором перечислены выполненные улучшения. Ответчик принял помещение без замечаний и сохранил результат работ.
5. Стоимость улучшений
Согласно заключению специалиста [наименование организации] от [дата] № [номер], выполненные работы являются неотделимыми улучшениями: их демонтаж невозможен без повреждения конструкций и инженерных систем помещения. Действительная стоимость неотделимых улучшений на дату возврата помещения составляет 3 800 000 руб. Отделимое имущество (кухонное оборудование, мебель, кондиционеры) Истец вывез и в расчёт не включал.
6. Досудебный порядок
Претензия о выплате стоимости улучшений направлена Ответчику [дата] (почтовый идентификатор [номер]) и получена им [дата]. Ответчик [не ответил / отказал письмом от [дата], сославшись на [довод]]. Срок, установленный ч. 5 ст. 4 АПК РФ, истёк.
7. Правовое обоснование
Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ, если арендатор произвёл за счёт собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Все условия возмещения соблюдены:
- Улучшения произведены за счёт собственных средств Истца, что подтверждается договором подряда и платёжными поручениями.
- Ответчик дал письменное согласие на конкретный перечень работ и их стоимость (письмо от [дата] № [номер] со сметой).
- Улучшения не отделимы без вреда для помещения (заключение специалиста от [дата] № [номер]).
- Договор прекращён, помещение с улучшениями возвращено Ответчику.
- Договор не исключает возмещение. Оговорка п. [пункт] Договора о невозмещении применяется только при расторжении по вине Арендатора, а Договор прекращён по инициативе Ответчика при отсутствии нарушений со стороны Истца.
Указание в Договоре на проведение работ за счёт Арендатора не означает отказа от компенсации: финансирование работ арендатором является условием самого п. 2 ст. 623 ГК РФ. Отказ от возмещения должен быть прямо выражен в договоре (ст. 431 ГК РФ).
Досрочно прекратив Договор, Ответчик получил помещение с улучшениями, которые повышают его потребительские качества и арендную стоимость, без какого-либо встречного предоставления. Отказ в выплате при таких обстоятельствах противоречит ст. 1 и 10 ГК РФ.
8. Ходатайство о назначении судебной экспертизы
Поскольку для установления неотделимости улучшений и их стоимости требуются специальные знания, на основании ст. 82 АПК РФ Истец просит назначить строительно-техническую и оценочную экспертизу и поставить перед экспертом вопросы:
- Какие работы фактически выполнены в помещении по адресу: [адрес], и соответствуют ли они перечню и смете, согласованным письмом от [дата] № [номер]?
- Являются ли выполненные работы неотделимыми улучшениями, то есть возможно ли их отделение без вреда для помещения?
- Какова действительная (рыночная) стоимость неотделимых улучшений по состоянию на [дата возврата помещения]?
Проведение экспертизы Истец предлагает поручить [наименование организации, ФИО эксперта] или [наименование организации, ФИО эксперта]. Денежные средства в размере [сумма] руб. внесены на депозитный счёт суда платёжным поручением от [дата] № [номер] (ст. 108 АПК РФ).
На основании изложенного, руководствуясь ст. 623 ГК РФ, ст. 4, 82, 125, 126 АПК РФ,
ПРОШУ:
- Взыскать с ООО «[наименование арендодателя]» в пользу ООО «[наименование арендатора]» стоимость неотделимых улучшений арендованного помещения в размере 3 800 000 руб.
- Взыскать с Ответчика в пользу Истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 139 000 руб.
- Назначить по делу судебную строительно-техническую и оценочную экспертизу с постановкой вопросов, указанных в разделе 8 искового заявления.
Приложения:
- Документ об уплате государственной пошлины.
- Доказательства направления копии иска с приложениями Ответчику.
- Договор аренды от [дата] № [номер] с отметкой о регистрации, акт приёма-передачи от [дата].
- Письмо Ответчика о согласовании работ от [дата] № [номер] со сметой.
- Договор подряда от [дата] № [номер], акты КС-2, справки КС-3, акт приёмки с участием представителя Ответчика.
- Платёжные поручения об оплате работ.
- Уведомление Ответчика об одностороннем отказе от Договора от [дата].
- Акт возврата помещения от [дата], фотографии помещения.
- Заключение специалиста от [дата] № [номер].
- Претензия от [дата] с доказательствами направления и вручения, ответ Ответчика (при наличии).
- Документ о внесении денежных средств на депозит суда.
- Выписки из ЕГРЮЛ в отношении Истца и Ответчика.
- Доверенность представителя (если иск подписывает представитель).
[Должность руководителя / представитель по доверенности]
ООО «[наименование арендатора]» [подпись] / [ФИО] /
[Дата]
Похожие образцы
Все: исковые заявленияИск ИП к ООО «РВБ» на 1,1 млн руб.: 640 единиц товара приняты на склад по актам, затем числятся «не найден», а оператор выплатил компенсацию по формуле оферты, которая почти вчетверо ниже закупочной цены. Главный блок — расчёт себестоимости единицы по первичке (закупка по УПД, доставка до склада, упаковка и маркировка) за вычетом выплаченной компенсации; цена реализации приводится только для сравнения. Так снимается типичный довод судов, что цена из карточки ущерб не доказывает. Ответственность обоснована п. 1 ст. 998 ГК РФ (комиссионер отвечает за утрату имущества комитента), п. 1 ст. 901 и п. 3 ст. 401 ГК РФ, а против заниженной формулы приведены п. 2 ст. 428 ГК РФ, п. 15 Обзора ВС РФ № 1 (2024) и п. 9 постановления Пленума ВАС № 16. Есть ссылка на неисполненные заявки на возврат и ходатайство об истребовании данных о движении товара. Приложите редакцию оферты на дату утраты.
DOCX14 КБобновлён 17 окт. 2026 г.
Совместный иск вдовы и совершеннолетнего сына монтажника, который упал с высоты: работодатель не выдал страховочную систему и не провёл инструктаж, а грубая неосторожность погибшего в акте Н-1 не установлена. Причины из акта переносятся в иск и каждая связывается с конкретной обязанностью работодателя по ст. 214, 219 и 221 ТК РФ. Отдельно подчёркнуто, что процент вины погибшего не определён и что бремя доказывания безопасных условий труда лежит на ответчике (п. 46 Пленума ВС № 33). Страдания вдовы и сына описаны раздельно, по 2 млн руб. каждому, с обоснованием через степень вины работодателя (п. 47) и запрет на чрезмерно малую сумму (п. 30). Заранее отклонены доводы о выплате СФР (п. 3 ст. 8 Закона № 125-ФЗ) и о деньгах на похороны. Подаётся без госпошлины, по выбору истцов по месту их жительства или по месту гибели, с участием прокурора.
DOCX14 КБобновлён 17 окт. 2026 г.
Иск заёмщика по ипотеке на единственное жильё: после увольнения доход упал на 45 %, а банк отказал в льготном периоде, сославшись на документы вне закона. В иске приводятся доход за 12 и за 2 месяца и доля платежа в текущем доходе, которая по п. 4 ч. 2 ст. 6.1-1 Закона № 353-ФЗ должна превышать 50 %. Отдельно фиксируются дата и способ отправки требования и приложенные справки: суды чаще всего отказывают именно из-за недоказанного обращения. Незаконность отказа обоснована ч. 10–12 ст. 6.1-1: документы вне перечня ч. 8 требовать нельзя, а запрос в срок не направлен. Истец просит признать отказ незаконным, обязать установить каникулы на шесть месяцев с даты требования, исключить неустойку (ч. 15), взыскать моральный вред и штраф. Подаётся без госпошлины по месту жительства, без финансового уполномоченного.
DOCX13 КБобновлён 16 окт. 2026 г.
Иск покупателя, который купил в автосалоне машину с пробегом за 1,9 млн руб. и после покупки узнал из отчёта по VIN и заключения эксперта о двух ДТП и замене капота, крыла и двери. В объявлении было «ДТП не зафиксированы», в договоре – лишь общая фраза о «возможных скрытых недостатках». Главное основание – п. 2 ст. 10 и п. 1 ст. 12 Закона о защите прав потребителей: продавец не сообщил, что в товаре устранялись недостатки, поэтому 15-дневный срок и существенность недостатка не нужны; п. 1 ст. 18 – дополнительное основание. Бремя доказывания – п. 44 Пленума ВС № 17 и определения ВС № 5-КГ19-133 и № 44-КГ20-19-К7. Просят цену, неустойку 19 000 руб. в день в пределах цены, моральный вред, штраф 50 %, расходы на эксперта и судебную экспертизу. Совет: до подачи сверьте выводы эксперта с актом и листом осмотра.
DOCX14 КБобновлён 16 окт. 2026 г.
Иск собственника квартиры, не участвовавшего в голосовании, к инициатору внеочередного заочного собрания, на котором расторгли договор с прежней управляющей компанией, выбрали новую и утвердили плату за содержание. Главный довод — нет кворума: из площади по протоколу исключаются голоса умерших и продавших жильё, собственников, отрицающих участие, лишняя площадь при долевой собственности и бюллетени без реквизитов права (ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ); нет и 50 % всех голосов для выбора УК. Дополнительно: сообщение размещено позже чем за 10 дней (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ). Отражены шестимесячный срок и уведомление соседей (п. 6 ст. 181.4 ГК РФ), в просительной части — истребование подлинников бюллетеней из ГЖИ и сведений ЕГРН.
DOCX13 КБобновлён 16 окт. 2026 г.
Иск подаёт дочь, которой по завещанию досталась двухкомнатная квартира: она с детьми живёт в ней много лет, другого жилья нет. Обязательную долю требует вдова-пенсионерка, прожившая с мужем в собственной квартире. В описательной части — завещание, наследственное дело, личный характер квартиры (куплена до брака, супружеской доли нет) и расчёт обязательной доли в 1/4. Ядро иска — пять пунктов по условиям п. 4 ст. 1149 ГК: проживание истицы, отсутствие у неё иного жилья, неиспользование квартиры ответчицей, её обеспеченность жильём и пенсией, невозможность выдела доли в натуре. Обоснование — Определение КС № 886-О и Определение СКГД ВС № 5-КГ19-181. Просят отказать в доле, запасное требование — уменьшить её, плюс истребовать сведения об имуществе ответчицы. Совет: до иска предупредите нотариуса, чтобы он не выдал свидетельства.
DOCX13 КБобновлён 16 окт. 2026 г.