Обращение взыскания на заложенное имущество в 2026 году: внесудебный порядок, исполнительная надпись, торги и защита залогодателя

Внесудебное обращение взыскания на предмет залога кредиторы давно считают способом сэкономить год на исковом процессе. Но на практике его часто срывают формальные дефекты соглашения: нет нотариальной формы, не согласована цена, не учтены запреты п. 3 ст. 349 ГК. Залогодателю, в свою очередь, обычно не хватает времени на защиту: исполнительная надпись совершается быстро, а реализация может завершиться раньше, чем суд примет обеспечительные меры. Ниже разобраны нормативная база на октябрь 2026 года, ключевые разъяснения Постановления Пленума ВС от 27.06.2023 № 23 «О применении судами правил о залоге вещей» (далее — Пленум № 23) и тактика для обеих сторон.

Нормативная база: что регулирует обращение взыскания

Общие правила о залоге содержатся в § 3 главы 23 ГК (ст. 334–358), об обращении взыскания — в ст. 348–350.2 ГК. Для ипотеки действуют специальные нормы Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ст. 54–58). Процедуру исполнительной надписи регулируют глава XVI (ст. 89–94) и глава XVI.1 (ст. 94.1–94.4) Основ законодательства о нотариате. Принудительную реализацию через ФССП регулирует Закон № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Базовая конструкция ст. 349 ГК:

• п. 1 — общее правило: взыскание обращается по решению суда. Если есть соглашение о внесудебном порядке, залогодержатель всё равно вправе пойти в суд, но тогда, по общему правилу, сам несёт дополнительные расходы;
• п. 2 — внесудебное удовлетворение возможно по соглашению залогодателя и залогодержателя, если законом не установлено иное;
• п. 3 — случаи, когда допускается только судебный порядок. Среди них: предмет залога — единственное жилое помещение гражданина (кроме соглашения, заключённого после возникновения оснований для обращения взыскания), залогодатель-гражданин признан безвестно отсутствующим, предмет имеет значительную историческую, художественную или иную культурную ценность, имущество заложено нескольким залогодержателям в обеспечение разных обязательств. Соглашения, заключённые с нарушением этих запретов, ничтожны;
• пп. 4–5 — условие о внесудебном порядке можно включить в договор залога или оформить отдельным соглашением. Отдельное соглашение заключается в той же форме, что и договор залога;
• п. 6 — исполнительная надпись нотариуса возможна только на основании нотариально удостоверенного соглашения;
• п. 7 — соглашение должно определять способ (способы) реализации и начальную продажную цену либо порядок её определения;
• п. 8 — залогодержатель или нотариус обязан уведомить залогодателя и должника. Реализация допускается не ранее чем через 10 дней с момента получения уведомления, если иной срок не установлен законом или соглашением.

Для недвижимости перечень запретов шире. В п. 5 ст. 55 Закона об ипотеке десять оснований, по которым внесудебный порядок не допускается. Среди них: право залогодателя не зарегистрировано в ЕГРН, имущество находится в государственной или муниципальной собственности, предмет — отдельные категории сельскохозяйственных земель, на одно имущество есть предшествующая и последующая ипотеки с разными способами реализации.

Позиции Пленума № 23: на что опирается суд

Ключевые разъяснения о внесудебном порядке собраны в пп. 58–80 Пленума № 23.

Пункт	Суть разъяснения
п. 58	Общее правило — судебный порядок; внесудебный возможен только по закону или соглашению
п. 59–60	Соглашение можно включить в договор залога или оформить отдельно в той же форме. Для исполнительной надписи соглашение должно быть нотариально удостоверено. Для ипотеки внесудебный порядок возможен только по исполнительной надписи
п. 61	Соглашение не подлежит госрегистрации, но в ЕГРН вносятся сведения о возможности внесудебного взыскания
п. 62	Если в соглашении не указан способ реализации, применяются торги. Если нет условия о цене или порядке её определения, внесудебный порядок считается несогласованным, и взыскание обращается по суду
п. 65	Иск об обращении взыскания не требует досудебной претензии, если договором не предусмотрено иное
п. 70–71	Залогодержатель или нотариус уведомляет должника, залогодателя и известных ему залогодержателей. До завершения реализации должник может прекратить обращение взыскания, исполнив обязательство
п. 72	Основной способ внесудебной реализации — торги. Оставление за собой и продажа третьему лицу по цене не ниже рыночной допускаются, только если залогодатель — предприниматель
п. 73–74	Цена на торгах предполагается рыночной, пока не доказано нарушение порядка торгов. При оставлении за собой должник вправе доказывать существенное расхождение цены с рыночной
п. 75	Залогодатель может требовать прекращения внесудебного порядка до завершения реализации
п. 77–79	Отсрочка реализации — до 1 года. Для недвижимости отсрочка доступна только гражданину, если залог не связан с предпринимательской деятельностью. Суд может обязать должника вносить периодические платежи

Завершением реализации, по п. 71, считаются объявление победителя торгов, подписание договора с третьим лицом или завершение процедуры оставления предмета залога за собой. Этот момент разделяет два режима защиты: до него залогодатель может просить прекратить взыскание, после — остаётся оспаривание торгов, сделки или взыскание убытков.

Исполнительная надпись нотариуса: процедура и уязвимые места

Для надписи по договору залога залогодержатель представляет нотариусу документы по ст. 94.1 Основ:

• договор, из которого возникло основное обязательство;
• нотариально удостоверенный договор залога (или договор, из которого ипотека возникает в силу закона) с условием о внесудебном порядке;
• подписанный залогодержателем расчёт задолженности с суммами и датами платежей;
• заявление об установлении оценки предмета залога в качестве начальной продажной цены либо отчёт об оценке, если оценка обязательна по закону.

Затем нотариус направляет должнику и залогодателю предложение исполнить обязательство (ст. 94.2 Основ). Надпись совершается, если в течение 14 дней с даты, когда залогодатель считается получившим предложение, он не представил доказательства исполнения, отсутствия оснований для взыскания или принятия судом обеспечительных мер (ст. 94.3 Основ). При частичном исполнении надпись совершается на неисполненную часть. Нотариус отказывает в надписи, если представлены такие доказательства или если закон не допускает обращения взыскания (ст. 94.4 Основ). Надпись не совершается, если со дня, когда обязательство должно было быть исполнено, прошло больше двух лет (ст. 91 Основ).

На стадии исполнения пристав по ч. 1.1 ст. 78 Закона № 229-ФЗ накладывает арест на недвижимый предмет залога и направляет постановление в Росреестр. Движимую вещь, которую залогодатель отказывается передать, изымают по исполнительной надписи (ст. 350.1 ГК). Если залогодатель — предприниматель и соглашение это позволяет, предмет ипотеки можно оставить за собой. Регистрация перехода права проводится по правилам п. 4 ст. 55 Закона об ипотеке: нужен договор с отметкой об исполнительной надписи, заявление об оставлении за собой и документ о его получении залогодателем.

Определение СКЭС ВС от 17.07.2023 № 305-ЭС23-3388 (дело № А40-275554/2021). В договоре ипотеки между юрлицами было условие о внесудебном порядке с правом оставить имущество за собой, но договор не был нотариально удостоверен. Суды передали здание и участок залогодержателю по цене 26 млн ₽. ВС отменил все акты. Без нотариальной формы условия о внесудебном порядке ничтожны (п. 3 ст. 163 ГК), поэтому оставить предмет ипотеки за собой нельзя. Порядок реализации, согласованный для внесудебного взыскания, не переносится автоматически на судебное взыскание. Если стороны отдельно не договорились об ином способе реализации при судебном порядке, имущество продаётся с публичных торгов (ст. 449.1 ГК, ст. 56 Закона об ипотеке).

Исполнительная надпись не делает переход права окончательным. В Обзоре судебной практики ВС № 1 (2025), утв. Президиумом 25.04.2025, есть дело, где общество получило недвижимость по исполнительной надписи. Затем договор залога и основной договор признали недействительными, и общество обязали вернуть имущество. Для залогодателя это аргумент за оспаривание основания долга даже после регистрации перехода права.

Оспаривание самой надписи. Нотариальное действие обжалуют в порядке особого производства (ст. 310 ГПК) в течение 10 дней с момента, когда заявитель узнал о нём. Если есть спор о праве (размер долга, действительность договора), суд оставляет заявление без рассмотрения и разъясняет право на иск. На практике эффективнее сразу подавать иск о признании надписи не подлежащей исполнению и заявлять обеспечительные меры. Сами по себе жалоба или иск взыскание не приостанавливают.

Начальная продажная цена: главный предмет споров

Подход к цене зависит от вида имущества и порядка взыскания.

Ситуация	Кто определяет цену	Норма
Ипотека, судебный порядок	Суд: по соглашению сторон, при споре — сам; по отчёту оценщика — 80% рыночной стоимости	подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке
Движимое имущество, судебный порядок	По общему правилу — в исполнительном производстве; начальная цена на торгах не ниже оценки в постановлении пристава	ст. 85, ч. 2 ст. 89 Закона № 229-ФЗ
Внесудебный порядок	Соглашение сторон (цена или порядок определения) — обязательное условие	п. 7 ст. 349 ГК, п. 62 Пленума № 23
Оставление за собой / продажа третьему лицу	Не ниже рыночной стоимости	п. 2 ст. 350.1 ГК, п. 3 ст. 55 Закона об ипотеке

По ипотеке суд не может переложить определение цены на пристава. Определение СКГД ВС от 24.10.2017 № 74-КГ17-14: апелляция сослалась на то, что цену определит пристав, и ВС признал это ошибкой. Суд обязан указать начальную продажную цену в решении. Если цена основана на отчёте, она равна 80% рыночной стоимости.

Ещё одна линия практики касается заниженной цены. По делу ВЭБ.РФ (№ А40-140548/2021, 2022 год) ВС не согласился с ценой 120 ₽ за 1% акций, равной номиналу на момент залога. Залогодатель возражал, значит, суд должен был установить рыночную стоимость. При такой цене торги не покроют даже собственных расходов. Похожая позиция выражена по делу № А32-46211/2020: соглашение, которое привязывает цену реализации к залоговой стоимости и лишает залогодателя права оспаривать рыночную цену, противоречит п. 3 ст. 340 ГК. Отчёт оценщика, выбранного залогодержателем, не является бесспорным доказательством, и при споре нужна судебная экспертиза.

Изменение цены после решения. Процедура прямо в законе не урегулирована, поэтому суды применяют ст. 434 ГПК и ст. 324 АПК. Эту возможность подтвердили:

• КС — в определении от 04.02.2014 № 221-О;
• ВС — в п. 13 Обзора по спорам об исполнении кредитных обязательств (утв. 22.05.2013) и в определении СКГД от 06.08.2019 № 5-КГ19-121.

Основание — существенное изменение рыночной стоимости после вступления решения в силу. По этому вопросу кассационные суды расходятся в деталях, в частности нужно ли сначала провести несостоявшиеся торги. Ряд КСОЮ считает, что это не обязательно. Для залогодателя в период роста цен на недвижимость это реальный инструмент против продажи по устаревшей оценке.

Торги, повторные торги и оставление за собой

Сроки и проценты различаются в зависимости от режима реализации. Ошибки здесь стоят залогодержателю обеспечения.

Параметр	Движимое (ст. 350.2 ГК)	Ипотека (ст. 58 Закона об ипотеке)	Банкротство (ст. 138 Закона о банкротстве)
Уведомление о торгах	Не менее чем за 10 дней	По Закону об ипотеке	Публикация в ЕФРСБ не позднее чем за 15 дней
Выкуп по соглашению после первых торгов	10 дней, зачёт требований	10 дней, по начальной цене	—
Повторные торги	Не позднее 1 месяца, цена −15%	Не позднее 1 месяца, цена −15%	По ст. 110–111
Оставление за собой после повторных торгов	Не более чем на 10% ниже цены повторных торгов (если соглашением не установлено иное)	Не более чем на 25% ниже цены первых торгов	На 10% ниже цены повторных торгов
Срок заявления	1 месяц	1 месяц	30 дней, затем публичное предложение
Последствие пропуска	Договор залога прекращается	Ипотека прекращается	Продажа публичным предложением

Если залогодержатель пропустил месячный срок, залог прекращается (п. 6 ст. 350.2 ГК, п. 5 ст. 58 Закона об ипотеке, подп. 4 п. 1 ст. 352 ГК). Само требование к должнику остаётся, но становится необеспеченным. Заявление об оставлении за собой направляется залогодателю, организатору торгов и, при судебном порядке, приставу. Для движимой вещи, которая была передана залогодержателю, право собственности возникает с момента получения заявления залогодателем (п. 5 ст. 350.2 ГК).

Для исполнительного производства правила о повторных торгах содержатся в ст. 92 Закона № 229-ФЗ: повторные торги проводятся не ранее 10 дней и не позднее месяца после первых, цена снижается на 15%, если первые торги признаны несостоявшимися по основаниям пп. 1–3 ст. 91 закона.

Залог в банкротстве: связка с внесудебным порядком

После введения процедуры банкротства залогодержатель уже не может вести внесудебную реализацию: требования удовлетворяются по ст. 138 Закона о банкротстве. Распределение выручки:

• по общему правилу — 70% залоговому кредитору (в пределах основного долга и процентов), 20% на специальный счёт для первой и второй очереди, остаток — на судебные расходы и вознаграждение управляющего;
• если залог обеспечивает кредитный договор — 80% и 15%.

Начальную цену и порядок торгов определяет залоговый кредитор. Разногласия передаются в арбитражный суд в течение 10 дней с момента публикации (п. 4 ст. 138). Если внесудебная реализация не завершилась до банкротства, имущество попадает в конкурсную массу с этими ограничениями. Поэтому кредитору важно довести процедуру до завершения (в смысле п. 71 Пленума № 23) до введения процедуры. Сделки по оставлению имущества за собой накануне банкротства управляющий оспаривает по правилам о предпочтении и неравноценности.

Реестр уведомлений о залоге движимого имущества

По п. 4 ст. 339.1 ГК залогодержатель может ссылаться на залог в отношениях с третьими лицами только с момента внесения записи в реестр уведомлений. Исключение — если третье лицо знало или должно было знать о залоге раньше. Между залогодателем и залогодержателем отсутствие записи значения не имеет (п. 17 Пленума № 23). При изменении или прекращении залога залогодержатель обязан направить уведомление в течение трёх рабочих дней.

Практическое значение реестра проявляется в спорах с покупателями. Залог прекращается при возмездном приобретении вещи лицом, которое не знало и не должно было знать о залоге (подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК). Если запись внесли после такого приобретения, залог не восстанавливается (п. 39 Пленума № 23). Старшинство залогов движимых вещей определяется моментом учёта (п. 47 Пленума № 23). Залогодержатель, который откладывает регистрацию уведомления, рискует и предметом залога, и очередью.

Противоречия и открытые вопросы

• Способ реализации при судебном взыскании между предпринимателями. ВС в деле № 305-ЭС23-3388 допустил, что стороны могут предусмотреть иной способ реализации и при судебном порядке, но такое условие должно быть сформулировано отдельно. Как суды отличают условие о судебной реализации от дефектного условия о внесудебной, пока не устоялось.
• Оставление за собой и рыночная цена. Пленум № 23 (п. 74) допускает оспаривание цены должником. Однако стандарт «существенного расхождения» с рыночной стоимостью не формализован, и суды оценивают разницу по-разному.
• Отсрочка во внесудебном порядке. Пункт 2 ст. 350 ГК и п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке говорят об отсрочке при судебном взыскании. Применимость отсрочки к исполнительной надписи остаётся спорной. Залогодателю надёжнее заявлять иск о прекращении внесудебного порядка по ст. 350.1 ГК (п. 75 Пленума № 23).

Тактика: рекомендации практику

Для залогодержателя:

• удостоверяйте договор залога у нотариуса, если планируете исполнительную надпись. Для ипотеки это единственный путь к внесудебному порядку (п. 60 Пленума № 23);
• согласуйте в соглашении способ реализации и цену или порядок её определения. Без условия о цене внесудебный порядок не согласован (п. 62);
• если залогодатель — не предприниматель, не рассчитывайте на оставление за собой во внесудебном порядке;
• проверьте основания п. 3 ст. 349 ГК и п. 5 ст. 55 Закона об ипотеке до обращения к нотариусу;
• контролируйте месячный срок на оставление за собой после повторных торгов;
• регистрируйте уведомление о залоге движимого имущества в день заключения договора.

Для залогодателя:

• проверьте форму соглашения, условие о цене и наличие запретов п. 3 ст. 349 ГК: любое из этих нарушений ведёт к ничтожности соглашения;
• в течение 10 дней обжалуйте нотариальное действие или сразу подайте иск со спором о праве и ходатайством об обеспечительных мерах;
• требуйте прекращения внесудебного порядка по ст. 350.1 ГК до завершения реализации;
• в судебном порядке оспаривайте цену и заявляйте ходатайство о судебной оценочной экспертизе;
• после решения при существенном росте рыночной стоимости заявляйте об изменении начальной цены (ст. 434 ГПК, ст. 324 АПК);
• гражданину при обращении взыскания на недвижимость в судебном порядке — ходатайствуйте об отсрочке до одного года (п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке).

Чек-лист для практика

• Форма соглашения о внесудебном порядке совпадает с формой договора залога; для исполнительной надписи соглашение нотариально удостоверено.
• В соглашении указаны способ реализации и цена или порядок её определения.
• Нет оснований для исключительно судебного порядка (п. 3 ст. 349 ГК, п. 5 ст. 55 Закона об ипотеке).
• Уведомление о реализации направлено; 10-дневный срок по п. 8 ст. 349 ГК соблюдён.
• С даты исполнения обязательства прошло не более двух лет (ст. 91 Основ).
• Оставление за собой согласовано, и залогодатель — предприниматель; цена не ниже рыночной.
• Сроки после несостоявшихся торгов контролируются: 10 дней на выкуп по соглашению, 1 месяц на повторные торги и на оставление за собой.
• Залог движимого имущества учтён в реестре уведомлений; изменения внесены в течение трёх рабочих дней.
• Проверены признаки предбанкротного состояния залогодателя.

Материал подготовлен для информационных целей и отражает законодательство и практику на октябрь 2026 года. Перед совершением процессуальных действий сверяйте актуальные редакции ГК, Закона об ипотеке и Основ законодательства о нотариате, а также свежую практику ВС.